Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi la data de 03.05.2011 sub nr. 14325/245/2011, reclamanţii RTV şi RTM au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii KC şi KN, pronunţarea unei hotârâri prin care pârâţii să fie obligaţi la plata sumei de 5000 euro şi 7000 lei. S-au solicitat şi cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamanţii au arătat că prin intermediul SC GLOBAL INTERMED SRL au încheiat cu pârâţii antecontractul de vânzare-cumpărare nr. xx privind imobilul situat în Iaşi, str. Y, jud. Iaşi, părţile obligându-se să încheie contractul de vânzare cumpărare la notariat la data de 03.04.2009. În acelaşi timp s-a încheiat şi antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP Pătrăşcanu Genoveva din Iaşi sub nr. xxx, prin care pârâţii s-au obligat să vândă imobilul, iar reclamanţii s-au obligat să-l cumpere, cu preţul de 45.000 euro din care s-a achitat la data autentificării antecontractului suma de 5000 euro. Părţile au convenit ca la 06.04.2009 să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Pârâţii s-au obligat să obţină toate actele necesare întocmirii contractului de vânzare-cumpărare, iar în situaţia în care nu-şi vor respecta obligaţiile asumate să restituie avansul primit şi să plătească cu titlu de daune-interese suma de 5000 euro. S-a menţionat şi un pact comisoriu de grad IV potrivit căruia în caz de neexecutare a obligaţiilor asumate de promitenţii vânzători antecontractul de vânzare-cumpărare se va desfiinţa de drept. Întrucât imobul era indisponibilizat printr-un comandament, aspect ascuns de pârâţi, şi aceştia nu au obţinut actele necesare întocmirii contractului de vânzare-cumpărare, prin actul adiţional nr. 554/23.04.2009 s-a convenit prelungirea termenului de semnare la notar până la data de 23.10.2009. S-a convenit şi ca reclamanţii să se mute în apartament, având acordul pârâţilor pentru demararea operaţiunilor de amenajare şi modernizare a locuinţei. Astfel, pârâţii au renovat baia, au montat gresie, faianţă, uşă termopan şi au schimbat toată instalaţia sanitară, cu un cost total de 7000 lei. Cum pârâţii nu au rezolvat problema actelor termenul de semnare a contractului a fost prelungit până la 16.04.2010, iar apoi până la 04.10.2011. Şi după expirarea acestui termen pârâţii au promis că în cel mai scurt timp vor fi în măsură să se prezinte la notar pentru semnarea contractului, lucru ce nu s-a întâmplat. În acest condiţii la 27.03.2011 reclamanţii au eliberat apartamentul încheind cu administratorul Asociaţiei de locatari un proces-verbal de constatare. Pârâţii au refuzat restituirea sumei de 5000 euro achitată la încheierea antecontractului.
În drept, s-au invocat prevederile art. 969, 494 C.civ.
Acţiunea a fost legal timbrată, cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1731 lei şi timbru judiciar de 5 lei.
Pârâţii au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată. În motivare, s-a arătat că motivul pentru care nu s-a încheiat direct contractul de vânzare-cumpărare a fost că apartamentul făcea obiectul unui comandament ce trebuia radiat. Reclamanţii cunoşteau existenţa acestui comandament,dar au păstrat sub tăcere acest aspect pentru ca notarul să încheie contractul de vânzare-cumpărare, dorind să se mute imediat în apartament, lucru pe care l-au făcut la 20.04.2009. Întrucât radierea comandamentului trebuia făcută rpin instanţă s-a întârziat perfectarea actelor, fiind întocmite trei acte adiţionale de prelungire a perioadei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. În luna noiembrie 2010 pârâţii au cerut reclamanţilor să mai încheie un act adiţional privind prelungirea datei de întocmire a contractului de vânzare-cumpărare, dar reclamanţii au afirmat că nu are rost să se mai încheie un astfel de act dat fiind că oricum locuiesc în apartament. În luna martie 2011 pârâţii i-au anunţat pe reclamanţi că instanţa a dispus radierea comandamentului, că urmează a fi primită hotărârea, astfel încât să pregătească diferenţa de bani pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Reclamanţii au părăsit însă apartamentul iar pârâţii nu au mai putut lua legătura cu aceştia. Pârâţii consideră că scopul reclamanţilor a fost de a locui în apartament fără a plăti chirie. Pârâţii îşi manifestă disponibilitatea de a încheia, în continuare, contractul de vânzare-cumpărare. Reclamanţilor nu le-au fost încălcate drepturile prin prelungirea încheierii contractului de vânzare-cumpărare întrucât au intrat în posesia apartamentului de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Pârâţii arată că reclamanţii nu au dovedit faptul că ar fi investit suma de 7000 lei în amenajarea apartamentului.
La dosarul cauzei au fost depuse, în copie, următoarele înscrisuri: antecontractul de vânzare-cumpărare nr. xx, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP Pătrăşcanu Genoveva din Iaşi sub nr. xxx, acte adiţionale la acest antecontract autentificat, proces-verbal de constatare, sent.civ.nr. 15968/12.11.2010 pronunţată în dosarul nr. 32250/245/2010, sent.civ.nr. 2213/15.02.2010 pronunţată în dosarul nr. 12160/245/2009, sent.civ.nr. 14574/22.10.2010 pronunţată în dosarul nr. 16274/245/2010, documente bancare, înscrisuri OCPI Iaşi.
La termenul din data de 19.09.2011 a fost administrată proba cu interogatoriul pârâţilor, şi au fost audiaţi martorii GR şi PD, depoziţiile acestora fiind consemnate la dosarul cauzei.
Analizând actele şi lucrările cauzei, instanţa constată următoarele:
Între reclamanţi, în calitate de promitenţi cumpărători şi pârâţi, în calitate de promitenţi vânzători, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP Pătrăşcanu Genoveva din Iaşi sub nr. xxx, prin care pârâţii s-au obligat să vândă imobilul situat în Iaşi, str. Y, jud. Iaşi, iar reclamanţii s-au obligat să-l cumpere, cu preţul de 45.000 euro din care s-a achitat la data autentificării antecontractului suma de 5000 euro. Părţile au convenit ca la 06.04.2009 să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Pârâţii s-au obligat să obţină toate actele necesare întocmirii contractului de vânzare-cumpărare, iar în situaţia în care nu-şi vor respecta obligaţiile asumate să restituie avansul primit şi să plătească cu titlu de daune-interese suma de 5000 euro. S-a menţionat şi un pact comisoriu de grad IV potrivit căruia în caz de neexecutare a obligaţiilor asumate de promitenţii vânzători antecontractul de vânzare-cumpărare se va desfiinţa de drept, fără intervenţia instanţei şi fără nicio altă formalitate. Prin actul adiţional nr. 554/23.04.2009 s-a convenit prelungirea termenului de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare până la data de 23.10.2009. S-a convenit şi ca reclamanţii să se mute în apartament, având acordul pârâţilor pentru demararea operaţiunilor de amenajare şi modernizare a locuinţei. Ulterior, s-au încheiat alte două acte adiţionale la antecontractul de vânzare-cumpărare, la 17.09.2009 şi 04.05.2010, prin care termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului a fost prorogat succesiv până la data de 04.11.2010, fiind menţinute celelalte prevederi ale antecontractului de vânzare-cumpărare. La data de 27.03.2011 reclamanţii au eliberat apartamentul, aşa cum rezultă din procesul-verbal de constatare de la fila 13, încheiat în prezenta administratorului Asociaţiei de Proprietari.
Asupra apartamentului ce făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare în discuţie fusese instituit un comandament în cadrul dosarului de executare nr. 1151/1997 al BEJ Zacornea, în care figura în calitate de debitor pârâtul KP. Prin sent.civ.nr. 2213/15.02.2010 pronunţată în dosarul nr. 12160/245/2009 al Judecătoriei Iaşi s-a constatat, la cererea pârâtui KP, prescripţia dreptului de a cere executarea silită în cadrul acestui dosar execuţional. În baza acestei hotărâri judecătoreşti pârâţii au solicitat OCPI Iaşi, la 19.04.2010, radierea comandamentului instituit asupra apartamentului, cerere respinsă prin încheierea nr. 29881/2010. Împotriva acestei încheieri a OCPI pârâţii din prezenta cauză au formulat plângere la Judecătoria Iaşi, soluţionată în primă instanţă prin sent.civ.nr. 14574/22.10.2010 pronunţată în dosarul nr. 16274/245/2010 în sensul respingerii. Împotriva acestei sentinţe pârâţii au formulat apel, la judecarea căruia au renunţat însă întrucât prin sent.civ.nr. 15968/12.11.2010 pronunţată în dosarul nr. 32250/245/2010 a fost admisă acţiunea pârâţilor din prezentul dosar prin care se solicita radierea comandamentului înscris în cartea funciară asupra apartamentului. În baza acestei ultime sentinţe civile OCPI Iaşi a dispus, prin încheierea nr. 7723/07.02.2011, radierea comandamentului în discuţie.
Instanţa constată că, potrivit reclamanţilor şi depoziţiei martorului GR, reclamanţii au luat cunoştinţă despre existenţa comandamentului la momentul la care s-au prezentat la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Cu toate acestea, reclamanţii au acceptat continuarea raporturilor contractuale decurgând din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 20.03.2009, nu au solicitat restituirea avansului. Chiar dacă reclamanţii susţin că au solicitat pârâţilor restituirea avansului dar aceştia le-ar fi declarat că nu mai au banii, reclamanţii aveau posibilitatea să recupereze prin justiţie acest avans încă de la momentul respectiv. Acceptând continuarea raporturilor contractuale, a subzistat şi obligaţia asumată de pârâţi (promitenţi vânzători) ca până la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică să obţină toate actele necesare întocmirii contractului de vânzare-cumpărare, deci inclusiv să facă dovada radiererii comandamentului înscris asupra apartamentului. Întrucât radierea nu s-a realizat decât la data de 07.02.2011, ar rezulta că până la termenul limită ultim convenit pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, de 04.11.2010, pârâţii nu şi-au îndeplinit această obligaţie, ceea ce ar justifica cererea reclamanţilor de a face aplicarea pactului comisoriu expres de grad IV prevăzut în antecontract. Instanţa învederează însă că deşi rezoluţiunea contractului operează automat în baza pactului comisoriu de grad IV, fără a mai fi necesară intervenţia justiţiei, instanţa poate constata că, în fapt, nu au fost îndeplinite condiţiile pentru a opera rezoluţiunea. Astfel, chiar şi în cazul în care s-a prevăzut un pact comisoriu de grad ultim, rezoluţiunea în baza unui astfel de pact poate opera doar în contextul unei neexecutări culpabile a obligaţiilor asumate de parte, în speţă de pârâţi, întrucât existenţa unei culpe a părţii în neexecutarea contractului este de esenţa rezoluţiunii. Or, în speţă, se constată că pârâţii au făcut toate demersurile necesare pentru a obţine radierea comandamentului, astfel încât să poată transmite proprietatea apartamentului reclamanţilor. Primul demers în acest sens a fost formularea, la 26.05.2009, a acţiunii în constatarea prescripţiei dreptului de a cere executarea silită, cu consecinţa deschiderii căii de a obţine radierea comandamentului. Faptul că procedurile judiciare necesare pentru radierea comandamentului au durat o perioadă de timp ce nu a permis respectarea termenelor prevăzute în actele adiţionale la antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi imputat pârâţilor, în condiţiile în care, potrivit actelor menţionate în paragraful anterior, pârâţii au manifestat preocupare faţă de problema radierii comandamentului, făcând de urgenţă demersurile necesare în acest sens. De altfel, pârâţii au obţinut radierea comandamentului, chiar înainte ca reclamanţii să părăsească apartamentul, aspect adus la cunoştinţa reclamanţilor, care au avut folosinţa apartamentului pe durata prelungirilor succesive ale termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. Totodată, reclamanţii nu au părăsit apartamentul decât la mai mult de patru luni după termenul limită stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi la care susţin că ar fi operat desfiinţarea contractului în baza pactului comisoriu de ultim grad.
Având în vedere ansamblul celor anterior menţionate, instanţa constată că nu se poate reţine culpa pârâţilor pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare la termenul convenit, astfel că nu se justifică rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, nici obligarea pârâţilor la plata valorii îmbunătăţirilor aduse apartamentului, în consecinţă acţiunea reclamanţilor urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.
