Prin sentinţa civilă nr. 244/2014 pronunţată de Judecătoria Sibiu s-a admis in parte acțiunea civila formulata si precizata de reclamanta PFA, in contradictoriu cu paratul V. G., si în consecința a fost obligă pârâtul la plata sumei de 4791 lei reprezentând contravaloare comision prestări servicii.
A fost respins al doilea capăt de cerere privind daunele interese şi a fost obligă pârâtul la plata sumei de 1394 lei cheltuieli de judecata către reclamanta.
Pentru a pronunţa această soluţie prima instanță a reţinut că prin acțiunea civila înregistrata sub nr dosar … reclamanta PFA a solicitat in contradictoriu cu pârâtul V. G. ca prin hotărâre sa fie obligat la plata sumei de 10.000 lei reprezentând contravaloarea comisionului de prestări servicii imobiliare.
Sa fie obligat pârâtul la plata daunelor de 10% din valoarea contractului de intermediere conform pct. IV contract.
Cu cheltuieli de judecata.
Prin precizarea de acţiune de la fila 82, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata prejudiciului in suma de 4791 lei reprezentând comision prestări servicii, obligarea paratului la plata de daune interese in cuantum de 10% din valoarea contractului de vânzare cumpărare, adică suma de 31941 lei.
In fapt s-a motivat ca intre cele doua părţi s-a încheiat la data de 1.11.2011 contractul de intermediere nr 235 pentru cumpărarea de imobile.
Reclamanta i-a prezentat pârâtului un imobil spre vizualizare situat pe str. ……. cu preţul de 150.000 euro.
Paratul era obligat sa plătească un comision de 1,5% pentru serviciile executate, însă a perfectat contractul la BNP cu vânzătorul si nu si-a onorat obligaţiile.
Acţiunea nu a fost motivata in drept.
Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea acţiunii având in vedere ca imobilul prezentat spre vedere era in indiviziune cu imobilul de la nr 5 si a pornit pe cont propriu demersurile si suportarea costului partajării.
Reclamanta nu a pus la dispoziţie un extras CF, aşa încât s-a deplasat la OCPI unde a constatat ca acest imobil este in indiviziune cu imobilul de la nr 11 administrativ, ca asupra construcţiei de la nr 11 si 13 sunt coproprietari familia P. in cota de 4/5 părţi si O. M. in cota de 1/5 părţi, ca terenul de la nr administrativ 13 nu este dezmembrat de cel de la nr administrativ 11, deci ca ceea ce putea vinde fam P. ar fi fost o cotă indiviză din întreg, fără a exista acordul celeilalte coproprietare O. M.
Aşadar, reclamanta nu si-a îndeplinit obligaţiile faţă de pârât, neexecutând serviciile asumate la pct. III din convenţie, iar in prezent solicita o îmbogăţire fără just temei.
Din examinarea actelor si lucrărilor dosarului instanţa a reţinut următoarele:
Intre reclamanta in calitate de intermediar prestator servicii imobiliare si pârât, in calitate de client s-a încheiat contractul de intermediere pentru cumpărare de imobile nr ….
Reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de intermediere, iar împrejurarea că, părţile din contractul de vânzare – cumpărare au mai avut întâlniri ulterioare intermedierii, ori că intermediara reclamantă nu a fost solicitata sa participe la încheierea actului autentic de vânzare – cumpărare, nu sunt de natură să înlăture dreptul reclamantei de a încasa comisionul promis de către pârât, pentru activitatea de intermediere.
Obligaţiile limitativ prevăzute de părţi in contract, la art. III au fost îndeplinite in integralitate de către reclamanta, din evaluarea materialului probator rezultând ca aceasta a prezentat actele imobilului prezentat pârâtului, ca i-a adus la cunoştinţă situaţia juridica reala a imobilului, ca imobilul era apt de vânzare chiar daca se afla in indiviziune, neexistând interdicţii in acest sens, ca reclamanta era gata sa se preocupe de dezmembrare, deşi nu intra in sfera atribuţiilor sale convenţionale.
Deşi, paratul a trecut singur sa rezolve actele necesare pentru dezmembrare, părţile nu au stipulat legat de această obligaţie o diminuare a comisionului sau o sancţiune în cazul neexecutării acelei obligaţii. De altfel, îndeplinirea acestei obligaţii depindea de activitatea martorului P. care era dator să indice reclamantei numărul de carte funciară şi numărul topografic al imobilului, iar numai în baza acestor informaţii reclamanta putea obţine un extras de carte funciară şi apoi să invite părţile din contractul de vânzare – cumpărare în faţa notarului public pentru autentificarea convenţiei. Martorul P. a declarat in mod real ca a depus actele acre au fost comunicate cumpărătorului pârât.
In urma evaluării probei cu înscrisuri si martori, instanţa a stabilit cu exactitate raporturile juridice dintre părţi, întinderea drepturilor şi obligaţiilor asumate reciproc în cadrul contractului de intermediere imobiliară încheiat la data 1.11.2011, răspunderea care se instituie în situaţia nerespectării clauzelor contractuale, precum şi obligaţiile legale, aplicabile litigiului de natură comercială.
Martorii B. A. si P.V. ( fila 117 si 106) au relatat ca au fost înmânate intermediarei contractul de dobândire a imobilului, contractul de vânzare cumpărare, extrasul CF si planul casei, ca pentru dezmembrarea solicitata de pârât in vederea edificării unei construcţii, a fost nevoie de prezenta ambilor, a vânzătorului si cumpărătorului, ca pârâtul a refuzat sa cheme intermediara agenţie la perfectarea contractului la notar, deşi martorul P. a sugerat acest lucru, ca imobilul putea fi cumpărat in starea in care se afla, fiind un duplex, delimitat, ca nici un client nu este sprijinit pentru dezmembrare nefiind obligaţia agenţiei, ca nu se reduc costurile intermedierii de către agenţie daca este necesara dezmembrarea.
De necontestat că agenţia imobiliară şi-a asumat obligaţia contractuală de a căuta şi a pune la dispoziţie toate ofertele de cumpărare solicitate de beneficiarul pârât, asigurând tranzacţionarea în condiţiile de maximă securitate, pentru imobilul situat în Sibiu În acest sens, reclamanta a încheiat , contractul de intermediere cu pârâtul oferind spre vânzare imobilul proprietatea martorului P., activitate urmată de vizionarea imobilului, prezentarea actelor şi punerea în legătură a părţilor, în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică.
Obligaţia contractuală a pârâtului consta în plata unui comision de 1,5% din valoarea tranzacţiei intermediată de agenţia imobiliară , obligaţie care nu a fost respectată, cu motivarea că agenţia imobiliară a reclamantei nu a întocmit nici un act necesar tranzacţiei.
Relevanţă juridică deosebita în stabilirea corectă a situaţiei de fapt şi de drept o reprezintă actele depuse de părţi, depoziţiile martorilor si răspunsul la interogatoriu prin care paratul confirmă că a solicitat un imobil cu destinaţia de locuinţă, ca a avut întâlnire cu proprietarul asistat de P.F.A., precum şi recunoaşterea pârâtului, din interogatoriu prin care precizează că in calitate de potenţial cumpărător, a vizionat imobilul de pe str. ….. prin intermediul agenţiei reclamantei. Toate aceste activităţi au fost efectuate de agenţia imobiliară a reclamantei,.
Împrejurarea că reclamanta nu a fost prezentă la data când a fost perfectat în formă autentică contractul de vânzare – cumpărare între vânzătorul P. şi cumpărătorul V. nu este de natură să înlăture obligaţia de plată a comisionului promis, deoarece obligaţia de plată a comisionului are ca izvor de drept contractul de intermediere încheiat între părţi, iar obligaţia s-a născut în legătură directă şi exclusivă cu dreptul pârâtului de a beneficia de intermediere.
Împrejurarea ca paratul a demarat acţiuni pe cont propriu constând in partajarea terenului, corespund scopului acestuia de a obţine un teren de construcţii, dar nu semnifica faptul ca reclamanta nu si-a îndeplinit obligaţiile contractuale cuprinse in art. III pct. 4. Înţelesul termenilor din articolul enunţat prin care reclamanta PFA se obliga sa efectueze toate operaţiunile de intermediere in scopul realizării tranzacţiei, este acela ca reclamanta se rezuma la prezentarea imobilului, a caracteristicilor acestuia, a documentelor constând in extras CF si act de dobândire. Nicăieri nu este stipulat ca in sfera larga a operaţiunilor de intermediere, ar intra si aceea de dezmembrare a terenului supus vânzării sau ca acesta ar fi un impediment la perfectarea contractului, imputabil celui care prezintă imobilul spre vizionare, aspect relevat testimonial de martora B.
De altfel, in multitudinea de acţiuni de consiliere, la care s-a adăugat si punerea la dispoziţie a actelor, reclamanta nu a exclus ajutorul pe care l-ar fi putut oferi in operaţiunea de dezmembrare,( răspunsul 7 la interogatoriu).
Nu prezintă relevanta faptul ca imobilul nu era apt sa fie cumpărat întrucât se afla in stare de indiviziune din moment ce reclamanta nu si-a asumat obligaţia, in mod expres ca ea desfăşoară anterior dezmembrarea .
Instanţa nu poate împărtăşi alegaţia pârâtei potrivit căreia nu a existat o tranzacţie intre pârât si reclamant, întrucât un imobil apt a fi cumpărat nu este doar unul asupra căruia s-a sistat starea de indiviziune
In ceea ce priveşte clauza cuprinsa in art. IV se constata ca acesta se activează si devine incidenta in situaţia in care cumpărătorul tratează direct cu vânzătorul, după ce au avut o prima întâlnire, cu scopul de a se sustrage de la plata comisionului.
Conţinutul ultimului aliniat al art. IV se refera la interdicţia ca pârâtul in calitate de client sa trateze direct cu clienţii, după ce aceştia au fost prezentaţi, cu scopul sustragerii de la plata comisionului, in caz contrar va fi obligat sa plătească daune in valoare de 10% din valoarea declarata in prezentul contrar, plus comisionul stabilit.
Or întâlnirile si tratativele pârâtului cu proprietarul au avut ca scop efectuarea demersurilor in vederea dezmembrării, aşa cum a răspuns in interogatoriu
In concluzie, reclamantei i se cuvine remuneraţia constând in comision, de vreme ce intermedierea a avut loc, reclamanta nu a făcut nici o omisiune,
Paratul nu s-a sustras in mod fraudulos de la plata si nici nu a avut o atitudine de rea credinţă ,chiar daca pana in prezent nu a achitat preţul de 1,5 % din suma la care s-a încheiat tranzacţia.
In consecinţă, in temeiul art. 1073 si 969 cod civil, a admis in parte acţiunea civila formulata si precizata de reclamanta PFA, in contradictoriu cu paratul V. G., si in consecinţă a obligat pârâtul la plata sumei de 4791 lei reprezentând contravaloare comision prestări servicii, se va respinge al doilea capăt de cerere privind daunele interese.
Potrivit art. 274 CPC a obligat pârâtul la plata sumei de 1394 lei cheltuieli de judecata către reclamanta, taxa de timbru si onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta PFA solicitând anularea în parte, numai în ceea ce privește respingerea capătului 2 de cerere, urmând ca instanța de recurs, rejudecând fondul, să admită în totalitate acțiunea formulată.
În motivarea recursului se arată că sentința este netemeinică întrucât instanța de fond a respins cererea de obligare a pârâtului la plata sumei de 4791 lei reprezentând dublul comisionului conform art.2101 Cod civil, așa cum acțiunea a fost precizată. Instanța de fond nu a motivate respingerea acestei cereri, ci s-a limitat la a argumenta de ce a respins cererea reclamantei la daune de 10%, deși această cerere nu mai era susținută.
Recurenta mai susține că atât din contract, cât și din dispozițiile art.2101 Cod civil rezultă necesitatea sancționării conduitei culpabile a pârâtului cu admiterea în totalitate a acțiunii.
În cauză a formulat recurs și pârâtul, V. G., solicitând modificarea în parte în sensul respingerii în totalitate a acțiunii și obligării recurentei reclamante la cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului pârâtul susține că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale care o îndreptățeau să încaseze comisionul prevăzut în contract de 1,5% din valoarea tranzacției.
Recurentul susține că reclamanta doar l-a condus până la adresa respective, dar nu i-a oferit informații privind caracteristicile reale ale imobilului sau vreun ajutor în vederea cumpărării. Reclamanta nu a prezentat un extras CF al imobilului astfel că recurentul a aflat de la OCPI că imobilul este în indiviziune cu cel de la nr administrative 13, iar asupra construcției de la nr.13 sunt șapte coproprietari, iar terenul nu este dezmembrat. Ca urmare, a arătat reclamantei că imobilul nu poate fi cumpărat așa, Întrucât reclamanta nu l-a ajutat în acest sens, pe cont propriu, pârâtul a procedat la partajare, formare loturi și apartamente exclusive și abia apoi a cumpărat imobilul. Întrucât reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile de intermediere în scopul realizării tranzacției (care include și pe aceea de dezmembrare), evident că nici el nu și-a îndeplinit obligația de plată a comisionului.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de recurs și, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul reține următoarele:
Recursul reclamantei va fi anulat ca netimbrat. La termenul din 29.10.2014 ambelor părți li s-a pus în vedere să timbreze recursul cu 197,14 lei. Recurenta PFA a arătat că nu înțelege să achite această taxa de timbru, ca urmare, în baza art. 20 alin.3 din Legea nr.146/1997 recursul acesteia va fi anulat ca netimbrat și nu va mai fi analizat pe fond.
Recursul pârâtului este neîntemeiat.
Instanța de fond a reținut în mod corect că reclamanta și-a îndeplinit obligația asumată prin contractul de intermediere, respectiv aceea de a căuta și a pune la dispoziție toate ofertele de cumpărare, asigurând tranzacționarea în condiții de maxima securitate.
Toate probele arată că pârâtul a luat cunoștință despre faptul că martorul P., fostul proprietar al imobilului, dorește să vândă prin intermediul agenției reclamantei, că prima întâlnire cu proprietarul a fost în prezența reclamantei care l-a condus la acel imobil pentru vizionare.
Având în vedere că pârâtul a cumpărat acel imobil, în mod corect instanța de fond l-a obligat la plata comisionului stabilit prin contract și chiar trebuia obligat și la plata dublului comisionului, dacă reclamanta ar fi achitat taxa de timbre în recurs.
Întrucât niciunul dintre recursuri nu a fost admis, nu se vor acorda cheltuieli de judecată în această fază procesuală.
