Constructor de rea-credinta. Obligatie de a demola constructiile edificate pe terenul al¬tuia. Aplicabilitatea dispozitiilor art. 494 Cod civil.
Unul dintre elementele care pot contura reaua-credinta a constructorului poate fi dedus din totala lipsa de diligenta a acestuia care, a consimtit la încheierea unui contract de concesiune si la edificarea unei constructii fara a verifica, în prealabil, calitatea de proprietar a celui care s-a obligat sa concesioneze.
Mai mult, din concluziile raportului de expertiza tehnica întocmit la fond rezulta ca pentru racord, tertul a început lucrarile în conditiile în care nu se încheiase contractul de concesiune iar reclamantul proprietar îl notificase cu privire la faptul ca terenul se gaseste în proprietatea sa si ca nu este de acord cu efectuarea lucrarilor.
Asadar, construind în lipsa oricarui titlu care sa justifice convingerea sa ca actioneaza ca un constructor de buna-credinta, ignorând dezacordul proprietarului si fara a detine autorizatie de construire absolut necesara în conditiile legii, tertul nu mai poate beneficia de prezumtia de buna-credinta.
Ca urmare, eludând cu buna – stiinta realizarea tuturor condi¬tiilor prealabile prevazute de lege pentru edificarea acestui tip de constructie, tertul nu poate fi considerat un constructor de buna-credinta si, în consecinta, solutionarea actiunii reclamantului se va face în conformitate cu dispozitiile art. 494 alin. 1, 2 si 3 teza l C. civil.
Oricum, în interpretarea si aplicarea dispozitiile art.494 C. civil trebuie sa prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent daca cel care a construit este de buna sau de rea-credinta, caci textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. Aceasta conceptie este în acord si cu dispozitiile C.E.D.O., Protocolul 1, art.1 care reglementeaza dreptul de proprietate.
Prin cererea înregistrata sub nr.8682/17.06.2003 pe rolul Judecatoriei Tg.Jiu reclamantul T.A. a chemat în judecata pe pârâta SNP P. SA – Sucursala Tg. Jiu, solicitând instantei ca prin sentinta ce se va pronunta sa dispuna obligarea pârâtei sa-i lase în deplina proprietate si linistita posesie terenul în suprafata de 579 mp, compus din doua parcele, una de 501 situata în partea de N-E a proprietatii sale, iar cealalta de 78 mp situata în partea de S – V teren situat în intravilanul Municipiului Tg-Jiu , obligarea pârâtei sa desfiinteze toate lucrarile edificate pe trenul reclmantului si sa readuca pe cheltuiala sa terenul în starea actuala a ocupatiunii, obligarea pârâtei la plata de despagubiri cominatorii de 1.000.000 lei pe fiecare zi de întârziere în executarea acestor obligatii , obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea actiunii reclamantul a aratat ca este proprietarul unui teren de 4800 mp. situat pe B-dul Ecaterina Teodoroiu, nr. 516 din Tg. Jiu conform titlului de proprietate nr. 202723 emis la data de 10.02.1994 si intabulat în cartea funciara sub nr. 6718 din 4.12.2002, iar pârâta în baza contractului de concesiune nr. 388/26.05.1993 încheiat cu Primaria Municipiului Tg-Jiu a concesionat o suprafata de 18000 mp. în apropierea terenului reclamantului, pentru construirea unui depozit PECO investitie executata pe baza autorizatiei de construire nr.206/14.07.1995.
A mai aratat reclamantul ca pârâta în mod abuziv a construit o cale ferata uzinala ce face legatura între depozitul edificat si calea ferata Tg. Jiu – Petrosani, ocazie cu care a ocupat, fara nici un drept cele doua parcele din terenul reclamantului, în suprfata de 501 mp si respectiv 78 mp.
Prin sentinta civila nr. 7402/27.22.2003 pronuntata de Judecatoria Tg.Jiu în dosarul nr. 8682/2003, s-a respins actiunea formulata de reclamant .
S-a retinut ca reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata totala de 1 ha, în care se include si terenul ce face obiectul cererii si care în anul 1993 a fost concesionat de Primaria Tg. Jiu pârâtei, în vederea construirii unui depozit si a unei statii de îmbuteliere butelii aragaz.
Instanta a apreciat ca, desi reclamantul este proprietarul terenului, actiunea sa nu este întemeiata, atâta timp cât pârâta detine bunurile si a realizat investitiile existente în baza unui titlu legal – contractul de concesiune nr.3881/1993, iar terenul este situat în zona de siguranta a caii ferate publice, asa cum este definita de art. 25 din OUG nr. 12/1998.
Prin decizia civila nr. 364 din 2 februarie 2005 pronuntata de Curtea de Apel Craiova în dosarul nr. 2305/2004, s-a admis apelul declarat de reclamant, s-a schimbat sentinta si s-a admis în parte actiunea reclamantului.
A fost obligata pârâta sa lase reclmantului în deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 579 mp teren, amplasat în parcelele P1 si P2 individualizate conform expertizei D.A. si schitei anexa la raport.
S-a respins capatul de cerere pentru obligatia de a face si daune cominatorii.
A fost obligata pârâta la 29.500.000 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.
S-a retinut ca pentru terenul în litigiu reclamantului i s-a eliberat titlul de proprietate nr.202723/10 febr.1994 emis de Comisia Judeteana Gorj pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, act opozabil pârâtei, chiar daca transcrierea lui nu s-a facut ulterior.
Concluziile instantei ca titlul pârâtei este preferabil celui detinut de reclamant se întemeiaza pe o gresita apreciere a caracterului contractului de concesiune nr.3881/26 mai 1993 intervenit între pârâta si Primaria Tg. Jiu, act juridic ce nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate si ca urmare nu poate fi opus adevaratului proprietar caruia i s-a eliberat, în conditiile prevazute de lege, un titlu de proprietate, necontestat.
Prevederile art.25 din OUG nr.12/1998 dispun ca în cazul în care în limitele stabilite de actul normativ în discutie sunt terenuri aflate în proprietate privata, se poate proceda la expropriere, pentru cauze de utilitate publica, în conditiile legii.
Ordonanta nu instituie îngradiri dreptului de proprietate recunoscut în favoarea particularilor pentru terenuri aflate în zona de siguranta a caii ferate si nici nu prevede obligativitatea exproprierii acestora, ramânând ca situatia imobilelor sa se stabileasca în cadrul raporturilor dintre proprietarii particulari si SN CFR.
Împotriva acestei hotarâri au formulat recurs partile, criticând-o pentru nelegalitate.
Critica recurentului vizeaza gresita aplicare si interpretare a legii în sensul ca, aplicând disp. art.494 alin.3 C.civ. raportate la disp. art.486 C.civ., instanta de apel a apreciat ca pârâta este constructor de buna-credinta desi întregul probatoriu administrat în cauza face dovada relei – credinte a acesteia.
În argumentarea acestui motiv de recurs, reclamantul a aratat ca pârâta a construit în lipsa oricarui titlu, fara acceptul sau si fara autorizatie de constructie asa cum prevedere Legea nr.50/1991.
Recursul declarat de reclamant este fondat.
Cât priveste critica referitoare la gresita interpretare si aplicare a disp. art. 494 C.civ., Curtea o considera fondata , apreciind ca în cauza sunt aplicabile dispozitiile legale care reglementeaza ipoteza constructorului de rea-credinta care a construit pe terenul altuia.
Astfel, instanta de apel a apreciat ca pârâta nu este nu este constructor de rea-credinta întrucât la data la care acesta a început edificarea constructiilor detinea terenul în baza contractului de concesiune încheiat la 17 mai 1993, iar reclamantului i s-a emis titlul de proprietate ulterior, în anul 1994. S-a mai retinut ca si somatiile adresate de reclamant pârâtei sunt ulterioare lucrarilor si nu pot fi invocate pentru dovedirea relei – credinte.
Plecând de la principiul reglementat legal în art. 1899 C.civ. conform caruia buna-credinta se presupune întotdeauna sarcina probei contrare revenindu-i celui care invoca reaua – credinta ( bona fides praesumitur), în cauza, Curtea constata ca reclamantul a reusit prin probele administrate, sa rastoarne prezumtia bunei credinte a pârâtei la momentul edificarii constructiilor.
Astfel, se retine ca terenul se afla în proprietatea reclmantului pe care pârâta a edificat racordul de cale ferata nu este inclus în suprafata de 18.000 mp ce face obiectul contractului de concesiune încheiat la 17 mai 1993 între Primaria mun. Tg.Jiu în calitate de concedat si S.N.P. P. SA- Sucursala Tg,Jiu, în calitate de concesionar. Acest aspect rezulta din raportul de expertiza tehnica întocmit în apel precum si din Procesul-verbal încheiat la 17 mai 1994 si din planul de situatie anexat acestuia. Cele doua acte mentionate fac dovada faptului ca, pentru edificarea racordului de cale ferata, pârâta mai avea nevoie, suplimentar fata de suprafata concesionata , de o alta suprafata de teren de 2560 mp pe care Primaria Municipiului Tg-Jiu s-a obligat sa i-o concesioneze.
Procesul-verbal continând promisiunea bilaterala de concesiune a fost încheiat la data de 17 mai 1994, data la care reclamantului i se emisese T.D.T. nr. 202723/ 1o februarie 1994 în care figura înscrisa partial si aceasta suprafata de teren Acesta a fost motivul pentru care probabil contractul de concesiune a suprafetei de 2560 mp nu a mai fast niciodata încheiat, municipalitatea neputând dispune cu privire la un bun care nu se mai gasea în patrimoniul sau. Pe de alta parte, este indubitabil faptul ca la data promisiunii concesiunii atât pârâta cât si Primaria mun. Tg.-Jiu cunosteau sau ar fi putut sa cunoasca faptul ca terenul facuse obiectul reconstituirii dreptului de proprietate. Aceasta cu atât mai mult cu cât, la întocmirea procesului-verbal a participat si un reprezentant al O.C.O.T. Gorj asa încât la o simpla observare a planurilor cadastrale s-ar fi retinut ca terenul în litigiu se afla în proprietatea reclamantului.
În consecinta, unul dintre elementele care pot contura reaua-credinta a pârâtei poate fi dedus din totala lipsa de diligenta a acesteia care, a consimtit la încheierea unui contract de concesiune si la edificarea unei constructii iara a verifica, în prealabil, calitatea de proprietar a celui care s-a obligat sa concesioneze.
Mai mult, din concluziile raportului de expertiza tehnica întocmit la fond rezulta ca pentru racord, pârâta a început lucrarile în anul urmator, adica în 1995, în conditiile în care nu se încheiase contractul de concesiune iar reclamantul proprietar o notificase cu privire la faptul ca terenul se gaseste în proprietatea sa si ca nu este de acord cu efectuarea lucrarilor.
Asadar, construind în lipsa oricarui titlu care sa justifice convingerea sa ca actioneaza ca un constructor de buna-credinta, ignorând dezacordul proprietarului si fara a detine autorizatie de construire absolut necesara în conditiile legii, pârâta nu mai poate beneficia de prezumtia de buna-credinta.
Totodata, nu este lipsit de relevanta nici faptul ca nu a existat nici macar un acord prealabil între pârâta si Regionala de Cai Ferate Gorj, acord în baza caruia sa i se permita pârâtei racordarea la reteaua principala de cale ferata.
Ca urmare, pârâta a eludat cu buna-stiinta realizarea tuturor conditiilor prealabile prevazute de lege pentru edificarea acestui tip de constructie, asa încât, din coroborarea tuturor aspectelor retinute anterior, pârâta nu poate fi considerata un constructor de buna-credinta si, în consecinta, solutionarea actiunii reclamantului se va face în conformitate cu disp. art. 494 alin. 1,2 si 3 teza IC. civil.
Oricum, în interpretarea si aplicarea dispozitiilor art.494 C. civil trebuie sa prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent daca cel care a construit este de buna sau de rea-credinta, caci textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. Aceasta conceptie este în acord si cu dispozitiile C.E.D.O. Protocolul 1 art. 1 care reglementeaza dreptul de proprietate.
Or, cu atât mai mult cu cât în cauza pârâta este constructor de rea-credinta, cererea reclamantului prin care solicita instantei sa dispuna obligarea pârâtei sa desfiinteze toate lucrarile edificate abuziv, este întemeiata si va fi admisa.
Fata de cele aratate, recursul reclamantului este fondat sub aspectul ambelor critici formulate, asa încât în conformitate cu art. 312 C.pr.civila se impune admiterea acestuia si modificarea în parte a deciziei recurate.
