Domeniu asociat – Înaplicabilitatea principiului bona fides pentru constructiile demontabile (garaje) în cazul retrocedarii în natura a terenului.
Sectia civila. Decizia civila nr. 1554/RC din 27.11.2007
Prin sentinta civila nr. 1876 din 7.05.2007 a Judecatoriei Piatra Neamt, instanta a respins ca neîntemeiata actiunea civila precizata având ca obiect constatare nulitate absoluta act juridic formulata de reclamantii M.Gh., C.A, A.A, P.A, V.M, A.Gh., G.V, R.V., Z.I. si A,G., în contradictoriu cu pârâtii P.C. si Primarul municipiului P.N. Instanta a admis în parte cererea reconventionala formulata de pârâtul reclamant P.C si a obligat pe pârâtii reclamanti M.Gh., C.A, A.A, P.A, V.M, A.Gh., G.V, R.V., Z.I. si A,G. sa lase în deplina proprietate si linistita posesie terenul de 153 mp situat în municipiul Piatra Neamt, învecinat la N, S si V cu municipiul Piatra Neamt si la E cu SC Distrigaz Nord, identificat cu culoarea rosie pe schita anexa la expertiza realizata de expertul Apostol Florin care face parte integranta din sentinta civila mentionata.
Instanta a respins capatul de cerere privind obligarea reclamantilor pârâti la ridicarea constructiilor si i-a obligat, totodata, în temeiul dispozitiilor art. 274 Cod procedura civila la plata cheltuielilor de judecata efectuate de pârâtul reclamant P.C., în suma de 1289 lei.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre judecatoreasca instanta de fond a retinut ca prin dispozitia Primarului 1937/2005, s-a dispus restituirea în natura a suprafetei de 687 mp, teren, situat în P. Neamt, str. M. Eminescu, învecinat la N, S si V cu mun. P. Neamt si la E cu SC Distrigaz Nord SA; pentru diferenta de teren de pâna la 3073 mp, solicitata de pârât, s-a dispus acordarea de masuri reparatorii prin echivalent.
A mai retinut ca pe terenul atribuit se afla 10 garaje într-un corp de cladire comun – suprafata construita de 153 mp, pentru care reclamantii au prezentat autorizatii de construire si contracte de închiriere; chiriasilor li s-a notificat rezilierea contractelor de închiriere (încheiate în anul 1996, pentru 1 an de zile), începând cu data de 17.10.2005 – filele 219/230; expertul topo a concluzionat ca suprafata mai sus mentionata de 153 mp nu este afectata în nici un fel retele de utilitati publice – fila 28, vol. 2, aspect sustinut si de relatiile comunicate de E-ON Gaz România – fila 76; SC Aqua Calor – fila 93; Romtelecom SA – fila 96; conform normelor metodologice la Legea 10/2001 – art. 10.4 : „Norma cuprinsa la alin. (3) al art. 10 din lege instituie obligativitatea restituirii în natura a terenurilor în ipoteza în care pe acestea se afla edificate ilegal fie constructii, indiferent de destinatia acestora, fie constructii usoare sau demontabile. În aceste cazuri entitatea învestita cu solutionarea notificarii va analiza regimul juridic al constructiilor deja edificate si în ipoteza în care va constata ca acestea au fost construite sau, dupa caz, amplasate fara autorizarile legale, va emite decizia de restituire în natura persoanei îndreptatite potrivit legii. Se vor restitui în natura terenurile pe care au fost amplasate constructii usoare sau demontabile (garaje, chioscuri si altele asemenea), chiar daca amplasarea acestora a fost autorizata (constructiile care au acest regim se amplasau, potrivit legii, numai pe perioada determinata – autorizatia era temporara)”.
Fata de cele mai sus retinute, a apreciat, ca neîntemeiata, actiunea reclamantilor, neoperând motive de nulitate a titlului de proprietate al pârâtului.În ceea ce priveste cererea reconventionala, a retinut ca pârâtul-reclamant a revendicat, în calitate de proprietar, suprafata de 153 mp, ocupata de cele 10 garaje, despre care s-a facut vorbire mai sus, cerere la care este îndreptatit, în temeiul art. 480 Cod civil.
Sustinerile reclamantilor – pârâti referitoare la detinerea unui drept de superficie nu au putut fi retinute având în vedere ca modalitatile în care acest drept pot lua nastere, prin titlu, uzucapiune sau în temeiul legii. Reclamantii nu au dovedit ca dreptul de superficie, pe care-l pretind, a luat nastere printr-una dintre modalitatile de mai sus. Autorizatiile pentru executarea constructiei nu acopera acordul prevazut de lege pentru constituirea dreptului de superficie, având în vedere ca terenul a fost închiriat detinatorilor constructiei, acestia achitând chiria stabilita în contract. Mai mult, în speta, în contextul art. 1437 si urm Cod civil, locatorul a denuntat contractul . În acest context a admis cererea de revendicare a suprafetei de 153 mp, teren, proprietatea pârâtului – reclamant; Cererea pârâtului – reclamant pentru ridicarea constructiilor de catre reclamanti nu a fost admisa, în conditiile în care reclamantii au fost de buna credinta la data ridicarii garajelor, acestea fiind construite în baza autorizatiilor emise în conformitate cu legislatia în vigoare la acea data . Astfel , instanta de fond a apreciat ca sunt incidente dispozitiile art. 494 alin. 3 teza finala Cod civil, context în care a respins cererea formulata în acest sens de catre pârât.
Împotriva sentintei civile nr. 1876 din 7.05.2007 a Judecatoriei Piatra Neamt, au formulat apel reclamantii pârâti solicitând desfiintarea sentintei civile apelate cu consecinta admiterii cererii principale si respingerea cererii reconventionale.
Cererea a fost calificata cu recurs la momentul înregistrarii acesteia pe rolul Tribunalului Neamt în temeiul dispozitiilor art. 2821 Cod procedura civila.
În motivarea cererii de recurs formulata reclamanti pârâti au aratat ca prin cererea de chemare în judecata au solicitat constatarea nulitatii absolute a dispozitiei nr. 1937 din 17.10.2005 emisa în temeiul Legii 10/2001 de Primarul municipiului Piatra Neamt, act în baza caruia intimatului P.C i-a fost restituita în natura o suprafata de teren de 687 mp, teren situat în Piatra Neamt, str. Mihai Eminescu, învecinat la N, S si V cu municipiul Piatra Neamt si la E cu SC Distrigaz Nord SA (actualmente E-ON).
Recurentii au aratat ca terenul retrocedat în natura si ocupat de o serie de lucrari de utilitate publica (conducte de alimentare cu apa, gaz, electricitate si telefon) aspect confirmat, în opinia sa de expertul topograf si de raspunsul din adresele si schitele comunicate de institutiile publice interesate. Pe lânga lucrarile de utilitate publica, recurentii arata ca 153 mp din terenul în cauza este ocupat de o linie de 10 garaje construite în baza unor autorizatii emisa cu respectarea dispozitiilor în vigoare la data construirii, care sunt imobile, constructiei fixe cu temelie din beton, pereti din caramida si acoperis din beton.
Caracterul definitiv al constructiilor amplasate pe terenul retrocedat pârâtului reclamant este confirmat de expertul specializat în constructii civile care a aratat ca cele 10 garaje sunt amplasate într-un corp de cladire comun, fiind edificate cu aceleasi materiale de constructii. Hotarârea este nelegala în opinia recurentilor, deoarece desi instanta de fond a retinut corect dispozitiile art. 104 din normele de aplicare ale Legii 10/2001 potrivit carora se restituie în natura numai terenurile pe care se afla constructii usoare sau demontabile sau cele edificate fara autorizatii legale, nu a tinut cont de concluziile expertului specialist în constructii civile.
Recurentii au aratat, de asemenea, ca în mod gresit a fost admisa si cererea reconventionala formulata de pârâtul reclamant P.C, hotarârea fiind nelegala în raport de prevederile art. 19 din Legea 9/1968. Amplasarea pe teren a garajelor conform încadrarii pe proiectul DSAPC Bacau, s-a facut în mod autorizat, legal fara a fi nevoie a se face o atribuire prealabila a terenului pentru un act administrativ al autoritatilor locale, deoarece legea nu cere o decizie în plus.
Calitatea lor de constructori de buna credinta se fundamenteaza, de asemenea, pe împrejurarea ca, începând din anul 1996, Consiliul local al municipiului Piatra Neamt, ca acel proprietar a emis contracte de închiriere, nesemnate de recurenti care nu s-au declarat de acord cu clauzele contractuale, cu toate acestea recurentii au precizat ca au platit chiria aferenta terenului ocupat de garaje.
Cum în lumina dispozitiilor art. 19, 36, 44 alin. 3 din Legea 9/1968 terenul le-a fost atribuit pe toata durata existentei constructiilor, recurentii au aratat ca dreptul lor de superficie, izvorând din lege este astfel, opozabil erga omnes.
De asemenea, recurentii precizeaza ca instanta nu a facut o corecta comparare a titlurilor cu aplicarea dispozitiilor art. 480 Cod civil, text aplicabil si la calitatea de proprietari constructori a garajelor.
Asadar, cheia în ipoteza mentinerii solutiei de respingere a actiunii principale, reclamantii recurenti au aratat ca nu pot fi obligati sa lase în deplina proprietate si liniste posesie terenul litigios, intimatului deoarece sunt titulare unui drept real de folosinta dobândit în baza Legii 9/1968.
Recurentii au invocat, pe cale de exceptie, dobândirea dreptului real de superficie pentru cei 153 mp teren aferent garajelor, prin modul originar al prescriptiei achizitive de 30 ani art. 1890 si urmatoarele din Codul civil.
Împotriva aceleasi sentinte civile a formulat recurs si pârâtul reclamant P.C. care a considerat nelegala solutionarea doar în parte a cererii reconventionale deduse judecatii si respingerea cererii de ridicare a constructiilor edificate de reclamanti pe terenul care i-a fost restituit în natura.
Astfel, pârâtul reclamant a considerat ca instanta de fond a gresit atunci când a apreciat ca fiind de buna credinta partile în conditiile în care reclamantii au încheiat cu primaria un contract valabil de închiriere în care pe lânga drepturile si obligatiileasumate exista prevazuta , la pct. III, art. 2 alin. 3 clauza potrivit careia „în oricare din situatiile mentionate proprietarul va înstiinta chiriasul ca în termen de 15 zile de la primirea înstiintarii acesta sa elibereze neconditionat terenul ridicându-si constructia”.
Totodata, recurentul a invocat, în favoarea sa si normele de aplicare ale Legii 10/2001 care includ garajele în categoria constructiilor demontabile. Mai mult de cât atât, pârâtul reclamant arata ca buna credinta a constructorului exista atunci când acesta a calificat imobilul crezând ca este proprietarul terenului, fara a sti ca terenul apartine altei persoane, ipoteza în care devin aplicabile dispozitiile art. 494 pct. 3 teza a II –a din Codul Civil.
Legal citat, intimatul Primarul municipiului P.N a solicitat, prin întâmpinarea formulata, respingerea ambelor recursuri si mentinerea ca legala si temeinica a solutiei instantei de fond. Astfel, intimatul a aratat ca potrivit art. 9 alin. 1 din Legea 10/2001 se instituie ca regula generala restituirea în natura. În continuare, art. 10 alin. 3 dispune ca se restituie în natura terenurile pe care s-au ridicat constructii usoare sau demontabile.
Prin normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 au fost definite constructiile usoare sau demontabile. Astfel, în continuare cu pct. 10.4 din normele referitoare la art. 10 alin. 3 din lege, se vor restitui în natura terenurile pe care au fost amplasate constructii usoare sau demontabile (garaje, chioscuri, etc.) chiar daca amplasarea acestora a fost autorizata (constructiile care au acest regim se amplasau, potrivit legii, numai pe perioade determinate, autorizatia fiind temporara.)
Asa cum a retinut si instanta de fond si dupa cum prevede si decretul nr. 144/1958 în vigoare la data eliberarii autorizatiilor, acestea au fost doar temporare, fiind emise doar pentru perioade determinate.
Prin urmare, dispozitia primarului nr. 1937/17.10.2005 a fost emisa cu respectarea dispozitiilor legale.
Legat de suprafata de 153 mp pe care se afla amplasate garajele reclamantilor, asa cum a retinut si instanta de fond si cum se consemneaza si în raportul de expertiza, nu este afectata în nici un fel de retele de utilitati publice.
Asadar, apelantii se afla într-o totala eroare atunci când au invocat în aparare, amenajarile subterane care se afla pe terenul restituit în temeiul Legii 10/2001.
Interesul acestora, ca una din conditiile de exercitiu ale prezentei actiuni civile a fost dovedit doar cu privire la cei 153 mp pe care se afla bara de garaje, în orice alt aspect al restituirii imobilului preluat abuziv, acestia nu au calitate procesuala.
Cât priveste dobândirea dreptului de superficie asupra terenului prin uzucapiune, prin Legea 19/1968 s-a interzic constituirea oricarui drept real asupra terenurilor fara constructii din perimetrul construibil al oraselor si municipiilor, acestea fiind declarate indisponibile.
În plus, prin achitarea chiriilor pentru teren din 1996 pâna la rezilierea contractelor dovedeste ca posesia a fost afectata de viciul precaritatii si, prin urmare, dreptul de superficie nu se poate dobândi prin uzucapiune.
Ambele recursuri sunt nefondate.
Astfel, tribunalul a constatat ca dispozitia nr. 1937/17.10.2005 emisa de intimatul Primarul municipiului P.N în aplicarea Legii 10/2001, necontestata de notificatorul P.C. prin care s-a dispus restituirea în natura a terenului în suprafata de 687 mp teren situat în intravilanul mun. P.N, str. M. Eminescu, constituie pentru acesta, în conformitate cu dispozitiile art. 25 alin. 4 din Legea 10/2001, rep. „dovada proprietatii persoanei îndreptatita asupra acestuia, având forta probanta a unui înscris autentic si constituind titlu executoriu pentru punerea în posesie, dupa îndeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara”. Pe suprafata de 153 mp din terenul retrocedat în natura pârâtului reclamant, instanta de fond a retinut, în mod corect, ca se afla edificate cu buna – credinta 10 garaje care constituie un corp comun de cladiri, reclamantii având încheiate autorizatii de construire si contracte de închiriere, chiriasilor fiindu-le notificata rezilierea contractelor înca din data emiterii dispozitiei contestate.
Cum motivele de nulitate absoluta a acesteia invocata de reclamanti – terte persoane, vizau încalcarea dispozitiilor imperative ale Legii 10/2001 privind cazurile expres si limitativ reglementate de restituirea în natura a terenurilor, implicând, conform sustinerilor lor neîntemeiate, pe de o parte, existenta pe terenul în suprafata de 153 mp a unor lucrari de utilitate publica, iar pe de alta parte ignorând caracterul de constructie definitiva a garajelor, ca exceptie de la prevederile art. 10.4 din normele de aplicare ale Legii 10/2001, tribunalul a retinut ca instanta de fond le-a înlaturat în mod corect ca fiind neîntemeiate.
În acest context, tribunalul a constatat, de asemenea, corecta aplicarea dispozitiilor art. 480 Cod civil în favoarea pârâtului reclamant ca proprietar neposesor al terenului revendicat care a facut, prin actul autentic al dispozitiei nr. 1937 din 17.10.2005, pe deplin dovada proprietatii terenului, opozabila erga omnes reclamantilor posesori neproprietari, detentori precari ai terenului. Cum detentia precara manifestata prin calitatea lor de chiriasi ai terenului în litigiu face, ab initio, inaplicabile dispozitiile art. 1890 si urmat. Cod civil, lipsind de calitatile cerute cumulativ de uzucapiune, posesia exercitata de reclamanti, tribunalul constata nefondata invocarea, pe cale de exceptie, a dobândirii proprietatii terenului, de catre reclamantul pârât, prin modul originar invocat de acestia.
În ceea ce priveste retinerea bunei credinte a reclamantului pârât în edificarea garajelor pe terenul revendicat, tribunalul a constat-o întemeiata atât timp cât în cauza, prezumtia relativa consacrata prin dispozitiile art. 1899 alin. 2 Cod civil, consolidata de obtinerea de catre reclamantul pârât a autorizatiei de construire, nu a fost rasturnata de reclamantul pârât prin dovada contrarie. Astfel, buna credinta a reclamantului pârât nu se apreciaza în raport de clauzele contractuale cuprinse la pct. III, art. 2, alin. 3 din contractul de închiriere, act juridic fata de care reclamantul pârât este tert, nefiind invalidata de acesta, ci s-a apreciat, în mod corect, ca existând, la momentul edificarii constructiilor în baza unor autorizatii de construire emise legal, care desi nu acopera acordul prevazut de lege pentru constituirea dreptului de superficie sunt suficiente pentru retinerea ca nerasturnata a prezumtiei legale relative invocata de reclamantul pârât.
În consecinta, pentru aceste considerente, tribunalul a dispus în temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedura civila, respingerea ca nefondate a ambelor recursuri analizate în raport de dispozitiile art. 304 alin. 9 Cod procedura civila formulate împotriva sentintei civile nr. 1876 din 07.05.2006 pronuntata de Judecatoria P. Neamt.
