Refuz de emitere a autorizatiei de construire. Lipsa unui certificat de urbanism valabil si a documentatiei solicitata prin acesta.
– art.7 alin.1 din Legea nr.50/1991
Refuzul autoritatii publice de emitere a autorizatiei de construire, in lipsa unui certificat de urbanism valabil, este unul justificat. Sunt lipsite de relevanta sub acest aspect data depunerii cererii de eliberare a certificatului de urbanism si data emiterii adresei de raspuns la aceasta.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A VIII-A CONTENCIOS ADMINISTRATIV SI FISCAL, DECIZIA CIVILA NR. 1124/19.05.2011)
Prin actiunea înregistrata la Tribunalul Bucuresti – Sectia de contencios administrativ si fiscal sub nr.3151/3/2009, reclamanta SC T. I. E. SRL a chemat in judecata pe pârâtii Primaria Sectorului 1 Bucuresti, Municipiul Bucuresti Sector 1 prin Primar si Consiliul Local sector 1, ca prin hotarârea judecatoreasca ce se va da, sa fie obligata pârâta sa emita autorizatie de construire, daune morale in cuantum de 10.000 lei si daune cominatorii de 1.000 lei/zi de întârziere.
In motivarea actiunii arata ca a efectuat demersuri in vederea obtinerii autorizatiei de construire pentru punctul de lucru de 120 mp din str. Traian Vasile, a depus documentatia la Primaria Sectorului 1 Bucuresti, care a avut mai multe obiectiuni neîntemeiate, respectiv ca certificatul de urbanism a expirat, desi din culpa pârâtelor s-a emis cu o întârziere de 7 luni.
Reclamantei i s-au cerut si acte de proprietate, dar arata ca a depus contractul de închiriere înregistrat la sectia financiara sub nr.45436/4.06.2001 si proces – verbal al Inspectoratul de Stat in Constructii din 8.02.07, prin care i se pune in vedere sa intre in legalitate, contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr.2227/12.11.2007, extras de carte funciara.
Reclamanta mai arata ca, în justificarea refuzului pârâtei de emitere a autorizatiei, se invoca existenta unor anexe gospodaresti, de care însa reclamanta nu are cunostinta. S-a invocat existenta unui nuc care ar fi fost taiat si s-a solicitat de pârâte avizul pentru taiere. Cu privire la avizele pentru apa, electricitate, gaze naturale si salubritate a anexat facturile.
Prin întâmpinare, pârâtele invoca exceptia lipsei calitatii procesuale de folosinta a Primariei Sectorului 1 Bucuresti si a Sectorului 1 al Municipiului Bucuresti, raportat la art.4 si 77 din Legea nr.215/2001, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtelor raportat la art.4 alin.1 lit.d din Legea nr.50/1991.
Pe fondul cauzei, se arata ca reclamanta a solicitat prin cererea nr.41370/19.11.2008 eliberarea autorizatiei de construire pentru cladire parter cu functiune de spatiu comercial executata fara autorizatie. Prin adresa nr.41370R/28.11.2008 i s-a solicitat reclamantei sa completeze documentatia cu certificat de urbanism nou, acte de proprietate intabulate si documentatie de cadastru vizata de OCPI sector 1 Bucuresti, însa reclamanta nu s-a conformat.
Prin sentinta civila nr.1701/6.05.2009, Tribunalul a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtelor si a respins actiunea ca fiind formulata împotriva unor persoane fara calitate procesuala pasiva.
Împotriva acesteia a formulat recurs reclamanta SC T. I. E. SRL, iar prin decizia civila nr.506/22.02.2010 a Curtii de Apel Bucuresti – Sectia de contencios administrativ si fiscal, a admis recursul si a casat cu trimitere spre rejudecare, retinând ca reclamantul s-a adresat cu o cerere in competenta Primariei sectorului 1 prin primar, si ca in mod incorect prima instanta a admis exceptiile si nu s-a pronuntat si asupra exceptiei lipsei capacitatii de folosinta.
Cauza a fost reînregistrata la Tribunalul Bucuresti sub nr.3151./3/CA/2009.
Prin sentinta civila nr.2440/23.09.2010,Tribunalul a respins exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta si exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive invocate de pârâte. Pe fondul cauzei, actiunea reclamantei a fost respinsa ca neîntemeiata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a constatat ca exceptia lipsei capacitatii procesuale a pârâtei Primaria Sectorului 1 Bucuresti este neîntemeiata, având in vedere ca aceasta, desi nu este autoritate publica, Curtea de Apel a indicat in decizia sa, ca este in competenta acesteia sa emita actul administrativ solicitat, conform art.315 Cod procedura civila.
Fata de exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive, instanta retine, raportat la decizia de casare a Curtii de Apel, ca acestea sunt neîntemeiate, conform art.315 Cod procedura civila .
Pe fondul cauzei, s-a retinut ca prin cererea înregistrata sub nr.41370/19.11.2008 , numitul I. C. a solicitat paratei Primaria sectorului 1 Bucuresti eliberarea unei autorizatii de constructie pentru spatiu comercial situat in Bucuresti, str. Av. Traian Vasile.
Prin adresa nr.E /41370 R/28.11.2008, pârâta Primaria Sectorului 1 Bucuresti a solicitat reclamantului completarea dosarului pâna la 25.12.2008 cu: certificat de urbanism, acte de proprietate intabulate, documentatia de cadastru sa fie avizata de OCPI, declaratie notariala ca imobilul nu este in litigiu, autorizatie desfiintare anexe gospodaresti (magazie si garaj), aviz taiere nuc, avize de la Apa Nova, Electricitate, Distrigaz, DSP, Pompieri, contract transport moloz, PUD aprobat conform legii.
In data de 23.12.2009, reclamanta SC T. I. E. SRL a revenit cu adresa nr.45409 catre Primaria Sectorului 1 Bucuresti, prin care o înstiinteaza ca nu va depune un nou certificatul de urbanism, cel depus fiind expirat deoarece pârâta nu l-a emis in 30 de zile de la cererea initiala, ca dovada titulaturii asupra terenului este de închiriere a acestuia pentru edificare constructii, dovada dreptului de proprietate a lui T. E. si S. C. s-a depus, precum si încheiere de la cadastru din care rezulta ca imobilul nu este in litigiu. Se arata ca nu exista autorizatie de desfiintare anexe deoarece s-a închiriat doar 120 mp teren, ca nu au existat pe acest teren anexe. Se mai arata ca nu a închiriat livada pentru a fi necesar aviz de taiere nuc.
Ca urmare a acestei cereri, pârâta Primaria sectorului 1 Bucuresti a comunicat reclamantei in data de 2.02.2009 adresa nr.E/45409R, prin care arata ca din documentatia depusa, din nou, lipsesc aceleasi acte solicitate ca si prin adresa anterioara si, in plus, s-a mentionat ca autorizatia se emite doar la solicitarea titularului dreptului de proprietate, dar nici la prima si nici la aceasta adresa reclamanta nu s-a conformat sa depuna actele solicitate.
Verificând documentatia depusa de reclamanta, Tribunalul a apreciat ca refuzul pârâtei de a emite autorizatia de constructie este unul justificat. Astfel, din documentatia depusa la pârât sub nr. 41370, rezulta ca la data depunerii acesteia certificatul de urbanism nr.2312/76V/46515/11.06.2007 era expirat deoarece valabilitatea acestuia era pentru perioada 11.06.2007 – 11.06.2008.
De asemenea, conform art.1 din Legea nr.50/1991, autorizatia de construire se emite titularului de proprietate sau cu acordul acestuia, or din documentatie rezulta ca imobilul situat in Bucuresti,str. Av. Traian Vasile apartine lui S. C. si exista un uzufruct viager in favoarea lui T. E. Reclamanta nu a facut dovada ca ar avea acordul celor doi titulari ai drepturilor reale aratate pentru edificarea vreunei constructii. Prin contractul de închiriere înregistrat sub nr.45436/ 4.06. 2001, uzufructuarul viager a transmis catre reclamanta doar dreptul de folosinta a bunului. Nu exista niciunde acordul proprietarului S. C. dat reclamantei pentru a edifica vreun imobil pe terenul sau.
De asemenea, din verificarea dosarului administrativ rezulta ca nu s-au depus anexat la documentatie avizele solicitate prin certificatul de urbanism si nici nu exista anterior cererii de eliberare autorizatie hotarâre de emitere PUD, asa cum s-a solicitat in certificat, fiind necesar fata de nerespectarea retragerilor fata de limitele de proprietate ale constructiei pentru care se solicita autorizatie pentru intrarea in legalitate.
Împotriva acestei sentinte a formulat recurs reclamanta SC T. I. E. SRL, întemeiat pe dispozitiile art.304 pct.7 si 9 si art.3041 Cod procedura civila.
În motivare, recurenta a aratat ca in mod gresit s-a respins actiunea, retinându-se ca nu ar exista acordul proprietarului pentru edificarea constructiei. Chiar in contractul de închiriere nr.45436 din 04.06.2001, se stipuleaza ca terenul se închiriaza in vederea edificarii unei constructii metalice placata cu BCA, cu destinatie spatiu comercial.
Mai mult decât atât, in cuprinsul contractului de închiriere, se arata ca proprietarul se obliga sa asigure utilitatile.
Astfel, clauza privitoare la obiectul contractului de închiriere, contine si acordul proprietarului pentru edificarea constructiei.
Recurenta opineaza ca este irelevanta împrejurarea ca proprietara T. E. si-a pastrat un drept de uzufruct viager, transmitând dreptul de proprietate catre S. C., contractul trebuind a fi respectat de catre noul proprietar, fata de prevederile art.969 Cod Civil: “Conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante”, precum si fata de prevederile art.1441 Cod Civil: “Daca locatorul vinde lucrul închiriat , cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta înainte de vânzare … “.
Mai arata recurenta ca instanta a retinut in mod gresit ca nu ar fi fost atasate avizele aratate in certificatul de urbanism, în conditiile in care s-au depus facturile emise aferente contractelor de utilitati, care, in sine, reprezinta avizele solicitate de catre pârâta.
Referitor la certificatul de urbanism, se sustine ca acesta a fost emis cu întârziere de catre pârâta Primaria Sectorului 1, din culpa acesteia, împrejurare ce arata o atitudine de rea – credinta si o birocratie excesiva.
Cu privire la necesitatea întocmirii PUD, recurenta arata ca din planurile de situatie existente si depuse la dosar se poate observa ca cladirea in speta respecta aliniamentul cladirilor existente si in B-dul Expozitiei si in str. Traian Vasile.
Referitor la distantele fata de cladirile vecine, exista o singura cladire vecina, cea cu destinatie locuinta aflata tot la nr.82, str. Traian Vasile, dar fata de împrejurarea ca exista acordul proprietarului la momentul încheierii contractului de închiriere si edificarii constructiei, nu este necesara analiza respectarii distantei, care de altfel este cea legala.
Analizând recursul prin prisma motivelor formulate, Curtea constata ca este nefondat pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare.
Referitor la motivul de recurs prevazut de art.304 cpt.7 Cod procedura civila, Curtea constata ca recurenta nu a expus în concret argumentele in sustinerea acestuia, limitându-se doar la a preciza temeiul de drept în baza caruia a înteles a formula cererea de recurs.
Potrivit art.304 cpt.7 Cod procedura civila, modificarea unei hotarâri se poate cere atunci când aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau când cuprinde motive contradictorii sau straine de natura pricinii.
Din analiza sentintei recurate, Curtea constata ca nu poate fi retinuta în speta niciuna din ipotezele descrise de textul de lege anterior mentionat, fapt ce impune respingerea acestui motiv ca nefondat.
În referire la motivul de recurs întemeiat pe dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, Curtea apreciaza ca in mod judicios instanta fondului a apreciat ca in cauza nu se poate retine existenta unui refuz nejustificat de solutionare a cererii reclamantului, astfel cum acesta este definit de dispozitiile Legii nr.554/2004 a contenciosului administrativ.
În acest sens, din actele dosarului, Curtea retine ca fiind dovedita situatia de fapt constatata de instanta fondului, anume ca recurentul nu s-a conformat cerintelor autoritatii publice pârâte în sensul de a depune documentatia necesara emiterii autorizatiei de construire.
Într-adevar, potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.50/1991 ” Autorizatia de construire se emite pentru executarea lucrarilor de baza si a celor aferente organizarii executarii lucrarilor, în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, care cuprinde, în copie, urmatoarele documente: a) certificatul de urbanism; b) dovada, în copie legalizata, a titlului asupra imobilului, teren si/sau constructii si, dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, în cazul în care legea nu dispune altfel; c) documentatia tehnica – D.T.; d) avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, punctul de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului si, dupa caz, actul administrativ al acesteia; f) dovada privind achitarea taxelor aferente certificatului de urbanism si a autorizatiei de construire.”.
Critica recurentei privitor la cerinta abuziva a autoritatii pârâte de a depune un nou certificat de urbanism este neîntemeiata.
Pe de o parte, Curtea constata ca reclamanta s-a adresat autoritatii cu cererea de eliberare a autorizatiei de construire la data de 19.11.2008, depunând in sustinerea acesteia certificatul de urbanism nr.2312/76V/46515/11.06.2007, certificat a carui valabilitate este de 12 luni de la data emiterii, conform mentiunilor finale din acest act.
La data de 28.11.2008, în termenul legal de solutionare a cererii, Primaria Sectorului 1 Bucuresti înstiinteaza pe recurenta ca certificatul de urbanism este expirat, fiind necesar a se depune un nou certificat de urbanism.
Împrejurarea invocata de catre reclamanta, respectiv aceea ca a depus o cerere pentru emiterea certificatului de urbanism înca din data de 20.12.2006 la care a primit raspuns abia peste aprox.7 luni, în data de 11.06.2007, este irelevanta in prezenta cauza, de vreme ce reclamanta nu s-a adresat autoritatii competente pentru emiterea autorizatiei de construire în perioada de valabilitate a certificatului de urbanism anterior mentionat.
Evident, în lipsa unui certificat de urbanism valabil, autoritatea competenta nu este îndreptatita, conform dispozitiilor legale anterior mentionate, sa emita autorizatia de constructie solicitata de catre recurenta.
În masura in care recurenta va depune un certificat de urbanism valabil, precum si întreaga documentatie solicitata prin acesta, recurentei îi va fi emisa autorizatia de construire.
Curtea mai retine ca exigenta depunerii anumitor avize conform celor mentionate in certificatul de urbanism nu poate fi suplinita prin prezentarea unor facturi care atesta plata unor servicii catre furnizorii de apa, gaze sau celor de la salubritate, cum în mod eronat a sustinut recurenta, fata de dispozitiile imperative ale Legii nr.50/1991.
Retinând in cauza necesitatea depunerii unui certificat de urbanism valabil, Curtea apreciaza ca nu se mai impune analizarea criticilor recurentei privind obligatia întocmirii unui PUD, neputând specula daca noul certificat de urbanism va mai mentiona o atare obligatie in sarcina recurentei sau nu, în raport de situatia de fapt si de drept concreta de la momentul emiterii noului certificat de urbanism.
Cât priveste critica recurentei legata de solicitarea pârâtei Primaria Sectorului 1 de a depune cererea proprietarului pentru edificarea constructiei pe terenul sau, Curtea retine ca o astfel de exigenta este impusa de dispozitiile Legii nr.50/1991.
Astfel, art.1 din Legea nr.50/1991 prevedea la momentul formularii cererii de emitere a autorizatiei de construire ca “(1) Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare. Autorizatia de construire sau de desfiintare se emite la solicitarea detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil – teren si/sau constructii – ori a altui act care confera dreptul de construire sau de desfiintare, în conditiile prezentei legi.”
Ulterior, textul a fost modificat dupa cum urmeaza: “(1) Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa în conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren si/sau constructii – identificat prin numar cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel”.
Tot astfel, în anexa 2 a Legii nr.50/1991, astfel cum aceasta se afla in vigoare la momentul formularii cererii de catre recurenta, sunt definiti unii termeni de specialitate utilizati în cuprinsul legii .
Cu privire la dreptul de executie a lucrarilor de constructii se mentioneaza urmatoarele: Dreptul real sau, dupa caz, dreptul de creanta privind imobilul, care confera titularului dreptul de a obtine, potrivit legii, din partea autoritatii competente, autorizatia de construire sau de desfiintare. Dovada dreptului asupra imobilului se face prin actul, denumit titlu, prin care se atesta dreptul de proprietate (precum contractul de vânzare-cumparare, de schimb, de donatie, certificatul de mostenitor, actul administrativ de restituire, hotarâre judecatoreasca) sau printr-un contract de concesiune, contract de cesiune, contract de comodat. Emiterea autorizatiei de construire în baza unui contract de închiriere se poate face numai pentru constructii cu caracter provizoriu si cu acordul expres al proprietarului de drept.
Si acest text a fost modificat ulterior astfel:
Dreptul asupra constructiei si/sau terenului care confera titularului dreptul de a obtine, potrivit legii, din partea autoritatii competente, autorizatia de construire/desfiintare:
1. dreptul real principal: drept de proprietate, uz, uzufruct, superficie, servitute (dobândit prin: contract de vânzare-cumparare, de schimb, de donatie, certificat de mostenitor, act administrativ de restituire, hotarâre judecatoreasca);
2. drept de creanta dobândit prin: contract de cesiune, concesiune, comodat, locatiune. Emiterea autorizatiei de construire în baza unui contract de comodat/locatiune se poate face numai pentru constructii cu caracter provizoriu si acordul expres al proprietarului de drept.
Analizând textele legale anterior citate, Curtea constata ca prin dispozitiile Legii nr.50/1991 s-a conturat fara echivoc optiunea legiuitorului în privinta lucrarilor de constructii care nu au caracter provizoriu, în sensul ca solicitantul cererii privind emiterea a autorizatiei de construire nu poate fi titularul unui drept de creanta.
În speta, astfel cum s-a aratat, recurenta, în calitatea sa de titular a unui drept de creanta in baza contractului de închiriere nr.45436/04.06.2001, este cea care a solicitat autorizarea pentru o constructie care nu are caracter provizoriu (astfel cum rezulta chiar din memoriul tehnic depus de catre recurenta la dosarul de fond nr.3151/3/2009, fila 36).
Din aceasta perspectiva, asertiunile recurentei privitor la dispozitiile art.1441 Cod civil care statueaza asupra opozabilitati contractului de închiriere în ipoteza in care imobilul ce face obiectul acestui contract este înstrainat ulterior, sunt irelevante în speta de fata.
Tot astfel, se constata ca alegatia ca prin contractul de închiriere nr.45436/04.06.2001, proprietarul terenului de la acel moment si-ar fi dat acordul în sensul edificarii constructiei, nici nu are suport in prevederile contractului încheiat de parti. Mai mult, astfel cum s-a aratat, în cazul constructiilor cu caracter permanent este necesar ca cererea de autorizare sa fie formulata de titularul dreptului real, iar nu de catre titularul dreptului de creanta, cu acordul titularului dreptului real, astfel cum încerca reclamanta sa sugereze. Or, aceasta situatie nu se regaseste in cauza dedusa judecatii.
În raport de cele expuse, Curtea constata ca sentinta recurata este legala si temeinica, fapt ce impune, în conformitate cu art.312 alin.1 Cod procedura civila, respingerea recursului ca nefondat.
1
