Deliberând asupra prezentului apel civil, constată:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa în data de 11.08.2015, sub numărul 20898/212/2015, reclamanta R.A. a solicitat instanţei ca, în contradictoriu cu pârâţii: R.I., R. A., R.G., R.S., S.G. şi R.G., să constate încetat contractul de închiriere nr. 10937/27.07.2004, prin ajungere la termen; să dispună evacuarea pârâţilor şi a tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu aceştia în imobilul situat în Constanţa, strada Griviţei, nr. 61, judeţul Constanţa; obligarea pârâţilor la plata chiriei în cuantum de 212,76 de lei/lună, începând cu luna august 2015, până la data evacuării efective a locuinţei, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr.2676/03.03.2016 pronunţată de Judecătoria Constanţa, instanţa a respins acţiunea ca neîntemeiată, pentru următoarele argumente:
În fapt, prin contractul de închiriere nr. 10937/27.07.2004, al cărui termen de executare a fost prelungit, prin dispoziţiile cuprinse în O.U.G. nr. 44/2009, până în data de 20.05.2014, reclamanta R.A., în calitate de locator, şi-a asumat obligaţia de a-i asigura pârâtului RI, în calitate de locatar, folosinţa bunului imobil situat în Constanţa, , compus din 2 camere şi dependinţe în suprafaţă totală de 45,54 metri pătraţi şi curte în suprafaţă de 26,70 metri pătraţi, în schimbul plăţii chiriei lunare convenite, pârâtul continuând să locuiască în acest imobil şi ulterior datei de 20.05.2014, inclusiv pe parcursul derulării prezentului litigiu.
Conform art. 20 lit. e din contract (filele 28-29), contractul de închiriere nu se prelungeşte în situaţia în care chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinţei. Potrivit art. 4 lit. b liniuţa a III-a din contract, rezilierea contractului poate fi declarată de către locator în situaţia în care locatarul (chiriaşul) are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei.
Instanţa de fond a reţinut că în conformitate cu prevederile art. 129 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Noului Cod civil, dispoziţiile art. 1810 Cod civil sunt aplicabile tuturor contractelor de locaţiune al căror termen se împlineşte după data intrării în vigoare a Codului civil., iar în acord cu aceste dispoziţii, dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor, noua locaţiune fiind însă pe durată nedeterminată.
Potrivit articolului unic al O.U.G. nr. 43/2014, în vigoare începând cu data de 27.06.2014, durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale – astfel cum este cazul şi contractului de închiriere în litigiu, reglementată de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţe, aprobată prin Legea nr. 309/2009, pentru care a operat tacita relocaţiune, în condiţiile prevăzute la art. 1.810 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.
Din analiza prevederilor contractuale şi a dispoziţiilor legale relevante, cuprinse în Legea nr. 114/1996, aplicabilă prezentei cauze în temeiul art. 102 din Legea nr. 71/2011, prin raportare la data încheierii contractului de închiriere în litigiu, instanţa a reţinut că principalele obligaţii ale chiriaşului sunt: preluarea bunului închiriat; plata chiriei la termenele şi în modalităţile convenite; folosirea bunului închiriat cu prudenţă şi diligenţă, precum şi restituirea bunului la încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere.
Instanţa de fond a constatat că ulterior datei de 20.05.2014, când s-a împlinit termenul contractual de închiriere, pârâtul RI a continuat să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale, plătindu-i reclamantei R.A. chiria convenită şi folosind bunul cu prudenţă şi diligenţă, ca un bun proprietar, efectuând şi reparaţii locative în cadrul acestuia – dovedite cu înscrisurile depuse cu ocazia dezbaterilor asupra fondului cauzei, fără ca reclamanta să se împotrivească în vreun fel folosinţei în continuare de către pârât a imobilului închiriat şi a îndeplinirii obligaţiilor, în special, a celei de plată a chiriei, ce rezultă din contractul de închiriere nr. 10937/27.07.2004, încheiat de părţi.
În aceste condiţii, în temeiul art. 129 din Legea nr. 71/2011 în referire la art. 1810 Cod civil, instanţa a apreciat că în privinţa contractului de închiriere în litigiu a operat tacita relocaţiune, noul termen de executare a contractului fiind, prin derogare de la prevederile dreptului comun, în temeiul articolului unic al O.U.G. nr. 43/2014, de 5 ani şi împlinindu-se în data de 20.05.2019.
Instanţa de fond a mai apreciat că manifestarea de voinţă a reclamantei-locator în sensul neoperării tacitei relocaţiuni, în temeiul art. 20 lit. e din contract, motivat de comportamentul necorespunzător al pârâtului-chiriaş, pentru a împiedica tacita relocaţiune a contractului ar fi trebuit, pe de o parte, să intervină anterior împlinirii termenului contractual iniţial ori cel târziu la momentul la care pârâtul ar fi încercat, ulterior împlinirii termenului, să îşi îndeplinească obligaţiile ce îi incumbă din continuarea contractului, respectiv, obligaţia de plată a chiriei, şi să fie însoţită, în mod necesar, de opunerea acesteia la executarea de către pârât a obligaţiei de plată a chiriei. În speţă, reclamanta-locator nu s-a opus în niciun fel, ulterior datei de 20.05.2014, executării de către pârât a obligaţiei de plată a chiriei convenite, încasând sumele plătite de pârât cu acest titlu, situaţie în care manifestarea de voinţă a reclamantei din data de 20.11.2014, fundamentată pe prevederile art. 20 lit. e din contract, în sensul neoperării retroactive, începând cu data de 20.05.2014, a reconducţiunii contractului, nu poate produce efectul scontat, întrucât tacita relocaţiune a operat deja.
Reclamanta R.A. a declarat apel împotriva Sentinţei civile nr.2676/03.03.2016 şi a solicitat schimbarea în tot a acestei hotărâri, iar pe fond a solicitat admiterea acţiunii.
Apelanta a criticat hotărârea instanţei de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie, sub următoarele aspecte:
Instanţa de fond nu a reţinut că pârâţii ocupă abuziv, în acelaşi imobil, un alt spaţiu locativ pentru care nu deţin nici un titlu locativ, pentru care reclamanta a pretins contravaloarea lipsei de folosinţă.
Instanţa nu a reţinut că în conformitate cu art.3 alin 3 din contractul de închiriere nr. 10937/27.07.2004, contractul nu se prelungeşte dacă chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosinţa normală a locuinţei, deşi a reţinut corect că pârâtul RI a fost sancţionat în 6 rânduri pentru tulburarea ordinii publice în perioada 2011 – 2014.
Instanţa de fond a apreciat, în mod greşit, că pârâţii pot beneficia de prelungirea contractului cu 5 ani conform OUG nr.43/2014, întrucât aceştia nu şi-au respectat obligaţiile contractuale de bună convieţuire cu vecinii, nu lis-a solicitat şi nici nu au depus documentele necesare pentru a dovedi că îndeplinesc condiţiile cerute de lege pentru prelungirea contractului, au fost notificaţi şi somaţi şi sancţionaţi pentru abateri repetate. Apelanta apreciază că nu se poate constata că a operat tacita relocaţiune, iar chiriaşii erau obligaţi să părăsească locuinţa la expirarea termenului.
Apelanta învederează că a notificat pârâţii pentru a li se atrage atenţia că nu mai deţin un titlu locativ valabil pentru spaţiul pe care îl ocupă, întrucât contractul de închiriere a încetat prin ajungere la termen şi poate fi prelungit legal pentru că nu au respectat dispoziţiile de la art.20 lit.e din contract.
Intimaţii nu au formulat întâmpinare.
Tribunalul constată că apelul este fondat, având în vedere următoarele considerente:
În primul rând solicitarea apelantei referitoare la obligarea intimaţilor pârâţi la contravaloarea lipsei de folosinţă pentru un alt spaţiu locativ decât cel care face obiectul contractului de închiriere, pentru care nu deţin nici un titlu locativ, raportat la dispoziţiile art.478 alin 2 C.p.c. nu va fi analizată, având în vedere că reprezintă o cerere nouă, formulată pentru prima dată în apel.
Instanţa de apel va analiza, având în vedere motivele susţinute de către apelanta reclamantă, problema de drept pusă în discuţie, respectiv a prelungirii contractului de închiriere şi a tacitei relocaţiuni.
Locaţiunea încetează de drept la expirarea termenului, „fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă”. Reînnoirea locaţiunii (prin tacita relocaţiune) va putea fi împiedicată de locator care, anterior expirării termenului, trebuie să notifice locatarului voinţa sa de a nu încheia un nou contract de locaţiune (fără a fi necesară vreo justificare). Evident că, în acest caz, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune (chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat).
Din analiza înscrisurilor depuse la dosarul cauzei rezultă că termenul de executare a contractului de închiriere nr.10937/27.07.2004 a fost prelungit, prin dispoziţiile cuprinse în O.U.G. nr. 44/2009, până în data de 20.05.2014. Anterior acestei date, apelanta reclamantă, în calitate de locator, nu a notificat locatarii intimaţi în sensul de a li se pune în vedere să elibereze şi să predea liber imobilul, potrivit dispoziţiilor art.1038 alin 1 C.p.c., iar în aceste condiţii se poate concluziona că a intervenit tacita relocaţiune între părţi.
Pe baza acestor argumente, instanţa a fond a constatat, în temeiul art. 129 din Legea nr. 71/2011 în referire la art. 1810 Cod civil, că în privinţa contractului de închiriere în litigiu a operat tacita relocaţiune, noul termen de executare a contractului fiind, prin derogare de la prevederile dreptului comun, în temeiul articolului unic al O.U.G. nr. 43/2014, de 5 ani şi împlinindu-se în data de 20.05.2019.
Constatarea instanţei de fond este eronată, având în vedere că din analiza situaţiei de fapt rezultă că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1810 Cod civil.
Conform O.U.G. nr. 43/2014: „durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, pentru care a operat tacita relocaţiune, în condiţiile prevăzute la art. 1.810 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.”
Condiţiile prevăzute de art.1810 C.civil sunt: după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îndeplinească obligaţiile fără împotrivire din partea locatorului.
În speţă, după împlinirea termenului de executare a contractului – 20.05.2014 – locatorii intimaţi au continuat să deţină bunul închiriat, dar nu au făcut dovada îndeplinirii următoarelor obligaţii contractuale: plata chiriei şi de a nu manifesta un comportament care să facă imposibilă convieţuirea sau să împiedice folosinţa normală a locuinţei.
Apelanta a făcut dovada că începând cu data de 23.10.2014 a făcut notificări către R.I., titularul contractului, prin care îi pune în vedere că nu va mai proceda la prelungirea contractului şi îi solicită să elibereze şi să predea liber imobilul. (filele 17 – 19 din dosarul de fond). În consecinţă, argumentul instanţei de fond în sensul că reclamanta nu s-a împotrivit în vreun fel folosinţei în continuare, de către intimatul pârât, a imobilului închiriat, este în totală contradicţie cu situaţia de fapt pe care a reţinut-o.
În mod eronat, instanţa de fond a reţinut că pârâţii nu datorează reclamantei nici o sumă cu titlu de chirie aferentă bunului imobil închiriat, întrucât la dosarul cauzei nu s-au depus înscrisuri pentru a face dovada achitării chiriei în cuantum de 212,76 de lei/lună, începând cu luna august 2015. Facturile depuse la dosarul de fond probează doar achitarea utilităţilor, astfel cum recunoaşte şi intimatul, iar copia bonurilor fiscale de la fila 119 atestă doar achitarea unor sume de 78,25 lei şi 127,64 lei în data de 23.02.2016, cu titlu de contravaloare lipsă folosinţă spaţiu pentru luna februarie 2016.
De asemenea, soluţia instanţei de fond lipseşte de efect dispoziţiile art. 20 lit. e din contract (filele 28-29 dosar fond), care prevăd: contractul de închiriere nu se prelungeşte în situaţia în care chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinţei, precum şi alte art. 4 lit. b liniuţa a III-a din contract: rezilierea contractului poate fi declarată de către locator în situaţia în care locatarul (chiriaşul) are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei.
În opinia instanţei de fond din momentul în care a operat tacita relocaţiune, locatarul poate manifesta un comportament care să facă imposibilă convieţuirea sau să împiedice folosinţa normală a locuinţei, fără ca locatorul să poată solicita încetarea contractului de închiriere până la împlinirea termenului de executare. Astfel, deşi reţine în sarcina pârâtului-locatar manifestarea unui comportament fundamentat pe prevederile art. 4 lit. b liniuţa a III-a din contract, Judecătoria concluzionează că locatorul are un alt mijloc juridic de valorificare a pretenţiei sale de încetare a executării contractului în litigiu, fără a duce raţionamentul până la capăt şi a indica acest mijloc juridic.
Raportat la argumentele expuse, instanţa de apel constată că nu a intervenit tacita relocaţiune, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art.1810 C.civil, întrucât deşi după împlinirea termenului locatarul a continuat să deţină bunul, acesta nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale şi a existat o împotrivire din partea locatorului cu privire la prelungirea contractului.
Din această perspectivă, hotărârea instanţei de fond este nelegală, considerent pentru care în temeiul dispoziţiile art. 480 al.2 C. pr. Civ., apelul va fi admis, iar soluţia instanţei de fond va fi schimbată în tot, în sensul că admite acţiunea apelantei reclamante. În consecinţă, instanţa va constata încetarea contractului de închiriere nr.10937/27.07.2004 începând cu data de 20.05.2014, va dispune evacuarea intimaţilor pârâţi din spaţiul situat în municipiul Constanţa, care vor fi obligaţi la plata chiriei în valoare de 212,76 lei lunar, începând cu luna august 2015 şi până la data evacuării efective a acestui spaţiu locativ.
Instanţa va admite şi cererea privind obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată, întrucât temeiul juridic al acordării acestor cheltuieli este atitudinea procesuală culpabilă a părţii care a căzut în pretenţii, faptă care declanşează o răspundere civilă delictuală al cărei conţinut îl constituie obligaţia civilă de reparare a prejudiciului cauzat, adică de restituire a sumelor pe care partea care a câştigat procesul a fost nevoită să le realizeze.
Potrivit art. 453 Cod procedură civilă, partea care a căzut în pretenţii va fi obligată, la cerere, la plata cheltuielilor de judecată. Constatând că intimaţii sunt cei care au căzut în pretenţii şi existând şi o cerere în acest sens, instanţa îi va obliga, în favoarea apelantei, la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 302 lei (201,35 lei – fond şi 100,67 lei – apel), reprezentând taxe judiciare de timbru.
