Recurs. Actiune în constatarea nulitatii absolute a unui contract de vânzare-cumparare încheiat dupa depunerea unei notificari întemeiate pe Legea nr. 10/2001 si anterior solutionarii acesteia. Conditiile în care opereaza nulitatea cuprinsa în art.21 din lege. Relevanta bunei-credinte a partilor.
– Legea nr. 10/2001, art.21, art.45
Prevederile art. 21 alin 5 din lege reprezinta dispozitii speciale în raport de cele ale art.45 din lege, reglementând exclusiv situatia imobilelor ce fac obiectul notificarilor conform Legii nr. 10 /2001 si care au fost înstrainate, concesionate, etc, în cursul solutionarii procedurii administrative generate de aceasta lege.
Prin urmare, dispozitiile art.45 din lege, invocate de recurente, reprezinta dreptul comun în materie si reglementeaza situatiile ce exced aplicarii prevederilor art.21, astfel încât nu sunt aplicabile în speta, fata de obiectul cererii si motivele de nulitate invocate de reclamanta, care se refera tocmai la ipoteza reglementata în cuprinsul dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, respectiv la situatia când actul de înstrainare a fost facut în timpul solutionarii procedurii administrative generata de formularea de catre reclamanta a notificarii în baza Legii nr.10/2001.
Din interpretarea gramaticala cât si sistematica a acestor dispozitii legale rezulta ca legiuitorul nu a înteles sa lege aplicarea sanctiunii nulitatii de atitudinea subiectiva a partilor la momentul încheierii contractului, asa cum a facut-o în cuprinsul normei generale în materie, respectiv a prevederilor art.45 din lege, care nu sunt aplicabile în speta, astfel cum s-a aratat mai sus. Prin urmare, nu este relevanta buna sau reaua-credinta a partilor.(Decizia civila nr.19.R din 12.01.2010, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)
Prin actiunea înregistrata la 26.06.2007 la Tribunalul Bucuresti, contestatoarea D.E. a solicitat în contradictoriu cu pârâtii Primaria Municipiului Bucuresti prin Primarul General, Consiliul General al Municipiului Bucuresti – Administratia Fondului Imobiliar prin Primar General si G.L.M., sa se dispuna anularea dispozitiei nr. 8169/25.05.2007 prin respingerea notificarii referitoare la restituirea în natura a apartamentului vândut în baza Legii nr. 112/1995, conform contractului de vânzare-cumparare nr. 7177/2006, urmând sa fie obligata intimata P.M.B. sa emita o dispozitie privind restituirea în natura a acestui apartament, totodata sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr. 7177/19.01.2006, încheiat între C.G.M.B. – A.F.I. si G.L.M.
În drept au fost invocate dispozitiile art. 26, 21 din Legea nr. 10/2001 republicata si art. 966 – 968 Cod Civil.
Pârâta G.L.M. a formulat în cauza întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca fiind neîntemeiata.
Prin cererea precizatoare depusa la dosar la data de 22.10.2007, contestatoarea arata ca întelege sa se judece cu Municipiul Bucuresti prin Primarul General si Administratia Fondului Imobiliar, în loc de Primaria Municipiului Bucuresti prin Primar General si Consiliul General al Municipiului Bucuresti – Administratia Fondului Imobiliar prin Primar General.
Prin sentinta civila nr.1493/19.11.2007, tribunalul a admis exceptia de necompetenta materiala în ceea ce priveste solutionarea capatului de cerere având ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare 7177/19.01.2006, declinându-se competenta de solutionare a acestei cereri în favoarea Judecatoriei sectorului 5 Bucuresti.
Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti a pronuntat sentinta civila nr. 3135/24.04.2008 prin care a admis actiunea formulata de reclamanta si a dispus anularea contractului de vânzare-cumparare nr. 7177/19.01.2006, încheiat între Consiliului General al Municipiului Bucuresti – AFI si pârâta G.L.M.
Împotriva acestei sentinte au declarat apel intimatii-pârâti G.L.M. si A.F.I.
Prin decizia civila nr. 19R /12.01.2010 Tribunalul Bucuresti a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a intimatei reclamante. Apelurile au fost respinse ca nefondate.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre Tribunalul a apreciat ca prima instanta a analizat în mod judicios ansamblul dovezilor ce au fost administrate în cauza pe baza carora a retinut ca reclamanta D. a formulat la data de 08.05.2001 o notificare adresata P.M.B., în conformitate cu prevederile Legii nr. 10/2001, fiind emisa în acest sens dispozitia nr. 8168/25.05.2007 de catre Primarul General prin care imobilul situat în Bucuresti, Bd. .., nr. .., sector 5, a fost restituit în natura catre reclamanta, cu exceptia apartamentului situat la parter în corpul B ce fusese vândut anterior pârâtei G.L.M.
Referitor la pârâta-apelanta G.L.M., a rezultat din actele existente la dosar ca aceasta a fost titulara contractului de închiriere nr. 708/08.03.2000 încheiat cu S.C. Cotroceni S.A. privind locuinta situata în Bucuresti, Bd. .., nr. .., corp. B, sc. B, parter, sector 5, ulterior pârâta dobândind în proprietate acest apartament conform contractului de vânzare-cumparare nr. 7177/19.01.2006 încheiat cu C.G.M.B. – A.F.I. în baza Legii nr. 112/1995.
Tribunalul a retinut ca în cauza au fost corect aplicate de catre instanta de fond prevederile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 care stabilesc ca „sub sanctiunea nulitatii absolute, pâna la solutionarea procedurilor administrative si, dupa caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisa înstrainarea concesionarea, locatia de gestiune, asocierea în participatiune, ipotecarea, locatiunea, precum si orice încheiere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chirias, schimbarea destinatiei, grevarea sub orice forma a bunurilor imobile-terenuri si/ sau constructii notificate potrivit prevederilor prezentei legi”.
În speta se constata ca respectivul contract de vânzare-cumparare nr. 7177/2006 ce formeaza obiectul prezentei judecati a fost încheiat de pârâti cu încalcarea dispozitiilor legale mai sus mentionate întrucât la data perfectarii acestei conventii exista notificarea formulata de reclamanta catre P.M.B., înregistrata în anul 2001 si prin care se solicita restituirea în natura a imobilului preluat abuziv în regimul anterior situat în Bd. .., nr. .., sector 5, imobil din care face parte si apartamentul înstrainat pârâtei apelante G.L.M.
Tribunalul a înlaturat ca nefondate sustinerile apelantilor-pârâti cu privire la buna credinta de care au dat dovada la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, câta vreme legea nu face distinctie, în functie de aceasta atitudine subiectiva, operând sanctiunea nulitatii absolute ori de câte ori actul juridic contravine prevederilor imperative cuprinse în art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001. De altfel, din probatoriul administrat în cauza nu rezulta pretinsele diligente depuse de apelanta pârâta pentru a afla daca apartamentul pe care dorea sa-l cumpere a fost sau nu revendicat de fostul proprietar, iar pe de alta parte depozitiile martorilor audiati în proces si raspunsurile date la interogator au aratat ca în cursul anului 2005 reclamanta s-a deplasat la imobilul revendicat, facând astfel cunoscuta calitatea sa de proprietar în privinta acestui imobil.
Tribunalul a respins ca fiind neîntemeiata exceptia lipsei de calitate procesuala activa privind pe reclamanta întrucât ansamblul dovezilor administrate pe parcursul întregii judecati, respectiv contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 11878/1942 de Tribunalul Ilfov, actele de stare civila si certificatele de mostenitor aflate la dosar, la care se adauga însasi dispozitia nr. 8169/2007 emisa de Primarul General, evidentiaza faptul ca reclamanta are legitimare procesuala activa pentru a promova prezenta actiune de constatare a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat în beneficiul pârâtei-apelante.
Împotriva acestei hotarâri au declarat recurs atât pârâta G.L.M., cât si pârâta A.F.I.
Recurenta-pârâta G.L.M. a criticat solutia pronuntata în apel, pentru ca instanta de apel în mod gresit a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a intimatei-rec1amante D.E.
Astfel, calitatea procesuala presupune existenta unei identitati între persoana reclamantului si persoana care este titulara a dreptului în raportul juridic dedus judecatii.
Se apreciaza ca intimata-reclamanta nu a produs suficiente înscrisuri în dovedirea faptului ca este succesoarea în drepturi a numitului N.D. Astfel, intimata-reclamanta dovedeste cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei ca este fiica numitilor D.D. si D.E., însa nu face dovada legaturii între acesta si numitul N.D. Mai mult, din înscrisuri rezulta ca este singura mostenitoare a lui D.I., la dosar neexistând nici un certificat de mostenitor dupa decesul numitului D.N., iar actul de vânzare-cumparare al imobilului este încheiat cu ipoteca de catre de numitii R.D. si N.D., în calitate de cumparatori, iar pâna la acest moment nu s-a facut dovada ca aceasta ipoteca a fost radiata si nici ca s-a dezbatut succesiunea acestora.
Se arata ca instanta de apel nu argumenteaza în nici un fel respingerea acestei exceptii, nefacând referire la aspectele susmentionate, ci pur si simplu respinge exceptia, fara a o motiva.
În ceea ce priveste imobilul a carei revendicare se solicita, potrivit adresei nr. 1C447 din 24.01.2002, emisa de Directia Generala de Impozite si Taxe din cadrul Consiliul Local al Sectorului 4 Bucuresti, se atesta ca la adresa din B-dul .. nr… a figurat ca proprietar numitul N.D. Prin Ordonanta Civila nr.1784 din 03.07.1952 si Decizia Consiliului Local al Raionului Nicolae Balcescu si a Procesului verbal de predare-primire din 25.09.1952, imobilul a fost trecut în administrarea ILL Raion Nicolae Balcescu, existând si un proces verbal de sechestru nr.2682 din 23.05.1952 si publicatia de vânzare nr.3372 din 07.05.1952 pentru neplata sumei de 6.558,10 lei, reprezentând impozite neachitate.
Potrivit art.1 din Decretul nr.224/1951, privitor la urmarirea imobiliara pentru realizarea creantelor statului, urmarirea restantelor si majorarile din impozite, taxe si alte venituri bugetare datorate de populatie, se poate face prin scoaterea în vânzare a bunurilor imobiliare apartinând restantierului.
Astfel, vânzarea imobilului se încuviinteaza de catre judecatoria populara a locului unde este situat imobilul, la cererea unitatii financiare care a pornit urmarirea, potrivit art.2 din actul normativ mentionat. Din cuprinsul adresei nr.4777 din 24.01.2002 a Directiei Generale de Impozite si Taxe se retine existenta procesului verbal de sechestru cu nr.2682 din 23.05.1952, precum si pronuntarea Ordonantei Civile nr.1784 din 03.07.1953.
Din înscrisurile anexate, se retine ca vânzarea imobilului a fost fixata prin licitatie publica pentru data de 15.08.1952 conform publicatiei de vânzare nr.2682 din 07.08.1952.
La dosar se afla decizia nr.827 din 21.09.1952 a Comitetului Executiv a Sfatului Popular al Raionului Nicolae Balcescu prin care se decide trecerea în folosinta ILL a unui numar de 135 de imobile, printre care si imobilul din B-dul .. nr…, fiind anexat si procesul verbal de predare preluare. În aceasta situatie, instanta urmeaza sa aprecieze daca actul normativ constituie titlu valabil sau titlu nevalabil pentru preluarea imobilului respectiv.
Preluarile de imobile pentru datorii, altele decât cele fiscale (impozitele neplatite de proprietar din motive independente de vointa acestuia), nu se încadreaza în categoria preluarii abuzive. Motivele independente de vointa proprietarului, în sensul art.2 alin.1, lit.d din Legea nr.10/2001, pot fi considerate: arestarea persoanei pentru motive politice, deportarea acestuia din motive politice, internarea fortata în unitati sanitare, fuga din tara pentru evitarea unei pedepse, ca urmare a opozitiei fata de regimul comunist. Pentru aceste considerente si dat fiind lipsa din dosar a dovezilor care sa ateste faptul ca neplata impozitelor aferente respectivului imobil s-ar datora unor împrejurari independente de vointa proprietarului, se impune respingerea actiunii astfel cum a fost formulata.
A mai aratat recurenta ca potrivit pct.22.1.lit.c, capitolul 2 din Normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr.10/2001, prin sintagma acte doveditoare inserata la art.22 din Legea nr.10/2001, se întelege inclusiv orice acte juridice sau sustineri care permit încadrarea preluarii ca fiind abuziva.
Or, pâna la acest moment, nu a produs înscrisuri în dovedirea cererii sale, motiv pentru care la filele 116-118 exista adresa nr.2271 06 din 17.05.2004, emisa de Guvernul României, Ministerul Administratiei si Internelor, catre Primaria Municipiului Bucuresti, care în calitate de autoritate pentru urmarirea aplicarii unitare a Legii nr.10/2001, în urma analizarii dosarului depus de reclamanta-intimata D.E., recomanda ca aceasta sa depuna înscrisuri care sa dovedeasca cele sustinute mai sus, actele pe care aceasta le-a prezentat nefiind pe deplin edificatoare pentru restituirea în natura a imobilului în litigiu.
Se arata ca pârâta locuieste în imobilul din str. B-dul .. nr…, sector 5, împreuna cu cei 4 copii minori, în baza contractului de vânzare-cumparare nr.7177 din 19.01.2006, locuinta fiind cumparata în baza Legii nr.112/1995, anterior locuind în imobil în baza contractului de închiriere nr.708 din 08.03.2000. Mai arata recurenta ca înainte de a cumpara aceasta locuinta s-a interesat de situatia juridica a acestui apartament, respectiv daca a fost revendicat de proprietar sau mostenitorii acestuia si i s-a comunicat atât de catre CGMB ¬AFI cât si de PMB ca nu exista nici o cerere de revendicare, motiv pentru care i s-a aprobat cumpararea imobilului în cauza.
Apartamentul a fost cumparat abia la data de 19.01.2006, tocmai din consideratia respectarii prevederilor Legii nr.112/1995 iar la data la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumparare pârâta fost informata de CGMB – AFI si PMB ca pentru acest apartament nu figureaza cerere de restituire în natura, îndeplinindu-si astfel obligatia de diligenta.
De altfel, daca ar fi avut cea mai mica banuiala ca apartamentul a fost revendicat nu l-ar fi cumparat întrucât are 4 copii minori, nu are venituri si este la limita subzistentei.
Pe cererea formulata de recurenta catre CGMB – AFI, înregistrata sub nr.12965 din 14.06.2005, prin care s-a solicitat cumpararea locuintei în care locuia în calitate de chiriasa, se pot observa mentiunile facute de institutia careia i-a fost adresata, în sensul ca directorul general al acestei institutii a solicitat compartimentului tehnic vânzari verificarea situatiei juridice a imobilului, daca exista un titlu de nationalizare a acestui imobil precum si o informare din punct de vedere juridic prezentata de oficiul juridic în vederea comunicarii catre parata a unui raspuns formulat în baza dispozitiilor legale.
La data de 20.06.2005, prin adresa nr.12965/BT13275 i s-a comunicat de catre CGMB – AFI ca urmeaza sa se procedeze la verificarea situatiei juridice a apartamentului în care locuieste, motiv pentru care a fost invitata în vederea completarii dosarului cu documentele necesare. Ulterior, la data de 15.07.2005, prin adresa nr.12965, Prefectura Municipiului Bucuresti comunica catre CGMB – AFI ca în urma verificarilor efectuate a reiesit ca nu s-au depus notificari în conformitate cu prevederile Legii nr.10/2001 pentru imobilul situat în B-dul .. nr…, parter, sector 5.
De asemenea, Primaria Municipiului Bucuresti comunica la data de 17.11.2005, prin adresa nr.29506 catre CGMB – AFI ca în baza de date a Primariei Municipiului Bucuresti privind revendicarile imobiliare aflate pe rolul instantelor judecatoresti nu exista nici un proces de revendicare cu privire la imobilul susmentionat.
Mai mult decât atât, prin adresa Primariei Municipiului Bucuresti nr.29506 din 21.11.2005 se comunica catre AFI ca în evidentele comisiei pentru aplicarea Legii nr. 10/2001 nu figureaza cerere de restituire în natura pentru imobilul ce formeaza obiectul acestui litigiu.
Mai arata recurenta ca nu a fost atentionata niciodata de reclamanta sau de alte persoane ca exista proprietari sau mostenitori care au revendicat acest imobil în care locuieste si nici nu a fost notificata, fiind deosebit de grava si neadevarata afirmatia din actiune, în sensul ca i s-a adus la cunostinta ca imobilul urmeaza a fi retrocedat proprietarului.
Apreciaza recurenta ca ceea ce trebuie avut în vedere de catre instanta este analiza respectarii sau nerespectarii conditiilor de validitate ale actului juridic, respectiv ale contractului de vânzare-cumparare nr. 7177 din 19.01.2006. Or, sub acest aspect, este indiscutabil faptul ca au fost respectate conditiile de validitate prevazute de art.948 Cod civil si anume: capacitatea, consimtamânt, obiect si cauza precum si dispozitiile Legii nr.112/1995.
Mai concret, partile, municipalitatea prin mandatarul sau, si recurenta au avut capacitatea de a contracta, a existat un consimtamânt valabil exprimat al ambelor parti de a încheia actul juridic, obiectul vânzarii-cumpararii se afla în patrimoniul Municipiului Bucuresti iar vânzarea-cumpararea s-a fondat pe o cauza licita, neprohibita de lege.
Prin urmare, raportat la momentul concret al încheierii contractului de vânzare-cumparare, au fost respectate întrutotul conditiile de validitate prevazute de art.948 Cod civil, contractul de vânzare-cumparare incriminat fiind perfect valabil sub acest aspect.
Esential în cauza este faptul ca în nici un moment nu s-a urmarit fraudarea legii ci doar respectarea ei întocmai si nu se poate retine în cauza ca partile contractante ar fi fost de rea credinta.
Este evident ca prefigurarea mentala a reclamantei a fost ca o data ce statul, prin reprezentantii sai, sunt de acord sa încheie actul de vânzare-cumparare are si calitatea de a transmite dreptul de proprietate.
În ceea ce priveste Legea nr.112/1995, recurenta, în calitate de chiriasa-cumparatoare la momentul intrarii în vigoare a legii, detinea cu contract de închiriere valabil apartamentul în care locuia si pe cale de consecinta nu a facut decât sa-si exprime optiunea de cumparare a acestui apartament în temeiul Legii nr.112/1995.
Or în lumina depozitiilor Legii nr.112/1995 si a art.2 alin.2, s-a avizat favorabil cererea reclamantei de catre oficiul juridic al societatii vânzatoare pentru cumpararea acestui apartament.
Practica si jurisprudenta actuala a statuat ca în principiu anularea titlului de proprietate al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun nu atrage caducitatea actului în ceea ce-l priveste pe subachizitor în cazul în care acesta este dobânditor de buna credinta. Asadar, conditia esentiala ca actul de vânzare-cumparare sa fie mentinut este ca tertul subachizitor sa fie încredintat ca persoana de la care a dobândit avea toate însusirile certe de lege spre a-i transmite în mod valabil drepturile asupra bunului. Potrivit art.9 din Legea nr.112/1995 atât proprietarii si mostenitorii acestora cât si chiriasii pot formula cereri iar rezolvarea uneia nu este conditionata de cealalta, singura conditie pentru chirias fiind sa aiba contract de închiriere legal încheiat iar actul sa fie încheiat cu buna credinta.
Potrivit art.1 alin.6 din HG 20/1996, procedurile administrative prevazute de Legea 112/1995 sunt suspendate daca pe rolul instantelor de judecata exista dosare de revendicare, ori la momentul perfectarii vânzarii nu s-a facut dovada existentei unei astfel de cereri.
Retinând astfel buna credinta a subdobânditorilor, constata în raport de dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 ca actul atacat nu este lovit de nulitate absoluta, contestatoarea ne facând dovada notificarii acestora, în sensul de a nu purcede la încheierea contractului de vânzare-cumparare.
Potrivit acestui text legal, actele juridice de înstrainare inclusiv cele facute în cadrul procesului de privatiune, având ca obiect imobile fara titlu valabile, sunt lovite de nulitate absoluta în afara de cazul în care actul a fost încheiat cu buna credinta. Astfel, legiuitorul a înteles sa dea valabilitate actului de vânzare-cumparare daca la încheierea actului acesta a fost încheiat cu buna credinta.
Asa cum a fost retinut în literatura juridica si în practica judiciara, este suficienta existenta bunei credinte a subdobânditorului pentru a da valenta dispozitiilor de mai sus.
De mentionat este si faptul ca reclamanta nu face nici o referire cu privire la titlul în baza caruia a fost preluat de stat acest imobil. Legea nr.213/1998 foloseste notiunea tehnico-juridica de bunuri care au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil si de bunuri preluate de stat fara un titlu valabil (art.6 alin.1 si 2) iar art.6 alin.3 prevede ca stabilirea valabilitatii titlului statului intra în competenta instantelor judecatoresti.
Legea nr.10/2001, în vigoare de la data de 14.02.2001, reglementeaza regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv de stat si defineste notiunea la art.2 din lege.
Aplicarea dispozitiilor art.6 alin.2 din Legea nr.213/1998 impune respectarea procedurii si a normelor legale speciale ale Legii nr. 10/2001 în solutionarea unei cereri de restituire a unui imobil ce intra în sfera de reglementare a Legii nr.10/2001.
Totodata apreciaza recurenta ca nu pot fi ignorate si nici eludate dispozitiile acestei legi prin invocarea dispozitiilor generale de drept comun cuprinse în Codul Civil.
Reclamanta nu poate sa revendice pe dreptul civil imobilul si în acelasi timp sa primeasca si despagubiri asa cum rezulta din decizia nr.8169 din 25.05.2007 a PMB care prevede ca pentru apartamentul situat la parter urmeaza sa primeasca masuri reparatorii prin echivalent.
Împrejurarea ca reclamanta a formulat cerere de cumparare în baza Legii nr.112/1995 nu poate duce la nulitatea contractului de vânzare-cumparare.
Art.11 din Legea nr.112/1995 prevede ca sunt lovite de nulitate absoluta actele de înstrainare încheiate cu încalcarea art.9 alin.6, ceea ce înseamna printr-o interpretare per a contrario, ca încalcarea dispozitiilor art.9 alin.1 din legea amintita nu atrage nulitatea contractului de vânzare-cumparare.
De asemenea, se mai arata ca recurentei, în calitate de persoana fizica care si-a exprimat dorinta de a cumpara acest apartament, nu i se poate incumba obligatia legala de a verifica situatia juridica a bunului si obiectiv nu avea posibilitatea de a face o asemenea verificare iar institutiile abilitate au efectuat toate verificarile impuse de lege.
În considerarea celor expuse, actul juridic contestat a fost încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995, în cauza fiind incident numai art.19 din Legea nr. 10/2001, care prevede posibilitatea acordarii de despagubiri.
Din probele administrate în cauza instanta trebuie sa retina buna credinta a paratei ce a stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumparare.
Astfel, pretinsa cerere de restituire formulata de reclamanta nu numai ca nu a fost motivata pe faptul preluarii imobilului fara titlu de catre stat dar nici nu a fost însotita de vreun act care sa dovedeasca ca în speta e vorba de vreo preluare fara titlu, astfel ca în aceasta situatie erau aplicabile dispozitiile art.45 din normele de aplicare a legii nr.112/1995, în sensul ca era prezumata preluarea imobilului ca fiind cu titlu, nefiind rasturnata o asemenea prezumtie.
Primaria Sectorului 5 Bucuresti comunica reclamantei solutia adoptata în baza referatului Comisiei pentru analiza notificarilor formulate în temeiul Legii nr. 10/2001, imposibilitatea restituirii integrale în natura a imobilului si propune masuri reparatorii prin echivalent întrucât apartamentul situat la parterul imobilului a fost vândut în baza Legii nr.112/1995 conform contractului de vânzare nr. 7177/2006 împreuna cu terenul aferent în suprafata de 45,91 mp.
Fata de aceasta situatie, nu se poate retine reaua credinta a paratei la data cumpararii.
Instanta de judecata trebuia sa aprecieze buna sau reaua credinta si prin prisma raspunsului la interogatoriu a reclamantei la întrebarile 17, 20 si 22, din care rezulta ca aceasta nu a discutat cu parata, nu i-a prezentat nici un înscris din care sa rezulte ca solicita revendicarea acestui imobil, nu a notificat-o niciodata în sensul de a nu cumpara imobilul si a anuntat chiriasii din imobil despre aceasta situatie dupa obtinerea dispozitiei data de primarie, deci dupa data de 25.05.2007.
În raport de aceasta recunoastere, orice declaratie de martori apare ca fiind mincinoasa si nu poate rasturna prezumtia de buna credinta.
De altfel, nici unul din martorii audiati în cauza nu au facut vreo afirmatie din care sa rezulte ca ar fi asistat personal la vreo discutie dintre parata si reclamanta anterior cumpararii imobilului, în cadrul careia reclamanta sa îi fi adus la cunostinta intentia sa de revendicare a acestui bun.
Afirmatia martorilor ca ar fi venit reclamanta în curtea imobilului si ar fi discutat cu alte persoane, nu por înlatura prezumtia bunei credinte a pârâtei. În concluzie, pârâta apreciaza ca Legea nr.112/1995 nu oferea reclamantei posibilitatea de a redobândi imobilul în natura în raport de preluarea cu titlu a imobilului iar recurenta a respectat dispozitiile Legii nr.112/1995 la data cumpararii imobilului.
În speta de fata este vorba de o înstrainare de imobil efectuata în temeiul Legii nr.112/1995, care are beneficiul deplin al protectiei Legii nr.10/2001, în sensul ca sunt recunoscute si conservate efectele acestui act, dupa cum precizeaza textul de lege.
Recurenta a avut convingerea ca vânzatorul are toate însusirile sa ii transmita dreptul de proprietate iar estimarea acesteia s-a bazat pe toate avizele favorabile obtinute în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumparare, elemente pe care le-a aflat cu diligenta. De precizat ca legiuitorul nu pretinde o buna credinta calificata care sa depaseasca standardul mediu.
Buna credinta include toate elementele materiale ale aparentei, iar aceasta aparenta conducea la faptul ca statul era proprietarul imobilului si putea vinde în mod legal apartamentul, asa cum de altfel s-a întâmplat în speta de fata.
Recurenta a actionat cu buna credinta în raport de probele administrate în cauza si ca a efectuat minimul de diligente care i-au format convingerea ca îndeplineste conditiile pentru a cumpara legal imobilul si ca a cumparat de la adevaratul proprietar al imobilului.
Astfel, imobilul în litigiu a fost dobândit cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995, dupa ce s-au efectuat toate demersurile necesare pentru a afla daca imobilul a fost sau nu preluat fara titlu, revendicat sau în litigiu, daca exista notificari de restituire în natura sau nu.
În conditiile în care la data încheierii contractului nu exista în legislatia noastra un text legal care sa interzica vânzare a imobilelor cu destinatia de locuinta trecute in proprietatea statului, iar Legea nr.112/l995 a prevazut masuri reparatorii legal reglementate si exclusive pentru fostii proprietari si mostenitorii acestora, cererea de cumparare a apartamentului locuit de parata, în calitate de chiriasa, s-a solutionat în cadrul normativ legal special – art.9 alin. 1 , 5 si art.14 din Legea nr.112/1995. La momentul cumpararii de catre pârâta a imobilului în litigiu, pe rolul instantelor judecatoresti nu exista nici un litigiu cu privire la imobil. Buna credinta se analizeaza în raport cu momentul încheierii conventiei si presupune convingem partilor contractante ca au dreptul, potrivit dispozitiilor legale în vigoare sa încheie actul juridic de înstrainare. Din moment ce vânzarea imobilului s-a facut cu respectarea Legii nr.112/1995, iar la momentul cumpararii, imobilul nu facea obiectul vreunei actiuni în revendicare sau al unei cereri de restituire în natura, întemeiate pe Legea nr.112/1995, iar titlul statului nu era contestat în nici un mod la acea data, actiunea în revendicare fiind înregistrata dupa perfectarea contractului, este lipsita de temei asertiunea relei credinte a cumparatorului, fundamentata pe împrejurarea ca acesta a avut cunostinta de faptul ca imobilul a apartinut unei alte persoane (decizia civila nr.1138/2005, sectia a IV-a).
Recurenta Administratia Fondului Imobiliar a criticat decizia recurata pentru urmatoarele motive: Pârâta G.L.M. a fost titulara contractului de închiriere nr.708/08.03.2000 încheiat cu SC Cotroceni SA privind locuinta situata în Bucuresti, Bd. .. nr… corp B, scara B, parter, sector 5. În aceasta calitate a sa, de chirias într-o locuinta aflata în Proprietatea Municipiului Bucuresti, pârâta a formulat o cerere de cumparare a acestei locuinte adresata Administratiei Fondului Imobiliar, la data de 14.06.2006 sub nr.12965. Potrivit Legii nr.112/1995, art. 9 – Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a pretului.
În urma înregistrarii acestei cereri, institutia recurenta a facut demersuri pe lânga institutiile abilitate pentru a afla situatia juridica a acestei locuinte, mai exact pentru a li se preciza daca sunt depuse notificari în temeiul Legii nr.10/2001 si daca exista litigii pe rolul instantelor de judecata cu privire la aceasta. Astfel: prin adresa nr.29506/17.11.2005 înregistrata la Administratia Fondului Imobiliar cu nr.12965/21.11.2005, Primaria Municipiului Bucuresti Directia Juridic, Contencios si Legislatie ii face cunoscut paratei ca nu exista proces de revendicare cu privire la apartamentul de la parterul imobilului situat in Bucuresti , B-dul .. nr…, sector 5; prin adresa nr.29506/21.11.2005 înregistrata la Administratia Fondului Imobiliar cu nr. 25509/05.12.2005 Primaria Municipiului Bucuresti – Directia Juridic, Contencios si Legislatie ii aduce la cunostinta ca în evidentele Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 10/2001, nu figureaza cerere de restituire în natura pentru imobilul situat în Bucuresti, B-dul .. nr…, sector 5; prin adresa nr. MH/12508/SG/13.07.2005 înregistrata la Administratia Fondului Imobiliar cu nr. 12965/15.07.2005, Guvernul României – Prefectura Municipiului Bucuresti – Cabinet Secretar General se comunica faptul ca în urma verificarilor efectuate a reiesit ca nu s-au depus notificari, în conformitate cu prevederile Legii nr.10/2001, pentru imobilul situat în Bucuresti, B-dul .. nr…, parter, sector 5.
Apreciaza recurenta ca din continutul acestor înscrisuri rezulta ca AFI a efectuat, la momentul înstrainarii locuintei, maximum de diligente pentru a afla daca aceasta este supusa vreunei notificari formulata în temeiul Legii nr.10/2001 si daca exista litigii pe rolul instantelor de judecata cu privire la aceasta. Instanta de apel trebuia sa lamureasca aspectele legate de buna – credinta sau de reaua – credinta a partilor semnatare ale contractului de vânzare cumparare, si anume faptul ca au fost solicitate institutiilor abilitate relatiile privind situatia juridica a imobilului, iar acestea au raspuns negativ.
Intimata-reclamanta a formulat întâmpinare, prin care a invocat exceptia nulitati recursului declarat de recurenta pârâta G.L.M. si a solicitat respingerea recursurilor ca nefondate.
În urma analizei actelor si lucrarilor dosarului, a deciziei recurate, prin prisma si a motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
Cât priveste exceptia nulitatii recursului, invocata de intimata-reclamanta prin întâmpinare, Curtea apreciaza ca aceasta este nefondata, având în vedere ca desi în cuprinsul motivelor de recurs formulate de recurenta pârâta G.L. nu se mentioneaza punctual care sunt aspectele din cuprinsul hotarârii instantei de apel care sunt criticate, din continutul cererii de recurs rezulta ca recurenta sustine în continuare exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, buna-credinta a pârâtei la momentul încheierii contractului, precum si încheierea actului în conformitate cu prevederile legale în vigoare la acea data.
Prin urmare, atâta vreme cât instanta de apel a retinut ca fiind nefondata exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, iar pe fondul cererii s-a apreciat ca actul de vânzare-cumparare a fost încheiat prin fraudarea legii, iar pârâta a fost de rea-credinta, Curtea apreciaza ca apararile mentionate în cuprinsul motivelor de recurs pot fi calificate ca fiind critici de nelegalitate ale hotarârii instantei de apel, conform prevederilor art.304 pct.9 Cod procedura civila, astfel încât urmeaza sa respinga ca nefondata exceptia nulitatii recursului.
Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, invocata si prin motivele de recurs, Curtea o apreciaza ca fiind nefondata, având în vedere ca prin dispozitia nr. 8168/2007 Primaria Municipiului Bucuresti a dispus restituirea în natura catre reclamanta a imobilului situat in Bucuresti, Bd. .., nr. .., sector 5, cu exceptia apartamentului vândut recurentei-pârâte G.L., recunoscându-i-se astfel reclamantei calitatea de proprietar al bunului, conform prevederilor art.25 alin.4 din Legea nr. 10/2001, conform carora „decizia de aprobare a restituirii in natura a imobilului face dovada proprietatii persoanei îndreptatite asupra acestuia, având forta probanta a unui înscris autentic”.
Astfel, în cauza s-a facut dovada identitatii intre persoana reclamantei si persoana care este titulara a dreptului din raportul juridic dedus judecatii.
Pe fondul cauzei, Curtea retine urmatoarele:
Reglementarea cauzelor de nulitate a actelor juridice de înstrainare având ca obiect imobile ce cad sub incidenta Legii nr.10/2001 a fost facuta de legiuitor în cuprinsul dispozitiilor art. 21 alin 5 din lege, cât si al dispozitiilor art. 45 alin 1-5 din lege.
Curtea apreciaza ca prevederile art. 21 alin 5 din lege reprezinta dispozitii speciale în raport de cele ale art.45 din lege, reglementând exclusiv situatia imobilelor ce fac obiectul notificarilor conform Legii nr. 10 /2001 si care au fost înstrainate, concesionate, etc, în cursul solutionarii procedurii administrative generate de aceasta lege.
Prin urmare, dispozitiile art.45 din lege, invocate de recurente, reprezinta dreptul comun în materie si reglementeaza situatiile ce exced aplicarii prevederilor art.21, astfel încât nu sunt aplicabile în speta, fata de obiectul cererii si motivele de nulitate invocate de reclamanta, care se refera tocmai la ipoteza reglementata în cuprinsul dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, respectiv la situatia când actul de înstrainare a fost facut în timpul solutionarii procedurii administrative generata de formularea de catre reclamanta a notificarii în baza Legii nr.10/2001.
Cât priveste mentionarea ca temei de drept al vânzarii imobilului ce face obiectul cauzei a dispozitiilor Legii nr.112/1995, alaturi de cele ale Legii nr.10/2001, aceasta nu este de natura sa înlature aplicarea în speta a dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, în cuprinsul carora se face referire în mod expres la temeiul de drept al notificarii si nu la temeiul de drept în baza caruia s-a încheiat actul de înstrainare.
Dispozitiile art.45 alin.21 din Legea nr.10/2001, ce confera valoare de act autentic contractelor de vânzare-cumparare încheiate în temeiul Legii nr.112/1995 nu înlatura de la aplicare dispozitiile art.21 alin.5 privind nulitatea absoluta, ci doar instituie o prezumtie de validitate a acestor înscrisuri, prezumtie care a fost rasturnata în cauza.
Astfel, atâta vreme cât contractul a carui nulitate se solicita a fost încheiat la 19.01.2006, respectiv în perioada de solutionare a procedurii administrative de restituire a imobilului, generata de notificarea formulata de reclamanta la 8.05.2001, acesta este lovit de nulitate absoluta, în temeiul dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, actul fiind încheiat cu fraudarea acestor prevederi legale imperative.
Din interpretarea gramaticala cât si sistematica a acestor dispozitii legale rezulta ca legiuitorul nu a înteles sa lege aplicarea sanctiunii nulitatii de atitudinea subiectiva a partilor la momentul încheierii contractului, asa cum a facut-o în cuprinsul normei generale în materie, respectiv a prevederilor art.45 din lege, care nu sunt aplicabile în speta, astfel cum s-a aratat mai sus.
Prin urmare, Curtea apreciaza ca nu se impune analiza apararilor formulate de recurentele-pârâte cât priveste buna-credinta la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, precum si cele referitoare la valabilitatea titlului statului, acestea neavând relevanta din punct de vedere juridic fata de cauza de nulitate invocata în speta.
Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul dispozitiilor art. 312 Cod procedura civila, va respinge recursurile ca nefondate.
