ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CONSTANŢA – SECŢIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar nr.32444/212/2008
SENTINTA CIVILA NR.23.066
Sedinta publica din data de 20.10.2010
Completul constituit din :
Presedinte:
Grefier:
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantii C.E., C.M., cu domiciliul ales in Constanta str. A.B. în contradictoriu cu parat C.D., cu domiciliul in Constanta str. S , chemat in garanţie B…– SUCURSALA CONSTANTA cu sediul in Constanta str. E., avand ca obiect actiune in raspundere contractuala.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică din data de 06.10.2010 fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea data, care face corp comun cu prezenta hotărâre.
Instanţa a amânat pronunţarea la data de 13.10.2010 si la data de 20.10.2010 când în aceeaşi compunere a hotărât următoarele:
INSTANTA
Asupra cererii de faţă :
Prin cererea adresată instanţei, înregistrată sub nr. 32444/212/2009, reclamanţii C.E. şi C.M.în contradictoriu cu C.D. au solicitat pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună :
1.obligarea pârâtului la plata sumei de 250.000 lei reprezentând valoarea de circulaţie la data promovării cererii a imobilului apartament situat în loc. Murfatlar str. C.B., de care a fost evins din culpa pârâtului, în calitate de vânzător.
2. obligarea pârâtului la plata sumei de 1058 lei cu titlu de cheltuieli notariale efctuate în vederea autentificării contractului de vânzare cumpărare cu nr. 369/2006 la BNP S.
În motivarea cererii arată reclamanţii că în temeiul Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 369/2006 la BNP S. au achizitionat de la pârâtul C.D. imobilul apartament situat în Murfatlar, str. C.B., persoană care la data încheierii convenţiei se legitima ca fiind proprietar.
Ulterior , se precizează că prin Sentinţa civilă 15880/19.09.2008, pronunţată de Judecătoria Constanţa , instanţa a constatat nulitatea absolută a convenţiei menţionată anterior, cu consecinţa restituirii imobilului către proprietarii iniţiali , respectiv T.I. şi T.L.
Învederează reclamanţii faptul că imobilul a fost preluat iniţial în stare precară , nelocuibil, situaţie în care a fost necesară efectuarea unor investiţii, pentru aducerea acestuia în stare normală de funcţionare constând în : schimbare instalaţii electrică şi sanitară, montaj tâmplărie PVC, lucrări de renovare,etc.
În drept au fost invocate disp. art. 1336,1337 şi urm.c.civ, iar în susţinere a fost solicitată administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu, expertiză.
Au fost ataşate cererii în copie înscrisuri constând în : contract de vânzare, schite, sentinţa civilă, somaţie , proces verbal, decizie.
Pârâtul C.D. a formulat cerere de chemare în garanţie a B… – Sucursala Constanţa motivat de următoarele considerente :
La data de 23.01.2004, a fost declarat adjudecatar al imobilului, potrivit procesului verbal încheiat cu această ocazie, urmare a participării la o licitaţie organizată de chemata în garanţie. Ulterior la data de 19.04.2005 a fost emis de către executorul bancar Actul de adjudecare prin care a fost transferat dreptul de proprietate, urmare căruia a procedat la efectuarea formalităţilor privind publicitatea imobiliară.
Arată pârâtul că deşi pe parcursul anilor 2004 -2006 a fost informat de către bancă asupra existenţei unor litigii cu privire la imobilul în discuţie, a primit asigurări din partea instituţiei că asupra acestora s-a statuat în mod irevocabil în sensul respingerii.
Cu toate acestea, se precizează că la data de 14.02.2007, prin Decizia nr. 79 emisă de Tribunalul Constanţa a fost admisă contestaţia la executare formulată de proprietarul iniţial T.I., cu consecinţa anulării actelor de executare implicit şi a actului de adjudecare.
Astfel , se arată că în mod evident există o culpă a băncii pentru situaţia în creată, care creează în sarcina acesteia obligaţia de dezdăunare în situaţia în care ar urma să cadă în pretenţii faţă de reclamanţi.
În drept au fost invocate disp. art. 60 -69 c.proc.civ, iar în susţinere a fost solicitată administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriu.
Au fost ataşate cererii în copie înscrisuri constând în : procese verbale, act de adjudecare, decizie civilă.
Chemata în garanţie a formulat întâmpinare prin care a invocat pe cale de excepţie inadmisibilitatea cererii de chemare în garanţie, iar în subsidiar a solicitat respingerea cererii de chemare în garanţie ca neîntemeiată.
În motivare arată chemata în garanţie că faţă de proprietarii iniţiali a fost pornită de către această instituţie executarea silită, procedându-se în cadrul acestei faze la vânzarea bunului în discuţie la licitaţie publică. Împotriva licitaţiei , arată chemata în garanţie debitorii T au formulat contestaţie la executare soluţionată prin sentinţa 9882/08.11.2005 în sensul respingerii, urmare acestei faze fiind emis şi actul de adjudecare nr. 207/19.04.2005 în favoarea pârâtului.
Prin Decizia civilă 79/14.02.2007, arată chemata în garanţie Tribunalul Constanţa a dispus admiterea contestaţiei la executare cu consecinţa anulării tuturor actelor de executare, însă pe parcursul soluţionării recursului pârâtul a procedat la înstrăinarea imobilului către reclamanţi.
Apreciază chemata în garanţie că nu i se poate reţine neexecutarea obligaţiilor contractuale rezultate din contractul de vânzare cumpărare încheiat între reclamant şi pârât, fiind opozabil doar acestora, iar pârâtul a procedat de înstrăinarea bunului având cunoştinţă de faptul că se află spre soluţionare recursul formulat de proprietarii iniţiali.
Astfel arată chemata în garanţie că pârâtul în cauză este chemat a răspunde în faţa reclamanţilor pentru evicţiune întrucât acesta a cunoscut de la început implicaţiile juridice ale actelor încheiate şi situaţia juridică a imobilului.Mai mult, se precizează că în raport de calitatea pârâtului de adjudecatar al unui imobil scos la vânzare prin licitaţie, sunt incidente în cauzp disp. art. 522 c.proc.civ., pârâtul neavând deschisă calea acţiunii în pretenţii faţă de chemata în garanţie decât după ce a epuizat demersurile judiciare de recuperare a acestora de la debitorul procedurii de executare silită.
Pe fond solicită chemata în garanţie respingerea cererii motivat de faptul motivat în esenţă de faptul că pârâtul în calitate de cumpărător adjudecatar al imobilului a avut cunoştinţă de posibilitatea existenţei unei cauze a evicţiunii şi a acceptat riscul înstrăinării acestuia astfel că problema răspunderii vânzătorului (în speţă banca chemată în garanţie ) nu se poate pune.
În drept au fost invocate disp. art. 1313,1336 c.civ 115 c.proc.civ, 518 şi urm. c.proc.civ, iar în susţinere au fost ataşate în copie înscrisuri constând în : decizie,sentinţa civilă, act de adjudecare, cerere de executare silită, , proces verbal, corespondenţă.
În cauză au fost administrate probele cu înscrisuri, interogatoriu şi cu expertiza tehnică de specialitate.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele :
1.Asupra cererii principale.
Prin Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 369/07.06.2006 la BNP S. pârâtul C.D. a înstrăinat reclamanţilor C.E. şi C.M. imobilul situat în Oraşul Murfatlar (Basarabi) C.B. compus din patru camere, două holuri, o bucătărie, două băi, o cămară şi o debara, în suprafaţă utilă de 91,05 mp şi un balcon cu o suprafaţă utilă de 4,58 mp, cu o boxă în suprafaţă utilă de 12,43 mp.
Bunul ce a făcut obiectul înstrăinării a fost dobândit de vânzătorul pârât potrivit actului de adjudecare nr.207/19.04.2005 emis de Executorul Bancar al B… Constanţa în cadrul dosarului de executare silită nr. 2/2003, urmare a desfăşurării la data de 23.01.2004 a licitaţiei pentru vânzarea imobilului.
Ulterior, prin Decizia civilă nr. 79/14.02.2007, pronunţată de Tribunalul Constanţa a fost admis recursul promovat împotriva sentinţei civile nr. 9882/08.11.2005 a Judecătoriei Constanţa, fiind anulat titlul de proprietate al vânzătorului C.D., respectiv actul de adjudecare nr. 207/19.04.2005.
Debitorii T.I. şi .TL. au promovat în contradictoriu cu reclamanţii şi pârâtul din prezenta cauză cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actului de înstrăinare, cerere care a fost soluţionată în mod irevocabil potrivit sentinţei civile nr. 15880/19.09.2008 a Judecătoriei Constanţa, respectiv Decizia civilă nr. 660/22.06.2009 pronunţată de Tribunalul Constanţa, în sensul obligării pârâţilor C. predarea către numiţii T. a imobilului în discuţie.
Obligaţia stabilită prin titlul executoriu a fost realizată la data de 16.03.2009, dată la care reclamanţii au pierdut posesia bunului, astfel cum rezultă din Procesul verbal încheiat cu ocazia executării silite (fila 15)
Potrivit disp. art. 1337 c.civ vânzătorul este de drept obligat , după natura contractului , a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului.
Relativ la obligaţia de predare asumată potrivit Contractului de vânzare autentificat sub nr. 369/07.06.2006 , aceasta a fost realizată la data autentificării (fila 6) dată la care vânzătorul şi-a asumat obligaţia de garanţie pentru evicţiunea provenită din fapta proprie sau a unor terţi, dar şi pentru viciile ascunse ale bunului.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ceea ce-i stă în putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniştită şi utilă a lucrului vândut. Rezultă că obligaţia de garanţie are o dublă înfăţişare potrivit disp. art. 1336 c.civ, vânzătorul trebuind să-l garanteze pe cumpărător atât de liniştita folosinţă a lucrului, adică contra evicţiunii, dar şi de utila folosinţă a acestuia contra viciilor.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului există în acest caz dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii : să fie vorba de o tulburare de drept , cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
În speţă de poate observa că sunt îndeplinite condiţiile enunţate anterior. Astfel, dreptul invocat de terţii evingători T.I. şi T.L. este unul real, respectiv dreptul de proprietate asupra imobilului, cauza evicţiunii este anterioară încheierii contractului de vânzare cumpărare (07.06.2006), dată la care se afla spre soluţionare dosarul civil 4482/2005 al Judecătoriei Constanţa în faza de recurs, având ca obiect contestaţie la executare, inclusiv împotriva titlului de proprietate al vânzătorului respectiv actul de adjudecare, soluţionat în mod irevocabil la data de 14.02.2007.
Relativ la cauza evicţiunii, aceasta nu a fost cunoscută de cumpărători, respectiv reclamanţii din prezenta cauză, aspect care , de altfel nu este contestat, mai mult, prin acelaşi contract de vânzare cumpărare vânzătorul C.D. declară pe propria răspundere că nu există pe rolul instanţei judecătoreşti nici un litigiu cu privire la imobilul vândut (fila 5).
Ca efect al obligaţiei de garanţie în situaţia evicţiunii totale consumate vânzătorul va fi obligat să restituie integral preţul primit (art. 1341 pct.1 c.civ) cheltuielile aferente contractului (art. 1341 pct.3 c.civ), dar şi daune interese potrivit disp. art. 1341 pct.4 c.civ, vânzătorul fiind obligat să plătească cumpărătorului diferenţa dintre preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul a fost de bună sau de rea credinţă.
În afara sporului de valoare, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltueilile necesare şi utile , iar dacă vânzătorul a fost de rea credinţă, situaţie incidentă şi în speţă , chiar şi cheltuielile voluptuarii. (art. 1345 -1346 c.civ)
Potrivit raportului de expertiză tehnico imobiliară efectuat în cauză de exp. V.S., valoarea de circulaţie a imobilului în discuţie este de 212.246 lei din care preţ actualizat al îmbunătăţirilor 15.624 lei.
Astfel fiind instanţa, faţă de considerentele ce preced, urmează a reţine în sarcina pârâtului obligaţia de plată a valorii de circulaţie a imobilului şi a cheltuielilor aferente încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 369/07.06.2006.
2. Asupra cererii de chemare în garanţie
Instanţa se va pronunţa potrivit disp. art. 137 al.1 c.proc.civ asupra excepţiei de inadmisibilitate invocată de chemata în garanţie asupra căreia reţine :
Imobilul în discuţie, astfel cum s-a arătat anterior a fost dobândit de pârâtul adjudecatar C.D. potrivit actului de adjudecare nr. 207/19.04.2005, emis de executorul bancar al creditorului urmăritor chemat în garanţie, raporturile juridice existente între părţi fiind specifice fazei de executare silită.
Or, în speţă pârâtul adjudecatar solicită antrenarea răspunderii pentru evicţiune faţă de chemata în garanţie, situaţie în care instanţa apreciază că sunt incidente dispoziţiile art. 522 c.proc.civ potrivit cu care – dacă a fost evins total sau parţial, adjudecatarul îl poate acţiona pe debitorul urmărit pentru a fi despăgubit, iar în situaţia în care nu se poate îndestula de la debitor, adjudecatarul îi poate acţiona pe creditorii care au încasat preţul de adjudecare, în limita sumei încasată de aceştia.
Soluţiile enunţate de dispoziţiile menţionate anterior ţin seama de necesitatea despăgubirii corespunzătoare a adjudecatarului care a participat la licitaţia publică şi nu are culpă în producerea pagubei. Calea procedurală prin care adjudecatarul poate fi despăgubit este aceea a unei acţiuni îndreptate împotriva debitorului sau a creditorilor urmăritori, a doua acţiune având caracter subsidiar şi special , căci adjudecatarul o poate exercita numai în măsura în care nu se poate îndestula de la debitor şi doar în limita sumei încasate de creditori.
Prin cererea de chemare în garanţie adjudecatarul a înţeles să se îndrepte în mod direct împotriva creditorului pentru antrenarea răspunderii în limita întregii sume solicitate de reclamant şi nu a preţului încasat de această parte, deşi dispoziţiile legale atribuie acesteia un caracter subsidiar şi special, promovarea sa având loc după epuizarea demersurilor judiciare împotriva debitorului( care nu este parte în prezenta cauză).
Astfel fiind instanţa apreciază excepţia invocată ca fiind întemeiată, urmând a dispune în consecinţă.
Faţă de dispoziţiile cuprinse în încheierea de la termenul din 06.10.2010 prin care s-a dispus admiterea în parte a cererii având ca obiect ajutor public judiciar formulată de pârâtul C.D. se va reţine în sarcina acestuia obligaţia de a achita în contul SPITVBL Constanţa diferenţa de taxa judiciară aferentă cererii reconvenţionale în cuantum de 2855,95 lei, în şase rate lunare în sumă de 475,99 lei fiecare, ce se vor achita la data de 20 a fiecărei luni, începând cu data de 20.10.2010.
Văzând şi disp. art. 274 c.proc.civ,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE.
Admite în parte cererea principală privind pe reclamanţii C.E. şi C.M., cu domiciliul ales in Constanta str.A.B. în contradictoriu cu parat C.D., cu domiciliul in Constanta str. S., chemat in garantie B… – SUCURSALA CONSTANTA cu sediul in str. E., avand ca obiect actiune in raspundere contractuala.
Obligă pârâtul la plata către reclamanţi a sumelor de 212.246 lei reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului apartament situat în Oraşul Murfatlar, str. C.B., jud. Constanţa şi 1058 lei cu titlu de cheltuieli notariale efectuate în vederea autentificării contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 369/07.06.2006 de către BNP S .
Respinge restul pretenţiilor ca nefondate.
Admite excepţia inadmisibilităţii invocată de chemata în garanţie.
Respinge cererea de chemare în garanţie ca inadmisibilă.
Obligă pârâtul să achite reclamanţilor suma de 6560,92 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu expert.
Obligă pârâtul să achite în contul SPITVBL Constanţa diferenţa de taxa judiciară aferentă cererii reconvenţionale în cuantum de 2855,95 lei, în şase rate lunare în sumă de 475,99 lei fiecare, ce se vor achita la data de 20 a fiecărei luni, începând cu data de 20.10.2010.
Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare
Pronunţată în şedinţa publică din data de 20.10.2010
PREŞEDINTE, GREFIER,
