Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Strehaia la data de 18.11.2011, sub nr. 2693/313/2011, reclamanţii D.P. si D.E a solicitat instanţei, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
În motivarea cererii, reclamanţii a arătat că în data de 20.05.2002 a achitat pârâtului suma de 1000 lei pentru un teren în suprafaţa de 7000 mp situat în com. Broşteni, „Vadul iriului Peşteana”. Reclamanţi au mai arătat că pârâtul nu vrea să colaboreze pentru perfectarea actelor.
Reclamanţii au mai precizat că începând cu anul 2007 au achitat impozitul aferent terenului.
În dovedire reclamanţii a depus la dosarul cauzei extras de cont din data de 25.10.2011.
Cererea de chemare în judecată este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 91 lei , conform chitanţei seria MHBLA nr. 9221591/13.12.2011 şi timbru judiciar în cuantum de 0,3 lei.
Cererea de chemare în judecată nu a fost motivată în drept.
Pârâtul deşi s-a prezentat în instanţă nu a formulat întâmpinare.
Instanţa a încuviinţat administrarea probei cu înscrisuri şi a probei cu interogatoriul pârâtului.
Analizând actele dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 20 mai 2002, între pârât şi autorul său, defunctul P.P., in calitate de promitenţi – vânzători şi reclamanţii D.P. şi D.E, în calitate de promitenţi – cumpărători, astfel cum rezultă din interogatoriul luat din oficiu pârâtului şi din înscrisul sub semnătură privată intitulat “act de vânzare – cumpărare“ aflat la fila 6 din dosar, a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare, având ca obiect bunul imobil – teren, in suprafaţă de 700 mp, situat in comuna Broşteni, judeţul Mehedinţi, respectiv Vadul pîrîului Peşteana, în schimbul sumei de 1000 lei.
In drept, potrivit art. 102 alin.1 din Legea nr. 71/2011 privind punerea in aplicare a Noului Cod Civil, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.
În consecinţă, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil de la 1864 şi dispoziţiile din Legea nr. 247/2005.
Art. 1294 Codul civil de la 1864 defineşte vânzarea ca fiind o convenţie prin care doua parti se obliga între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plăti celei dintâi preţul lui.
În conformitate cu dispoziţiile art. 948 – 969 din Codul civil de la 1864, orice contract trebuie să îndeplinească toate condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită.
Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare în condiţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, trebuie verificată îndeplinirea cumulativă a două condiţii: încheierea unui antecontract de vânzare – cumpărare cu respectarea cerinţelor generale de valabilitate a actelor juridice şi existenţa în patrimoniul promitentului – vânzător a bunului a cărui vânare a fost promisă.
Se reţine că antecontractul încheiat nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamanţilor a dreptului de proprietate asupra terenului, întrucât actul nu a fost încheiat în formă autentică, ci a dat naştere doar unui drept de creanţă în patrimoniul reclamanţilor şi a creat în sarcina părţilor obligaţia de a face, respectiv de a încheia contractul în forma cerută de lege.
În privinţa calităţii de proprietar al pârâtului, se reţine că la data încheierii promisiunii de vânzare – cumpărare, acesta nu era proprietarul terenului, menţionându-se că la primirea titlului de proprietate părţile vor colabora la perfectarea actelor, astfel că promisiunea a fost încheiată sub condiţia suspensivă a dobândirii de către pârât şi tatăl său a titlului de proprietate pentru teren.
Având în vedere ca antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmând a fi transferat numai în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma ceruta de lege, la încheierea unui astfel de act promitentul vânzător nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care îl promite spre vânzare, bunul fiind necesar sa existe în patrimoniul acestuia si fiind obligatoriu ca vânzătorul să fie proprietar numai la momentul încheierii actului în forma ceruta de lege, respectiv forma autentică.
În cauză, astfel cum rezultă din interogatoriul luat pârâtului, acesta nu are în acest moment calitatea de proprietar asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, calitate care trebuie sa fie verificată în mod obligatoriu şi care trebuie să existe la momentul la care instanţa pronunţă o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
În caz contrar, promitentul nu poate transmite dreptul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nimeni nu poate da mai mult decât are.
Pentru aceste motive, instanţa urmează a respinge ca neîntemeiată acţiunea formulată.
