Dosar nr. —/222/2014 constatare nulitate contract
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA DOROHOI JUDEŢUL BOTOŞANI
Sentinţa civilă nr. __
Şedinţa publică din __
Preşedinte –
Grefier –
Pe rol pronunţarea asupra acţiunii civile formulate de reclamanta S.C. L A G S.R.L. cu sediul în — şi sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la — în contradictoriu cu pârâţii G C cu domiciliul în — şi A M cu domiciliul în –, având ca obiect anulare contract vânzare – cumpărare.
Dezbaterile pe fond au avut loc în şedinţa publică din — fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată care face parte integrantă din prezenta sentinţă şi când instanţa a amânat pronunţarea pentru astăzi –pentru depunerea de concluzii scrise de către reprezentantul societăţii reclamante.
JUDECATA
Asupra acţiunii civile de faţă:
Prin acţiunea înregistrată la această instanţă cu nr. –/222/2014 din –, reclamanta S.C. L A G S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii G C şi A M constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. – din – de BNP – cu privire la suprafaţa de – mp teren situată în p.c. – din extravilanul comunei B, jud. B.
În motivare arată că a încheiat cu pârâta G C un contract prin care aceasta i-a dat în arendă pentru o perioadă de 5 ani, suprafaţa de – mp teren situată în extravilanul comunei B , în p.c. -, contract care a fost înregistrat la Consiliul Local a comunei B cu sub. nr. – din -. Arată că potrivit art. VI.6.7 din contract, în cazul în care proprietarul se hotărăşte să vândă terenul, este obligat să anunţe arendaşul, acesta având conform prevederilor legale drept de preemţiune privind cumpărarea, însă pârâta nu şi-a respectat această obligaţie şi cu rea credinţă a încheiat cu pârâtul A M contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. – din -, pârâtul ştiind că terenul este arendat şi se află în posesia societăţii. Mai arată că pârâtul a consemnat în fals că intră în stăpânirea terenului de la data încheierii contractului de vânzare cumpărare şi că în aceiaşi perioadă a mai cumpărat cinci suprafeţe de teren care au fost arendate de către societate pe termen de 5 ani. Arată că în aceste condiţii transferul dreptului de proprietate nu s-a produs, vânzarea fiind afectată de condiţie şi anume de respectarea dreptului de preemţiune.
În dovedirea acţiunii a depus la dosar, în copie, contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. – în data de -, titlul de proprietate nr. – din -, contractul de arendă nr. – din -.
Pârâta G C a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii ca neîntemeiată.
Prin declaraţia dată în instanţă la termenul din -, pârâta arată că a auzit prin sat că o societate încheie contracte de arendă, a mers la primărie unde a vorbit cu un inginer care i-a spus că societatea respectivă a lăsat formulare de contract tipizate, a întrebat-o dacă are buletinul, a semnat contractul însă nu l-a citit deoarece nu vede bine. Arată că nu a avut nicio problemă cu societatea reclamantă însă în anul 2009 a murit soţul ei şi a fost nevoită să vândă terenul deoarece a rămas cu datorii şi nu a ştiut că avea obligaţia de a înştiinţa societatea reclamantă despre intenţia de a vinde terenul care face obiectul contractului de arendă.
Pârâtul A M a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii ca neîntemeiată.
În motivare arată că atât la data încheierii contractului de arendă cât şi la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, era în vigoare Legea 247/2005 care prevede că terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţie şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil, ele putând fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare dintre modurile prevăzute de lege. Arată că prin Legea 247/2005, au fost abrogate toate dispoziţiile Legii 54/1998, ale O.U.G 226/2000 precum şi cele specifice din Legea 16/1994, prin urmare contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu respectarea legii în vigoare de la acea dată.
Societatea reclamantă a formulat precizări la acţiune şi răspuns la întâmpinare prin care solicită instanţei să constatate încheiat contractul de vânzare cumpărare între societate şi pârâta G C pentru suprafaţa de – mp ca efect al exprimării dreptului de preemţiune, cu obligarea la plata preţului corespunzător deoarece dreptul de preemţiune îşi are originea şi este consfinţit prin contractul de arendă.
În ce priveşte apărările pârâtului, arată că dreptul de preemţiune nu atinge atingere principiului liberei circulaţii a terenurilor ci doar recunoaşte dreptul prioritar al arendaşului la cumpărare, drept care este stipulat prin clauza înserată în contractul de arendă. Mai mult, prin Noul Cod civil dreptul de preemţiune capătă caracter obligatoriu potrivit art. 1730. Mai arată că potrivit principiului pacta sunt servanda, actul juridic legal încheiat se impune părţii întocmai ca legea.
Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa constată următoarele:
Prin contractul nr. – din -, pârâta G C a dat în arendă societăţii reclamante suprafaţa de – mp teren situat pe raza comunei B, jud. B , pentru o perioadă de 5 ani.
Potrivit art. 6.7 din contractul de arendă, pârâta s-a obligat ca în cazul în care se hotărăşte să vândă terenul care face obiectul contractului să anunţe arendaşul, acesta având drept de preemţiune la cumpărare conform prevederilor legale.
Contractul a fost încheiat în baza Legii nr. 16/1994.
În ceea ce priveşte acest act normativ, trebuie subliniat faptul că în forma sa iniţială, legea arendării prevedea în art. 9 că arendaşul persoană fizică are drept de preemţiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea şi completarea legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preemţiune al arendaşului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancţiunea nerespectării obligaţiilor părţilor fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract şi anume rezilierea de drept.
Legea arendei a mai fost modificată şi prin Legea nr. 20/2008, care prevede că art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 va dispune că „In caz de neexecutare a obligaţiilor prevăzute în contract de către una dintre părţi, contractul se consideră reziliat de drept”.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. – din – de BNP – pârâta G C a vândut pârâtului A M suprafaţa de – mp teren situată în p.c. – în extravilanul comunei B , jud. B , teren care face obiectul contractului de arendă, fără ca mai întâi să facă cunoscută societăţii reclamante intenţia de a vinde terenul.
Dreptul de preemţiune din contractul de arendă încheiat între societatea reclamantă şi pârâta G C , este un drept convenţional, care priveşte doar părţile contractante nu şi pe pârâtul A M , prin urmare, chiar dacă acesta a avut cunoştinţă de existenţa contractului de arendă, nu a existat niciun impediment la încheierea contractului de vânzare cumpărare atât timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancţiunea nulităţii contractului de vânzare cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune, drept pentru care instanţa va respinge acţiunea ca neîntemeiată.
Acţiunea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în sumă de 180 lei.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Respinge acţiunea formulată de reclamanta S.C. L A G S,R.L. cu sediul în – şi sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet avocat – în contradictoriu cu pârâţii G C cu domiciliul în – şi A M cu domiciliul în -, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se va depune la Judecătoria Dorohoi.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi -.
PREŞEDINTE, GREFIER,
Red.
Thred.
Ex. 5
