Prin derogare de la dreptul comun în materie de locatiune (art.1418 Cod civil) chiriasul poate subînchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si în conditiile stabilite de proprietar – art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996.
Prin derogare de la dreptul comun în materie de locatiune (art.1418 Cod civil) chiriasul poate subînchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si în conditiile stabilite de proprietar – art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996.
Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesionarea contractului de închiriere, situatie în care în tacerea legii, s-a apreciat în literatura juridica si în jurisprudenta ca încheierea contractului de cesiune nu este interzisa, însa pentru încheierea valabila a contractului de cesiune trebuie respectate dispozitiile dreptului comun. Potrivit Codului civil, cesiunea contractului de locatiune este permisa în conditiile în care este permisa si locatiunea (art.1418 Cod civil). Înseamna ca, cesiunea contractului de închiriere poate interveni numai în conditiile în care este permisa subînchirierea si anume, cu acordul prealabil scris si în conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.(1) din Legea nr.1996).Daca legea speciala prevede aceasta conditie pentru subînchiriere, cu atât mai mult ea se impune în cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decât sublocatiunea (cesio est maius sublocatio est minus).
Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesionarea contractului de închiriere, situatie în care în tacerea legii, s-a apreciat în literatura juridica si în jurisprudenta ca încheierea contractului de cesiune nu este interzisa, însa pentru încheierea valabila a contractului de cesiune trebuie respectate dispozitiile dreptului comun. Potrivit Codului civil, cesiunea contractului de locatiune este permisa în conditiile în care este permisa si locatiunea (art.1418 Cod civil). Înseamna ca, cesiunea contractului de închiriere poate interveni numai în conditiile în care este permisa subînchirierea si anume, cu acordul prealabil scris si în conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.(1) din Legea nr.1996).Daca legea speciala prevede aceasta conditie pentru subînchiriere, cu atât mai mult ea se impune în cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decât sublocatiunea (cesio est maius sublocatio est minus).
Art. 26 alin. 6 din Legea nr. 114/1996
Art. 1418 Cod civil
Art. 27 din Legea nr. 114/1996
Reclamantii H.O. si H.L. au chemat în judecata pârâtii Consiliul Local al Municipiului Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si RAEDPP Constanta pentru a se dispune obligarea pârâtilor la încheierea contractului de închiriere pentru imobilul din Constanta, strada C. nr.1.
În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au locuit împreuna cu numita P.L.I., care a fost pâna la data de 18.08.2009 beneficiara contractului de închiriere al imobilului, aceasta din urma renuntând la beneficiul contractului de închiriere în beneficiul reclamantilor, asa cum rezulta si din declaratia data si autentificata sub nr. 2055/2009. Reclamantii au depus imediat cerere spre repartizarea spatiului si pentru încheierea contractului de închiriere, iar cu adresa nr. 1260/2009 pârâta RAEDPP Constanta le-a comunicat faptul ca dosarul este complet, motiv pentru care este necesar sa revina la sediul acesteia cu actele necesare. Reclamantii au depus actele solicitate dar cererea nu le-a fost solutionata favorabil.
S-a mai sustinut ca Legea nr.114/1996 nu interzice predarea spatiului detinut de un chirias altui posibil beneficiar si fata de dispozitia art. 1418 Cod civil, conform caruia locatarul are dreptul de a ceda contractul sau catre altul daca o asemenea facilitate nu este interzisa, apreciaza ca îndeplinesc toate cerintele impuse pentru încheierea actului.
În drept, reclamantii s-au prevalat de dispozitiile art. 1418 si art. 534 Cod civil.
Pârâta RAEDPP Constanta a formulat întâmpinare prin intermediul careia a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive. S-a mai sustinut ca gestioneaza si întretine fondul locativ de stat ce apartine domeniului privat al Municipiului Constanta, îl exploateaza si îl înstraineaza în calitate de mandatar. În lipsa unei repartitii acordate de Consiliul Local în numele Municipiului Constanta pentru fiecare solicitant în parte, regia nu poate proceda la închirierea suprafetelor care fac parte din domeniul privat al Municipiului Constanta. Cesiunea contractului de închiriere nu poate avea loc fara acordul proprietarului si aprobarea administratorului, în cazul de fata reclamantii au fost actionati în judecata pentru a fi evacuati din spatiul pe care l-au ocupat în mod abuziv.
Prin încheierea din data de 16.02.2010 instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesual pasive a pârâtei RAEDPP Constanta.
Prin sentinta civila nr.14127/1.06.2010 Judecatoria Constanta a respins ca nefondata cererea de chemare în judecata.
Prima instanta a retinut în considerentele hotarârii ca prin contractul de închiriere nr. 2455/2008 numita P.L.I. a închiriat imobilul din Constanta, strada C., nr. 1. Prin declaratia autentificata sub nr. 2055/18.08.2009 aceasta a aratat ca renunta la beneficiul contractului de închiriere înregistrat sub nr. 2455A/2008 încheiat cu RAEDPP Constanta si nu va mai solicita alt spatiu din fondul locativ de stat cu data de 18.08.2009 si ca este de acord sa predea spatiul familiei H.O. si H.L. Aceasta nu constituie o cesiune a contractului de închiriere. Cesiunea constituie o vânzare-cumparare a dreptului de folosinta, iar pentru a fi opozabila fata de terti (inclusiv locatorului) ea trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic, conform art. 1393 Cod civil. În cauza, declaratia aut sub nr. 2055/2009 nu constituie un contract de vânzare-cumparare neîndeplinind conditiile prevazute de art. 1391 si urm. Cod civil si nici nu a fost acceptata de locator prin act autentic sau notificata acestuia. Desi art. 1418 Cod civil permite cesiunea contractului de locatiune de catre locatar, aceasta este permisa numai în conditiile în care poate interveni si sublocatiunea.
Or, din contractul de închiriere (art.19) rezulta ca chiriasul poate subînchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si în conditiile stabilite de proprietar. Prin urmare si cesiunea se poate face numai în aceleasi conditii ca si subînchirierea. În cauza, instanta a constatat ca nu s-a obtinut acordul prealabil al locatorului pentru ca titularul contractului de închiriere sa cesioneze dreptul sau de folosinta.
Împotriva acestei solutii au declarat initial recurs reclamantii care au criticat sentinta instantei de fond sub aspectul netemeiniciei.
Au sustinut recurentii ca in mod gresit instanta de fond a apreciat ca nu îndeplinesc cerintele pentru repartizarea unei locuinte sociale, fara a preciza care sunt în fapt conditiile neîndeplinite
În aparare pârâta RAEDPP Constanta a formulat întâmpinare prin intermediul careia a aratat ca se impune respingerea recursului, hotarârea instantei de fond fiind apreciata ca temeinica si legala.
Procedând la solutionarea cauzei instanta a calificat cale de atac ca fiind apel, în raport de obiectul neevaluabil al cererii de chemare în judecata.
Prin decizia civila nr.574 din 2.12.2010 Tribunalul Constanta a respins ca nefondat apelul reclamantilor, acestia fiind obligati la plata cheltuielilor de judecata reprezentând onorarii de avocat catre RAEDPP Constanta – 100 lei si catre Municipiul Constanta – 372 lei.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, în esenta, ca în cauza nu a operat o cesiune valabila a contractului de închiriere de la titularul sau P.L.I. catre reclamantii H.O. si H.L., aceasta cesiune a contractului de închiriere nefiind aprobata în prealabil de proprietarul spatiului locativ.
S-a mai retinut ca pentru spatiul în litigiu nu a existat o repartitie în beneficiul reclamantilor, si acestia nu au facut dovada ca se înscriu în criticile prevazute de lege pentru acordarea repartitiei si închirierii unei locuinte sociale.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs reclamantii H.O. si H.L. care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod pr.civila.
Recurentii reclamanti au sustinut ca hotarârea Tribunalului Constanta a fost pronuntata cu încalcarea dispozitiilor art.27 coroborat cu art.43 din Legea nr.114/1996, instanta de apel apreciind în mod eronat ca reclamantii nu sunt îndreptatiti la încheierea contractului de închiriere cu privire la imobilul situat în Constanta, strada C. nr.1, desi titulara contractului de închiriere a renuntat la contractul sau în beneficiul reclamantilor, iar acestia au locuit în spatiul în litigiu alaturi de cedenta P.L.I.
Se apreciaza ca în conditiile în care Legea nr.114/1996 nu prevede dispozitii referitoare la cesionarea contractului de închiriere se aplica dreptul comun – art. 1418 alin.(2) Cod civil, care prevede ca interzicerea cesiunii nu se prezuma, ci trebuie sa rezulte dintr-o stipulatie speciala.
Analizând legalitatea hotarârii recurate în raport criticile recurentilor reclamanti, Curtea a constatat ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
În plus, daca locuinta în cauza a fost închiriata cedentului cu aprobarea autoritatii (locuinta din fondul locativ de stat) – cum e cazul în speta, în lumina art.33 din Legea nr.114/1996, cesiunea va fi si ea conditionata de avizul autoritatii (consiliul local). Aceasta conditie prevazuta pentru schimbul de locuinte se impune si în materia cesiunii, deoarece schimbul se analizeaza tot ca o cesiune (dubla).
În speta se retine ca prin contractul de închiriere nr.2455A/1.09.2008 încheiat între P.L.I. si RAEDPP Constanta – administratorul fondului de locuinte al Municipiului Constanta, partile au convenit în mod expres ca titularul contractului de închiriere poate subînchiria locuinta detinuta ”numai cu acordul prealabil scris si în conditiile stabilite de proprietar” (art.19).
În raport de dispozitiile art.1418 Cod civil si de conventia partilor, în mod judicios au retinut instantele de fond si de apel ca declaratia autentificata sub nr.2055/2009 coroborata cu acordul reclamantilor nu constituie temei legal pentru cesionarea locatiunii cu privire la imobilul din Constanta, strada C. nr.1, aceasta conventie nefiind aprobata în prealabil de proprietarul spatiului închiriat – pârâtul Municipiul Constanta.
Pe de alta parte se retine ca reclamantii nu sunt îndreptatiti la încheierea contractului de închiriere pentru spatiul în litigiu nici în temeiul dispozitiilor art.27 lit.(c) din Legea nr.114/1996, acestia neîntrunind conditiile cumulative impuse de legiuitor.
Conform acestor dispozitii legale, în cazul parasirii locuintei de catre chiriasul titular de contract, închirierea continua, la cerere, în beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost înscrise în contractul de închiriere.
În speta de constata ca reclamantii, desi au locuit împreuna cu titulara contractului de închiriere P.L.I. în imobilul din Constanta, strada C. nr.1, acestia nu au fost mentionati în contractul de închiriere alaturi de titular, situatie în care nu pot invoca o continuare a locatiunii si nu sunt îndreptatite la încheierea unui contract de închiriere în temeiul art.27 lit.(c) din legea nr.114/1996.
Pentru considerentele mai sus expuse, în temeiul art.312 Cod pr.civila se va respinge recursul reclamantilor ca nefondat.
În baza art.274 Cod pr. civila obliga recurentii reclamanti la 372 lei cheltuieli de judecata catre intimatii Consiliul Local Constanta si Municipiul Constanta.
