Chitanţă de mână . Hotarâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare
Prin sentinta civila nr. 7915/15.12.2015, pronuntata de Judecatoria Ramnicu Valcea in dosarul nr. 6942/288/2015, a fost respinsa cererea formulată de către reclamanţii P I şi P I, in contradictoriu cu pârâţii P L, B E D, C A si C C C.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca, sub nr. 6942/288/2015 a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţii P I şi P I faţă de pârâţii P L, B E D, C A si C C C., prin care au solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare¬ cumpărare în ceea ce priveşte următoarele imobile: teren în suprafaţă de 2.900 mp., situat în extravilanul comunei Lăpuşata, sat Broşteni, judeţul Vâlcea, categoria păşune, tarla 30 parcela 1066/2, punctul „Sub Râpă”, identificat prin T.P. nr.747/14229 eliberat la data de 18.08.1999 pe numele P C; teren în suprafaţă de 3.000 mp., categoria arabil, situat în extravilanul comunei Lăpuşăta, sat Broşteni, judeţul Vâlcea, tarla 14 parcela 411/182, punctul „în Câmp”, identificat în T.P. nr.747/14229 eliberat la data de 18.08.1999 pe numele P C.
În fapt reclamanţii arată că la data de 15 martie 2001, ei, în calitate de cumpărători, împreună cu def. P C, în calitate de vânzător, au încheiat o chitanţă de mână ce a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă de 3.000 mp în schimbul unui preţul 9.000.000 ROL, pe care l-au achitat la data încheierii acesteia.
La data de 18 ianuarie 2004, în calitate de cumpărător, împreună cu acelaşi vânzător def. P C, au încheiat o chitanţă de mână ce a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă de 2.900 mp.
Transferul dreptului de proprietate s-a făcut în schimbul unui preţul 8.000.000 ROL pe care l-au achitat la data încheierii acesteia.
Încă din momentul încheierii celor două promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare au stăpânit în mod continuu şi netulburaţi. Totodată pentru aceste suprafeţe de teren, au achitat impozitul aferent, aşa cum reiese din Adeverinţa nr. 3353/11.06.2015 eliberata de Primăria Comunei Lăpuşata.
În anul 2005 promitentul – vânzător P C a decedat, astfel că actul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a mai putut încheia, aşa cum rămăsese stabilit între ei, părţile, şi a fost stipulat expres în ultima chitanţă întocmită la data de 15 martie 2002.
Potrivit prevederilor legale, neexecutarea obligaţiei, de către una dintre părţi, dă naştere dreptului părţii care şi-a îndeplinit în mod corespunzător obligaţia, de a se adresa instanţelor de judecată competente, în vederea substituirii de către instanţa învestită cu soluţionarea cauzei a consimţământului părţii aflate în culpă.
În raport de împrejurarea potrivit cu care moştenitorii promitentului – vânzător nu au înţeles să răspundă Notificărilor nr. 73/08.07.2015, 74/08.07.2015, 75/08.07.2015 şi 76/08.07.2015 formulate prin intermediul B.EJ. … şi să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, au înţeles să se prevaleze de dispoziţiile art. 1669 Cod Civil 1864 şi să formuleze prezenta cerere de chemare în judecată.
Pârâţii sunt moştenitorii def. P C astfel: P L – fiu; B E – D – fiică; C A – nepot al fiicei def. P C, numita C G, decedata; C C C nepot al fiicei def. P Co, numita C G, decedată.
Mai arată că s-au ocupat şi de întocmirea schiţelor cadastrale pentru cele două suprafeţe de teren în suprafaţă de 2.900 mp. şi 3.000 mp., însă acestea nu sunt intabulate întrucât numai proprietarul sau moştenitorii acestuia pot face legal acest lucru.
Invocă în dovedirea cererii art. 969 Cod civil 1864, art. 1073 Cod civil, art. 1073 Cod civil 1864 menţinând că, ceste norme legale, chiar dacă nu mai sunt în vigoare în prezent, erau în vigoare la momentul încheierii celor două chitanţe (promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare)
Totodată, în conformitate cu prev. art. 5 alin.(2) titlul X din Legea nr. 247/2005, „ în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competenta, care poate pronunţa o hotărâre care sa tina loc de contract”.
Cu referire la temeinicia prezentei acţiuni, consideră că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege în ce priveşte valabilitatea antecontractului încheiat între părţi, refuzului părţii acţionate în instanţă de încheia contractul în formă prevăzută de lege, în măsura în care reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat, iar promitentul – vânzător este proprietarul bunului promis.
În acest sens, solicită să se observe că cele două înscrisuri încheiat între părţi intitulate „Chitanţă” (promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare) au dat naştere doar unui drept de creanţă în patrimoniul lor, anume obligaţia de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.
În lumina considerentelor exprimate, şi în raport de principiul executării în natură a obligaţiilor, consacrat de normele de drept civil, coroborat cu principiul securităţii raporturilor juridice în circuitul civil, se impune executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui si voinţa părţilor, şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Spre dovadă au depus înscrisuri, s-a luat interogatoriu pârâtului P L.
In motivarea solutiei, prima instanţa a apreciat ca, pentru soluţionarea cauzei, trebuie verificate dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan.
Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, ”În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.”
Îndeplinirea acestor condiţii este cumulativă, aşa încât, dacă cel puţin una din condiţii nu este îndeplinită, cererea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, va fi respinsă.
În cauza de faţă, se constată, aşa cum de altfel au arătat şi reclamanţii în cerere, că imobilele terenuri ce fac obiectul acţiunii, nu sunt înscrise în cartea funciară.
Astfel, având în vedere că în cauză nu este îndeplinită această condiţie, nu se vor mai verifica şi celelalte condiţii prevăzute de Legea nr. 17/2014, motiv pentru care, aşa cum prevede această lege, soluţia ce urmează a fi dată este respingerea cererii formulată de reclamanţi.
Împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii prin care arată că, in mod eronat, prima instanta le-a respins cererea de chemare in judecata.
Astfel, arata ca, in mod greşit a apreciat instanţa de fond ca fiind incidente în cauză prev. art. 5 alin.(l) din Legea 17/2014.
Astfel, art. 5 alin.(l) din Legea 17/2014 prevede: „(1) In toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă mimai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară,”
In speţă, promisiunile bilaterale de vânzare – cumpărare NU sunt încheiate în temeiul Legii nr. 287/2009 privind Noul Cod Civil !, astfel că prevederile art. 5 alin.(l) din Legea 17/2014 NU se aplică nici ele în cauză.
Oricum, aceste dispoziţii legale sunt ULTERIOARE datelor la care s-au încheiat cele două antecontracte, iar legea nu poate dispune decât pentru viitor.
Art. 6 din Legea nr. 287/2009 privind Noul Cod Civil U cu denumirea marginală „Aplicarea în timp a legii civile” prevede:
„(î) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă”
IN CONCLUZIE, nu poate fi invocată ca temei al respingerii o dispoziţie legală ulterioară actului juridic !!
Analizand sentinta apelata prin prisma criticilor formulate si a temeiurilor de drept invocate:
Critica apelantilor in sensul ca, in mod eronat, prima instanta ar fi incalcat principiul neretroactivitatii legii, este neintemeiata, cu toate acestea Tribunalul urmand a admite apelul declarat de apelanti pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare.
Astfel, Tribunalul retine ca antecontractul privind suprafata de 3000 mp a fost incheiat la data de 15.03.2001 iar antecontractul privind suprafata de 2900 mp a fost incheiat la data de 18.01.2004.
Sentinta apelata a fost pronuntata la data de 15.12.2015.
Prima instanta a respins cererea de chemare in judecata pentru considerentul ca nu ar fi indeplinite cea de-a doua conditie prevazuta de art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, potrivit caruia ,,in toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, art. 4 si art. 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară’’, respectiv conditia ca imobilul ce face obiectul antecontractului sa fie inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.
Conform sustinerii apelantilor, cererile de chemare in judecata avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare sunt supuse legislatiei in vigoare la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
Sustinerea este eronata, in realitate cererilor de chemare in judecata avand obiectul mai sus mentionat fiindu-le aplicabile dispozitiile legale in vigoare la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti.
In acest sens, prin decizia Curtii Constitutionale nr. 755/17.12.2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei nr. 201/06.02.2015, a fost admisa exceptia de neconstitutionalitate privind dispozitiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014.
Pentru speta de fata are relevanta nu dispozitivul respectivei decizii, ci considerentele acesteia.
Astfel, la paragraful 20 al deciziei mai sus mentionate se arata ca ,,instanta de judecata investita in temeiul art. 1169 din Codul civil trebuie sa verifice indeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntarii hotararii care tine loc de contract de vanzare … in vigoare la data pronuntarii hotararii judecatoresti’’.
Potrivit art. 31 alin. 1 din Legea nr. 47/1992 ,,decizia prin care se constata neconstitutionalitatea unei legi sau ordonante ori a unei dispozitii dintr-o lege sau ordonanta in vigoare este definitiva si obligatorie’’.
Pe de alta parte, din jurisprudenta Curtii Constitutionale rezulta ca au caracter oblgatoriu nu doar dispozitivul care contine solutia de admitere a exceptiei de neconstitutionalitate, ci si considerentele care expliciteaza solutia.
Ori, la momentul pronuntarii hotararii apelate, erau in vigoare dispozitiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 care impun conditia inscrierii imobilului in cartea funciara.
Tribunalul constata ca, la momentul pronuntarii sentintei apelate, respectiv 15.12.2015, cele doua terenuri ce au format obiectul celor doua antecontracte de vanzare-cumparare, nu erau inscrise in cartea funciara, astfel incat, solutia primei instante de respingere a cererii de chemare in judecata este legala si temeinica.
Insa, in conditiile in care, in cursul judecatii in apel, apelantii au inscris cele doua terenuri in cartea funciara, Tribunalul constata ca, la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti de catre prezenta instanta de apel, toate conditiile de validitate prevazute de art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 sunt indeplinite, motiv pentru care, tinand cont de caracterul obligatoriu al considerentelor deciziei Curtii Constitutionale nr. 755/17.12.2014, Tribunalul, prin prisma dispozitiilor art. 480 alin. 2 NCPC, va admite apelul declarat de reclamanti impotriva sentintei primei instante, va schimba in tot sentinţa apelată, va admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamanti si va constata intervenită vânzarea cumpărarea între reclamanţi în calitate de promitenţi cumpărători şi defunctul Presură Constantin în calitate de promitent vânzător a următoarelor terenuri menţionate în titlul de proprietate nr. 747/14229/18.08.1999:
– 3000 mp în tarlaua 14 parcela 411/182
– 2900 mp în tarlaua 30, parcela 1066/2
Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Tribunalul ia act ca reclamantii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
In temeiul art. 77¹ alin. 6 din Codul Fiscal, in termen de 30 zile de la rămânerea definitivă prezenta hotărâre se va comunica organului fiscal al Primăriei Lădeşti.
In temeiul art. 35 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, in termen de 3 zile de la data ramanerii definitive, prezenta hotarare se va comunica OCPI Vâlcea – BCPI Râmnicu Vâlcea.
