Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău sub nr.1580/200/2007 reclamanţii R.C.şi R.V.au chemat în judecată pe pârâţii T.G.şi T.V.G., solicitând să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru un trup de teren în suprafaţă totală de 1000 m.p., situat în comuna Merei, sat. Sărata-Monteoru, jud. Buzău, având în vedere convenţia părţilor din data de 18.05.1992, intitulată „înţelegere”, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii reclamanţii au învederat instanţei că au încheiat cu pârâţii, în data de 18.05.1992, o convenţie prin care aceştia au solicitat să le vândă un trup de teren în suprafaţă de 1000 m.p., situat în comuna Merei, sat Sărata- Monteoru, judeţul Buzău, astfel: pârâtul T.G.şi la vremea respectivă T.E.se obligau să-i vândă 500 m.p., iar pârâtul T. G.se obliga să-i vândă 500 m.p.
Conform convenţiei, reclamanţii urmau să facă plata preţului bunurilor vândute de către pârâţi prin edificarea unei construcţii casă de locuit pentru aceştia, aşa cum s-a menţionat în cuprinsul convenţiei, compusă din următoarele materiale: fundaţie de beton simplu, elevaţie beton armat, umplutură de pământ, pereţi paiantă fără tencuieli şi zugrăveli, sarpanta lemn, învelitoare azbociment, tâmplărie lemn nevopsită.
Au precizat reclamanţii că şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin edificarea construcţiei, aşa cum au stabilit prin convenţia părţilor, aceştia, în urma recepţiei lucrării, acceptând-o ca fiind corespunzătoare din punct de vedere tehnic, neavând nici un fel de obiecţii.
Cu toate acestea pârâţii au refuzat fără nicio explicaţie să se prezinte la notariat pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare. Au notificat pe vânzători cu notificările nr.92 şi 93 din 22.06.2006, însă aceştia au lipsit în mod nejustificat.
Pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, precum şi cerere reconvenţională prin care au solicitat rezoluţiunea convenţiei intervenite între părţi la data de 18.05.1992, întrucât nu s-au îndeplinit obligaţiile asumate de către reclamanţii-pârâţii.
În cauză au fost administrate probatorii cu martori, interogatorii, înscrisuri şi cercetare la faţa locului, efectuată de prima instanţă la data de 6.06.2007.
Ulterior, pârâţii au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamanţilor, excepţie analizată şi admisă de prima instanţă prin sentinţa civilă nr.3565/21.06.2007 a Judecătoriei Buzău, cu consecinţa respingerii acţiunii promovate de reclamanţi, ca fiind prescrisă.
Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este o promisiune bilaterală de a contracta, în caz de neexecutare a obligaţiei asumate răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripţiei prevăzut de art.3 din Decretul 167/1958.
Termenul de prescripţie curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia în sensul art.16 lit. a) din decretul mai sus menţionat.
Prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului cumpărător.
În speţă, conform probelor administrate în cauză, prima instanţă a reţinut că reclamanţii nu au avut posesia suprafeţei de 1000 m.p. teren de la finele anului 1992, astfel cum însuşi reclamantul R.C.a recunoscut la cercetarea locală efectuată la 6.06.2007 şi s-a apreciat că nu poate fi primită susţinerea reclamantului de la termenul de judecată din 21.06.2007, potrivit căreia nu ar fi înţeles întrebarea adresată de instanţă cu privire la momentul în care nu a mai avut posesia terenului, întrucât întrebarea a fost clară, iar la faţa locului, părţile au răspuns cu privire la această întrebare pe de o parte pârâţii, care au precizat că nu s-a mai pus problema delimitării suprafeţei de teren ce urma să fie atribuită reclamanţilor, iar de cealaltă parte reclamantul a precizat că la sfârşitul anului 1992, după edificarea fundaţiei de beton, pentru imobilul casă de locuit ce urma să fie proprietatea sa nu a mai avut posesia.
S-a mai constatat şi că această susţinere a reclamantului cu privire la lipsa posesiei se coroborează cu declaraţiile tuturor martorilor audiaţi în cauză, atât cei propuşi de către reclamanţi, cât şi cei propuşi de către pârâţi, care cantonează construcţia imobilului la nivelul anului 1992, de atunci şi până în prezent reclamanţii nemaiposedând această suprafaţă de teren, în acelaşi context reţinându-se că lipsa posesiei suprafeţei de teren a reclamanţilor este dovedită şi de faptul că cei care au achitat impozitele şi taxele aferente suprafeţelor de teren au fost pârâţii, conform chitanţelor depuse la dosar, existente la filele 61-68.
Împotriva sentinţei civile nr.3565/21.06.2007 a Judecătoriei Buzău au declarat recurs reclamanţii R.C.şi R.V., în termen legal, formulând critici de nelegalitate şi netemeinicie.
Sub un prim aspect, s-a învederat că prima instanţă a soluţionat cauza în mod greşit, fără a intra în cercetarea fondului, situaţie ce impune casarea şi trimiterea spre rejudecare, conform art. 312 al.5 cod pr.civilă, întrucât nu s-a verificat admisibilitatea excepţiei prescripţiei prin administrarea de noi probe cu privire la posesia terenului în litigiu, în acest sens recurenţii apreciind că probele existente în dosar erau insuficiente.
S-a arătat că prima instanţă nu a dat dovadă de rol activ, încălcând dispoziţiile art. 129 al.5 Cod pr.civilă, nu a analizat toate probele administrate şi a respins nejustificat probele noi solicitate procedural de reclamanţi.
Sub un alt aspect, s-a criticat soluţia sub aspectul temeiniciei, recurenţii arătând că prima instanţă a pronunţat o hotărâre bazată pe o apreciere greşită a probelor şi a încălcat dreptul părţilor la un proces echitabil prin respingerea solicitării de administrarea a unor noi probe concludente şi pertinente, apreciindu-se că instanţa nu îşi putea forma convingerea numai pe o afirmaţie a reclamantului, care nu constituie în sine o recunoaştere, nefiind luată pe calea interogatoriului.
În consecinţă, s-a solicitat modificarea în tot a sentinţei recurate şi pe fond admiterea acţiunii, întrucât prin probele administrate pe fondul cauzei reclamanţii şi-au dovedit temeinicia pretenţiilor.
În drept, au fost invocate prevederile art. 3041, art. 304 pct.7,8,9 Cod pr.civilă.
Intimaţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând sentinţa atacată sub aspectul criticilor formulate şi în raport de dispoziţiile legale incidente, Tribunalul constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Potrivit dispoziţiilor art. 137 cod pr.civilă, instanţa se pronunţă mai întâi asupra excepţiilor de procedură şi asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
În speţă, excepţia invocată atât de prima instanţă din oficiu, cât şi de pârâţi, respectiv prescripţia dreptului material la acţiune, este o excepţie de fond, absolută şi peremtorie, ce se soluţionează cu prioritate şi face de prisos în totul cercetarea fondului.
Aşa fiind, prima instanţă a procedat corect soluţionând mai întâi excepţia în discuţie.
În ce priveşte administrarea de noi probe pe excepţie, solicitată de reclamanţi, această cerere a fost respinsă motivat de prima instanţă, care a apreciat ca suficiente pentru soluţionarea excepţiei probele din dosar, aşa cum rezultă din practicaua sentinţei civile nr.3565/21.06.2007, astfel încât este nefondată susţinerea recurenţilor privind respingerea nejustificată a solicitării lor privind administrarea de noi probe.
În condiţiile în care probatoriul administrat în speţă este unul cu martori, acte, interogatorii şi cercetare locală, solicitarea de administrare de noi probe a fost respinsă motivat de instanţa de judecată, care a apreciat ca suficiente, pertinente şi concludente probele deja administrate în dosar, putându-şi forma convingerea şi pronunţa soluţia pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii.
În consecinţă, nu se poate reţine nicio încălcare a dreptului la un proces echitabil şi nici a dispoziţiilor art. 129 al.5 Cod pr.civilă.
Cât priveşte temeinicia hotărârii recurate, Tribunalul constată că prima instanţă a analizat corect probele şi a stabilit, în consecinţă, situaţia de fapt.
Acţiunea formulată de reclamanţi, întemeiată pe dispoziţiile art. 1073 şi 1075 Cod civil, este o acţiune personală, prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art.3 din Decr.167/1958.
Termenul începe să curgă de la momentul încheierii convenţiei, dar, prin excepţie, când promitentul cumpărător are posesia imobilului, deţinerea lui cu acordul promitentului-vânzător echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia (în sensul art.16 lit.a din Decr.167/1958), situaţie în care termenul de prescripţie curge de la negarea expresă a dreptului promitentului-cumpărător.
Or, în speţă, convenţia pe care se întemeiază acţiunea personală de faţă este încheiată la 18.05.1992, iar reclamanţii au pierdut posesia imobilului în litigiu la finele anului 1992, potrivit mărturisirii pure şi simple făcute de reclamant la cercetarea locală din 6.06.2007. În consecinţă, acţiunea a fost promovată după împlinirea termenului de prescripţie de 3 ani, care nu a fost în nici un fel suspendat sau întrerupt, astfel încât în mod corect s-au aplicat dispoziţiile art.3 din Decr.167/1958 şi s-a constatat prescripţia dreptului material la acţiune, cu consecinţa respingerii acţiunii ca prescrisă.
Referitor la situaţia aprecierii probelor şi caracterul afirmaţiei reclamantului din cadrul cercetării locale, tribunalul constată că posesia, ca stare de fapt, poate fi dovedită prin mijloace de probă, inclusiv mărturisirea şi declaraţii de martori, iar în speţă, aspectul posesiei este dovedit prin recunoaşterea pură şi simplă a reclamantului, expresă, cu ocazia cercetării locale (mărturisire asupra căreia nu se poate reţine că partea a fost în eroare, cu atât mai mult cu cât a fost şi asistată la cercetarea locală de avocat), ce se coroborează şi cu declaraţiile de martori din cauză, privind stăpânirea efectivă a întregului teren de către pârâţi, precum şi înscrisurile atestând plata impozitelor aferente tuturor suprafeţelor, ce reprezintă manifestarea explicită şi expresă a proprietăţii de către pârâţi asupra întregului teren.
Aşa fiind, se constată că prima instanţă a analizat corect şi complet probatoriul din dosar (pertinent şi concludent), stabilind corect situaţia şi aplicând acesteia norma legală incidentă.
Faţă de cele reţinute mai sus, văzând şi dispoziţiile art.312 Cod pr.civilă, instanţa va respinge ca nefondat recursul pendinte judecăţii.
În ce priveşte cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de intimaţi în recurs, se constată că aceştia nu au făcut dovada efectuării de asemenea cheltuieli în faza procesuală a recursului, iar chitanţa aflată la fila 23 dosar reprezintă plata onorariului de avocat ales la instanţa de fond şi această sumă nu poate fi acordată în prezenta fază procesuală, atât timp cât aceştia nu au formulat recurs împotriva sentinţei prin care nu le-a fost admisă cererea cu privire la aceste cheltuieli sau s-a omis pronunţarea asupra respectivei cereri.
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţii R.C.şi R.V., împotriva sentinţei civile nr. 3565/21.06.2007 pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr. 1520/200/2007, în contradictoriu cu pârâţii T.V.G. şi T. G..
Respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată către intimaţi, ca nedovedită.
Irevocabilă.
