Constatarea valabilităţii convenţiei de vânzare- cumpărare
Potrivit art. 1073 Cod Civil creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei, iar potrivit art. 1077. C.civ. nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire. În lumina principiului executării în natură a obligaţiilor instituit de aceste dispoziţii legale, instanţa are posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Potrivit art. 1073 Cod Civil creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei, iar potrivit art. 1077. C.civ. nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire. În lumina principiului executării în natură a obligaţiilor instituit de aceste dispoziţii legale, instanţa are posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
( sentinţa nr. 91 din 30 ianuarie 2008)
Prin acţiunea formulată şi înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova la data de 18.05.2007 reclamanta SC G.I. SRL a chemat in judecata pe pârâta M. I., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate dreptul reclamantei de proprietate asupra terenului achiziţionat prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 6099/21.12.2006 şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
In motivarea acţiunii s-a arătat ca la data de 21.12.2006, prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 6099, reclamanta a cumpărat de la pârâtă un imobil, achitând acesteia in integralitate preţul de 24000 lei, părţile stabilind ca la data de 27.02.2007 să se prezinte la notariat in vederea perfectării actelor de vânzare cumpărare, însa acest termen a trecut, pârâta refuzând să se prezinte la notariat.
In drept au fost invocate dispoziţiile art. 111 Cpc.
In susţinerea acţiunii la dosar s-au depus în copie acte.
Prin sentinţa comercială nr.11980/24.09.2007 a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Dolj constatându-se că potrivit art. 2 pct 1 lit a Cpc, procesele si cererile in materie comerciala al căror obiect este neevaluabil in bani sunt de competenta tribunalului.
La data de 28.11.2007 pârâta a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare – cumpărare ca urmare a lipsei de discernământ a administratorului societăţii reclamante la data încheierii actului.
A solicitat respingerea acţiunii, arătând că între pârâtă şi administratorul societăţii au existat mai multe litigii, la data de 21.12.2007 acestea fiind stinse în urma unor declaraţii date la notar. Cu această ocazie s-a încheiat şi antecontractul, preţul menţionat nefiind achitat, el reprezentând o compensare la ceea ce a renunţat administratorul societăţii, numitul R. G., în favoarea pârâtei – reclamante.
Pârâta a susţinut că numitul R. G. a solicitat în instanţă anularea tuturor declaraţiilor date în faţa notarului public, acţiune ce face obiectul unui alt dosar al Judecătoriei Craiova. În această cauză s-a invocat lipsa de discernământ la momentul semnării declaraţiilor, apreciindu-se de către pârâtă că şi contractul din acţiunea principală este nul.
A solicitat suspendarea cauzei până la soluţionarea acestui dosar, dosar unde s-a dispus efectuarea unei expertize.
Reclamanta-pârâtă a formulat la data de 23.01.2008, întâmpinare la cererea reconvenţională. A arătat că lipsa discernământului constituie un viciu de consimţământ ce poate atrage nulitatea relativă şi care poate fi invocat exclusiv de partea în cauză.
A invocat lipsa calităţii procesuale, a interesului personal, legitim şi actual al pârâtei – reclamante în promovarea cererii. A solicitat respingerea cererii de suspendare, existenţa unui dosar civil între persoanele fizice nejustificând suspendarea cauzei.
Părţile au depus la dosar acte în susţinerea cererilor şi în apărare.
Din actele depuse la dosar instanţa reţine că la data de 21.12.2006 între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare prin care pârâta–reclamantă s-a obligat să vândă reclamantei-pârâte terenul din Craiova, str. D., nr. 1, jud. Dolj, care se află sub construcţia edificată în partea de N, proprietatea reprezentantului legal al societăţii cumpărătoare.
Antecontractul a fost autentificat sub nr. 6099, părţile stabilind ca dată a autentificării actului de vânzare-cumpărare data de 27.02.2007.
S-a menţionat că vânzătoarea deţinea terenul prin cumpărare, conform actului autentificat sub nr. 771/10.07.1998, şi că preţul vânzării, de 24.000 lei, a fost primit de aceasta la data încheierii convenţiei.
Prin contract, societatea s-a obligat să întocmească documentaţia cadastrală pentru terenul ce făcea obiectul acestuia, documentaţie ce a fost înregistrată la Oficiul de Cadastru sub nr. 7/03.05.2007.
Cum în speţă se invocă de către pârâtă nulitatea contractului, instanţa va analiza mai întâi cererea reconvenţională.
Se reţine că motivul de nulitate invocat este cel al lipsei de discernământ al reprezentantului legal al societăţii reclamante la data încheierii convenţiei, lipsă de discernământ ce ar fi recunoscută de acesta prin promovarea unei acţiuni la Judecătoria Craiova.
Potrivit dispoziţiilor art. 948 Cod Civil, condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză ilicită.
Pârâta – reclamantă nu invocă însă lipsa sa de discernământ la momentul încheierii convenţiei, prin contract ea fiind persoana care se obligă la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului.
Mai mult, lipsa de discernământ atrage nulitatea relativă a actului juridic, fiind în prezenţa unor interese private, nulitate ce nu poate fi invocată decât de persoana al cărei interes a fost nesocotit la încheierea actului.
Deşi pârâta – reclamantă are interes în promovarea cererii reconvenţionale, anularea sau constatarea nulităţii actului având ca efect repunerea părţilor în situaţia anterioară, instanţa constată că nu are însă calitatea procesuală de a invoca lipsa de discernământ a reprezentantului cocontractantului.
În ceea ce priveşte neplata preţului, instanţa constată că acest motiv nu ţine de valabilitatea convenţiei, în acest sens fiind şi dispoziţiile art.1294 Cod Civil referitoare la vânzare. Pentru neexecutarea obligaţiilor asumate prin convenţie, se poate cerere rezoluţiunea, nu anularea.
În consecinţă, cererea reconvenţională va fi respinsă.
Referitor la acţiunea principală, instanţa reţine că prin antecontract pârâta-reclamantă s-a obligat să încheie contractul la data de 27.02.2007, obligaţie neîndeplinită în speţă.
Constatând că precontractul încheiat între părţi îndeplineşte condiţiile de valabilitate prevăzute de art. 948 C.civ. referitoare la convenţii, ale art. 1294 şi urm C.civ. referitoare la vânzare, va fi admisă acţiunea, se va constata valabilitatea convenţiei încheiate între părţi, iar hotărârea va ţine loc de act autentic de vânzare – cumpărare, cu privire la terenul identificat prin memoriul tehnic depus la dosar.
