CONTESTAREA SEMNĂTURII PĂRŢII DINTR-O CONVENŢIE SUB SEMNĂTURĂ PRIVATĂ
Susţinerile pârâţilor cu privire la faptul că reclamanta chemată la notar pentru a semna rezilierea contractului ar fi simulat că semnează şi n-a semnat nu pot avea relevanţă în cauză cât timp contractul de reziliere în formă autentificată nu poartă semnătura reclamantei, neavând nicio importanţă motivul pentru care reclamanta nu a semnat contractul de reziliere,mai mult explicaţia pârâţilor referitoare la faptul că ei au semnat acest contract de reziliere în faţa notarului şi au plecat fără a verifica dacă reclamanta l-a semnat la rândul ei, încalcă procedura notarială de autentificare, în sensul că părţile nu pot părăsi biroul notarial până la îndeplinirea tuturor formalităţilor (citire act, semnare act, verificare identitate părţi), astfel justificarea nesemnării actului de reclamantă nu poate avea efectul scontat de pârâţi.
Judecătoria Bistriţa – secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 1595/2014, pronunţată în dosarul nr. 747/190/2012.
Prin cererea înregistrată la această instanţă sub numărul de mai sus, reclamanta P.L a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii U.L.A. şi U.M.M., să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpăra, autentificat de BNPA Drăguţ Maria şi Maximilian sub nr. …/25.06.2008; repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul restituirii sumei achitate cu titlu de preţ, adică suma de 222.000 lei; şi obligarea pârâţilor la plata dobânzii legale, calculate de la data achitării preţului şi până la restituirea integrală a acestuia, cu titlu de daune-interese compensatorii; cu cheltuieli de judecată, în caz de opoziţie.
În motivare se arată că reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare, a încheiat cu pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, în anul 2008, o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare concretizată prin înscrisul autentic nr. 1579/2008. În temeiul acestei convenţii, părţile contractante aveau obligaţia de a încheiat, în viitor, contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, având ca obiect apartamentul nr. X, situat în municipiul B., jud. B-N, cu un garaj auto extern acoperit, apartamentul nr. Y, situat în municipiul B. jud. B-N, împreună cu cotele-părţi din părţile indivize comune, cota parte din terenul aferent construcţiei, imobile edificate pe terenul proprietatea vânzătorilor, înscris în CF 16856/32 Bistriţa, nr. cad. 10823-C1-U32.
Valoarea contractului este de 222.000 lei, din care 70.000 lei pentru ap. X şi 152.000 lei pentru ap. Y, preţul fiind achitat integral pârâţilor la momentul încheierii promisiunii.
Obligaţia de a încheia contractul în formă autentică trebuia îndeplinită de către pârâţi până la data de 28.01.2009, în caz contrar, reclamanta având dreptul de a se adresa instanţei competente pentru a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Obligaţia de a încheia contractul în formă autentică trebuia îndeplinită de către pârâţi până la data de 28.01.2009, în caz contrar, reclamanta având dreptul de a se adresa instanţei competente pentru a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Reclamanta mai învederează că, la data semnării antecontractului, 25.06.2008, imobilele în discuţie nu erau finalizate, data de terminare a lor fiind de 28.01.2009. Între timp, apartamentele au fost terminate, însă pârâţii nu şi-au respectat obligaţia asumată, înstrăinând locuinţele altor persoane.
Astfel, reclamanta invocă prevederile art. 969 Cod civil întrucât, în speţă, promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare reprezintă un contract, cu toate consecinţele juridice aferente, respectiv reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor părţilor. În speţă, una din părţi şi-a respectat obligat, dar cealaltă nu, refuzând în mod culpabil predarea spaţiilor locative, astfel că prima, în conformitate cu prevederile art. 1021 Cod civil, are posibilitatea de a pretinde executarea silită a contractului sau rezoluţiunea lui, în toate cazurile, cu sau fără penalităţi.
Aşa fiind, reclamanta consideră că sunt îndeplinite condiţiile legale pentru antrenarea răspunderii civile a pârâţilor, respectiv săvârşirea unei fapte ilicite care constă în neexecutarea obligaţiilor contractuale, existenţa unui prejudiciu în patrimoniul reclamantei, raportul de cauzalitate între neexecutarea lato sensu a obligaţiilor contractuale şi prejudiciul suferit de credit, culpa sau vinovăţia debitorilor. În plus, se consideră îndreptăţită şi la plata daunelor-interese aferente.
În drept s-au invocat prevederile art. 969, 1020-1021 Cod civil şi art. 112 Cod procedură civilă.
În probaţiune s-au anexat înscrisuri: precontract de vânzare – cumpărare părţi (f. 6-7), extras de carte funciară nr. 1430/19.01.2012 (f. 8, 17-23), extras de carte funciară nr. 1429/19.01.2012 (f. 9-16) şi s-a solicitat admiterea interogatoriului pârâţilor.
Legal citaţi, pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat să se dispună respingerea acţiunii ca lipsită de obiect sau ca neîntemeiată; cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că rezoluţiunea este o cale de desfiinţare, cu efect retroactiv, a contractelor sinalagmatice, ca urmare a neexecutării uneia din obligaţiile care-şi servesc reciproc de cauză, ceea ce atrage, eo ipso, restabilirea situaţiei anterioare, părţile restituindu-şi una alteia tot ceea ce şi-au prestat în temeiul contractului desfiinţat, aspect ce reiese şi din cuprinsul art. 1021 Cod civil. Prin urmare, nu se poate contesta că orice acţiune în rezoluţiune presupune existenţa convenţiei.
În speţă, antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat de BNPA Drăguţ sub nr. 1579/25.06.2008 nu există, acesta fiind desfiinţat încă din ianuarie 2011, prin acordul părţilor, potrivit înscrisului sub semnătură privată intitulat „contract de reziliere”, în deplină concordanţă cu principiul prevăzut de art. 969 alin. 2 Cod civil, respectiv simetria între încheierea şi desfiinţarea unei convenţii.
În principiu, revocarea contractului are efecte numai pentru viitor, în cazul convenţiilor de vânzare – cumpărare părţile dorind să restabilească situaţia juridică existentă înainte de încheierea lor. Astfel, scriptul întocmit de părţi are valenţele unei astfel de revocări, aspecte ce reies cu evidenţă din cuprinsul său, respectiv din stipulaţiile exprese ale părţilor privitoare la rezilierea actului juridic.
Prin urmare, contractul dintre părţi fiind desfiinţat de comun acord, obiectul acţiunii pendinte este inexistent, reclamanta nemaiputând să aibă nicio pretenţie faţă de pârâţi.
În drept s-au invocat prevederile art. 115, 274 Cod procedură civilă.
În probaţiune s-au anexat înscrisuri: contract de reziliere (f. 36), împuternicire avocaţială (f. 37).
La termenul din 30.04.2012, pârâţii au depus la dosarul cauzei copie după certificatul de naştere al minorului U.A.D., născut la data de Z (f. 45). La acelaşi termen, instanţa a luat interogatoriul pârâtului U.L.A. (f. 46-48).
La termenul din 28.05.2012, reclamanta a depus la dosarul cauzei dovada achitării avansului de expertiză (f. 52-53).
La termenul din 04.02.2013, s-a depus la dosarul cauzei Raportul de expertiză criminalistică nr. 234/13.12.2012, întocmit de LIEC Cluj (f. 74-79).
Prin notele de şedinţă depuse la dosarul cauzei la termenul din 04.02.2013 (f. 86-88), pârâţii au contestat concluziile raportului de expertiză criminalistică întocmit în cauză de expert Mureşan Mihai şi au solicitat efectuarea unei contraexpertize.
În probaţiune s-au anexat înscrisuri: contract de vânzare – cumpărare între SC J.I. SRL şi pârâţi (f. 89), contract de împrumut între pârât şi P.I. (f. 90), precontract de vânzare – cumpărare încheiat de părţi (f. 91-93), contract de reziliere încheiat de părţi (f. 94-95), contract de vânzare – cumpărare între pârâţi şi O.C.T. (f. 96-99), contract de vânzare – cumpărare încheiat între pârâţi şi P.L.L. (f. 100-103), antecontract de vânzare – cumpărare încheiat de pârâţi cu P.I. (f. 104-105), antecontract de vânzare – cumpărare încheiat de pârâţi cu S.V. (f. 106-107), contract de vânzare – cumpărare încheiat de pârâţi cu B.I. şi V.D.L. (f. 108-109), Sentinţa penală nr. 796/2011, pronunţată de Judecătoria Bistriţa în dosarul nr. 9091/190/2009 (f. 110-113), raport de cercetare solicitat de pârât (f. 114-115).
La termenul din 04.03.2013, pârâţii au depus la dosarul cauzei raportul de cercetare nr. 002/01.02.2013 (f. 124-126).
La termenul din 10.10.2013, s-a depus la dosarul cauzei raportul de cercetare nr. 002/01.02.2013, întocmit de conf. Univ. dr. Neculai Zamfirescu (f. 147-150).
La termenul din 27.02.2014, s-a depus la dosarul cauzei Raportul de expertiză criminalistică nr. 192/19.12.2013, întocmit de INEC (f. 161-168). La acelaşi termen, pârâţii au formulat obiecţiuni referitoare la acest raport (f. 177-178).
Prin concluziile scrise depuse la dosarul cauzei la termenul din 06.03.2014, reclamanta a solicitat să se dispună admiterea acţiunii sale, astfel cum a fost formulată, cu consecinţa restabilirii situaţiei anterioare dintre părţi, reiterând parte din aspectele de fapt expuse anterior, cu sublinierea faptul că documentul prezentat de părţi cu titlu de act de reziliere a convenţiei în litigiu este fals.
Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma probelor administrate şi a temeiurilor juridice aplicabile, instanţa va admite în parte cererea de chemare în judecată, pentru următoarele considerente :
Situaţia de fapt reţinută de instanţă. Reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare, a încheiat cu pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, în anul 2008, o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare concretizată prin înscrisul autentic nr. …./2008 al BNP D.M. & D.M.I. În temeiul acestei convenţii, părţile contractante aveau obligaţia de a încheia, în viitor, contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, având ca obiect apartamentul nr. X, situat în municipiul B., jud. B-N, cu un garaj auto extern acoperit, apartamentul nr. Y, situat în municipiul B., jud. B-N, împreună cu cotele-părţi din părţile indivize comune, cota parte din terenul aferent construcţiei, imobile edificate pe terenul proprietatea vânzătorilor, înscris în CF 16856/32 Bistriţa, nr. cad. 10823-C1-U32.
Valoarea contractului a fost de 222.000 lei, din care 70.000 lei pentru ap. X şi 152.000 lei pentru ap. Y, preţul fiind achitat integral pârâţilor la momentul încheierii promisiunii.
Până la data soluţionării prezentului proces pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de a încheia contractul în formă autentică şi au vândut apartamentele iniţial renumerotate cu nr. X şi Y către R.V. şi R.I. ( ap. Y- extras cf fila 8) şi către A.C.I.( ap. X – extras cf fila 16) iar apartamentele numerotate iniţial cu numerele X şi Y către O.C.T. (contract vânzare cumpărare fila 96-98) .
Motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia instanţei.
Înscrisul precontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1579/2008 al BNP D.M. & D.M.I., prevede obligaţiile şi drepturile convenite de cele două părţi, părţile nu au contestat acest înscris.
Prin acest înscris necontestat de părţi se face dovada faptului generator al raportului juridic dintre părţi, în cauză pârâţii au susţinut existenţa unui fapt ce stinge raportul juridic dintre părţi, respectiv rezilierea precontractului de vânzare cumpărare amintit anterior.
Potrivit art. 969 cod civil de la 1864 (aplicabil în cauză raportat la data încheierii precontractului de vânzare cumpărare 25.06.2008) : „Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege.”
Potrivit art. 1020 cod civil de la 1864: „Condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său.”
Potrivit art. 1021 cod civil de la 1864: „Într-acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate.”
În precontractul de vânzare cumpărare izvor al raporturilor juridice dintre părţi se menţionează că reclamanta a achitat pârâţilor la data încheierii precontractului, suma de 222.000 lei, contravaloare a celor două apartamente pentru care, ulterior construirii lor, urma să fie încheiat contract de vânzare cumpărare în formă autentică.
Pârâţii nu au făcut o probă contrară, astfel că instanţa reţine că reclamanta şi-a executat obligaţiile prevăzute în antecontract încă de la data încheierii acestuia.
Potrivit art. 1021 cod civil de la 1864, instanţa reţine că reclamanta este partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat, şi are alegerea să silească pe cealaltă parte a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune interese.
Instanţa reţine că termenul până la care pârâţi trebuiau să-şi îndeplinească obligaţia 28.01.2009 ( termen prevăzut în precontractul de vânzare cumpărare) este îndeplinit la data sesizării instanţei( 25.01.2012) şi că la data sesizării instanţei, pârâţii înstrăinaseră deja imobilele ce făceau obiectul precontractului de vânzare cumpărare altor persoane, astfel executarea obligaţiei pârâţilor nu mai era posibilă.
În cauză nu este relevantă existenţa renumerotării sau nu a apartamentelor X şi Y obiect al antecontractului cât timp atât apartamentele iniţial numerotate cu X şi Y ( fila 8 şi 16 extras cf), cât şi cele care după renumerotare au aceste numere( filele 96, 98, copii certificate după contracte autentice de vânzare cumpărare) au fost înstrăinate de pârâţi până la data sesizării instanţei, de fapt pârâţii nu au precizat nici un moment că executarea obligaţiei lor ar fi posibilă, pârâţii au invocat un singur motiv de netemeinicie al cererii de chemare în judecată, respectiv stingerea raportului juridic dintre părţi prin reziliere.
Cu privire la contractul de reziliere prin care pârâţii au intenţionat dovedirea stingerii raportului juridic dintre părţi, instanţa reţine că nu are nicio putere probatorie, concluziile celor două expertize criminalistice, grafoscopice dispuse în cauză ( filele 162-168 efectuată de laboratorul interjudeţean de expertize criminalistice C., filele 163- 168 efectuată de Institutul Naţional de Expertize Criminalistice) sunt identice, concluzia fiind : „înscrisul intitulat contract de reziliere şi datat ianuarie 2011 în care figurează numiţii U.L.A., U.M.M. şi P.L., cu referire la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1579/2008 de către Biroul Notarilor Publici Asociaţi D.M. nu a fost semnat la poziţia P.L. de către titulară.
Raportul de expertiză grafoscopică extrajudiciară depus de pârâţi la dosarul cauzei nu are nicio valoare probatorie cât timp instanţa nu l-a încuviinţat ca probă.
Susţinerile pârâţilor referitoare la situaţia juridică reală a precontractului de vânzare cumpărare diferită de cea constatată în actul autentificat încheiat cu reclamanta nu vor fi analizate întrucât instanţa nu a fost investită cu o cerere reconvenţională în acest sens, care ar fi făcut relevante susţinerile pârâţilor în cadrul unei acţiuni de constatare a simulaţiei.
Susţinerile pârâţilor cu privire la faptul că reclamanta chemată la notar pentru a semna rezilierea contractului ar fi simulat că semnează şi n-a semnat nu pot avea relevanţă în cauză cât timp contractul de reziliere în formă autentificată nu poartă semnătura reclamantei, neavând nicio importanţă motivul pentru care reclamanta nu a semnat contractul de reziliere,mai mult explicaţia pârâţilor referitoare la faptul că ei au semnat acest contract de reziliere în faţa notarului şi au plecat fără a verifica dacă reclamanta l-a semnat la rândul ei, încalcă procedura notarială de autentificare, în sensul că părţile nu pot părăsi biroul notarial până la îndeplinirea tuturor formalităţilor( citire act, semnare act, verificare identitate părţi), astfel justificarea nesemnării actului de reclamantă nu poate avea efectul scontat de pârâţi.
Cât timp reclamanta a dovedit executarea propriilor obligaţii cât şi neexecutarea culpabilă a propriilor obligaţii de către pârâţi în termenul stabilit convenţional, instanţa va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi , autentificat de BNPA D.M. şi D.M.I., sub nr. 1579 din 25.06.2008, fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1021 cod civil de la 1864.
Pe cale de consecinţă, cu titlu de restabilire a situaţiei anteriore ca efect al rezoluţiunii, pârâţii vor fi obligaţi la a plăti reclamantei, suma de 222.000 lei primită ca şi contravaloare pentru cele două apartamente obiect al antecontractului de vânzare cumpărare.
În ceea ce priveşte cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata dobânzii legale calculate de la data achitării preţului şi până la restituirea integrală a acestuia, instanţa reţine că legea consideră că lipsa de folosinţă a unei sume de bani datorată de creditor provoacă creditorului unui prejudiciu care este egal cu dobânda legală.
Astfel este îndeplinită prima condiţie pentru acordarea daunelor interese către reclamantă, cea de dovedire a prejudiciului produs datorită neexecutării obligaţiei, prejudiciu prezumat de lege în cazul lipsei de folosinţă a unor sume de bani.
Pentru acordarea daunelor interese solicitate, mai trebuie îndeplinite două condiţii, respectiv să fie dovedită culpa pârâţilor şi pârâţii să fi fost puşi în întârziere.
Cu privire la culpa pârâţilor, aceasta a fost reţinută anterior de instanţă la momentul analizei asupra rezoluţiunii antecontractului din cauză.
Cu privire la punerea în întârziere a pârâţilor, instanţa reţine că se poate efectua în două modalităţi: prin notificare prin intermediul executorilor judecătoreşti sau prin cererea de chemare în judecată.
În cauză reclamanta nu a dovedit notificarea pârâţilor prin intermediul executorilor judecătoreşti anterior sesizării instanţei, astfel că fiind întrunite condiţiile pentru acordarea daunelor interese, va obliga pârâţii la plata dobânzii legale cu titlu de daune interese compensatorii calculată la debitul datorat cu titlu de restabilire situaţie anterioară începând cu data de 25.01.2012( data introducerii acţiunii) şi până la achitarea integrală a debitului datorat cu titlu de restabilire situaţie anterioară.
Potrivit art. 274 cod procedură civilă de la 1865 şi reţinând că pârâţii au căzut în pretenţii, instanţa îi va obliga la plata cheltuielilor de judecată dovedite de către reclamanţi a fi suportate, respectiv 6051 lei taxă judiciară de timbru( fila 30 chitanţă), 5 lei timbru judiciar( verso fila 2, verso fila 30), 900 lei contravaloare expertiză grafoscopică( chitanţă fila 52) şi va respinge cererea pârâţilor de acordare a cheltuielilor de judecată.
Instanţa va admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta P.l. în contradictoriu cu pârâţii U.L.A. şi U.M.M.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, au declarat apel pârâţii solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinţei atacate şi respingerea acţiunii civile formulate de reclamantă.
Tribunalul reţine că nu sunt întemeiate criticile invocate de pârâţii apelanţi, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, va respinge apelul formulat de pârâţii U.L.A. şi U.M.M. împotriva sentinţei civile nr.1595/2014 a Judecătoriei Bistriţa, pronunţată în dosarul nr.747/190/2012.
