Contract de închiriere. Act juridic subsecvent celui constatat nul. Consecinţe.
Întrucât nulitatea desfiinţează retroactiv efectele juridice produse de actul declarat nul, va fi supus acestei sancţiuni orice act juridic subsecvent, născut pe temeiul actului desfiinţat.(cu notă critică)
Reclamanta S.C. E S.A. , prin reprezentant legal, a chemat în judecată pe pârâtele S.C. MT S.R.L. şi S.C. AT S.R.L., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat la 09.04.2001 între societăţile pârâte, pentru Braseria Belona din Eforie Nord, precum şi dreptul de proprietate al reclamantei asupra aceluiaşi activ.
În considerente s-a arătat că activul turistic a reintrat în patrimoniul reclamantei, ca efect al constatării, prin sentinţa civilă nr. 460/15.06.2000 a Curţii de Apel Constanţa, a nulităţii absolute a licitaţiei organizate la 02.07.1992 şi a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 03.07.1992.
La data sesizării instanţei cu prezenta acţiune, spaţiul comercial era ocupat de pârâta S.C. MT S.R.L., care refuză să-l elibereze datorită existenţei unui contract de închiriere încheiat cu S.C. AT S.R.L.
Instanţa a reţinut temeinicia acţiunii, sub aspectul tuturor capetelor de cerere.
S-a avut în vedere că nulitatea actului juridic civil operează, ca sancţiune, nu numai pentru viitor, ci şi pentru trecut, ea producându-şi efectele retroactiv, chiar de la momentul încheierii actului constatat nul.
În consecinţă, faţă de dispoziţiile art. 111 cod proc.civilă, este întemeiată acţiunea în constatarea dreptului de proprietate al reclamantei, nulitatea actului de înstrăinare dând posibilitatea societăţii în patrimoniul căreia a reintrat bunul să-şi afirme acest drept. Cât priveşte cererea de constatare a nulităţii contractului de închiriere s-a reţinut că aceasta este justificată de faptul că bunul este deţinut de pârâta locatară în temeiul unui act juridic subsecvent celui constatat nul prin hotărâre judecătorească.
Actul juridic încheiat pe fundamentul unui act nul va fi desfiinţat, la rândul său, retroactiv.
(sentinţa civilă nr. 3855 COM/ 11.06.2002, irevocabilă prin nerecurare)
Notă : Sancţiunea nulităţii actului juridic iniţial (licitaţie urmată de adjudecare) nu putea avea, din perspectiva dispoziţiilor art. 973 cod civil, efectul aplicării aceleiaşi sancţiuni unui act juridic cu o existenţă independentă, încheiat ulterior. Între contractul de vânzare a unui imobil şi cel ulterior, de locaţiune, nu există raporturile specifice dintre principal-accesoriu.
În plus, probele administrate dovedesc faptul că locaţiunea spaţiului nu a fost încheiată de locatar cu adjudecatarul activului licitat în 1992, ceea ce presupune existenţa unor raporturi juridice succesive, intervenite după momentul organizării licitaţiei.
În consecinţă, convenţia încheiată între pârâte nu era opozabilă reclamantei, iar dreptul de proprietate îndrituia pe reclamantul proprietar să acţioneze direct împotriva celor care încălcau acest drept, fără a fi necesară o constatare a nulităţii unui act inopozabil.
