Contract de închiriere. Natura cheltuielilor locatarului pentru spaţiu.
Lucrările efectuate de locatar, care nu au caracterul de reparaţii curente, normale pentru exercitarea activităţii şi pentru menţinerea funcţionalităţii imobilului închiriat, ci au avut ca scop creşterea gradului de confort şi de atractivitate a spaţiului comercial, nu pot fi pretinse ca valoare locatorului, în absenţa unei clauze exprese în acest sens.
Locatarul şi-a asumat riscul nerecuperării acestor cheltuieli, în condiţiile în care nu a obţinut, în timpul derulării raporturilor comerciale, acceptul locatorului de a efectua aceste lucrări.
Reclamanta S.C. T S.A., prin reprezentant legal, a chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi Regia Autonomă a Exploatării Domeniului Public şi Privat Constanţa, solicitând obligarea acestora la plata sumei de 118.360.150 lei, în valoare actualizată cu indicele de inflaţie şi cu o dobândă de 35% pe an, până la achitarea sumei.
Societatea a arătat că a deţinut, în baza contractului de închiriere nr. 2885/1991, un spaţiu comercial, căruia i-a adus multiple îmbunătăţiri pe parcursul derulării acestor raporturi juridice; valoarea acestora nu a fost recuperată de la locatori – pârâţii în cauză, cu toate că eliberarea spaţiului a avut loc la 5.02.1998.
Acţiunea reclamantei este nefondată.
Dispoziţiile clauzei 7 din contractul de închiriere încheiat între pârâta R.A.E.D.P.P. – ca locator – şi societatea pe acţiuni – ca locatar – prevăd că nu se poate efectua, fără acordul proprietarului, nici o modificare în structura interioară a suprafeţei cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Acestea fiind singurele prevederi contractuale referitoare la eventualele îmbunătăţiri aduse spaţiului închiriat, lucrările efectuate de locatar şi obligaţia de suportare a contravalorii lor urmează a fi analizate şi prin prisma dispoziţiilor art. 1420 cod civil.
Expertiza efectuată şi administrarea interogatoriului au relevat faptul că îmbunătăţirile aduse constau în tâmplărie de aluminiu, geam termopan, amenajarea trotuarului cu material mozaicat şi în refacerea parţială a faţadei clădirii. Valoarea lucrărilor a fost determinată prin expertiză la 1.347.036.369 lei.
Conform art. 1420 pct. 2 şi art. 1421 alin. 2 cod civil, locatarul trebuie să menţină lucrul în stare de a servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat; în acest scop el este obligat să efectueze reparaţiile necesare pe tot timpul locaţiunii, dacă în cursul acesteia bunul are nevoie de asemenea reparaţii.
Lucrările efectuate de locatar în cauză nu au, însă, caracterul de reparaţii curente, normale pentru exercitarea activităţii şi pentru menţinerea funcţionalităţii imobilului închiriat, ci au avut ca scop creşterea gradului de confort şi de atractivitate a spaţiului comercial.
În aceste condiţii, reclamanta şi-a asumat riscul nerecuperării lor de la locator, cu atât mai mult cu cât nu a obţinut, în timpul derulării raporturilor comerciale, acceptul locatorului de a efectua aceste lucrări.
Faţă de aceste considerente, acţiunea reclamantului este nefondată.
(sentinţa civilă nr. 3715 COM/ 18.12.2001, irevocabilă conform deciziei civile nr. 589/2002 a Curţii de Apel Constanţa-secţia comercială)
