SPEŢĂ RELAVANTĂ – ianuarie 2013
Jud. Delia-Cristina Diaconu
Cuvinte-cheie: Contract de intermediere. Obliga?ia de a plăti comision. Dovada neexecutării obliga?iilor. Penalită?i de întârziere. Clauză abuzivă.
Conform practicii recente a Cur?ii de Justi?ie a Uniunii Europene, în cazul identificării unei clauze abuzive, instan?a na?ională are obliga?ia de a exclude în totalitate aplicarea unei astfel de clauze, nu doar de a limita întinderea efectelor sale. Astfel, în cazul în care instan?a na?ională ar avea posibilitatea să modifice con?inutul clauzelor abuzive, vânzătorii sau furnizorii ar fi în continuare tenta?i să utilizeze aceste clauze, ?tiind că, chiar dacă acestea ar fi invalidate, contractul ar putea fi totu?i completat de instan?ă, garantând astfel interesele respectivilor vânzători sau furnizori. (cauza C-618/10 Banco Espanol de Credito SA/Joaquin Calderon Camino).
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploieşti, la data de …, sub nr. …, reclamanta … a chemat în judecată pe pârâtul …, solicitând obligarea pârâtului la plata sumei de 600 de euro, în echivalent lei, la cursul BNR leu/euro de la data plăţii, suma reprezentând contravaloarea comisionului datorat de acesta, în calitate de client, potrivit art. 4 din contractul de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631/27.09.2011, obligarea acestuia la plata penalităţilor de întârziere de 1% pentru fiecare zi de întârziere, de la data scadenţei, 14.10.2011, până la data plăţii efective, precum şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii, reclamanta arată că, la data de 27.09.2011 a încheiat cu pârâtul un contract de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631/27.09.2011, contract ce a avut ca şi finalitate întocmirea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5261/14.10.2011 de BNP …, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 657/12.10.2011 şi a actului adiţional nr. 1 din 14.10.2011, toate acestea fiind încheiate cu participarea şi în prezenţa sa, în calitate de ,,Agenţie”.
Reclamanta arată că, potrivit art. 4 din contract, pârâtul în calitate de client, se obliga să îi plătească un comision de 4% din preţul real, până cel mai târziu şi în mod excepţional la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanta arată că, după această dată, plata comisionului se va face cu o penalizare de 1% pentru fiecare zi de întârziere.
Reclamanta arată că, deşi şi-a îndeplinit întocmai obligaţiile stabilite în sarcina sa, conform contractului nr. 631/27.09.2011, pârâtul nu a achitat comisionul de 4% din preţul real de achiziţionare, respectiv 600 de euro.
Acţiunea a fost întemeiată în drept pe disp. art. 1270, art. 1350, art. 1469, art. 1538 – art. 1539, art. 2096 – art. 2102 din Noul Cod Civil.
În susţinerea acţiunii, reclamanta a depus la dosar, în copie, următoarele înscrisuri: contractul de intermediere pentru cumpărarea unui imobil, antecontractul de vânzare-cumpărare, actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de vânzare-cumpărare pentru un vehicul folosit, somaţie.
La termenul de judecată din data de 11.06.2012, pârâtul a depus la dosarul cauzei întâmpinare, însoţită de înscrisuri, iar reclamanta a depus o notă de timbraj prin care a evaluat obiectul cererii de chemare în judecată la suma de 2520 lei.
Ac?iunea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 212,6 lei ?i timbru judiciar în cuantum de 3 lei.
Prin întâmpinare, pârâtul solicită respingerea ac?iunii, ca neîntemeiată. Acesta arată că, la data de 27.09.2011 s-a întâlnit cu numitul … ?i a semnat cu acesta contractul de intermediere nr. 631/27.09.2011 pentru vizionarea unui apartament din Str. Cameliei, apartament pe care nu a dorit să-l achizi?ioneze. Pârâtul arată că, ulterior, la data de 30.09.2011 a fost contactat de reprezentan?ii agen?iei ?i a procedat la vizionarea unui alt apartament, tot în zona Nord, dar în Str. Brumărelelor, pentru care a căzut de acord cu vânzătorii să plătească un constând în 10.000 Euro ?i un autoturism Renault Clio în valoare de 5000 Euro.
Reclamantul mai arată că pentru apartamentul din Str. Brumărelelor nu a încheiat un nou contract de intermediere cu reprezentantul agen?iei, dar a negociat în mod verbal comisionul cu numitul Ştir Ion Emanuel de la 4% la 1% din valoarea apartamentului cumpărat.
Pârâtul mai invocă faptul că până la semnarea contractului nu a fost informat verbal sau în scris cu privire la toate aspectele un eventual contract de intermediere, potrivit art. 9 ind. 4 din O.G. nr. 21/1992 actualizată, că în contract nu este trecută clar denumirea agen?iei imobiliare, nu sunt completate corespunzător datele de identificare ale clientului, condi?ii referitoare la reziliere, clauze cu privire la vreun comision, adresa imobilului vizionat, ?i că acest contract de intermediere nu a fost încheiat pentru apartamentul din strada Brumărerelor, ci pentru cel din Str. Cameliei. Pârâtul mai arată că nu a fost semnat decât unul dintre exemplarele contractului ?i că exemplarul agen?iei a fost completat de către agen?ie ulterior semnării lui, iar numitul Ştir Ion Emanuel nu este reprezentant legal al agen?iei.
Pârâtul mai arată, de asemenea, că în luna decembrie 2011 a depus o sesizare scrisă la A.N.P.C. împotriva agen?iei, plângere rămasă fără rezultat.
În drept, pârâtul ?i-a întemeiat întâmpinarea pe disp. art. 83, art. 115-118 ?i 274 C.p.c. ?i pe disp. Ordonan?ei 21/1992 actualizată prin O.U.G. nr. 174/2008.
În susţinerea acţiunii, pârâtul a depus la dosar, în copie, următoarele înscrisuri: exemplarul său de pe contractul de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631/27.09.2011, certificat constatator al SC Roer Invest Consulting SRL, răspuns ANPC, plan?e foto.
La termenul de judecată din data de 15.10.2012, reclamanta a depus la dosarul cauzei o precizare la acţiune, conform Codului Civil de la 1864, însoţită de înscrisuri şi s-a încuviinţat pentru ambele părţi proba cu înscrisuri.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
În fapt, la data de 27.09.2011, între reclamanta … ?i pârâtul … s-a încheiat contractul de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631 având ca obiect prezentarea de către Agenţie de oferte imobiliare în vederea achizi?ionării de către client. Contractul a fost încheiat pentru vizionarea unui apartament de 2 camere, confort 3, et. 4/4, fără îmbunătă?iri, întabulat, din zona Nord, pre? 16.000 Euro (fila 8).
Prin acela?i contract, pârâtul s-a obligat să plătească Agen?iei un comision de 4% din pre?ul real al apartamentului, în cazul în care achizi?ionează un apartament prezentat de aceasta ?i care a fost supus vizionării, până cel târziu la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, după această dată plata comisionului făcându-se cu o penalizare de 1% pe zi de întârziere (art. 3 ?i 4 din contract).
În urma încheierii contractului, pârâtul, înso?it de agentul imobiliar … a procedat la vizionarea unui apartament corespunzător descrierii din contract, situat în Str. Brumărelelor din Ploie?ti, iar în urma vizionării s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 657/12.10.2011, stabilindu-se un pre? de 15.000 Euro (10.000 Euro ?i un autoturism Renault Clio în valoare de 5.000 Euro), din care s-a plătit un avans de 1000 lei către unul dintre coproprietarii apartamentului, … (fila 9). Ulterior, la data de 14.10.2011, s-a încheiat actul adi?ional nr. 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 657/12.10.2011 prin care s-a mai achitat un avans de 4000 lei (fila 10).
La data de 14.11.2011 s-a încheiat între păr?i contractul autentic de vânzare-cumpărare, având ca obiect apartamentul situat în Str. Brumărerelor, cu un pre? de 43.000 lei (fil. 11-12). Ulterior, după cum recunoa?te însu?i pârâtul prin întâmpinare, unul dintre coproprietarii apartamentului din Str. Brumărelelor (numita …) a dobândit cu titlu gratuit autoturismul Renault Clio, în valoare de 5.000 Euro (contract de vânzare-cumpărare pentru un autovehicul folosit – fila 13).
Instan?a constată că, în temeiul cap. 2 sec?iunea 2 art. 2 ?i 3 din contractul de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631/27.09.2011, pârâtul are obliga?ia de a plăti reclamantei suma un comision de intermediere de 4% din pre?ul real al imobilului din str. Brumărerelor, ?i anume 600 Euro (4 % din pre?ul total de 15.000 Euro, constând în 10.000 Euro în bani ?i 5.000 Euro sub forma autoturismului Renault Clio), echivalentul a 2520 lei, după cum rezultă din precizările reclamantei din nota de timbraj (fila 21).
În ceea ce prive?te sus?inerile pârâtului, în sensul că obiectul contractului de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631/27.09.2011 l-a constituit vizionarea unui apartament situat în Str. Cameliei, instan?a constată că acesta nu a făcut dovada vreunei vizionări a unui apartament, anterioare celei din Str. Brumărelelor. De asemenea, din înscrisul depus de către reclamantă, respectiv oferta imobiliară a acesteia din data de 21.09.2011, rezultă că în oferta agen?iei imobiliare exista la acel moment un singur apartament care corespundea caracteristicilor din contractul de intermediere imobiliară, cu o singură diferen?ă privind pre?ul, care a fost ulterior negociat la 15.000 Euro (fila 43).
De asemenea, din declara?ia scrisă apar?inând unuia dintre coproprietarii apartamentului din Str. Brumărelelor, numitul …, depusă de către reclamantă, rezultă că vizionarea acestui apartament s-a realizat de către pârâtul … ?i numita … la data de 27.09.2011, în baza contractului de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631/27.09.2011 (fila 44).
Mai mult decât atât, chiar în ipoteza în care pârâtul ar fi dovedit existen?a a două apartamente diferite care au fost vizionate, potrivit art. 3 din cap. 3 din contractul de intermediere, prevederile contractului se aplică si pentru alte oferte prezentate clientului (la solicitarea ulterioară a acestuia) de către agen?ie, imobile care nu au fost men?ionate explicit în contract.
În ceea ce prive?te sus?inerile pârâtului în sensul că la încheierea contractului de intermediere nu au fost respectate prevederile Ordonan?ei 21/1992 privind protec?ia consumatorilor actualizată, deoarce nu a fost informat verbal sau în scris cu privire la toate aspectele un eventual contract de intermediere, în contract nu este trecută clar denumirea agen?iei imobiliare, nu sunt completate corespunzător datele de identificare ale clientului, condi?ii referitoare la reziliere, clauze cu privire la vreun comision ?i adresa imobilului vizionat, instan?a urmează să le respingă, ca neîntemeiate.
În primul rând, în ceea ce prive?te informarea verbală sau în scris cu privire la toate aspectele unui eventual contract de intermediere, instan?a constată că pârâtul nu a făcut dovada lipsei unei asemenea informări ?i nici a unei vătămări suferite din această cauză.
În al doilea rând, în ceea ce prive?te elementele care trebuie con?inute în mod obligatoriu de contractele de intermediere, prevăzute de art. 9 ind. 5 ?i 9 ind. 6 din Ordonan?ei nr. 21/1992 privind protec?ia consumatorilor actualizată, instan?a constată că ele se regăsesc în cuprinsul contractului de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631/27.09.2011.
Astfel, contractul de intermediere depus de către reclamantă con?ine datele de identificare a părţilor, obiectul contractului/natura serviciului prestat (cap. 1 din contract), preţul solicitat de proprietar (cap. 2, sec?iunea 2, art. 1), termenul de valabilitate al contractului (cap. 3, art. 1), condiţiile în care contractul poate fi denunţat unilateral sau în care poate fi reziliat, prin trimitere la dreptul comun în materie (cap. 3, art. 6), nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie ?i precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează comision agenţiei imobiliare (cap. 2 sec?iunea 2 art. 2 ?i 3).
Contractul de intermediere con?ine, de asemenea, caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, suficient determinate încât să permită unui eventual cumpărător să facă o alegere în cuno?tintă de cauză, ?i anume: numărul de camere, etajul, nivelul de finisare, pre?ul, situa?ia juridică, zona în care se situează (cap. 2 sec?iunea 2 art. 1).
De asemenea, instan?a constată că este suficient ca exemplarul contractului aflat în posesia reclamantei, exemplar ce poate fi opus pârâtului, să con?ină toate aceste informa?ii, fiind lipsit de relevan?ă faptul că exemplarul remis pârâtului nu a fost completat în întregime, iar afirma?ia pârâtului în sensul că exemplarul agen?iei a fost completat cu informa?ii suplimentare anterior semnării lui, urmează a fi respinsă ca neîntemeiată, întrucât pârâtul nu a produs nicio dovadă în acest sens.
În legătură cu sus?inerea pârâtului în sensul că persoana care a semnat contractul din partea agen?iei ?i care l-a asistat la vizionări nu este reprezentantul legal al agen?iei, instan?a constată că nu este necesară semnarea contractelor de intermediere de către reprezentantul legal al agen?iei, ci este suficientă semnarea de către un agent, angajat al agen?iei, care are atribu?ii în acest sens.
Instan?a are, de asemenea, în vedere prevederile art. 969 Cod Civil potrivit cu care “Conven?iile legal încheiate au putere de lege între păr?ile contractante” ?i cele ale art. 1073 potrivit cărora “Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obliga?iei, ?i în caz contrar are dreptul la dezdăunare.”
Pentru aceste considerente, instan?a urmează să admită în parte ac?iunea ?i să oblige pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 2520 lei, reprezentând comision conform contract de intermediere nr. 631/27.09.2011.
În ceea ce priveşte penalităţile de întârziere solicitate de către reclamantă, în cuantum de 1% pentru fiecare zi de întârziere, de la data scaden?ei, 14.10.2011 ?i până la plata plă?ii efective, instanţa reţine următoarele:
În contractul dintre părţi se prevede că în caz de neplată a comisionului de 4% din pre?ul real al apartamentului, în cazul în care achizi?ionează un apartament prezentat de aceasta ?i care a fost supus vizionării, până cel târziu la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, plata comisionului se va face cu o penalizare de 1% pe zi de întârziere, prevăzându-se totodată că penalită?ile pot depă?i cuantumul sumei asupra căreia sunt calculate (cap. 2 sec?iunea 2, art. 3 ?i 4 din contract).
Stipularea unei penalităţi de 1% pe zi de întârziere în condiţiile în care valoarea penalităţilor de întârziere poate depăşi valoarea debitului contravine dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori. Potrivit art. 4 din această lege, o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor.
Este evident că această clauză penală nu a fost negociată cu pârâtul, ci a fost semnată de acesta la momentul încheierii contractului de intermediere. De asemenea, dezechilibrul este evident în măsura în care penalităţile pot depăşi cuantumul debitului. În ce priveşte condiţia lipsei negocierii directe a clauzei, opţiunea consumatorului de a încheia sau nu contractul cu prestatorul de servicii de intermediere imobiliară nu înlătură în nici un fel realitatea că trebuie să accepte în bloc condiţiile prestabilite de acesta, încheind astfel un contract eminamente de adeziune, fără posibilitatea reală de a negocia vreo clauză.
Nerespectarea dispoziţiilor imperative, de ordine publică, ale art. 4 din Legea nr. 193/2000, atrage nulitatea absolută a clauzei penale abuzive (iar instanţa poate aprecia din oficiu asupra caracterului abuziv al clauzei). Sancţiunea nulităţii are caracter virtual, dar rezultă din modul în care este redactată dispoziţia legală, ca şi din raţiunea şi scopul acesteia.
Penalităţile calculate de creditoare depăşesc cuantumul dobânzii legale şi se află într-o disproporţie vădită cu orice prejudiciu ce ar putea fi în mod rezonabil presupus, incluzând costurile pentru recuperarea creanţei. Această disproporţie creează un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile celor două părţi.
În acest sens, Curtea Europeană de Justiţie a decis că protecţia recunoscută consumatorilor prin Directiva nr. 93/13 privind clauzele abuzive în contractele cu consumatorii presupune ca instanţa naţională să poată verifica din oficiu dacă o clauză a contractului dedus judecăţii are caracter abuziv (cauza Murciano Quintero, C – 240/98). Curtea a statuat că “În ce priveşte problema dacă o instanţă învestită cu un litigiu decurgând dintr-un contract încheiat între un comerciant şi un consumator poate verifica din oficiu în ce măsură clauzele cuprinse în acest contract au caracter abuziv, trebuie constatat că sistemul de protecţie introdus prin directivă porneşte de la premisa potrivit căreia consumatorul se află, din punctul de vedere al echilibrului contractual şi al forţei de a negocia, într-o poziţie dezavantajoasă faţă de comerciant şi deţine un nivel mai scăzut de cunoştinţe faţă de acesta, ceea ce duce la acceptarea unor clauze prestabilite de comerciant, fără posibilitatea de a influenţa conţinutul acestora. Scopul art. 6 din Directivă, potrivit căruia statele membre vor prevedea că clauzele abuzive nu produc efecte faţă de consumatori, nu ar putea fi atins, dacă consumatorii ar trebui să invoce ei înşişi caracterul abuziv al unor asemenea clauze. În litigiile al căror obiect are o valoare redusă, onorariile avocaţiale ar putea fi mai mari decât suma litigioasă, ceea ce ar putea determina consumatorii să se abţină de la formularea unor apărări împotriva aplicării unor asemenea clauze abuzive. Este adevărat că procedurile mai multor state membre permit indivizilor să se apere ei înşişi în astfel de litigii, însă există pericolul deloc neglijabil ca, din neştiinţă, consumatorul să nu invoce caracterul abuziv al clauzei. Prin urmare, o protecţie eficientă a consumatorului poate fi atinsă numai dacă se recunoaşte posibilitatea instanţei naţionale de a verifica din oficiu o asemenea clauză” (considerentele 25 şi 26).
De asemenea, într-o cauză relativ recentă, Curtea Europeană de Justiţie a decis că, în cazul identificării unei clauze abuzive, instan?a na?ională are obliga?ia de a exclude în totalitate aplicarea unei astfel de clauze, nu doar de a limita întinderea efectelor sale: “Curtea aminte?te, în al doilea rând, că, potrivit directivei, o clauză abuzivă inclusă într-un contract încheiat între un vânzător sau un furnizor ?i un consumator nu creează obliga?ii pentru acesta din urmă ?i că un contract care cuprinde o astfel de clauză continuă să angajeze păr?ile în aceia?i termeni în cazul în care poate continua să existe fără această clauză abuzivă.[…]Curtea consideră că, în cazul în care instan?a na?ională ar avea o astfel de posibilitate, aceasta din urmă ar putea să elimine efectul descurajator pe care îl are asupra vânzătorilor sau furnizorilor faptul că clauzele abuzive nu sunt pur ?i simplu aplicate în ceea ce prive?te consumatorii. Prin urmare, această posibilitate ar garanta o protec?ie a consumatorilor mai pu?in eficace decât cea care rezultă din neaplicarea acestor clauze. Astfel, în cazul în care instan?a na?ională ar avea posibilitatea să modifice con?inutul clauzelor abuzive, vânzătorii sau furnizorii ar fi în continuare tenta?i să utilizeze aceste clauze, ?tiind că, chiar dacă acestea ar fi invalidate, contractul ar putea fi totu?i completat de instan?ă, garantând astfel interesele respectivilor vânzători sau furnizori. […] În consecin?ă, atunci când constată existen?a unei clauze abuzive, instan?ele na?ionale au numai obliga?ia de a exclude aplicarea unei astfel de clauze pentru ca aceasta să nu producă efecte obligatorii în ceea ce prive?te consumatorul, fără a avea posibilitatea să modifice con?inutul acesteia. Astfel, contractul în care este inclusă clauza trebuie să continue să existe, în principiu, fără nicio altă modificare decât cea rezultată din eliminarea clauzelor abuzive, în măsura în care, în conformitate cu normele dreptului intern, o astfel de men?inere a contractului este posibilă din punct de vedere juridic” (cauza C-618/10 Banco Espanol de Credito SA/Joaquin Calderon Camino).
Având în vedere cele de mai sus, instan?a urmează să constate din oficiu caracterul abuziv al clauzei din contractul de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 631/27.09.2011 care prevede că, după data încheierii contractului de vânzare-cumpărare “plata comisionului se va face cu o penalizare de 1% pentru fiecare zi de întârziere. Penalită?ile pot depă?i cuantumul sumei asupra căreia sunt calculate” ?i să respingă capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata penalităţilor de întârziere, ca neîntemeiat.
În temeiul art. 274 C.p.c., având în vedere că pârâtul a căzut în preten?ii, instan?a urmează să îl oblige pe acesta la plată către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1215,6 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru în cuantum de 212,6 lei, timbru judiciar în cuantum de 3 lei, precum şi onorariu de avocat în cuantum de 1000 lei (conform chitan?elor depuse – fil. 48,49).
