Pe rol, soluţionarea acţiunii civile având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic, privind pe reclamanta S.C. EI S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. şi Z.N.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică din data de ……… şi au fost consemnate prin încheierea de amânare a pronunţării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de …………
I N S T A N Ţ A
Asupra acţiunii civile de faţă, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr. …….. la data de ………, reclamanta reclamanta S.C. EI S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâţii C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. şi Z.N., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare încheiat între pârâţi, în calitate de vânzători şi reclamantă în calitate de cumpărătoare, având ca obiect terenul în suprafaţă de 5000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanţa, parcela ……….. şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ……… şi Asociaţii sub nr. ………, T.N., autorul pârâţilor, în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 5000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanţa, parcela ……., obligându-se să obţină toate documentele necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, inclusiv extrasul de carte funciară şi certificatul fiscal şi, întrucât aceasta nu este o obligaţie intuituu personae, ulterior decesului numitului T.N., această obligaţie a fost transmisă moştenitorilor acestuia, evidenţiaţi în cuprinsul certificatului de moştenitor nr. ………., prin acceptarea moştenirii de pe urma defunctului T.N., pârâţii devenind debitori ai acestei obligaţii.
S-a mai arătat de către reclamantă că, în cuprinsul antecontractului nu a fost menţionat un termen pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, astfel că pârâţii au fost puşi în întârziere pentru executarea obligaţiei, prin notificările comunicate cu scrisoare recomandată, prin care li s-a solicitat să se prezinte în faţa notarului public la data de ….., orele …, la B.N.P. ………, în vederea încheierii, în formă autentică, a contractului de vânzare cumpărare.
La termenul stabilit, a arătat reclamanta, s-a prezentat la biroul notarial numitul D.V., împuternicit al pârâţilor C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. şi Z.N., care a fost de acord cu semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, precum şi împuternicitul reclamantei; de asemenea doamna V.I., care a reprezentat-o pe Z.N., a declarat că fiica acesteia îl va împuternici pe domnul D.V. în vederea perfectării vânzării.
Reclamanta a menţionat că preţul stabilit de părţi la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare a fost achitat în integralitate de aceasta.
A arătat reclamanta că dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 Cod civil, în vigoare la data perfectării contractului, consacră principiul executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, care trebuie să asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele acestuia şi voinţa părţilor, instanţa urmând a aprecia că antecontractul de vânzare cumpărare, care este un contract nenumit, întruneşte condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită, prevăzute de art. 948-968 Cod civil, fiind obligatoriu între părţile contractante, în baza art. 969 Cod civil.
În drept, au fost invocate dispoziţiile Cod civil, art. 948-968, art. 969, art. 1073, art. 1077 şi art. 1669 Cod civil şi art. 3 din Legea 71/2011.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 2815 lei, conform chitanţei nr. 78-0459/18.03.2013 şi timbru judiciar în valoare de 5 lei.
Cererii i-au fost anexate, în copie, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ………. sub nr. ……….., certificatul de moştenitor autentificat de B.N.P. ……….. sub nr. ……….., procura specială autentificată de B.N.P.A. …………. sub nr. …………, procura specială autentificată de B.N.P. ………… sub nr. ………… şi procura specială autentificată de B.N.P. ………… sub nr. ……………
Pârâţii, legal citaţi, nu au depus întâmpinare şi nici nu s-au prezentat în instanţă pentru combaterea cererii de chemare în judecată.
În cauză, instanţa a încuviinţat, pentru reclamantă, administrarea probei cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâţilor şi proba cu expertiza topografică, având ca obiectiv identificarea imobilului în litigiu, raportul de expertiză întocmit de doamna expert ………. fiind depus la filele 85-107 din dosar.
În ceea ce priveşte proba cu interogatoriul pârâţilor s-a dispus aplicarea dispoziţiilor art. 225 Cod procedură civilă, având în vedere lipsa acestora la termenul de judecată pentru care au fost citaţi cu menţiunea personal la interogatoriu şi faptul că nu a fost depusă la dosar vreo dovadă a imposibilităţii acestora de a se prezenta în faţa instanţei, urmând să socotească această împrejurare ca o mărturisire deplină ce va fi avută în vedere la soluţionarea pe fond a cauzei.
Din oficiu, în exercitarea rolului activ reglementat de dispoziţiile art. 129 alin. 5 Cod procedură civilă şi, în conformitate cu prevederile art. 32 din Legea nr. 146/1997, instanţa a dispus emiterea unei adrese către Primăria comunei Tuzla pentru a depune la dosar certificat de atestare fiscală privind imobilul în litigiu, precum şi către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, pentru a depune la dosar extras de carte funciară sau certificat de sarcini, în situaţia în care imobilul în litigiu este înscris în cartea funciară.
Au fost depuse la dosarul cauzei următoarele înscrisuri: extras de carte funciară pentru informare nr. ………. emis de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Mangalia şi certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice nr. ………. emis de Primăria comunei Tuzla.
Din analiza materialului probator administrat în cauză, în vederea soluţionării cererii formulate de către reclamantă instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:
Între reclamanta S.C. EI S.R.L., în calitate de promitentă cumpărătoare, şi numitul T.N., în calitate de promitent vânzător, s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. …….. sub nr. ………., convenţie prin care părţile s-au obligat să cumpere şi respectiv să vândă terenul în suprafaţă de 5000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanţa, parcela ………..
Părţile au convenit ca preţul vânzării să fie de ……… euro, din care promitenta cumpărătoare S.C. EI S.R.L. a achitat promitentului vânzător T.N. prin mandatar D.V., suma de …….. euro la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ……….. sub nr. ……….., urmând ca restul de …….. euro să fie achitat la perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, astfel cum se menţionează expres în cuprinsul acestuia.
La încheierea antecontractului de vânzare cumpărare, promitentul vânzător s-a legitimat ca proprietar a terenului în litigiu, în baza titlului de proprietate nr. ……… emis de Comisia Judeţeană Constanţa pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
De asemenea, părţile au stipulat că perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică se va realiza după obţinerea de către promitentul vânzător a documentaţiei necesare, inclusiv extras de carte funciară, certificat fiscal, etc., însă nici până în prezent nu a fost încheiat contractul prefigurat.
T.N. a decedat la data de ……., iar potrivit certificatului de moştenitor autentificat de B.N.P……… sub nr. ………, depus la filele 9-10 din dosar, a lăsat ca moştenitori pe pârâţii din prezenta cauză: C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. şi Z.N.
Terenul în litigiu a fost identificat de expertul topograf …… ca fiind terenul în suprafaţă de 5.000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanţa, parcela ………, cu următoarele vecinătăţi: la nord – moşt. …….., la sud – moşt. ………….., est – ….. şi la vest – ……….
Dreptul de proprietate al autorului pârâţilor asupra terenului în litigiu a fost intabulat şi este înscris în cartea funciară nr. ……….a comunei Tuzla, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. ……… emis de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Mangalia şi anexat la fila 83 din dosar.
Din analiza certificatului de atestare fiscală pentru persoane fizice nr. ……….. emis de Primăria comunei Tuzla, instanţa reţine împrejurarea că pârâţii nu figurează în evidenţele Compartimentului Impozite şi Taxe cu datorii către bugetul local în legătură cu imobilul în litigiu (fila 131).
Având în vedere situaţia de fapt anterior reţinută, instanţa apreciază că sunt întrunite condiţiile legale pentru admiterea cererii formulate de reclamantă.
În drept, potrivit art. 969 Codul civil din 1864, aplicabil în cauză prin prisma prevederilor art. 3 din Legea nr. 71/2011, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.
Potrivit art. 1073 din acelaşi act normativ, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, iar potrivit art. 1077 Cod civil, nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.
În conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.
Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Din analiza dispoziţiilor legale anterior menţionate rezultă împrejurarea că antecontractul de vânzare cumpărare este acea convenţie care dă naştere unor obligaţii de a face, părţile asumându-şi îndatorirea de a încheia în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.
În cazul neexecutării de către promitentul vânzător a obligaţiei asumate, promitentul cumpărător are mai multe drepturi ce decurg din această convenţie, drepturi ce pot fi valorificate, în plan procesual, printr-o acţiune în rezoluţiunea antecontractului, cu posibilitatea obţinerii unor daune interese, sau printr-o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În speţă, ca urmare a încheierii antecontractului de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ……….. sub nr. ………….., reclamanta, în calitate de promitentă cumpărătoare, a dobândit şi dreptul de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, iar acestui drept îi corespunde obligaţia corelativă a promitenţilor vânzători, pârâţii în cauză, de a încheia contractul proiectat.
Faţă de dispoziţiile legale şi considerentele anterior expuse şi, având în vedere împrejurarea că, din probele administrate în cauză, a rezultat că pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de autorul acestora cu reclamanta, nu s-au prezentat la biroul notarului public în vederea întocmirii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, formă impusă de lege pentru validitatea convenţiei, iar promitenta cumpărătoare şi-a îndeplinit obligaţia izvorâtă din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ………… sub nr. ……….. şi a achitat preţul convenit pentru înstrăinarea terenului în litigiu, instanţa apreciază că cererea formulată de reclamantă este întemeiată.
În concret, condiţiile prevăzute de art. 948 din Codul civil (în varianta în vigoare la momentul încheierii promisiunii bilaterale) pentru validitatea unei convenţii sunt îndeplinite, respectiv capacitatea părţilor, un obiect determinat şi o cauză licită, lipsind doar consimţământul promitenţilor vânzători.
De asemenea, instanţa constată că terenul promis spre vânzare se află încă în patrimoniul pârâţilor, aşa cum rezultă din certificatul fiscal eliberat de Primăria comunei Tuzla şi din extrasul de carte funciară emis de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Mangalia şi anexate la dosarul cauzei.
Având în vedere ansamblul considerentelor de fapt şi de drept anterior expuse, instanţa va admite acţiunea civilă precizată formulată de reclamanta S.C. EI S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. şi Z.N., va constata intervenită vânarea-cumpărarea între pârâţi, în calitate de vânzători, şi reclamanta SC EI SRL, în calitate de cumpărător, având ca obiect terenul în suprafaţă de 5.000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanţa, parcela …….. cu următoarele vecinătăţi: ………., pentru preţul de ……… de euro, prezenta hotărâre urmând să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite acţiunea civilă precizată formulată de reclamanta S.C. EI S.R.L., înregistrată ……….. în contradictoriu cu pârâţii C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. şi Z.N……
Constată intervenită vânzarea-cumpărarea între pârâţi, în calitate de vânzători, şi reclamanta SC EI SRL, în calitate de cumpărător, având ca obiect terenul în suprafaţă de 5.000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanţa, parcela …….., cu următoarele vecinătăţi: ……….., pentru preţul de ………. de euro.
Prezenta hotărâre ţine loc de contract de vânzare – cumpărare
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, ………..
