Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil care anterior a făcut obiectul unui contract de garanţie imobiliară, încheiat în scopul de a asigura restituirea de către terţul debitor a sumelor plătite de pârâtul cumpărător în vederea achitării împrumutului garantat de reclamantul vânzător şi la a cărui semnare proprietarul bunului a consimţit (deşi nu i s-a remis preţul stipulat) în considerarea angajamentului asumat de pârât de a-i asigura un loc de muncă în Italia, este fondat pe o cauză falsă şi conform art. 966 Cod civil, vânzătorul poate cere constatarea nulităţii lui.
Reclamanţii F.N. şi F.E. au chemat în judecată pe pârâtul S.N. pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4348/29.08.2001.
În motivarea acţiunii s-a arătat că la 22.11.1999 reclamanţii au încheiat, pentru apartamentul în litigiu, un contract de garanţie imobiliară, prin care au garantat împrumutul acordat de Banca de Credit şi Dezvoltare S.A. Tg. Mureş – Sucursala Craiova către S.C. PANASOL IMPEX S.R.L.
Împrumutul nu a fost restituit, iar ulterior societatea comercială debitoare a derulat colaborarea cu pârâtul S.M. în vederea redresării activităţii, acesta obligându-se şi la achitarea creditului contractat, dar între condiţiile impuse a fost şi aceea a determinării reclamanţilor de a încheia contract de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul cu care s-a garantat împrumutul.
Actul de vânzare-cumpărare încheiat în aceste condiţii este nul absolut, conform dispoziţiilor art. 966 Cod civil.
Prin sentinţa civilă nr. 13196/5.06.2002 pronunţată de Judecătoria Craiova acţiunea a fost respinsă, apreciindu-se că părţile şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, respectiv plata preţului stipulat, de 90.000.000 lei şi predarea bunului înstrăinat.
Apelul declarat de reclamanţi a fost respins de Tribunalul Dolj prin decizia civilă nr. 577/26.03.2003.
Reclamanţii au declarat recurs, admis de Curtea de Apel Craiova prin decizia civilă nr. 3993/2003 prin care s-au casat ambele hotărâri şi s-a reţinut cauza spre rejudecare, în vederea completării probatoriilor.
Examinându-se acţiunea reclamanţilor în baza probelor administrate şi în raport cu cauza de nulitate invocată, se constată întemeiată, pentru următoarele considerente.
Prin contractul de garanţie imobiliară nr. 5016/1999 reclamanţii au garantat împrumutul acordat S.C. PANASOL IMPEX S.R.L. de B.C. ROMEXTERA S.A. – Sucursala Craiova, prevăzându-se în clauzele contractuale că reclamanţii renunţă la beneficiul diviziunii şi discuţiunii prin derogare de la dispoziţiile art. 1662-1664 Cod civil.
Societatea al cărui administrator era U.P. nu a achitat împrumutul la expirarea termenului stipulat prin contract, deoarece intrase în incapacitate de plată, condiţii în care Banca, în scopul recuperării creanţei, a scos la vânzare bunurile, inclusiv apartamentul ce a făcut obiectul contractului de garanţie imobiliară.
În baza acordului intervenit între administratorul societăţii şi pârâtul S.M., acesta din urmă a achitat, în numele debitoarei, valoarea garanţiei apartamentului, dispunându-se radierea ipotecii.
Pentru a oferi pârâtului garanţia restituirii sumelor plătite în contul societăţii debitoare, numitul U.P. s-a obligat să determine pe reclamanţi să încheie cu pârâtul contract de vânzare-cumpărare a apartamentului.
Iniţial reclamanţii au refuzat semnarea convenţiei de vânzare, exprimându-şi consimţământul la înstrăinare numai în baza promisiunii pârâtului că îi va asigura reclamantului un loc de muncă în străinătate.
Contractul de vânzare autentificat sub nr. 4348/2001, încheiându-se în condiţiile arătate, are la bază o cauză falsă, fiind lovit de nulitate absolută.
Dispoziţiile art. 966 Cod civil prevăd că obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect.
Cauza nu este reală, ci falsă atunci când debitorul s-a obligat în credinţa greşită a existenţei cauzei, respectiv când există eroare asupra motivului determinant al asumării obligaţiei.
Prevederile art. 966 Cod civil sunt incidente în speţă, faţă de situaţia de fapt rezultată din probe, conform căreia scopul mediat urmărit de pârât prin achitarea valorii garanţiei imobiliare, stabilită sub preţul practicat pe piaţa liberă pentru vânzarea locuinţelor, fiind achiziţionarea apartamentului şi nu acordarea unui sprijin material administratorului societăţii debitoare, care a recunoscut că preţul vânzării nu a fost plătit, iar pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a-i asigura reclamantului loc de muncă în străinătate.
În consecinţă, acţiunea este întemeiată şi urmează să fie admisă şi să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
Notă:
Cauza obligaţiei reprezintă elementul component al voinţei juridice de a se obliga prin consimţământ, care constituie motivul psihologic determinant al acesteia şi care constă în reprezentarea scopului concret în vederea realizării căruia se consimte la asumarea obligaţiei.
Cauza înglobează în sine atât scopul direct şi imediat al consimţământului care, în contractele sinalagmatice, este consideraţia contraprestaţiei celeilalte părţi, cât şi scopul indirect, mediat, al consimţământului, care este motivul subiectiv concret, determinant, al asumării obligaţiei, legat de destinaţia concretă hărăzită contraprestaţiei, sau de nevoia concretă a cărei satisfacere este urmărită prin asumarea obligaţiei.
