Contract de vânzare-cumpărare. Cauză ilicită. Nulitate absolută.
Vânzarea-cumpărarea intervenită între părţi în cunoştinţă de cauză, adică cu ştiinţa că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, reprezintă o operaţiune speculativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut în baza art. 948 C.civ.
Judecătoria Bistriţa – secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 4814/11.12.2009
Prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. 5610/190/2007, reclamanţii R.G. şi R. V. au chemat în judecată pe pârâţii P.M., B.O., B.G., P.D., P.V. şi P.O., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1260/06.07.2007, cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafaţă de 2.900 mp., identificat în Titlul de proprietate nr.6770/11.02.1994 în tarla 128/6 şi parcela 3 şi înscris în CF 15.789 Bistriţa – Sărata, nr. cadastral 9478, încheiat între numita P.M., în calitate de vânzătoare şi pârâţii B.A. şi B.G., în calitate de cumpărători; să constate că în baza contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr.402/08.02.2002 reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului mai sus arătat şi să dispună rectificarea înscrierii din CF 15789 Sărata în sensul radierii cumpărătorilor B.A. şi B.G. de sub B 2,3 şi înscrierii reclamanţilor ca proprietari asupra aceluiaşi imobil, cu aceleaşi date de CF, arătând, în esenţă, că actul atacat s-a încheiat de către vânzătoare în frauda dreptului de proprietate al reclamanţilor cu complicitatea şi pe riscul cumpărătorilor, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu latin „frauda corupe totul”.
Prin Sentinţa civilă nr. 4814/11.12.2009 pronunţată de Judecătoria Bistriţa în dosarul nr. 5610/190/2007, s-a admis acţiunea reclamanţilor şi în consecinţă s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare atacat, încheiat între numita P.M. şi pârâţii B.A. şi B.G., s-a constatat că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr.402/08.02.2002, reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2.900 mp. identificat în Titlul de proprietate 6770/11.02.1994 prin tarlaua 128/6, parcela 3, dispunându-se rectificarea înscrierilor din CF 15.789 Sărata, nr. cadastral 9478, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor B.A. şi B.G. de sub B 2,3 şi înscrierea reclamanţilor în calitate de proprietari ai acestui imobil, conform raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză de expertul tehnic P.V.
Pentru a hotărî astfel, judecătoria a avut în vedere următoarele:
În baza prevederilor Legii fondului funciar, prin Titlul de proprietate nr.6770/1994 numitei P.M. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unor terenuri în suprafaţă totală de 3 ha. şi 4.800 mp., situate pe raza cartierului Sărata al municipiului Bistriţa, din care 2.900 mp. teren se identifică în tarlaua 128/7, parcela 15 şi 2.900 mp. în tarlaua 128/6, parcela 3.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. 402/8 februarie 2002 numita P.M. a transmis reclamanţilor R.G şi R.V. dreptul de proprietate asupra celor două parcele de teren în suprafaţă de 5.800 mp., pentru preţul de 180.000 lei, ce a fost achitat integral la data încheierii actului, dată la care s-a procedat şi la predarea terenului către cumpărători, cum expres s-a prevăzut în cuprinsul contractului.
După intrarea în posesie, reclamanţii au exercitat continuu acte de folosinţă asupra terenului cumpărat (o perioadă de timp l-au închiriat numitului C.I.) până în vara anului 2007, când pârâţii B.A. şi B.G. au ocupat o porţiune de 2.900 mp. din acest teren pe care au împrejmuit-o cu gard.
Este adevărat că la data de 7.06.2007 pârâţii au încheiat cu numita P.M. contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. 1260/2007 cu privire la terenul de 2.900 mp. din tarlaua 128/6, parcela 3, însă cu uşurinţă se poate observa că în situaţia dată părţile contractante cunoşteau că terenul nu mai constituia proprietatea vânzătoarei, ipoteză în care operaţiunea intervenită poate fi calificată drept una speculativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită este nulă absolut în baza art. 948 C.civ.
Obiecţiunile pârâţilor în sensul că au fost de bună-credinţă la încheierea actului atacat nu pot fi primite, deoarece chiar dacă formalităţile de întabulare nu au fost operate în cartea funciară pe numele reclamanţilor, cu minime diligenţe puteau să cunoască faptul că terenul aparţine altor persoane decât vânzătoarea, câtă vreme cu ocazia îngrădirii lui au observat că numitul C.I. a cules recolta de pe teren, iar vecinii acestuia puteau să le confirme împrejurarea că se află în posesia şi folosinţa reclamanţilor de la data cumpărării. De altfel, aşa cum reiese din răspunsurile la interogatoriile luate descendenţilor numitei P.M., unul din fii acesteia, P.D. a locuit împreună cu o soră a pârâtului B.A. în perioada contractării, astfel că pârâţii-cumpărători au cunoscut situaţia juridică a imobilului din litigiu, mai ales că fii defunctei au avut cunoştinţă despre înstrăinarea intervenită în anul 2002 şi de predarea terenului către reclamanţi.
Date fiind reţinerile de mai sus, este evident că în speţă nu poate fi vorba despre bună-credinţă, din moment ce există culpă, oricât de uşoară ar fi aceasta. Este cunoscut faptul că buna-credinţă rezultă din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă şi trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială şi viciază astfel buna-credinţă. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se îndoi cu privire la legitimitatea proprietăţii înstrăinătorului, ca în cauza de faţă, să refuze a trata, sau să facă cercetări asupra problemei până va izbuti să-şi formeze o convingere fermă.
Ori, în speţă pârâţii B.A. şi B.G. nu au procedat în modul arătat, deşi ştiau că reclamanţii au cumpărat terenul în discuţie, au încheiat contractul atacat şi au efectuat formalităţile de întabulare a vânzătoarei, iar apoi a cumpărătorilor subsecvenţi în CF 15.789 Sărata sub nr. cadastral 9478, dând astfel dovadă de rea-credinţă.
Aşa fiind, reţinând reaua-credinţă a ambelor părţi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 1260/7.06.2007, instanţa a constatat nulitatea absolută a acestuia, pentru ilicitatea cauzei, sens în care a admis acţiunea formulată de reclamanţi, în considerarea dispoziţiilor art. 948, art. 968 şi urm. C.civ.
Totodată, avându-se în vedere calitatea reclamanţilor de proprietari ai terenului în suprafaţă de 2.900 mp. din tarlaua 128/6, parcela 3, calitate dobândită în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 402/8 februarie 2002 încheiat cu numita P.M., s-a constatat că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris în favoarea pârâţilor B.A. şi B.G. şi în consecinţă, în aplicarea prevederilor art. 34 pct.3 raportate la art. 35 şi urm. din Legea nr. 7/1996, republicată, s-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 15.789 Sărata, nr. cadastral 9478, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor de sub B 2,3 şi înscrierea reclamanţilor ca proprietari ai acestui imobil, conform propunerilor din raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză de expertul P.V.
