Contract de vânzare-cumpărare. Efecte.
Prin Sentinţa civilă nr.390 din 2 martie 2009 a Judecătoriei Miercurea Ciuc s-a admis acţiunea formulată de reclamantul K.J. în contradictoriu cu pârâţii N.C. şi N.M. şi M.E.; s-a dispus evacuarea forţată a pârâţilor din imobilul situat în oraşul Băile Tuşnad, str.Brazilor, judeţul Harghita, cuprins în CF nr.8376/C/V Tuşnad, proprietatea reclamantului; a dispus obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3008,3 lei.
Pentru a pronunţa această hotărâre prima instanţă a reţinut că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului din litigiu în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat, încheiat cu pârâţii N.C. şi N.M., fiind întabulat în CF, că dreptul de uzufruct viager al pârâtei M.E. nu a fost întabulat în CF şi nu poate afecta dreptul de proprietate al reclamantului, fiind incidente prevederile art.1020 – 1021 şi art.1430 Cod civil.
Prin Decizia civilă nr.7 din 4 februarie 2010 a Tribunalului Harghita s-a admis apelul declarat de N.C., N.M. şi M.E. împotriva Sentinţei civile nr.390/02.03.2009 a Judecătoriei Miercurea Ciuc, pe care în baza art.296 C.pr.civ, a schimbat-o în tot în sensul că: s-a respins acţiunea formulată de reclamantul K.J., în contradictoriu cu pârâţii N.C., N.M. şi M.E., obligând intimatul K.J. să plătească apelanţilor cheltuielile de judecată în sumă de 5,15 lei.
În considerentele hotărârii s-a reţinut că, deşi în contractul de vânzare-cumpărare încheiat s-a prevăzut că imobilul se vinde liber de sarcini şi în CF nu a fost notat dreptul de uzufruct viager al pârâtei M.E., neîndeplinirea cerinţelor de publicitate nu afectează validitatea dreptului apelantei M.E.
În condiţiile în care se reclamă un drept real asupra imobilului, cel de uzufruct viager, rezultă că ambele părţi invocă un drept real asupra aceluiaşi bun, situaţie în care este necesar să se procedeze la compararea titlurilor care se opun, ceea ce nu este posibil în cadrul acţiunii în evacuare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul K.J., solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate şi rejudecând apelul declarat de pârâţi, respingerea lui ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii s-a arătat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a efectuat în baza copiei fidele a CF nr.8376/C/V Tuşnad, act în care N.C. şi N.M. erau înscrişi ca unici proprietari.
Prin declaraţiile date în faţa notarului public vânzătorii N.C. şi N.M. au garantat că imobilul în cauză este bun comun proprietatea lor exclusivă, că vânzarea se face liber de sarcini şi garantează de evicţiune.
În contractul de vânzare-cumpărare s-a consemnat că predarea în fapt a imobilului se va face până la data de 11 septembrie 2008.
După această dată reclamantul s-a deplasat la Băile Tuşnad să preia în fapt apartamentul cumpărat însă vânzătorii au refuzat orice dialog, refuzând predarea apartamentului.
Faţă de atitudinea manifestată pârâţii au fost notificaţi prin executor judecătoresc. Însă au refuzat predarea apartamentului şi au instalat-o în acesta pe M.E. care până atunci a locuit într-un alt apartament.
Instanţa de apel face referire doar la dreptul de uzufruct viager al pârâtei M.E. şi nu se aduce niciun argument referitor la posibile drepturi ale pârâţilor N.C. şi N.M., nefiind îndeplinite cerinţele art.261 C.pr.civ.
S-a apreciat că, hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină şi este dată cu aplicarea greşită a legii, fiind realizate motivele de modificare prevăzute de art.304 pct.7 şi 9 C.pr.civ.
Pârâta M.E. nu deţine un titlu legal referitor la dreptul de uzufruct, iar dreptul de uzufruct al acesteia nu îi este opozabil.
Vânzătorii N.C. şi N.M. nu au prezentat contractul de vânzare-cumpărare în baza căruia au dobândit de la M.E. apartamentul în cauză şi nu au solicitat înscrierea în contractul încheiat a clauzei de uzufruct viager, întrucât dacă reclamantul ar fi luat cunoştinţă despre existenţa unei asemenea clauze nu ar fi cumpărat imobilul.
M.E. este mama pârâtei N.M.
Este lesne de înţeles că nimeni nu ar accepta cumpărarea unui apartament pe care să nu îl poată folosi, mai ales că uzufructuarul ar putea trăi mai mult decât cumpărătorul.
La data încheierii tranzacţiei reclamantul avea doar obligaţia cercetării conţinutului cărţii funciare, din cuprinsul căreia rezulta că apartamentul era liber de sarcini.
În concluzie, întrucât clauza de uzufruct viager nu a fost înscrisă în registrul de publicitate imobiliară, acesta nu îi este opozabil reclamantului.
Pârâta M.E. nu este titulara unui drept de uzufruct viager, având în vedere că nu şi-a înscris în CF acest drept.
Decretul-lege nr.115/1938 consacră principiul efectului constitutiv de drept real al înscrierii în cartea funciară iar dispoziţiile actului normativ mai sus menţionat se aplică şi în prezent.
Prin Întâmpinarea depusă la 7 iunie 2010 pârâţii M.E., N.C., N.M., au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii s-a arătat că susţinerile recurentului sunt neîntemeiate, dreptul intimatei M.E. s-a născut prin efectul unui act autentic iar hotărârea instanţei cuprinde motivele pe care se sprijină.
Dreptul de uzufruct viager al pârâtei M.E. există, chiar dacă nu a fost înscris în CF, deoarece potrivit Legii nr.7/1996 înscrierile în CF nu mai au caracter constitutiv de drepturi.
Faptul că nu este înscris în CF este greşeala lucrătorilor de carte funciară şi odată ce au aflat de această omisiune s-au adresat cu plângere biroului de carte funciară.
Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, instanţa constată că recursul declarat este fondat din următoarele considerente:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2651 din 11 august 2008 vânzătorii N.C. şi N.M. au înstrăinat imobilul situat în Băile Tuşnad, str.Mierlei nr.29, ap.5 înscris în CF nr.8376/C/V Tuşnad, A+1, cu nr.top.12533/1/2/b/2/70/2/3/C/V cumpărătorului K.J. (fila 4 dosar fond).
În actul juridic încheiat s-a prevăzut că vânzarea se face liber de sarcini, transcrierea proprietăţii se face la data autentificării contractului iar predarea în fapt a imobilului se va face până la data de 11 septembrie 2008.
S-a mai precizat că situaţia juridică a imobilului corespunde cu cea descrisă în extrasul CF.
Actul translativ de proprietate a fost înscris în CF.
Prin Sentinţa civilă nr.1068 din 21 mai 2009 a Judecătoriei Miercurea Ciuc, rămasă definitivă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr.674/R/02.12.2009 a Tribunalului Harghita s-a anulat ca netimbrată cererea de chemare în judecată formulată de N.C. şi M. pentru anularea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menţionat (filele 32,34 dosar fond).
Într-adevăr prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1114 din 31 august 1999 încheiat între M.E. şi N.C. şi M. s-a prevăzut că M.E. îşi menţine dreptul de uzufruct viager asupra imobilului mai sus menţionat (fila 23 dosar fond).
Acest drept de uzufruct viager însă nu a fost înscris în Cartea funciară.
În cadrul acţiunii în evacuare instanţa verifică dacă proprietarul exercită toate atributele dreptului de proprietate, inclusiv dreptul personal de folosinţă a bunului.
Din actele dosarului, respectiv CF nr.8376/C/V (f.75 dosar fond) şi contractul de vânzare-cumpărare nr.2651/11 august 2008 (f.4 dosar fond) rezultă că reclamantul este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului din litigiu.
Potrivit art.30 din Legea nr.7/1996 dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.
În art.31 din acelaşi act normativ se stipulează următoarele: cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună credinţă un drept real înscris în cartea funciară.
Dobânditorul este considerat de bună credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între acestea şi situaţia juridică reală.
Acest principiu al forţei probante a înscrierii în cartea funciară a fost consacrată şi de prevederile art.32 şi 33 din Decretul-lege nr.115/1938.
Aşadar, persoana care şi-a înscris dreptul real dobândit cu titlu oneros de bună credinţă se bucură de o prezumţie absolută de proprietar.
Cu alte cuvinte, cel care a dobândit cu bună credinţă un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul căţii funciare, este apărat de orice cauză de evicţiune dacă cel interesat nu a intentat în termen legal acţiunea în rectificarea cărţii funciare.
Ori, în situaţia de faţă, ulterior încheierii actului translativ de proprietate, la data de 16.12.2008 pârâţii au formulat o cerere de îndreptare de eroare materială pentru notarea dreptului de uzufruct viager.
De asemenea, trebuie avut în vedere şi principiul opozabilităţii reglementat de art.25 din Legea nr.7/1996.
Între părţi (N.C. şi M. şi M.E.) înscrierea nu contează. Actul juridic, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr.1114/1999, îşi va produce toate efectele.
Faţă de terţi, adică de reclamant, însă înscrierea era absolut necesară. Dacă dreptul de uzufruct viager nu a fost înscris în cartea funciară reclamantul nu este ţinut de consecinţele juridice ale acestuia şi astfel nici beneficiarul dreptului de uzufruct viager şi care nu şi-a înscris dreptul nu se poate bucura de protecţie.
Prin urmare pârâţii folosesc fără niciun drept imobilul din litigiu şi pentru a se asigura reclamantului exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate prevăzut de art.480 Cod civil, inclusiv dreptul de folosinţă, se va dispune evacuarea pârâţilor din imobil.
Aşadar, hotărârea fiind dată cu aplicarea greşită a legii, în baza art.304 pct.9 C.pr.civ, se va admite recursul declarat, se va modifica decizia civilă atacată şi se va respinge apelul declarat de apelanţi.
