Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. …. din data de …, reclamantul Cabinet Medical Dr….în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Paşcani, reprezentat prin Primar, a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul – spaţiul medical, situat în cadrul Policlinicii Paşcani, …, compus din suprafaţă utilă de 16,27 mp (o singură încăpere), spaţii comune 24,22 mp, teren cotă indiviză de 17,96 mp, pentru care a fost stabilit preţul de 1.475,60 Euro.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că îşi desfăşoară activitatea autorizată de medicină de familie, posedând certificat de înregistrare medicină de familie – cabinet individual, emis de Direcţia de Sănătate Publică a Judeţului Iaşi, fiind înregistrat în registrul unic al cabinetelor medicale sub nr. … din ….1999, iar spaţiile medicale din cadrul Policlinicii Municipiului Paşcani au fost scoase la vânzare de către Consiliul Local al Oraşului Paşcani, conform Legii nr. 236/2006, care reglementa acest aspect, prin afişare la sediul pârâtului a unui inventar care enumera aceste cabinete medicale, iar reclamantul urma să cumpere cabinetul nr. …
Reclamantul a mai precizat că a fost de acord cu preţul solicitat de către pârât prin acelaşi inventar, respectiv de 4.900 lei – 1.475,60 Euro, preţul achitându-se la casieria Consiliului Local al Municipiului Paşcani, după cum reiese din chitanţele eliberate la datele de …2007, …2007 şi ….2007, pârâtul urmând să se prezinte la biroul unui notar public să autentifice vânzarea, însă deşi acesta a fost notificat în cursul anului 2010, nici până în prezent nu s-a întâmplat.
S-a mai menţionat că la data de 04.09.2006 prin hotărârea Consiliul Local Paşcani s-a aprobat lista spaţiilor medicale, care urmau să fie vândute în conformitate cu Legea nr. 237/2006, prin care s-a aprobat OUG nr. 110/2006, în anexa hotărârii aflându-se toate cabinetele medicale supuse vânzării din cadrul Policlinicii Paşcani, printre care se află şi cabinetul nr. ….
Reclamantul a mai arătat că prin aceeaşi hotărâre s-a stabilit şi preţul de vânzare în euro, preţ confirmat ulterior prin procesul verbal încheiat la data de 11.04.2007 încheiat de Comisia Locală Paşcani organizată pentru vânzarea spaţiilor medicale.
S-a mai arătat că în temeiul OUG nr. 110/2006 contractul de vânzare cumpărare a fost perfectat la data de 11.04.2007, dată la care a fost stabilit preţul de vânzare, care a fost achitat în 3 tranşe de către reclamant.
Reclamantul a mai precizat că se solicită constatarea intervenirii vânzării, întrucât este necesară pentru probaţiune şi pentru înscriere în cartea funciară, iar conform dispoziţiilor art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 prevăd faptul că terenurile pot fi înstrăinate şi dobândite numai prin acte juridice încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
În drept, reclamantul a invocat prevederile art. 1073, art. 1077, art. 1078, art. 1079 C.civ., OUG nr. 68/2008, Legea nr. 237/2006, OUG nr. 110/2006, Titlul X art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005.
În susţinerea cererii, reclamantul a depus următoarele înscrisuri: notificare din data de 01.09.2010, copii chitanţe din 29.05.2007, 05.06.2007 şi 12.11.2007, certificat de înregistrare cabinet medical, certificat de membru nr. CMI …, proces verbal din 11.04.2007 al Comisiei Locale Municipale organizate pentru vânzarea spaţiilor medicale din Municipiul Paşcani, inventarul spaţiilor medicale.
La data de 01.11.2011 pârâtul Municipiul Paşcani a depus precizări prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind neîntemeiată şi nefondată, arătând că prin hotărârea nr. 131/2006 a Consiliului Local Paşcani a aprobat lista spaţiilor medicale care urmau a fi vândute în conformitate cu OUG nr. 110/2005, privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, cu destinaţie de cabinete medicale, iar conform acestor prevederi contractul trebuia încheiat în termen de maxim 15 zile de la data încheierii procedurii de soluţionare a contestaţiilor şi se semna de preşedintele Consiliului Judeţean sau de Primar, din partea vânzătorului.
Pârâtul a mai arătat că toate contractele de vânzare-cumpărare care au fost încheiate înainte de data suspendării de drept a OUG nr. 110/2005, respectiv înainte de 17 octombrie 2007, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea condiţiilor cerute de legislaţia în vigoare la data încheierii acestora, celorlalte fiindu-le aplicabile dispoziţiile OUG nr. 68/2008.
S-a mai precizat că OUG nr. 110/2005 a fost declarată neconstituţională de către Curtea Constituţională, reţinându-se încălcarea dispoziţiilor art. 44 alin. 1 şi 3 din Constituţie şi art. 1 din Primul Protocol la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, iar prevederile declarate neconstituţionale şi-au încetat efectele în termen de 45 de zile de la publicarea deciziei Curţii Constituţionale.
Pârâtul a mai arătat că nu este cu putinţă să se întocmească acte de vânzare-cumpărare care au ca obiect spaţii medicale, după alte dispoziţii decât cele stabilite prin OUG nr. 68/2008.
În drept, pârâtul a invocat Constituţia României, OUG nr. 110/2005 şi OUG nr. 68/2008.
La data de 08.12.2011 s-a dispus introducerea în cauză a Consiliului Local al Municipiului Paşcani în calitate de pârât.
În cursul judecăţii au fost administrată proba cu înscrisuri: HCL Paşcani nr. …/04.09.2006, inventarul spaţiilor medicale, proces verbal din 11.04.2007 a Comisiei Locale Municipale organizate pentru vânzarea spaţiilor medicale din Municipiul Paşcani, inventar spaţii medicale, chitanţe de plată preţului cabinetului medical, adresa nr. ….2008 a Ministerului Internelor şi Reformei Administrative, adresa nr. …..2008 a Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România, notificare din 01.09.2010, HCL Paşcani nr. …/30.07.2004 şi anexă; precum şi proba cu interogatoriul pârâtului Municipiul Paşcani, răspunsul la interogatoriul fiind înaintat la data de 07.12.2011, filele 36-37.
Analizând actele dosarului, instanţa reţine următoarele:
În fapt, prin hotărârea nr. 131/04.09.2006 Consiliul Local al mun. Paşcani a aprobat lista spaţiilor proprietatea privată a municipiului Paşcani cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical, care urmează a fi vândute în conformitate cu Legea 236/2006, ce fac parte din anexa nr. 1, parte integrantă a hotărârii, în această anexă figurând şi spaţiul deţinut de reclamant, respectiv cabinetul nr. … din Policlinica Municipiului Paşcani, situată în …..
Prin procesul-verbal încheiat în data de 11.04.2007 în şedinţa Comisiei locale municipale organizate pentru vânzarea spaţiilor medicale s-a aprobat vânzarea spaţiilor cu destinaţia de cabinete medicale şi s-a stabilit preţul acestora conform anexei 1, calculat conform punctului 2, respectiv 36 Euro/mp, pentru cabinetul medical nr. 10 fiind stabilit un preţ de 1.475,60 Euro.
Reclamantul a achitat contravaloarea în lei a cabinetului medical nr. 10 din cadrul Policlinicii Municipiului Paşcani, în trei tranşe, respectiv 800 lei la data de 25.05.2007, 1.999 lei la data de 05.06.2007 şi 2.101 lei la data de 12.11.2007.
Reclamantul s-a aflat în posesia cabinetului nr. …, atât în momentul încheierii procesului verbal din data de 11.04.2007, cât şi în prezent.
Prin Decizia nr. 871/09.10.2007 a Curţii Constituţionale publicată în Monitorul Oficial la data de 17.10.2007, OUG nr. 110/2005 a fost declarată neconstituţională, reţinându-se încălcarea prevederilor art. 44 alin. 1 şi 3 din Constituţie şi a art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului.
Prin OUG nr. 68/2008 s-a stabilit posibilitatea vânzării spaţiilor medicale prin norme dispozitive reglementând totodată şi negocierea preţului de vânzare a acestora.
În drept, instanţa constată că potrivit legislaţiei în vigoare atât la momentul încheierii procesului verbal din data de 11.04.2007 şi al plăţii primei tranşe din preţ la data de 25.05.2007, cât şi în prezent, se prevede un regim juridic diferit între vânzarea de construcţii şi vânzarea de terenuri, pentru acest din urmă tip de vânzare art. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005 prevede că pentru înstrăinarea terenurilor este necesară forma autentică.
Plecând de la această constatare, instanţa urmează a analiza temeinicia acţiunii formulate de către reclamant, urmând a aprecia dacă sunt întrunite în cauză condiţiile necesare pentru vânzarea de construcţii, cât şi pentru încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare cu privire la terenul aferent construcţiilor.
Astfel, pentru încheierea în mod valabil a unei convenţii este necesară doar îndeplinirea condiţiilor de fond prevăzute de art. 948 şi următoarele C.civ. pentru actul juridic.
În ceea ce priveşte consimţământul valabil exprimat instanţa apreciază că această condiţie este îndeplinită, prin procesul verbal din data de 11.04.2007 al Comisiei locale municipale organizate pentru vânzarea spaţiilor medicale s-a aprobat vânzarea spaţiilor cu destinaţia de cabinete medicale şi s-a stabilit preţul acestora, acest proces verbal reprezentând o adevărata oferta de a contracta, care exprima în mod neechivoc intenţia pârâţilor de a vinde cabinetul medical şi spaţiile comune, precum şi o promisiune de vânzare pentru terenul aferent acestei construcţii.
De asemenea, reclamantul şi-a manifestat voinţă de a cumpăra cabinetul medical, spaţiile comune, precum şi terenul aferent, prin aceea că a achitat preţul fixat de către Comisie, prima tranşă din preţul stabilit fiind achitată de către acesta la data de 25.05.2007.
Astfel, data de 25.05.2007 este momentul care poate fi apreciat cu certitudine ca fiind cel la care oferta de vânzare a cabinetului medical şi a terenului aferent, a fost acceptată de către reclamant, din chitanţa nr. … din data de 25.05.2007 rezultând clar destinaţia sumei de 800 lei, achitată pârâtului Consiliul Local al Municipiului Paşcani.
Ca urmare, este evident că părţile şi-au exprimat în mod liber şi în deplină cunoştinţă de cauza acordul de voinţa referitor la vânzarea-cumpărarea cabinetului medical şi a spaţiilor comune, precum şi de înstrăinare în viitor a terenului aferent acestei construcţii.
Privitor la capacitatea de a contracta a părţilor instanţa constată ambele părţi aveau la data de 25.05.2007 capacitate deplină de exerciţiu şi nu se aflau în vreunul din cazurile de incapacitate specială, nu se poate pune problema neîndeplinirea acestei condiţii de validitate. În art. 1306 C.civ. pot cumpăra toţi cărora nu le este oprit prin lege, aceeaşi condiţie aplicându-se şi vânzătorilor.
O altă condiţie generală este aceea privitoare la obiectul contractului. Acesta trebuie să fie determinat, aflat în circuitul civil, licit şi posibil, proprietatea vânzătorului.
Obiectul vânzării, precum şi cel al promisiunii de vânzare, respectiv cabinetul medical şi terenul aferent, au fost determinate iniţial în anexele la HCL Paşcani nr. 131/04.09.2006 privind aprobarea listei spaţiilor medicale care urmează a fi vândute în conformitate cu Legea nr. 236/2006 care aprobă OUG nr. 110/2005. Astfel, în anexa acestei hotărâri s-a individualizat cabinetul nr. … situat în Policlinica Municipiului Paşcani, … compus dintr-o încăpere cu suprafaţa de 16,21 mp.
De asemenea, prin procesul verbal din data de 11.04.2007 s-a constat prezentarea inventarului cabinetelor medicale, proprietate privată a Municipiului Paşcani, printre care şi cabinetul nr. … situat la etajul I în Policlinica Municipiului Paşcanii, compus dintr-o încăpere cu suprafaţa de 16,27 mp, 24,22 mp spaţii comune şi 17,96 mp cotă indiviză teren.
Bunurile, respectiv cabinetul medical şi terenul aferent, se aflau în circuitul civil întrucât anterior, prin HCL Paşcani nr. 67/30.07.2004, s-a hotărât trecerea spaţiilor în care funcţionează cabinete medicale în proprietatea privată a Municipiului, iar prin HCL Paşcani nr. 131/04.09.2006 s-a aprobat trecerea terenurilor aferente cabinetelor medicale în proprietatea privată a Municipiului Paşcani. În plus, ca ele fac obiectul unei legi speciale care prevede posibilitatea vânzării lor.
Faptul ca bunul nu provine dintr-o activitate ilicita ţine, de asemenea, de domeniul evidentei. Referitor la condiţia de bun posibil, aceasta a fost îndeplinită din moment ce bunul deja există şi era determinat.
În ceea ce priveşte condiţia ca bunul să se afle în proprietatea vânzătorului, instanţa constată că şi această condiţie este îndeplinită, prezumându-se, ca urmare a aplicării, pentru identitate de raţiune, a dispoziţiilor art. 174 C.proc.civ., că pârâtul Municipiul Paşcani are în continuare în proprietate cabinetul medical nr. 10, spaţiile comune şi terenul aferent acestora, în condiţiile în care au fost solicitate în mod expres relaţii în acest sens, nefăcându-se dovada că aceste bunuri au făcut obiectul vreunui alt contract translativ de proprietate.
Specifice vânzării-cumpărării sunt condiţiile referitoare la un preţ conform art. 1303-1304 Cod Civil. În cazul de faţă, preţul a fost determinat în bani chiar de către vânzător, în baza dispoziţiilor legii. În procesul verbal de vânzare aflat la dosar este prevăzut exact preţul, respectiv 1.475,60 Euro. Acest preţ a fost deja achitat de către cumpărător ultima tranşă fiind achitată în data de 12.11.2007. Faptul că preţul a fost stabilit pe baza unor dispoziţii legale, a fost plătit, pârâtul Consiliul Local Paşcani eliberând cele trei chitanţe depuse la dosar, exclude posibilitatea ca acesta să fi fost fictiv, deghizat în totalitate sau măcar în parte.
Referitor la seriozitatea preţului, aceasta e o chestiune de fapt, în general aprecierea îndeplinirii acestei cerinţe neputându-se face doar după criterii obiective, ci şi ţinând cont de subiectivismul parţilor contractante.
Este adevărat că Decizia nr. 871/09.10.2007 a Curţii Constituţionale, făcând referire mai ales la preţul de 1 euro/mp stabilit pentru teren, îl califică drept neserios (deşi excepţia de neconstituţionalitate cu care fusese sesizată Curtea nu se referea la acest aspect), dar în primul rând este de menţionat că decizia în discuţie a fost pronunţată la 9 octombrie 2007, adică la aproximativ 5 luni de la data la care oferta de vânzare a pârâtului Consiliul Local al Municipiului Paşcani a fost acceptată de către reclamant (aşadar la o dată la care procedura de vânzare-cumpărare ar fi trebuit să fie încheiată definitiv).
Faptul că reclamantul a terminat de achitat preţul la data de 12.11.2007, când a plătit ultima tranşă de 2.101 lei, nu poate conduce la concluzia că actul de vânzare a fost perfectat la această dată, întrucât încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost condiţionată de plata preţului, ci de expirarea termenului de 15 zile de la data încheierii procedurii de soluţionare a contestaţiilor, termen care la data achitării primei tranşe, respectiv 25.05.2007, se prezumă că era expirat.
Ca urmare, cum decizia Curţii Constituţionale nu poate să retroactiveze, instanţa apreciază că raporturile juridice deja statornicite până la momentul apariţiei acesteia urmează să-şi producă efecte.
În ceea ce priveşte aprecierea în concret a seriozităţii preţului, instanţa are în vedere că spaţiile medicale supuse vânzării nu pot fi asimilate locuinţelor sau spaţii comerciale, industriale ori de birouri despre care se poate spune că se tranzacţionează pe piaţa liberă şi ar putea exista un termen de comparaţie referitor la preţul de circulaţie al imobilului. Spatiile ce fac obiectul cauzei au o destinaţie specială ce nu poate fi schimbată, tocmai pentru că folosirea lor nu are ca scop principal obţinerea de profit de către o persoană privată ci se circumscrie unui interes public, acela al garantării dreptului cetăţenilor la ocrotirea sănătăţii.
Situaţia aparte a acestor spatii se reflectă şi în faptul că înainte de apariţia OUG 110/2005, acestea erau deţinute de medici în baza unor contracte de concesiune ale căror redevenţă era de asemenea cu mult mai mic decât, de exemplu, valoarea de piaţă a chiriei pentru spaţii comerciale. Imobilele în discuţie sunt situate în Policlinica Municipiului Paşcani, iar aceste imobile ce fac obiectul vânzării, precum şi al promisiunii de vânzare, se referă atât la spaţii comune cât şi la terenuri în indiviziune situate sub construcţii.
Terenul despre a cărui vânzare e vorba se afla sub construcţie, el nici măcar nu poate fi identificat în mod practic, e un « accesoriu » al construcţiei fără vreo valoare economică reală. Spre deosebire de situaţii în care cabinetele medicale scoase la vânzare s-ar afla în case la curte şi terenul din curte ar putea prezenta o valoare de sine-stătătoare, regimul economic al terenului în cazul de faţă este similar cu cel din cazul vânzării unui apartament dintr-un bloc.
În ceea ce priveşte cauza, aceasta trebuie să fie licită şi morală. Or, atât la momentul desfăşurării procedurii de vânzare, cât şi după apariţia deciziei amintite a Curţii Constituţionale, nu s-a pus niciun moment problema ca vânzarea în sine a spaţiilor medicale ar avea un scop ilicit sau imoral. Atâta timp cât şi în prezent legislaţia permite în vânzarea acestor imobile, este evident că prin aceasta se doreşte în primul rând asigurarea unei cât mai bune desfăşurări a asistenţei medicale a populaţiei.
Având în vedere dispoziţiile art. 1295 Cod Civil care prevede ca „vinderea este perfecta” încă din momentul în care părţile au convenit asupra lucrului şi asupra preţului, chiar dacă lucrul încă nu s-a predat iar preţul nu s-a plătit, instanţa apreciază că în ceea ce priveşte construcţiile procesul-verbal de vânzare nr. … din 11.04.2007 reprezintă un adevărat contract de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte cabinetul medical nr. … situat în Paşcani, Policlinica Municipiului Paşcani, …., cu suprafaţa de 16,27 mp şi spaţii comune în suprafaţă de 24,22 mp.
De asemenea, în conformitate cu prevederile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, instanţa va admite cererea cu privire la suprafaţa de teren de 17,96 mp aferentă spaţiului cu destinaţie de cabinet medical situat în Paşcani, …. şi va pronunţa prezenta hotărâre care să ţină loc de act autentic.
Va lua act că preţul vânzării, în sumă de 1.475,60 euro, respectiv 4.900 lei , a fost achitat integral de către reclamant prin chitanţele din datele de 25.05.2007, 05.06.2007 şi 12.11.2007.
În temeiul art. 274 C.proc.civ., având în vedere modificările legislative, ce au generat o situaţie incertă cu privire la procedurile în curs de vânzarea a cabinetelor medicale, instanţa apreciază că nu se poate reţine o culpă procesuală a pârâţilor în prezenta cauză, drept pentru care va respinge cererea reclamantului de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII.
HOTĂRĂŞTE:
Admite acţiunea formulată de reclamantul Cabinet Medical …, cu sediul în Municipiul Paşcani, …, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Paşcani, reprezentat prin Primar, cu sediul în Paşcani, … şi Consiliul Local al Municipiul Paşcani, cu sediul în ….
Constată că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârâţii Municipiul Paşcani şi Consiliul Local al Municipiului Paşcani imobilul spaţiu-medical, reprezentat de cabinetul medical nr. …, situat în Paşcani…, compus din suprafeţele de 16,27 mp suprafaţă utilă, de 24,22 mp reprezentând cota indiviză din spaţiile de folosinţă comună şi de 17,96 mp teren aferent spaţiului de mai sus reprezentând cotă indiviză din suprafaţa totală de teren pe care este amplasată clădirea, contra unui preţ de 4.900 lei, contravaloarea a 1.475,60 Euro, contravaloarea în lei, achitat integral în trei rate la datele de 25.05.2007, 05.06.2007 şi 12.11.2007, în condiţiile OUG nr. 110/2005 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical.
Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de teren de 17,96 mp aferentă spaţiului cu destinaţie de cabinet medical situat în Paşcani, ….
Respinge cererea reclamantului de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică, azi 23.02.2012.
