Cod operator nr. 11276
Dosar nr. 9135/296/2008
R O M Â N I A
TRIBUNALUL SATU MARE
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 6/Ap
Şedinţa publică de la 19 Ianuarie 2010
Contracte.
Răspundere pentru evicţiune. Stabilirea despăgubirilor cuvenite
chiriaşului cumpărător al cărui contract de vânzare cumpărare a fost desfiinţat.
Jurisprudenţa CEDO.
(…)
Asupra apelurilor civile de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr.3150/15.05.2009 pronunţată de Judecătoria Satu Mare
în dosar nr.9135/296/2008, s-a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta E
împotriva pârâţilor STATUL ROMÂN, prin MINISTERUL ECONOMIEI şi
FINANŢELOR Bucureşti, COMCAS SA Satu Mare şi în consecinţă au fost obligaţi
pârâţii la restituirea sumei de 31.753.150 lei, respectiv 3.175,31 ron, plătit de
reclamanta în executarea contractului de vânzare-cumpărare nr.365/11.11.1996,
precum şi diferenţa între preţul plătit şi valoarea actuală de circulaţie al imobilului
situat în loc.Satu Mare str.Card.Iuliu Hosu, conform expertizei efectuate de
exp.Mitrea Dorin Marieta (ce face parte integrantă din prezenta) de 53.000 euro,
echivalentul sumei de 220.000 lei şi cheltuieli de judecată (onorariu de avocat şi
expert) în cuantum de 3315 lei.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut că, potrivit
sentinţei civile nr.2483 /2006 pronunţată de Judecătoria Satu Mare în dosar
7329/2004 s-a desfiinţat contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza
Lg.112/1995, între reclamantă şi SC Comcas SA Satu Mare, care a devenit
definitivă şi irevocabilă prin respingerea recursului de către Curtea de Apel Oradea
prin dec. 893/18 09 2007.
La data încheierii contractului de vânzare cumpărare, proprietar tabular al
imobilului în litigiu era Statul Român în baza Decretului nr.111/1951, reclamanta fiind
de bună credinţă a achitat acestuia în calitate de vânzător, integral preţul stabilit în
contract în val. de 31.753.150 lei.
Potrivit art.1341 şi urm. Cod civil, reclamanta cumpărătoare a pierdut dreptul
de proprietate asupra apartamentului în speţă ca urmare a unei tulburări de drept,
vânzătorul fiind dator să restituie integral preţul primit şi potrivit art. 1350 Cod civil
cumpărătoarea reclamantă poate să pretindă daune interese inclusiv diferenţa între
preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru conf. art. 1344 Cod civil conform căruia
„dacă lucrul vândut se află la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice
cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului pe lângă preţul vânzării,
excedentul valoric în timpul evicţiunii”; în speţă excedentul de valoare la care este
dator vânzătorul este determinat de preţul de circulaţie a imobilului.
Obiecţiunile referitoare la raportul de expertiză tehnică formulate de pârâtă
nu au relevanţă în speţă, având în vedere reglementările legale şi practica CEDO
existentă ( cauza Raicu contra României) .
În conformitate cu dreptul intern: Evicţiunea este pierderea în total sau în parte
a dreptului de proprietate asupra unui lucru de către persoana care a dobândit acest
drept ca urmare a recunoaşterii, dreptului invocat de o altă persoană asupra aceluiaşi
lucru. Cumpărătorul acţionat în judecată poate chema în garanţie pe vânzător pentru
a face dovezile necesare prevenirii evicţiunii.
Pe considerentele mai sus menţionate, instanţa de fond în baza disp.art.1337-
1351 Cod civil, art.261 Cod de procedură civilă şi a actelor normative mai sus
menţionate, instanţa a admis acţiunea conform dispozitivului sentinţei atacate.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs în termenul legal recurenta SC
COMCAS SA SATU MARE solicitând instanţei admiterea recursului, modificarea
hotărârii atacate în sensul obligării pârâtului Statul Român prin reprezentant
Ministerul Economiei si Finanţelor, la plata preţului actualizat ce include şi comisionul
de 1%, precum şi a cheltuielilor de judecată.
În motivare arată că, în primul rând instanţa nu a făcut nicio distincţie cu privire
la pârât care potrivit prevederilor legale are obligaţia de a restitui suma actualizată cu
titlu de preţ a contractului de vânzare cumpărare nr. 365/11.11.1996. Astfel, potrivit
art.41 alin.1 din HG20/1996 republicată unităţile specializate, care evaluează şi vând
apartamentele care fac, obiectul Legii nr.112/1995, au obligaţia să încaseze
contravaloarea acestora de la cumpărător, să reţină comisionul de 1%, potrivit art.13
lit.a) din legea susmenţionată iar suma rămasă să o vireze, în termen de 3 zile
lucrătoare, în contul 50,21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde îşi are
sediul vânzătorul, sau în contul 64.74, deschis la unităţile Băncii Comerciale Române
S.A, suma plătită de titularul contractului de vânzare nr.365/1996 a fost virată de
apelantă în contul Statului Român, iar restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii
ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii
nr.112/1995, cu modificările si completările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri
judecătoreşti definitive şi irevocabile se face de către Ministerul Finanţelor Publice din
Fondul Extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.16 din Legea nr.112/1995, cu
modificările ulterioare. De asemenea, arată că nu poate fi obligată nici la restituirea
comisionului de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare cumpărare, întrucât
aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 41 alin.1 din HG nr.20/1996, unităţile specializate,
care evaluează şi vând apartamentele care fac obiectul Legii nr.112/1995, au
obligaţia să încaseze comisionul de 1%, potrivit art.13 lit.a din Legea susmenţionată,
iar suma rămasă să o vireze, în termen de trei zile lucrătoare, în contul 50.21,
deschis la trezoreria statului din localitate unde îşi are sediul vânzătorul.
Prin urmare, unităţile specializate în vânzarea locuinţelor în baza Legii
nr.112/1995, aveau şi au obligaţia reglementată de art.13 alin.1 din HG nr.20/1996,
numai dacă în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare au indicii ca
locuinţa face parte din categoria imobilelor menţionate la art.1 alin.4 din Legea
nr.112/1995 ori din cea a imobilelor exceptate de la vânzare în conformitate cu art.10
din lege.
Precizează faptul că s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare
cumpărare nr.365/11.11.1996 încheiat cu numita Erghesi luliana, însă aceasta nu
înseamnă că la data încheierii contractelor existau indicii că locuinţele fac parte din
categoria celor prevăzute la art.1 alin.4 din HG nr.20/1996 sau art.10 din Legea
nr.112/1995 sau dacă au existat aceste indicii, că recurenta le-ar fi cunoscut sau ar fi
trebuit să le cunoască, ori anularea ulterioară prin hotărâri judecătoreşti a
contractelor mai sus indicate nu conduce la prezumţia ca indiciile la care se referă
art.13 din HG nr.20/1996, au existat şi au fost cunoscute la data încheierii lor. Însă,
reclamantul nu face dovada culpei S.C. COMCAS S.A., adică nu dovedeşte că în
momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare existau indiciile la care s-a
referit mai sus.
De asemenea, recurenta arată că a vândut locuinţa situată în Satu Mare,
str.Card.luliu Hosu, nr.20, jud.Satu Mare, în temeiul Legii nr.112/1995, locuinţa care
la acea dată se află în proprietatea Statului Român, în baza unui contract de mandat
existând raporturi juridice specifice în acest sens. S.C. COMCAS S.A. a vândut
aceste locuinţe în numele şi pe seama Statului Român. Astfel, arată că art.1532 Cod
civil prevede că mandatul este cu titlu gratuit, însă din art.1534 Cod civil rezultă că
gratuitatea este de natura, nu de esenţa mandatului. Drept urmare, mandatul poate fi
şi cu titlu oneros în sensul că, pentru prestaţiile executate în îndeplinirea mandatului,
mandatarul este îndreptăţit la o contraprestaţie; iar în situaţia de faţă cuantumul
acestei contraprestaţii a fost stabilit prin art.9 alin.5 al Legii nr.112/1995, respectiv 1%
din valoarea apartamentului, ceea ce înseamnă că mandatul existent între Statul
Român şi apelantă are caracter oneros stabilit prin lege.
În concluzie, recurenta arată că nu poate fi obligată la restituirea comisionului
de 1% şi cu atât mai puţin la restituirea preţului actualizat, în care este inclus acest
comision.
În al doilea rând, arată că instanţa a obligat-o în mod nelegal la plata
cheltuielilor de judecată, încălcând astfel prevederile art.274 alin.1, Cod de
procedură civilă care prevede că partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere,
să plătească cheltuieli de judecată. În cazul de faţă, în virtutea textelor legale indicate
mai sus numai pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice este partea
căzută în pretenţii, nicidecum S.C. COMCAS S.A.
În drept invocă disp.art.304 pct. 9 Cod de procedură civilă.
Împotriva aceleiaşi sentinţe a declarat recurs în termenul legal, apelantul
STATUL ROMÂN reprezentat prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE prin
DIRECŢIA GENERALĂ A FINANŢELOR PUBLICE A JUDEŢULUI SATU MARE,
solicitând admiterea recursului şi modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul
obligării Statului Român reprezentat prin MFP prin DGFP Satu Mare, exclusiv la
restituirea preţului actualizat.
În motivare arată că în ceea ce priveşte invocarea de către instanţă a culpei
principale a vânzătorului, precizează faptul că la baza anulării contractelor de
vânzare cumpărare încheiate cu eludarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995, a stat însăşi
reaua credinţă a cumpărătorilor, în speţă a reclamantei.
De asemenea, arată că în ceea ce priveşte aserţiunea instanţei referitoare la
evicţiune, este neîntemeiată, întrucât acestea sunt prevederi de ordin general, ori în
cauza dedusă judecăţii, incidente sunt prevederile Legii nr.10/2001 coroborate cu
prevederile Hotărârii nr.250/2007, care sunt prevederi legale speciale în materie. Pe
de altă parte, arată că ar deveni inechitabil pentru instituţia recurentă, care are doar
calitatea de administrator al fondului extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6
din Legea nr.112/1995, să fie nevoită să restituie despăgubiri la valoarea actuală de
piaţă, pentru un imobil care, fiind vândut în virtutea Legii nr.112/1995, a fost
achiziţionat la un preţ inferior celor care exprimau valoarea de piaţă la data încheierii
contractului de vânzare cumpărare.
În ceea ce priveşte pretenţia reclamantei faţă de Statul Român reprezentat de
Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a judeţului
Satu Mare referitoare la plata sumelor de 3.175,31 lei şi 220.000 lei, arată că nu se
opune, în principiu, restituirii preţului plătit de către chiriaşii ale căror contracte de
vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost
desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
În vederea susţinerii celor de mai sus, invocă prevederile art.50 alin.2 şi alin.3
din Legea nr.10/2001 republicată în temeiul art.VII din Titlul I al Legii nr.247/2005
privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,
conform cărora: „Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat
plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea
prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive
şi irevocabile sunt scutite de taxe de timbru “.
Prin urmare arată că Ministerul Finanţelor Publice, în reprezentarea Statului
Român, nu este implicat în evaluarea şi vânzarea locuinţelor în condiţiile Legii
nr.112/1995, competenţa fiind atribuită în acest sens, prin lege, către S.C. COMCAS
S.A. care încasează un comision de 1 % la încheierea fiecărui contract de vânzare-
cumpărare. În acest context, face referire la art.7 din Hotărârea nr.20/1996 privind
aplicarea Legii nr.112/1995 potrivit căruia: „comisionul cuvenit unităţilor specializate
care evaluează si vând apartamentele este de 1% din valoarea apartamentului si se
încasează de către acestea, numai dacă s-a încheiat contractul de vânzare”; ori prin
sentinţa civilă atacată, în urma analizării actelor depuse la dosar s-a constatat
existenţa unui contract de vânzare-cumpărare lovit de nulitate absolută conform
deciziei civile nr.893/2007-R/l8.09.2007 a Curţii de Apel Oradea pronunţată în dosar
nr.4728/83/2006.
Totodată arată că este adevărat că în conformitate cu dispoziţiile art.50 din
Legea nr.10/2001 Ministerul Finanţelor Publice restituie sumele plătite de către
chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate cu încălcarea
dispoziţiilor Legii nr.112/1995 si desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si
irevocabile din fondul extrabugetar constituit în baza art.13 alin.6 din Legea
nr.112/1995, dar mai puţin comisionul de 1% din valoarea acestor sume. Astfel,
incidenţa art.39 alin.1 lit.a si alin.2 lit.a din Hotărârea nr.20/1996 privind aplicarea
Legii nr.112/1995 este clară şi nu lasă loc de interpretări. Rezultă pe cale de
consecinţă, că diferenţa de 1% din valoarea apartamentelor nu revine Statului
Român, ci unităţii specializate în evaluarea si vânzarea apartamentelor, în speţa S.C.
COMCAS S.A. care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu eludarea
dispoziţiilor imperative ale Legii nr.112/1995, fapt constatat si de către instanţa de
judecată prin hotărâre irevocabilă.
Totodată arată că, incidente sunt si prevederile art.37 din Decretul nr.31/1954
potrivit căruia: „Statul nu răspunde pentru obligaţiile organelor si celorlalte instituţii de
stat, ale întreprinderilor si unităţilor economice de stat, precum si ale oricăror alte
instituţii publice, dacă ele sunt persoane juridice. De asemenea, niciuna dintre aceste
persoane juridice nu răspunde pentru obligaţiile Statului”.
În concluzie, solicită admiterea recursului, aşa cum a fost formulat în scris.
În drept invocă dispoziţiile legale la care a făcut referire prin recurs.
Analizând apelurile declarate prin prisma motivelor invocate, cât şi din
oficiu, tribunalul consideră că sunt nefondate .
Cu privire la apelul declarat de SC Comcas Sa Satu Mare privind restituirea
comisionului de 1% este fără obiect, din dispozitivul sentinţei apelate nu rezultă o
astfel de obligaţie în sarcina apelantei. Sunt neîntemeiate şi restul criticilor de apel
formulate pentru următoarele considerente.
În urma pronunţării sentinţei civile nr.2483/2006 a Judecătoriei Satu Mare, din
dosar nr.7329/2004, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-
cumpărare încheiat în temeiul Lg.nr.112/1995, pentru imobilul situat în Satu Mare,
str.Cardinal Iuliu Hosu, nr.20, înscris în CF 4220, nr.top 1449 – 1450, între SC
Comcas şi cumpărătoarea E (nr.365/1996)Hotărârea evocată, respectiv
sent.civ.nr.2483/2006 a Judecătoriei Satu Mare a devenit definitivă prin respingerea
apelului în baza dec.civ.nr.22/Ap./09.02.2007 a Tribunalului Satu Mare şi irevocabilă
prin respingerea recursului în urma pronunţării de către Curtea de Apel Oradea a
dec.civ.nr.893/18.09.2007.
Aşadar, titulara dreptului de proprietate, cumpărătoarea E, dobândit prin
contractul de vânzare-cumpărare nr.395/1996 a pierdut acest drept irevocabil în
urma pronunţării deciziei din recurs (dec. civ.893/18.09.2007).
Din considerentele sentinţei civile nr.2483/2006 a Judecătoriei Satu Mare şi,
respectiv, deciziilor pronunţate în apel şi respectiv în recurs rezultă că imobilul din
litigiu a fost preluat de Statul Român în baza Decretului 111/1951, statul
întabulându-şi dreptul de proprietate în anul 1952, iar după preluarea imobilului
acestuia i s-a dat destinaţie de locuinţă şi a format obiectul a două contracte de
vânzare-cumpărare în baza Lg.nr.112/1995, un apartament a fost vândut lui E cu
care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.365/1.09.1996, iar celălalt
apartament s-a vândut intimaţilor B în baza contractului nr.315/1996.
Pe considerentul că în temeiul Lg.nr.112/1995 puteau fi înstrăinate doar
imobilele cu destinaţie de locuinţă care au aparţinut persoanelor fizice în momentul
preluării acestora de către Statul Român, aspect ce reiese din disp.art.1 din lege, şi
că în speţă, pe de o parte, imobilul a aparţinut reclamantei-persoană juridică
Episcopia Romano-Catolică şi nu a avut destinaţie de locuinţă la data preluării,
instanţa a anulat contractele de vânzare-cumpărare întrucât statul nu l-a deţinut cu
titlu valabil.
Aşadar, ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare –
cumpărare intimata-reclamantă întemeiat pe obligaţia de garanţie ce cade în sarcina
vânzătorului şi pe faptul că au fost evinşi au solicitat obligarea Statului Român la
plata unei despăgubiri reprezentând contravaloarea preţului de circulaţie pentru
apartamentul cumpărat şi nu doar preţul actualizat plătit de chiriaşi, evocând în
susţinerea pretenţiei disp.art.1344 şi urm. C.civ. privind evicţiunea.
Aşa cum rezultă din conţinutul art.1294 C.civ., vânzarea este un contract
sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă naştere la obligaţii reciproce
între părţile contractante, rezumate în esenţă la obligaţia vânzătorului de a preda
lucrul vândut şi să garanteze pe cumpărător de evicţiune, iar cumpărătorul să
plătească preţul.
Principala obligaţie a vânzătorului este stabilită prin art.1313 C.civ., care
prevede obligaţia de a răspunde de bunul vândut, lucru care trebuie să fie în comerţ
(în circuitul civil – art.1310 C.civ.), să existe în momentul încheierii contractului şi să
fie proprietatea vânzătorului. Obligaţia generică de a răspunde de bunul vândut
implică în condiţiile art.1336 C.civ. garanţia pentru liniştita folosinţă a lucrului,
cunoscută sub forma obligaţiei de garanţie pentru evicţiune. Astfel, în art.1337 C.civ.
vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde
către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune există atât atunci când evicţiunea
provine de la un terţ, cât şi în cazul evicţiunii provenite dintr-un fapt personal al
vânzătorului, iar pentru a antrena răspunderea vânzătorului evicţiunea trebuie să
aibă o cauză anterioară vânzării.
Aceste dispoziţii legale cuprinse în normele generale din Codul Civil îşi găsesc
aplicare în cauză, nefiind excluse prin art.50 ind.1 din Lg.nr.1/2009, în conformitate
cu care „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu
respectarea prev.Lg.nr.112/1995,…au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti
definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului stabilite
conform standardelor internaţionale de evaluare
În forma iniţială a legii, chiriaşii-cumpărători aveau dreptul doar la restituirea
preţului actualizat în condiţiile art.50 alin.2 şi 3 din Lg.nr.10/2001, republ., însă
prejudiciul efectiv suferit de intimata-reclamanta ca urmare a desfiinţării contractului
de vânzare-cumpărare şi a pierderii dreptului de proprietate asupra apartamentului,
excede preţului actualizat plătit cu ocazia cumpărării şi reprezintă valoarea actuală
de circulaţie, respectiv valoarea de înlocuire a bunului care a ieşit din patrimoniul
intimaţilor reclamanţi şi pentru care obligaţia de a suporta pierderea bunului revine
Statului ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin administratorii
desemnaţi în condiţiile legii de Stat şi exercitarea funcţiei legislative, dar şi prin faptul
că, cu rea credinţă a vândut un bun care nu era în circuitul civil, fiind astfel dator să
restituie cumpărătorului toate cheltuielile şi despăgubirile cuvenite acestuia şi
rezultate din obligaţia de garanţie contra evicţiunii. Noua reglementare (Lg.nr.1/2009)
reconsideră poziţia faţă de chiriaşii de bună-credinţă care au pierdut dreptul de
proprietate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, în sensul că au dreptul
de a obţine valoarea de piaţă a acestor imobile, indiferent de preţul achitat, aşa cum
de altfel rezultă şi din expunerea de motive a iniţiatorului legii devenită 1/2009,
susţinută în primul rând din perspectiva aplicării principiul echităţii sociale. În acest
context, alăturarea pe care legiuitorul o face între dreptul de a obţine preţul de piaţă a
imobilului pentru proprietarii deţinători ai contractelor de vânzare-cumpărare
încheiate cu respectarea prevederilor Lg.nr.112/1995, dar desfiinţate prin hotărâri
judecătoreşti definitive şi irevocabile, apare ca fiind în contradicţie, ştiut fiind faptul
că pe calea nulităţii absolute se sancţionează cu desfiinţarea numai acele acte care
s-au încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor în vigoare la vremea respectivă. Ori, cum
este şi cazul în speţă, dacă contractul ar fi fost încheiat cu respectarea
disp.Lg.112/1995, în mod evident acesta ar fi fost păstrat, iar ceea ce se impută
cumpărătoarei, în opinia tribunalului, nu înlătura dreptul acesteia de a obţine
restituirea preţului de piaţă al imobilului, cu atât mai mult cu cât culpa acesteia constă
în faptul că nu a apreciat corect titlul statului şi nu a aşteptat încheierea contractului
de vânzare-cumpărare după finalizarea cererii de retrocedare depusă de reclamanţi,
aspecte care dimpotrivă conturează reaua-credinţă a statului, care fără să-şi verifice
titlul a demarat procedura de vânzare a locuinţei, creând aparenţa unui proprietar
veritabil, care anterior până la 22.12.1989 în urma naţionalizării şi-a exercitat aceste
prerogative în mod public, sub nume de proprietar, dispunând de bun prin închiriere,
inclusiv către antecesoarea reclamanţilor.
Lipsa de diligenţă asupra condiţiei esenţiale ca lucrul vândut să fie în circuitul
civil, nu poate fi imputată cumpărătoarei, cu atât mai mult cu cât cererea de
cumpărare a imobilului s-a făcut în contextul legislativ de la data respectivă (Legea
112/1995 – art.9 şi HG nr.20/1996, art.1 alin.2 în conformitate cu care erau
considerate ca fiind preluate cu titlu în proprietatea Statului imobilele cu destinaţia de
locuinţă în baza Decretului nr.111/1951). Verificarea îndeplinirii acestei condiţii obliga
vânzătorul să cerceteze dacă imobilul pentru care chiriaşul şi-a exprimat opţiunea de
cumpărare în condiţiile art.9 din Legea 112/1995 este în circuitul civil şi poate fi
dobândit dreptul de proprietate în temeiul Legii 112/1995 sau intră sub incidenţa altor
legi speciale de reparaţie cu o reglementare viitoare în condiţiile art.25 din Legea
112/1995.
De vreme ce s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.365/11.11.1996
(sub imperiul HG 20/23 ian.1996) rezultă că vânzătorul a acceptat oferta făcută de
cumpărător (chiriaşul), iar lucrul vândut a fost considerat ca fiind în circuitul civil şi
proprietatea vânzătorului, ambele părţi având deopotrivă drepturi şi obligaţii
contractuale, ce ţin inclusiv de garanţia contra evicţiunii.
În consecinţă, intimaţii-reclamanţi au fost privaţi de dreptul de proprietate
întrucât Statul şi-a încălcat obligaţia pozitivă de a reacţiona în timp util şi cu coerenţă
faţă de chestiunea de interes general pe care o reprezenta restituirea sau vânzarea
unor imobile intrate în posesia sa în temeiul decretelor de naţionalizare (paragraful
112 din Hot. Păduraru c/a României, aceiaşi hotărâre sesizează incoerenţa practicii
judiciare în analizarea titlului statului – paragraful 95 şi 96). Acceptarea ofertei de
cumpărare a creat o speranţă legitimă pentru intimaţii-reclamanţi în exercitarea
dreptului de proprietate asupra bunului dobândit, iar privarea ca urmare a invalidării
contractului de vânzare-cumpărare poate fi compensată prin obţinerea valorii de
înlocuire a bunului la preţul de circulaţie din momentul evicţiunii.
Recent, Curtea Europeană a Drepturilor Omului prin Hotărârea din 24.03.2009
în cauza Tudor c/a României a apreciat pozitiv şi „se declară mulţumită” (paragr.42)
de jurisprudenţa instanţelor naţionale din România, prin faptul că în situaţia în care în
urma pierderii dreptului de proprietate de către foştii chiriaşi aceştia pot solicita
despăgubiri din partea vânzătorului (statul) în temeiul Codului civil pentru evicţiune,
despăgubiri care nu se rezumă numai la preţul de cumpărare pentru proprietatea
pierdută, ci, dimpotrivă, includ valoarea de piaţă actuală a proprietăţii de care au fost
lipsiţi, precum şi rambursarea oricăror costuri angajate în limite rezonabile pentru
întreţinerea casei (paragraful 37-42). Conform raportului de expertiză întocmit în
cauză valoarea de piaţă a imobilului a fost stabilit la suma de 220.200 lei de expertul
evaluator Dorina Mitrea ,preţul plătit de intimată reclamantă a fost de 31.753.150 lei
(ROL) .Instanţa de fond în aplicarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune a dispus
restituirea preţului şi plata diferenţei între valoarea de circulaţie a imobilului şi preţul
plătit, intimata –reclamantă are de încasat efectiv valoarea de circulaţie a imobilului
de 53.000 euro ,echivalentul sumei de 220.000 lei la data evaluării.
1
