Contractul de ipotecă.Consimţământ
Dreptul de ipotecă este o garanţie reală imobiliară, definită de art.1746 Cod civil ca fiind instituit asupra imobilelor afectate la plata unei obligaţii.
Dreptul de ipotecă este o garanţie reală imobiliară, definită de art.1746 Cod civil ca fiind instituit asupra imobilelor afectate la plata unei obligaţii.
În speţă, ne aflăm în prezenţa unei ipoteci convenţionale, care a luat naştere din convenţia părţilor, cu formele prevăzute de art.1749 alin.2) Cod civil, având caracterul unui drept real accesoriu, care însoţeşte obligaţia pe care o are debitorul faţă de creditor, supusă principiului specializării, în sensul determinării sale atât asupra imobilului afectat garanţiei, cât şi cu privire la valoarea creanţei garantate.
În speţă, ne aflăm în prezenţa unei ipoteci convenţionale, care a luat naştere din convenţia părţilor, cu formele prevăzute de art.1749 alin.2) Cod civil, având caracterul unui drept real accesoriu, care însoţeşte obligaţia pe care o are debitorul faţă de creditor, supusă principiului specializării, în sensul determinării sale atât asupra imobilului afectat garanţiei, cât şi cu privire la valoarea creanţei garantate.
În concret, potrivit dispoziţiilor art.1776 Cod civil „Ipoteca convenţională nu poate fi valabilă decât atunci când suma, pentru care ipoteca este constituită, va fi determinată prin act.”
În concret, potrivit dispoziţiilor art.1776 Cod civil „Ipoteca convenţională nu poate fi valabilă decât atunci când suma, pentru care ipoteca este constituită, va fi determinată prin act.”
Convenţia celor trei părţi litigante a fost aceea a asigurării garantării creditului acordat prin contractul de credit principal şi a celor acordate prin actele adiţionale nr.1-3 prin instituirea ipotecii asupra bunurilor reclamantei, aşa cum au fost identificate prin contractul de ipotecă nr.xxx/21.02.2008.
Convenţia celor trei părţi litigante a fost aceea a asigurării garantării creditului acordat prin contractul de credit principal şi a celor acordate prin actele adiţionale nr.1-3 prin instituirea ipotecii asupra bunurilor reclamantei, aşa cum au fost identificate prin contractul de ipotecă nr.xxx/21.02.2008.
Cu privire la inserarea constituirii ipotecii asupra aceloraşi bunuri pentru acordarea creditului conform ultimului act adiţional nr.5/21.07.2008, se observă că reclamanta nu şi-a manifestat voinţa, într-o formă exteriorizată, de a constitui ipoteca şi cu privire la ultimul credit acordat.
Cu privire la inserarea constituirii ipotecii asupra aceloraşi bunuri pentru acordarea creditului conform ultimului act adiţional nr.5/21.07.2008, se observă că reclamanta nu şi-a manifestat voinţa, într-o formă exteriorizată, de a constitui ipoteca şi cu privire la ultimul credit acordat.
Prin urmare, reclamanta nu şi-a exprimat consimţământul în vederea instituirii ipotecii referitor la garantarea creditului acordat la data de 21.07.2008 în sumă de 750.000 lei.
Prin urmare, reclamanta nu şi-a exprimat consimţământul în vederea instituirii ipotecii referitor la garantarea creditului acordat la data de 21.07.2008 în sumă de 750.000 lei.
Sentinţa nr. 697 din 16 Martie 2011 Tribunalul Vâlcea-Secţia comercială
La data de 1.06.2009 reclamanta CL a solicitat în contradictoriu cu pârâtele CEC BANK SA Bucureşti şi SC S SRL acţiune în constatarea inexistenţei garanţiei reale constând în dreptul de ipotecă înscris în contractul de ipotecă nr.xxx/21.02.2008 şi radierea ipotecii din cartea funciară a imobilului.
În motivare s-a arătat că reclamanta are calitatea de proprietar ipotecar ce a consimţit la garantarea unui credit contractat de SC S SRL de la CEC SA cu imobilul teren şi construcţie, compus din 329,54 mp şi o casă de locuit în suprafaţă de 114,49 mp, situate în comuna Vaideeni, bunuri dobândite prin actul de partaj voluntar nr.aaaa/2002.
S-a arătat că, în acest scop, a fost încheiat contractul de ipotecă nr.xxx/21.02.2008 care prevede că „Ipoteca se constituie în vederea garantării creditului acordat de CEC-Sucursala Rm.Vâlcea, în valoare de 750.000 RON şi a dobânzilor aferente debitoarei SC S SRL, în baza contractului de credit nr.yyy/24.07.2006 completat şi modificat prin actele adiţionale nr.1/02.11.2006, nr.2/23.07.2007, nr.3/25.09.2007 şi 4/20.02.2008.”
În continuare reclamanta a precizat că la data de 20.02.2008 a fost încheiat actul adiţional nr.4 la contract, iar la data de 21.02.2008 a fost încheiat contractul de ipotecă nr.xxx, ambele valabile până la data de 22.07.2008.
Reclamanta a menţionat că, fără consimţământul său, a fost încheiat ulterior un act adiţional care modifică valabilitatea contractului iniţial, respectiv „acordarea unui credit revolving cu un plafon maxim de 750.000 lei, pe o perioadă de 12 luni, de la data intrării în vigoare a actului adiţional până la data de 20.07.2009.”
Faţă de această modificare s-a arătat că ne aflăm în prezenţa unei voinţe a creditorului şi a debitorului concursuale în fraudarea garantului cu privire la încheierea unui nou contract de credit, ceea ce conduce la concluzia, după opinia reclamantei, că dreptul de ipotecă al băncii nu mai poate exista fără consimţământului expres al proprietarului imobilului ce trebuia exprimat prin semnarea actului adiţional.
Prin urmare, reclamanta a conchis că stingându-se datoria garantată s-a stins şi dreptul de ipotecă asupra imobilului, dat fiind caracterul accesoriu al ipotecii, potrivit principiului „accesorium sequitur principale.”
În drept au fost invocate dispoziţiile art.111 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare, pârâtul CEC BANK SA-Sucursala Rm.Vâlcea a invocat excepţia netimbrării cererii şi a inadmisibilităţii acesteia pentru lipsa procedurii concilierii directe şi pe fond s-a solicitat respingerea cererii, având în vedere că încheierea actului adiţional nr.5 s-a făcut cu respectarea clauzelor contractului de credit nr.yyy/24.07.2006, art.2 pct.2.9, în care se prevede că „Orice modificare a prevederilor prezentului contract se va face în baza unui act adiţional” şi art.7 pct.7.8 care prevede posibilitatea prelungirii liniei de credit”linia de credit poate fi prelungită pe perioada de maxim 12 luni fiecare.”
Prin urmare, pârâta a arătat că actele adiţionale nu trebuiau semnate şi de către garant, atâta timp cât ele privesc relaţiile contractuale dintre bancă şi client, singurele raporturi juridice dintre bancă şi garant fiind stabilite prin contractul de ipotecă.
În plus, s-a subliniat că reclamanta a fost de acord cu constituirea dreptului de ipotecă până la data rambursării integrale a creditului acordat de CEC şi a tuturor celorlalte obligaţii ce decurg din contract, fără a se preciza o anumită perioadă de timp.
Mai mult, pârâta a menţionat că în virtutea caracterului de drept accesoriu al ipotecii stingerea obligaţiei principale, renunţarea creditorului la ipotecă, purga şi prescripţia pot duce la stingerea ipotecii, conform art.1800 Cod civil, ipoteze care nu se regăsesc în speţa de faţă.
Prin urmare, s-a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
Cele două excepţii au fost respinse motivat prin încheierea din şedinţa publică din data de 27.01.2010, şedinţă în care s-a dispus efectuarea unei expertize contabile prin care să se verifice modalitatea de derulare a contractului de credit şi a actelor adiţionale.
Expertul contabil GE a reţinut în raportul de expertiză că pârâta SC S SRL a utilizat plafonul maxim de credit pus la dispoziţie de CEC prin contractul de credit, iar pe parcursul derulării contractului şi a actelor adiţionale aceasta a rambursat creditul până la plafoanele maxime stabilite prin actele adiţionale.
Expertul a concluzionat că deşi prin extrasele de cont nu se arată în mod explicit că la data încheierii actelor adiţionale s-a făcut rambursarea creditelor acordate prin actele încheiate anterior, acest lucru rezultă din soldul extraselor de cont la linia de credit.
În ceea ce priveşte creditul acordat prin actul adiţional nr.5/21.07.2008 în sumă de 750.000 lei, expertul a arătat că acesta a fost utilizat pentru rambursarea creditului acordat anterior, soldul creditelor neachitate la data de 20.07.2008 fiind de 749.317,43 lei, 400 lei fiind utilizaţi pentru achitarea comisionului de analiză credit.
Referitor la valoarea creditelor neachitate de către SC STILEX SRL, la data de 24.09.2007, expertul a reţinut că aceasta se ridica la suma de 649.149,74 lei, credit rambursat în data de 25.09.2007 din creditul acordat prin actul adiţional nr.3 în sumă de 750.000 lei.
Împotriva raportului s-au formulat obiecţiuni de către pârâtă, având în vedere că expertul nu a ataşat la raport niciun document care să ateste rambursarea integrală a creditului, extrasul de cont pentru perioada 24.07.2006 până în prezent arătând că debitoarea nu a stins linia de credit acordată de bancă, potrivit contractului de credit cu modificările ulterioare, singura plată făcută fiind cea de 175.000 lei, efectuată la data încheierii actului adiţional nr.1, când s-a diminuat plafonul liniei de credit cu această valoare.
Prin urmare, s-a solicitat ca expertul să depună la dosar dovada achitării de către SC S SRL a sumelor menţionate în raportul de expertiză, în condiţiile în care prin actul adiţional nr.5 CEC BANK nu a acordat nicio sumă clientului, ci doar a prelungit valabilitatea liniei de credit acordată iniţial.
Obiecţiunile au fost admise, iar prin răspunsul la obiecţiuni, expertul a menţinut concluzia că la data de 24.09.2007 suma de rambursat era de 649.149,74 lei, cu precizarea că actul adiţional nr.5 a prelungit linia de credit existentă pe o perioadă de 12 luni, fără a se acorda un nou credit, soldul neachitat la 20.07.2008 fiind de 749.317,43 lei.
Pe lângă această concluzie au fost adăugate „Concluzii personale”, în urma studierii atât a actelor aflate la dosar, cât şi a Normelor proprii de creditare ale CEC BANK, concluzii în cadrul cărora s-a reţinut că evidenţa operativă a băncii nu reflectă operaţiunile consemnate în actele adiţionale în ceea ce priveşte obiectul contractului şi respectarea clauzelor privind garanţiile, iar în prevederile actelor adiţionale nu se întâlneşte menţiunea privind clauza de prelungire a perioadei de creditare.
Cu privire la completarea raportului de expertiză a făcut obiecţiuni reclamanta, care a arătat că noile concluzii ale expertului au avut la bază „normele proprii de creditare” ale pârâtei, document intern al acesteia ce nu a fost adus la cunoştinţă reclamantei şi care astfel nu-i este opozabil, norme care nu pot modifica în nici un fel clauzele contractuale şi înţelesul acestora, obiectul real al actelor adiţionale fiind acordarea altor credite.
Aceste obiecţiuni au fost unite cu fondul cauzei.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:
Între pârâta CEC BANK –Sucursala Rm.Vâlcea şi pârâta SC S SRL a intervenit contractul de credit nr.yyy din 24.07.2006, prin care s-a acordat o linie de credit revolving cu un plafon maxim de 700.000 lei pe o perioadă de 12 luni, începând cu data de 24.07.2009 până la data de 23.04.2007.
Ulterior, s-a încheiat Actul adiţional nr.1/2.11.2006, obiectul actului constituindu-l acordarea unui credit de revolving cu un plafon maxim de 525.000 lei începând cu data intrării în vigoare a actului adiţional până la data de 23.07.2007.
La data de 23.07.2007, s-a încheiat Actul adiţional nr.2, pentru acordarea unui credit revolving cu plafon maxim de 650.000 lei începând cu data de 23.07.2007 până la data de 22.07.2008, fila 14 dosar, pentru ca la data de 25.09.2007 să se încheie un nou act adiţional nr.3, pentru acordarea unui credit revolving cu plafon maxim de 750.000 lei până la data de 22.07.2008.
Prin Actul adiţional nr.4 din 20.02.2008, clientul a garantat creditul acordat conform contractului de credit nr.20214/45 modificat şi completat prin acte adiţionale, cu ipoteca asupra imobilului reclamantei situat în comuna Vaideeni, imobil evaluat la suma de 280.000 lei, prevederile actului adiţional făcând parte integrantă din contractul de credit anterior.
Pentru constituirea ipotecii, s-a încheiat anterior, în formă autentică, contractul de ipotecă nr.xxx/21.02.2008, în care s-a arătat că ipoteca se constituie în vederea garantării creditului acordat, în valoare de 750.000 lei şi a dobânzilor aferente, debitoarei SC S SRL, în baza contractului de credit completat şi modificat prin actele adiţionale nr.1,2,3 şi 4.
Ulterior, s-a încheiat actul adiţional nr.5 din data de 21.07.2008, obiectul contractului constituindu-l acordarea unui credit revolving cu plafon maxim de 750.000 lei pe o perioadă de 12 luni, de la data intrării în vigoare a actului adiţional până la data de 20.07.2009, fila 21 dosar.
Prin prezenta cerere, reclamanta solicită să se constate inexistenţa garanţiei reale înscrise în contractul de ipotecă, având în vedere că ipoteca s-a constituit pentru garantarea contractului de credit aşa cum a fost completat şi modificat prin actele adiţionale nr.1-3, cu valabilitate până la data de 22.07.2008.
Faţă de cele reţinute, instanţa a constatat că acţiunea reclamantei este întemeiată, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
În speţă, între pârâte s-a încheiat un contract de credit, la data de 24.07.2006, pentru suma de 700.000 lei, cu termen până la data de 23.07.2007, ulterior încheierii acestuia fiind perfectate alte cinci acte adiţionale, respectiv actul adiţional nr.1 încheiat în 02.11.2006, care are ca obiect acordarea unui credit revolving cu un plafon maxim de 525.000 lei, cu termen de rambursare la 23.07.2007, garantat prin instituirea aceleiaşi ipoteci regăsită în contractul nr.175/2006; actul adiţional nr.2 încheiat în 23.07.2007, pentru acordarea unui credit revolving cu un plafon maxim de 650.000 lei, cu termen de rambursare la 22.07.2008, garantat tot cu aceeaşi ipotecă; actul adiţional nr.3/25.09.2007, având ca obiect acordarea unui credit revolving cu un plafon maxim de 750.000 lei, cu termen de rambursare la 22.07.2008; actul adiţional nr.4/20.02.2008, prin care este modificată prevederea art.6 pct.6.1. din contractul de credit nr.20214/45/24.07.2006, în care se regăseşte constituită aceeaşi ipotecă, alături de care este instituită şi ipoteca din litigiul de faţă şi în sfârşit, actul adiţional nr.5/21.07.2008, pentru un credit revolving cu un plafon maxim de 750.000 lei, cu termen de rambursare la 20.07.2009, care cuprinde menţiunea garantării creditului şi cu ipoteca instituită prin contractul de ipotecă nr.538/21.02.2008.
Din analiza actelor sus-menţionate, instanţa a constatat că niciunul dintre actele adiţionale nu poartă semnătura garanţilor, şi deci nici semnătura reclamantei, singurul înscris semnat de reclamantă fiind contractul de ipotecă nr.xxx/21.02.2008.
Având în vedere situaţia de fapt expusă, instanţa a constatat următoarele:
În aceste condiţii, răspunderea reclamantei- ca garant ipotecar- persistă numai în limitele sumei pentru care a garantat, până la stingerea creditului respectiv.
Conform primului raport de expertiză, creditul nerambursat pentru care a garantat reclamanta, la data de 21.02.2008 a fost de 750.000 lei, credit ce a fost achitat la data de 20.07.2008, pârâta SC STILEX SRL având de achitat către bancă numai creditul acordat prin Actul adiţional nr.5 din 21.07.2008, fila 366 dosar.
Aceste concluzii se impun prin prisma clauzelor contractuale cuprinse în contractul de credit şi în actele adiţionale încheiate, Normele interne CEC BANK, la care face trimitere expertul în completarea raportului de expertiză, nefiind opozabile reclamantei.
Mai mult, interpretarea prezentelor clauze contractuale nu poate fi făcută decât prin intermediul elementelor intrinseci ale contractului, iar nu conform unor norme extrinseci ce nu au fost aduse la cunoştinţa părţilor, la momentul exprimării voinţei de a contracta.
În concluzie, reclamanta a înţeles să consimtă instituirea dreptului de garanţie ipotecară asupra proprietăţii sale pentru cuantumul de 750.000 lei până la data de 22.07.2008, credit restituit prin suma obţinută conform actului adiţional nr.5/21.07.2008, astfel că încheierea acestui din urmă act, act ce cuprinde modificarea valorii creditului şi a termenelor de rambursare, necesita prezenţa obligatorie a reclamantei, în calitate de garant pentru încheierea valabilă a actului.
Faţă de cele arătate mai sus, în temeiul dispoziţiilor art.111 Cod procedură civilă, potrivit cărora „Partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenţei sau neexistenţei unui drept.”, cererea reclamantei a fost admisă, în sensul constatării inexistenţei dreptului de ipotecă înscris în contractul de ipotecă nr.xxx/21.02.2008.
În consecinţă, conform prevederilor art.34 pct.3 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, ca urmare a încetării efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, s-a dispus radierea menţiunii dreptului de ipotecă asupra imobilului individualizat prin contractul de ipotecă nr.xxx/2008 din cartea funciară.
