DREPT CIVIL.
Rezoluţiune contract. Procură dată de vânzător cumpărătorului pentru a face demersuri în scopul obţinerii titlului de proprietate.
Art.1020 din Codul civil.
Chiar dacă cumpărătorul s-a obligat să facă demersurile necesare pentru obţinerea titlului de proprietate, o atare împrejurare nu se constituie într-un aspect care să ducă la concluzia că el avea vreo competenţă în stabilirea amplasamentului, întrucât a face demersuri nu echivalează cu a obţine un rezultat favorabil, obligaţia fiind una de diligentă, nu de rezultat;
Câtă vreme în antecontract s-a stipulat că se vinde un teren situat în intravilan, preţul fiind stabilit pentru un astfel de teren, iar ulterior titlul de proprietate s-a eliberat doar pentru un teren aflat în extravilan, este cert că obligaţia esenţială asumată de vânzător, nu a fost respectată, operând conform art.1020 din vechiul Cod civil, condiţia rezolutorie, care este subânţeleasă în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său.
DECIZIA CIVILĂ nr.1957/2013-R din 28.03.2013
-Dosar nr.12558/296/2010-
Prin Sentinţa civilă nr. 836/03.02.2012 pronunţată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr. 12558/296/2010 a fost respinsă acţiunea reclamanţilor F. V. şi H.R. împotriva pârâtului P. C. având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare şi a fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâtul reclamant P.C. împotriva reclamanţilor pârâţi F. V. şi H. R. şi în consecinţă au fost obligaţi aceştia din urmă la executarea antecontractului încheiat de părţi la data de 09.10.2008, în sensul de a fi obligaţi aceştia la plata către pârâtul reclamant a diferenţei de preţ în sumă de 101400 lei fiind obligaţi totodată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate pârâtului reclamant.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată nr. 430/09.10.2008 al Cab. Av. G.l. pârâtul reclamant P. C. s-a obligat să vândă reclamanţilor pârâţi terenul în suprafaţă de 2,40 ha din intravilanul mun. Satu Mare, identificat conform clauzelor din contract, în schimbul preţului de 150000 lei Ron, din care la data perfectării contractului s-a achitat un avans de 48600 lei, diferenţă de 101400 lei urmând a fi achitată până la data de 01.03.2009.
Instanţa de fond a mai reţinut că ulterior părţile nu au mai perfectat vânzarea convenită prin antecontractul în litigiu, însă faţă de clauza contractuală potrivit căreia cumpărătorii se obligau să accepte terenul cumpărat indiferent de amplasamentul pe care îl va stabili Comisia Judeţeană Satu Mare cu ocazia eliberării titlului de proprietate pe seama pârâtului reclamant promitent vânzător, a apreciat că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 969, art. 1020 şi art. 1270 din Codul civil vechi (1864), aplicabil raporturilor juridice dintre părţi raportat la data încheierii actului juridic generator al litigiului (09.10.2008), astfel încât a admis cererea reconvenţională formulată în cauză şi a găsit neîntemeiată acţiunea principală a reclamanţilor, pe care a respins-o.
În privinţa cheltuielilor de judecată solicitate de pârâtul reclamant, instanţa a făcut aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 274 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei sentinţe, reclamanţii pârâţi au promovat în termenul legal calea de atac a recursului, recalificat în apel în şedinţa publică de la termenul de judecată din data de 25.06.2012, raportat la valoarea obiectului litigiului, astfel cum rezultă din antecontractul în cauză, aceea de 150000 lei Ron, cu consecinţa incidenţei în cauză a disp. art. 282 ind. 1 al. 1 raportat la art. 84 Cod procedură civilă.
în motivarea apelului, au solicitat schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii introductive în primă instanţă, astfel cum a fost formulată de către reclamanţi şi al respingerii cererii reconvenţionale formulate de pârâtul reclamant P. C, arătându-se că instanţa de fond a realizat o confuzie între noţiunile de teren intravilan şi respectiv amplasamentul terenului.
Prin decizia civilă nr.129/Ap din 2 iulie 2012, Tribunalul Satu Mare a admis apelul declarat de apelanţii-reclamanţi-pârâţi F. V., şi H. R., împotriva Sentinţei civile nr. 836/03.02.2012, pronunţată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr. 12558/296/2010, în contradictoriu cu intimatul-pârât-reclamant P. C, şi în consecinţă:
A schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a admis în întregime acţiunea reclamanţilor-pârâţi şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumparare încheiat la data de 09.10.2008, a obligat pârâtul-reclamant la restituirea către reclamanţii-pârâţi a avansului de preţ în sumă de 48.000 lei şi a dobânzilor până la plata efectivă, precum şi la plata de daune interese în sumă de 20.000 lei; a respins cererea reconvenţională formulată în cauză.
A obligat intimatul-pârât-reclamant, să plătească apelanţilor-reclamanţi-pârâţi suma de 2825 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel, analizând sentinţa atacată prin prisma motivelor de apel invocate, a dispoziţiilor art. 295 al. 1 Cod procedură civilă, a materialului probator administrat în cauză şi a reglementărilor legale în materie, a găsit fondate criticile apelanţilor şi a constatat că sentinţa atacată este netemeinică, din perspectiva următoarelor considerente:
Din ansamblul materialului probator administrat în cauză a rezultat, sub aspectul stării de fapt necontestate de către părţile în proces, că la data de
09.10.2008 părţile au încheiat antecontractul în litigiu (filele nr. 6-7 din dosarul primei instanţe), la iniţiativa şi insistenţele apelanţilor promitenţi cumpărători, convenţia având ca obiect un teren intravilan în suprafaţă de 2,40 ha, situat în mun. Satu Mare, identificat conform adeverinţei de proprietate eliberată în condiţiile legislaţiei fondului funciar pe seama promitentului vânzător în considerarea calităţii acestuia de succesor al persoanei îndreptăţite la restabilirea dreptului de proprietate funciară, în schimbul unui preţ de 150000 lei Ron..
În privinţa celorlalte clauze contractuale, s-a mai reţinut că promitenţii cumpărători au achitat la data de 09.10.2008 un avans de 48600 lei Ron, obligându-se să achite diferenţa de 101400 lei Ron, cel mai târziu la data de 01.03.2009, precum şi să accepte terenul ce va fi reconstituit indiferent de amplasamentul acestuia.
În acest sens, tot sub aspectul stării de fapt rezultate în cauză şi necontestate de părţi, tribunalul a mai reţinut că nu s-a plătit diferenţa de preţ stipulată şi s-a refuzat acceptarea terenului obiect al antecontractului, raportat la împrejurarea că prin TP Nr. 31-156775/16.02.2010 eliberat ulterior pe seama promitentului vânzător (fila nr. 8 idem), întreaga suprafaţă de teren de 2,40 ha reconstituită pe seama acestuia s-a situat în extravilanul mun. Satu Mare.
Prin urmare, aspectul litigios dezbătut în cauză este, în opinia instanţei de control judiciar, clarificarea eventualului caracter esenţial din perspectiva cumpărătorilor a calităţii terenului obiect al convenţiei de teren intravilan, precum şi dovedirea acestuia.
Aceasta, în opoziţie cu susţinerile în plan procesual ale intimatului pârât reclamant care apreciază, raportat la clauza contractuală potrivit căruia promitenţii cumpărători se obligă să accepte terenul, indiferent de amplasamentul pe care îl va stabili comisia judeţeană de fond funciar abilitată în cauză, că în speţă caracterul extravilan sau intravilan al terenului obiect al vânzării este lipsit de relevanţă din acest punct de vedere..
Referitor la acest aspect, instanţa de apel a reţinut în primul rând, că se impune a se face distincţie între caracterul intravilan sau extravilan al unui teren, pe de o parte, şi amplasamentul efectiv al acelui teren, pe de altă parte, apreciind în acest sens că prioritară este stabilirea mai întâi a apartenenţei terenului la categoria juridică de intravilan sau extravilan, după caz şi abia după aceea lămurirea amplasamentului efectiv al acestuia.
în această privinţă, din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare în litigiu, s-a constatat că rezultă în mod neechivoc, din cel de al doilea alineat al convenţiei, că părţile au avut în vedere în mod cert un teren intravilan (fila nr. 6), în timp ce aspectele legate de amplasamentul său efectiv se regăsesc în subsidiar la alin.. 5 al contractului.
Asupra caracterului esenţial sau neesenţial al apartenenţei terenului ce face obiectul antecontractului la categoria juridică intravilan sau extravilan, după caz, tribunalul a pornit de la scopul declarat de către promitenţii cumpărători, aşa cum a rezultat acesta din interogatoriile administrate în faţa primei instanţe (filele nr. 58-61), acela de a edifica un imobil cu destinaţia de spaţiu de locuit pe terenul în litigiu.
Din această perspectivă, s-a apreciat că, încadrarea ulterioară a unui teren extravilan în categoria de folosinţă de intravilan, în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie şi a îndeplinirii celorlalte formalităţi prevăzute de lege, presupune cheltuieli semnificative pentru dobânditori.
Totuşi, instanţa de control judiciar a reţinut că, deşi scopul urmărit de către promitenţii cumpărători reprezintă punctul de pornire în determinarea caracterului esenţial sau neesential al clauzei contractuale referitoare la calitatea terenului vândut de a fi intravilan, acesta nu este definitoriu, însă ceea ce se prezintă a fi determinant în dezlegarea acestei chestiuni, este preţul negociat şi avut în vedere de către părţile contractante.
În acest sens, tribunalul a reţinut, că preţul de 150000 lei Ron stabilit la nivelul lunii octombrie 2008 pentru o suprafaţă de teren de 2,40 ha, în condiţiile în care aceasta mai presupunea şi formalităţi ulterioare (fila nr. 6 din dosarul primei instanţe, alin. ultim), coroborat şi cu declaraţia martorului Geng losif audiat în cauză (filele nr. 70-71), care a relevat că era un preţ ridicat chiar şi pentru un teren intravilan, şi chiar în condiţiile existente pe piaţa imobiliară la acea vreme, certifică fără putinţă de tăgadă că părţile au avut în vedere în mod exclusiv un teren intravilan din mun. Satu Mare în suprafaţă de 2,40 ha.
Stabilirea unui asemenea preţ şi consensul la care au ajuns contractanţii în această privinţă relevă, în opinia instanţei de apel, că în speţă categoria de folosinţă a terenului care a fost negociat între părţile semnatare ale antecontractului în litigiu, ca reprezentând teren intravilan, a avut un caracter esenţial pentru promitenţii cumpărători şi prin urmare oferirea de către promitentul vânzător a unui teren de o altă categorie juridică, aceea de teren extravilan, chiar dacă de aceeaşi suprafaţă (amplasamentul respectiv al terenului fiind nerelevant din partea ambelor părţi contractante, conform celor convenite de acestea), constituie o neexecutare a contractului de către promitentul vânzător, iar faţă de acceptarea implicită din partea acestuia din urmă a valorii ridicate de referinţă pentru preţul convenit, urmată de conduita procesuală relevată pe parcursul dezbaterii pricinii, relevă şi un caracter culpabil al acestei neexecutări.
Prin prisma considerentelor ce preced, tribunalul a găsit fondate criticile apelanţilor şi în consecinţă a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa atacată în sensul admiterii cererii introductive a reclamanţilor, astfel cum a fost formulată şi al respingerii cererii reconvenţionale, cu obligarea intimatului pârât reclamant în temeiul dispoziţiilor art. 274 raportat la art. 298 Cod procedură civilă, la plata cheltuielilor de judecată ocazionate apelanţilor şi dovedite de aceştia prin chitanţa nr. 49/22.06.2012 vizând onorariu de avocat achitat în cauză precum şi prin chitanţa Seria SM nr. 1017717/25.06.2012 doveditoare a taxei judiciare de timbru şi a timbrului judiciar achitate de apelanţi.
împotriva acestei decizii, în termen legal, timbrat cu suma de 1000 lei, şi timbru judiciar în valoare de 5 lei, urmare a reducerii taxei de timbru datorate, a declarat recurs intimatul P. C, solicitând admiterea acestuia, respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.
Prin motivele de recurs, s-a invocat că intimaţii l-au căutat şi i-au propus vânzarea terenului, teren care cunoşteau intimaţii la aceea dată, că nu era pus în posesie, nu cunoştea amplasamentul, se ştia doar data plăţii avansului de 6.000 Euro, doar că era de 2,40 ha.
S-a înscris de către H. R., menţiunea că terenul era în intravilan, întrucât se spera că va face demersuri pentru punerea în posesie, că va obţine teren în intravilan, având procură cu efecte depline. Avocatul G. I., ce a redactat actul, a arătat că la data la care s-a înscris categoria terenului ca fiind intravilan, exista doar adeverinţa 3000/2005, el nefiind un om instruit, nu putea indice în eroare avocatul şi pe intimaţi. Din interogatorii nu reiese că el le-ar fi promis vânzarea a 2,40 ha teren intravilan ci doar 2,40 ha teren, pentru care a primit 6.000 Euro avans, anterior semnării actului la avocat, iar Tribunalul nu a coroborat declaraţia avocatului redactor cu răspunsurile la interogatorii.
Nu s-a aprofundat declaraţia martorului M.I., răspunsurile intimaţilor la interogatorii, de faptul că anterior semnării antecontractului cumpărătorul H.R. a preluat prin procură autentică toate atribuţiile, s-a obligat să îl reprezinte. El nu a oferit nimic, câtă vreme deplasarea la faţa locului împreună cu topografii, încheierea procesului verbal de punere în posesie a făcut-o F. V., care i-a şi arătat prima dată locul situării imobilului.
Dacă terenul la data punerii în posesie, în prezenţa lui F. ce ştia de procura de Hosu, aceştia şi-au asumat obligaţia prin contract şi procură, de-a face demersurile necesare pentru a obţine amplasamentul terenului.
Cunoşteau deci cumpărătorii că la data încheierii contractului, nu era teren în intravilan ci doar 2,40 ha teren şi ei şi-au asumat obligaţia de-a obţine un teren intravilan, nu el.
Rezoluţiunea este o sancţiune juridică a actului ce intervine pentru clauze posterioare datei încheierii antecontractului, pentru condiţii şi clauze nerespectate la termenele stipulate sau în cel de prescripţie, neplata unui rest de plată putând constitui motiv de rezoluţiune ori de executare, aprecierea preţului ca derizoriu sau exagerat, nefăcând obiectul acestei sancţiuni.
în drept, s-au invocat art.304/2 pct.7, 8, 9 Cod procedură civilă, art.274 Cod procedură civilă.
Intimaţii reclamanţi, deşi legal citaţi, nu s-au prezentat şi nici nu şi-au comunicat poziţia în cauză.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, instanţa de recurs, a constatat următoarele:
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 9.10.2008 -filele 6-7 dosar de fond, de avocat G. I., recurentul în calitate de vânzător şi intimaţii în calitate de cumpărători, a convenit să le vândă teren intravilan în suprafaţă de 2,4 ha, situat în Satu Mare, conform adeverinţei nr.3000/10.08.2005, eliberată de Primăria comunei R., judeţul M., anexa 6, poziţia 2 în Hotărârea nr.156/9.08.2007 a comisiei judeţene pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, în schimbul unui preţ de
150.000 lei, din care, înainte de semnarea actului s-a achitat un avans de 48.600 lei, restul de 101.400 lei, stabilindu-se a se achita până la data de 1.03.2009. S-a mai stabilit faptul că, s-au obligat cumpărătorii, să accepte terenul cumpărat indiferent de amplasamentul concret care se va stabili de comisie, cu ocazia punerii în posesie a vânzătorului, partea din vina căreia nu se va realiza contractul, urmând a plăti celeilalte părţi 20.000 lei.
Cumpărătorii s-au obligat să facă toate demersurile pentru punerea în posesie a terenului, emiterea titlului de proprietate, suportând toate cheltuielile aferente acestor operaţiuni, inclusiv cel cu efectuarea schiţei şi întabularea pe numele vânzătorului, iar pe urmă, toate cheltuielile ocazionate la încheierea contractului autentic.
Titlul de proprietate pentru cele 2,4 ha teren, s-a emis sub nr.31-156775 la data de 16.02.2010 de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de’ proprietate asupra terenurilor Satu Mare -fila 8 dosar de fond, însă, s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea recurentului în extravilanul localităţii Satu Mare, teren arabil, parcela 384/11, tarla 30.
Anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumparare, recurentul a împuterniciri cumpărătorul intimat H. R., prin procura aflată la fila 19 dosar de fond, autentificat de notar public D. R. la 31.03.2008, să formuleze orice acţiune, cerere, întâmpinare, căi de atac, în legătură cu terenul din Satu Mare, zona Râtu Mare, ce i s-a atribuit.
Reiese din răspunsul dat la interogatoriu, -filele 58-60 dosar de fond, că H. R., l-a contactat pe vânzător, aflând de acesta prin serviciul de urbanism -Biroul agricol al Primăriei, i-a propus să-i dea o procură pentru a rezolva amplasamentul terenului, cunoscând că nu era pus în posesie. S-a mai declarat că dorea cumpărătorul, a edifica cu încă o persoană, pe teren o construcţie, avansul de 6000 Euro fiind achitat după semnarea procurii, dată la care nu se cunoştea amplasamentul terenului iar cu ocazia redactării antecontractului la avocat G. I., s-a mai predat vânzătorului 7.000 de Euro.
Adeverinţa nr.3000/10.08.2005, emisă de Primăria comunei R., judeţul M., -fila 72 în copie la dosar de fond, adeverea doar faptul că recurentul figura în registrul agricol cu 3,55 ha teren, din care, 2,40 ha, în Satu Mare, fără a reieşi însă categoria acestuia, respectiv dacă se situa în intravilanul ori extravilanul localităţii.
Intimatul F. V., la interogatoriul luat în 2.12.2011 -fila 61 dosar de fond, la întrebarea nr.2, a arătat că recurentul i-a spus că pe adeverinţă figura că terenul este intravilan, susţinerea din motivele de recurs, în sensul că nu ar fi spus că acel teren era în intravilan, este contrazisă de acest răspuns.
Martorul M.l. A. -fila 69 dosar de fond, a declarat că şi el a fost interesat a cumpăra terenul, iar vânzătorul a relatat că urma a fi amplasat în intravilanul localităţii Satu Mare, undeva pe strada Careiului vis a vis de hotelul Dana, însă neavând bani a renunţat. Nu exista însă o siguranţă certă că terenul s-a fi amplasat în aceea zonă, cumpărătorii doreau să cumpere, cu condiţia ca acesta să fie în intravilan. Martorul G. I., care redactase antecontractul -fila 70 dosar de fond, – a declarat că în adeverinţă nu era indicat amplasamentul terenului, iar vânzătorul a spus că amplasamentul urma să fie intravilan, într-o zonă foarte bună. S-au obligat cumpărătorii să-l ajute pe vânzător la demersurile pentru obţinerea titlului de proprietate şi amplasamentul terenului, preţul fiind fixat pentru intravilan.
Din coroborarea tuturor acestor probe,s-a apreciat că în mod corect instanţa de apel a reţinut faptul că vânzătorul s-a obligat a înstrăina 2,40 ha teren, situat în intravilanul localităţii Satu Mare, ori, chiar dacă cumpărătorul s-a obligat a face demersurile necesare obţinerii titlului de proprietate, nu este un aspect care să ducă la concluzia că acesta avea vreo competenţă în stabilirea amplasamentului. A face demersuri, nu echivalează cu a obţine un rezultat favorabil, obligaţia fiind una de diligentă, nu de rezultat. Stabilirea amplasamentului era atributul exclusiv al Comisiei de aplicare a legii nr.18/1991, nu a cumpărătorului mandatar.
Faptul că vânzătorul nu locuia în Satu Mare, că a fost contactat de cumpărătorii interesaţi a cumpăra terenul, nu este un aspect ce să ducă la concluzia că s-ar fi respectat clauza esenţială a convenţiei – obţinerea unui teren în intravilanul localităţii Satu Mare, probele administrate confirmând că ceea ce s-a dorit a se cumpăra era strict un teren situat în intravilan, pe care să se construiască, indiferent de amplasament. Câtă vreme în antecontract s-a stipulat că se vinde un teren în suprafaţă de 2,40 ha, situat în intravilan, iar titlul de proprietate s-a eliberat ulterior doar pentru un teren aflat în extravilan, este cert că obligaţia esenţială asumată de vânzător, nu a fost respectată, operând, conform art.1020 din vechiul Cod civil, -în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, condiţia rezolutorie – care este subînţeleasă în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său.
A spera cumpărătorul în a obţine un amplasament în intravilan în baza procurii date de vânzător, nu echivalează cu a-şi asuma obligaţia, ci doar de-a face diligentele necesare în acest sens, răspunsurile acestora la interogatorii, fiind în sensul că li se promite vânzarea unui teren intravilan, nu extravilan, martorii confirmând de altfel acest aspect, expuse clar în antecontractul de vânzare-cumpărare, data la care s-a achitat avansul, fiind irelevantă.
Împrejurarea că instanţa de apel şi-a motivat soluţia şi pe aspectul referitor la preţul convenit, nu este de natură a modifica cele expuse. Doar în măsura în care s-ar fi obţinut un titlu de proprietate, pe un teren intravilan şi pe un alt amplasament decât cel iniţial, rezoluţiunea datorită acestui aspect nu ar fi operat, cumpărătorii obligându-se a accepta orice amplasament în intravilan.
Deplasarea la locul în care urma a fi stabilit amplasamentul terenului, s-a făcut după încheierea antecontractului, astfel că, nu se poate vorbi de faptul că ar fi cunoscut cumpărătorii că titlul urma a fi eliberat pentru un teren extravilan. Instanţa de apel s-a referit şi la preţul convenit, pentru a se consolida cele reţinute şi expuse mai sus, că obiectul convenţiei a avut în vedere un teren situat în intravilan, nu în extravilan, şi de altfel acest aspect s-a înscris chiar în antecontractul de vânzare-cumpărare, nefiind dubii sau aspecte neclare care să impună o interpretare.
Faţă de toate cele expuse, nefiind incidente dispoziţiile art.304 Cod procedură civilă, instanţa de recurs, în baza art.312 Cod procedură civilă, a respins ca nefondat recursul, menţinând în întregime decizia recurată, ca fiind legală şi temeinică.
