Efectele juridice ale aplicarii dispozitiilot art.494 alin.3) Cod Civil referitoare la constructorul de buna-credinta
In cazul in care reclamantele ,in calitate de proprietare, nu au înţeles să-şi valorifice dreptul de a invoca dobândirea proprietăţii prin accesiune asupra construcţiilor edificate de pârâtă si totodata nu revendică dreptul de proprietate asupra imobilelor sus-menţionate, faţă de care probabil nu prezintă interesul preluării lor, neajunsurile edificării clădirilor trebuie suportate de constructor, dispoziţiile art.494 Cod civil fiind în favoarea proprietarului terenului, iar nu în defavoarea sa.
Tribunalul Valcea, Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ, sentinta nr.1111 din 07 octombrie 2009
La data de 4.09.2008 reclamantele SC SV SRL şi SC FF SRL au chemat în judecată pe pârâta CCOOP Rm.Vâlcea pentru a fi obligată la plata sumei de 100.001 lei ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosinţă asupra terenului proprietatea reclamantelor în suprafaţă de 1310 mp, situat în Rm.Vâlcea, Goranu.
În motivare s-a aratat că reclamantele au dobândit dreptul de proprietate prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din data de 6.04.2004 de la autorul A I, căruia i s-a restituit, prin Ordin al Prefectului din anul 1999, terenul în litigiu.
Anterior introducerii prezentei cereri, autorul reclamantelor obţinuse sentinţa civilă nr.3751/2005 a Judecătoriei Rm.Vâlcea, în baza căreia actuala pârâtă a fost obligată la o sumă de bani ce reprezenta lipsa de folosinţă a terenului descris mai sus.
Prin urmare, reclamantele invocând calitatea de succesoare cu titlu particular, acestea menţionează că subzistă considerentele hotărârii de mai sus, atâta timp cât pârâta nu a înţeles să-şi ridice construcţiile de pe terenul reclamantelor, condiţii în care nu pot fi exercitate prerogativele legale ale dreptului de proprietate.
Faţă de situaţia expusă mai sus, instanţa a constatat că acţiunea reclamantelor este întemeiată, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
Reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, prin contractul autentic de vânzare-cumpărare din data de 6.04.2004, de la autorul A I, care, la rândul său, dobândise calitatea de proprietar prin Ordinul Prefectului, titlu de proprietate asupra căruia instanţele de judecată s-au pronunţat, în sensul constatări legalităţii acestuia.
În aceste condiţii, apărările cuprinse în întâmpinare, prin invocarea pe cale incidentală a nelegalităţii titlului autorului reclamantelor, nu au fost primite, atata timp cat s-a statuat irevocabil faptul că ordinul prefectului a fost emis în mod legal.
În ceea ce priveşte posesia de bună-credinţă invocată de către pârâtă cu privire exploatarea imobilelor descrise de expert şi care sunt edificate pe terenul reclamantelor, aşa cum s-a arătat anterior, cu putere de lucru judecat, s-a stabilit aplicabilitatea dispoziţiilor art.494 alin.3) Cod civil, text potrivit căruia „(…)Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.”
S-a retinut ca in speţa de faţă ne aflăm în ipoteza în care anterior introducerii prezentei cereri, instanţa de judecată a stabilit calitatea de constructor de bună-credinţă a pârâtei, moment după care proprietarul terenului, adică reclamantele, nu au înţeles să-şi valorifice dreptul de a invoca dobândirea proprietăţii prin accesiune asupra construcţiilor edificate de pârâtă.
În acest sens, atâta timp cât reclamantele nu revendică dreptul de proprietate asupra imobilelor sus-menţionate, faţă de care probabil nu prezintă interesul preluării lor, neajunsurile edificării clădirilor trebuie suportate de constructor, dispoziţiile art.494 Cod civil fiind în favoarea proprietarului terenului, iar nu în defavoarea sa.
Prin urmare, în condiţiile în care pârâta nu a părăsit clădirile aflate pe terenul reclamantelor şi înţelege să exploateze în continuare construcţiile aflate pe terenul acestora, împiedicând astfel exercitarea efectivă de către reclamante a prerogativelor dreptului de proprietate, astfel cum este definit de dispoziţiile art.480 Cod civil, aceasta este datoare a achita proprietarelor terenului o indemnizaţie, sub formă de chirie.
Cum prin expertiză tehnică s-a stabilit o valoare de 1,50 EURO/mp/lună chirie pentru terenul ocupat de clădirile exploatate de pârâtă, teren în suprafaţă de 806,29 mp, valoare necontestată de pârâtă, instanţa a admis cererea reclamantei, aşa cum a fost precizată ulterior.
