3.Evacuare-încetarea contractului de locaţiune prin denunţarea unilaterală a acestuia de către locator.
Potrivit art. 1436 C.civ., dacă părţile nu au determinat durata unui contract de locaţiune, acesta ia sfârşit prin denunţare unilaterală de către oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz, legea neprevăzând vreo condiţie sau formă specială pentru intervenirea acestei denunţări.
Potrivit art. 1436 C.civ., dacă părţile nu au determinat durata unui contract de locaţiune, acesta ia sfârşit prin denunţare unilaterală de către oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz, legea neprevăzând vreo condiţie sau formă specială pentru intervenirea acestei denunţări.
Evacuarea locatarului ca urmare a încetării contractului de locaţiune prin denunţarea unilaterală a acestuia de către locator este consecinţa firească a obligaţiei locatarului de a restitui bunul închiriat la data încetării locaţiunii.
Prin cererea înregistrată la data de 01.04.2008 pe rolul Tribunalului Dolj – Secţia Comercială, reclamantul R. C. a chemat în judecată pârâta SC C. COM SRL, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantului, situat în loc. Craiova, str. A.I. ,având în vedere că pârâta de la data încheierii contractului de închiriere refuză să plătească chiria cuvenită precum şi datoriile aferente către asociaţia de proprietari, cu cheltuieli de judecată ocazionate cu procesul.
În motivare s-a arătat că, în fapt, la data de 10.03.2007 reclamantul a încheiat cu pârâta un contract de închiriere – intitulat “contract de comodat”, prin care reclamantul se obliga să-i asigure pârâtei folosinţa apartamentului în litigiu (deţinut în baza titlului de proprietate nr. 45/23.09.1982) pentru a-şi desfăşura activitatea de contabilitate, în schimbul unei chirii în cuantum de 200 euro lunar, iar pârâta se obliga să plătească utilităţile aferente bunului şi cheltuielile de folosinţă ale acestuia. S-a mai arătat că ulterior părţile au completat şi un formular tip de contract de închiriere care trebuia înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice Craiova, lucru care nu s-a întâmplat întrucât a rămas în posesia pârâtei.
Reclamantul a mai precizat că pârâta nu a achitat chiria pe care au convenit-o şi nici cheltuielile de întreţinere datorate asociaţiei de locatari, cheltuieli suportate de reclamant. De asemenea, reclamantul a mai arătat că a făcut demersuri repetate pentru a lua legătura cu administratorul pârâtei pentru a-i fi plătită chiria dar acesta a refuzat să-i permită accesul în imobil, motiv pentru care a notificat pârâta la sediul social în data de 29.01.2008.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 24 lit. b şi art. 25 din Legea nr. 114/1996; în probaţiune s-a solicitat proba cu martori şi proba cu acte.
La dosarul cauzei au fost depuse, în copie, următoarele înscrisuri: contract de comodat din 10.03.2007, notificare din 29.01.2008, adeverinţa nr. 2/28.01.2008 eliberată de Asociaţia de proprietari bl. 156 ap. – Lumea Copiilor, titlu de proprietate nr. 459/23.09.1982.
Acţiunea a fost timbrată corespunzător cu timbru judiciar de 0,15 lei şi taxă judiciară de timbru în cuantum de 19 lei.
La solicitarea reclamantului, instanţa a încuviinţat şi a administrat proba testimonială, fiind audiaţi conform dispoziţiilor legale martorii S. S. şi M. I., declaraţiile acestora fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei.
La data de 21.10.2008 reclamantul a depus la dosarul cauzei precizare la acţiune, prin care solicita să se dispună evacuarea pârâtei în baza art. 1436 alin. 2 şi 480 Cod civil.
În motivare s-a arătat că, în data de 10.03.2007 reclamantul a încheiat un contract intitulat comodat prin care a cedat folosinţa apartamentului către pârâtă în schimbul unei chirii de 200 euro lunar, beneficiarul obligându-se să suporte şi cheltuielile de folosinţă; pârâta a intrat în posesia imobilului dar nu şi-a achitat nici obligaţia de suportare a cheltuielilor de folosinţă şi nici obligaţia de plată a chiriei convenite. S-a mai arătat că precizarea unei sume de bani ca preţ al folosinţei lucrului califică contractul încheiat între părţi ca fiind o locaţiune şi nu un comodat, locaţiune încheiată pe un termen nedeterminat, împrejurare ce dă posibilitatea reclamantului de a denunţa unilateral contractul, după trecerea termenului de preaviz. Reclamantul a mai arătat că notificarea făcută pârâtei reprezintă o manifestare clară a voinţei de denunţare unilaterală a contractului.
La dosarul cauzei părţile au depus concluzii scrise.
Din analiza ansamblului actelor depuse în cauză şi probelor administrate, instanţa reţine că, în fapt, în data de 10.03.2007, între părţi a fost încheiat un contract intitulat comodat prin care reclamantul a cedat folosinţa apartamentului său către pârâtă în schimbul unei chirii de 200 euro lunar, beneficiarul obligându-se să suporte şi cheltuielile de folosinţă. Ulterior acestui moment, pârâta a intrat în posesia imobilului, dar nu şi-a achitat nici obligaţia de suportare a cheltuielilor de folosinţă şi nici obligaţia de plată a chiriei convenite.
Ca urmare a acestui fapt, la data de 29.01.2008 reclamantul a expediat pârâtei prin scrisoare poştală cu confirmare de primire o notificare prin care i-a solicitat acesteia să elibereze apartamentul proprietate a sa în termen de o săptămână de la primirea notificării, de vreme ce nu a înţeles să achite nici preţul stabilit pentru dobândirea folosinţei şi nici cheltuielile de întreţinere.
Instanţa constată astfel că, într-adevăr, deşi intitulat contract de comodat, datorită precizării în conţinutul său a unei sume de bani ca preţ al folosinţei lucrului, acesta are natura juridică a unei locaţiuni încheiate pe durată nedeterminată. O asemenea calificare juridică a sa, aspect de altfel necontestat de către pârâtă care a recunoscut faptul că pentru dobândirea dreptului de folosinţă îşi asumase obligaţia plăţii unei sume lunare de bani cu titlu de chirie, determină faptul că acestui contract i se aplică regimul juridic al locaţiunii încheiate pe o durată nedeterminată.
Instanţa apreciază astfel că, de vreme ce prin notificarea expediată pârâtei prin scrisoare poştală cu confirmare de primire şi primită de către aceasta, conform talonului existent dosar, reclamantul a solicitat acesteia să îi elibereze apartamentul închiriat în termen de o săptămână, acesta a respectat cerinţa acordării preavizului, contractul încheiat între părţi încetând la o săptămână de la primirea notificării, respectiv la data de 12 februarie 2008.
Ca urmare a încetării acestor raporturi contractuale, instanţa consideră că pârâta nu mai justifică nici un titlu locativ care să îi permită să exercite folosinţa asupra spaţiului anterior deţinut în folosinţă, reclamantul având posibilitatea redobândirii posesiei sale, în vederea exercitării depline a atributelor conferite de către dreptul său de proprietate.
Totodată, evacuarea locatarului ca urmare a încetării contractului de locaţiune prin denunţarea unilaterală a acestuia de către locator este consecinţa firească a obligaţiei locatarului de a restitui bunul închiriat la data încetării locaţiunii.
În consecinţă, reţinând că actului încheiat între părţi i se aplică regimul juridic al locaţiunii încheiate pe o durată nedeterminată, această calificare juridică nefiind contestată de către pârâtă, iar efectele acestuia au încetat ca urmare a denunţării sale unilaterale făcute de către reclamant în condiţiile legii, în raport de dispoziţiile art. 1436 C.civ, dar şi de cele ale art. 969 şi urm. C.civ., instanţa urmează să admită prezenta acţiune astfel cum a fost precizată şi să dispună evacuarea pârâtei din apartamentul situat în Craiova, str. A.I.
În baza art. 274 C.pr.civ., instanţa va obliga pârâta la plata către reclamant a sumei de 519 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, sumă reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocat.
