Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Condiţii.
– art.1669 Cod civil
SENTINŢA CIVILĂ NR.1202 DIN 24.05.2012
Deliberând asupra cauzei civile de faţă constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 02.04.2012 sub nr./269/2012 reclamantul SN a chemat-o în judecată pe pârâta EO, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a terenului arabil situat în extravilanul comunei Curcani, jud. Călăraşi, în suprafaţă de 4986 mp.
În motivarea acţiunii a arătat că în fapt, la data de 4.10.2011, a încheiat cu pârâta o chitanţă de mână prin care aceasta consimţea să îi vândă terenul mai sus menţionat. Cu ocazia perfectării acestui act a plătit şi suma de 2000 lei reprezentând preţul vânzării. Prin acelaşi act, părţile s-au obligat să îndeplinească toate formalităţile necesare şi prealabile încheierii actului de vânzare cumpărare în formă autentică într-un termen de 30 de zile. Deşi a solicitat pârâtei acest lucru de mai multe ori, s-a lovit de refuzul acesteia.
În drept a invocat art.5 din Titlul X al Legii 247/2005.
În dovedire a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu şi martori şi a depus în copie înscrisuri: chitanţă, copie carte de identitate reclamant şi pârâtă, certificat de moştenitor nr.56/2011 de pe urma defunctului ND, titlu de proprietate nr.15849/06/10/1994 şi certificat fiscal.
Cererea a fost legal timbrată.
Deşi legal citată, pârâta nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat în faţa instanţei.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri şi cu martorul NI, propus de reclamant. În ceea ce priveşte proba cu interogatoriul pârâtei, instanţa va face aplicarea art.225 C.pr.civ.
În temeiul art.32 din Legea 146/1997 instanţa a solicitat din partea Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Olteniţa un certificat de sarcini.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:
La data de 4.10.2011 între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare sub forma unei chitanţe de mână, având ca obiect terenul arabil situat în extravilanul comunei Curcani, jud. Călăraşi, în suprafaţă de 4986 mp.
Din acest antecontract rezultă că preţul stabilit a fost de 2000 lei şi că acesta a fost achitat în întregime de reclamant la momentul semnării antecontractului.
În antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut ca perfectarea actelor la notariat să se realizeze în termen de 30 de zile de la data semnării chitanţei.
Pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu prin succesiune legală de pe urma defunctului ND, conform certificatului de moştenitor nr.56/2011. La rândul său, autorul pârâtei a beneficiat de reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. 15849/06/10/1994.
Instanţa reţine de asemenea că potrivit certificatului fiscal depus la dosarul cauzei, pârâta nu figurează cu debite neachitate. Totodată din certificatul de sarcini aflat la dosarul cauzei rezultă că în ceea ce priveşte suprafaţa de teren ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, acesta nu figurează înscris în cartea funciară, iar pe numele pârâtei nu au fost găsite sarcini.
În condiţiile speţei, văzând prevederile art.102 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, instanţa apreciază că devin incidente următoarele dispoziţii legale: art.1244, art. 1270, art. 1179, art. 1516 al.2 pct.3 şi art. 1669 din noul Cod civil.
Potrivit dispoziţiilor art. 1244 C.civ. „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.”
Potrivit art.1669 C.civ., „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”
În baza art. 1270 C.civ., „contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.
În plus, art. 1516 al.2 pct.3 din Codul civil stabileşte că „atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin:
3. să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său”.
Trebuie reţinut şi faptul că în conformitate cu dispoziţiile art. 1179 din Codul civil, orice contract trebuie să îndeplinească toate condiţiile esenţiale de validitate, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită şi morală.
Analizând situaţia de fapt expusă prin prisma dispoziţiilor legale incidente în speţă, instanţa constată cererea reclamantului întemeiată pentru următoarele argumente :
Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare în condiţiile art. 1669 C.civ., instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părţii acţionate în instanţă de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul – vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul – cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.
Instanţa constată că actul juridic încheiat între părţi este un antecontract de vânzare – cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 1179 C.civ., ci a dat naştere doar unui drept de creanţă în patrimoniul reclamantului şi a creat în sarcina părţilor obligaţia de a face, respectiv de a încheia în termen de 30 de zile de la data semnării chitanţei contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.
Instanţa apreciază că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi întruneşte condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită prevăzute de art. 1179 din Codul civil, fiind obligatoriu între părţile contractante în baza art.1270 din Codul civil.
În ceea ce priveşte refuzul părţii acţionate în instanţă de încheia contractul în forma prevăzută de lege, instanţa reţine că prin antecontractul de vânzare – cumpărare părţile au stabilit să încheie actul în formă autentică în termen de 30 de zile de la data semnării chitanţei de mână. Imposibilitatea perfectării contractului în formă autentică este confirmată prin declaraţia martorului audiat în cauză, care confirmă că pârâta s-a dezinteresat de perfectarea actelor, dar şi prin atitudinea pârâtei care nu a depus întâmpinare şi nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru a-şi preciza poziţia şi a răspunde la interogatoriu, deşi a fost citată cu această menţiune. Neîndeplinirea obligaţiei contractuale asumate de pârâtă, în sensul de a întocmi documentaţia cadastrală, reiese implicit şi din împrejurarea că OCPI a înaintat la dosarul cauzei certificat de sarcini, iar nu extras de carte funciară.
Instanţa reţine şi faptul că reclamantul şi-a îndeplinit obligaţia contractuală de a plăti preţul, achitând încă de la încheierea antecontractului întreaga sumă înscrisă în acesta, respectiv 2000 de lei, aspect confirmat şi de martor.
În cauză, pârâta promitentă – vânzătoare are calitatea de proprietar asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului, astfel cum s-a reţinut în paragrafele precedente.
În calitate de proprietar, pârâta şi-a achitat la zi creanţele bugetare, nefigurând cu debite neachitate, iar terenul ce face obiectul antecontractului nu este grevat de sarcini, aşa cum s-a reţinut la stabilirea situaţiei de fapt. Instanţa arată şi faptul că reclamantul promitent – cumpărător nu se află într-o situaţie de incapacitate de a dobândi imobilul în discuţie.
Faţă de aceste împrejurări, instanţa urmează să admită cererea reclamantului, prezenta hotărâre urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între EO în calitate de vânzătoare şi SN în calitate de cumpărător, având ca obiect terenul extravilan arabil situat în com. Curcani, jud. Călăraşi, compus din:
– suprafaţa de 3100 mp situată în tarlaua nr, parcela nr, având ca vecinătăţi …;
– suprafaţa de 800 mp situată în tarlaua nr., parcela nr., având ca vecinătăţi …;
– suprafaţa de 1086 mp situată în tarlaua nr., parcela nr., având ca vecinătăţi …
în total 4986 mp pentru preţul de 2000 RON.
Conform art.77/1 al.6 din Legea nr.571/2003(Codul fiscal) cu modificările şi completările ulterioare, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a prezentei hotărâri aceasta se va comunica organului fiscal competent.
Conform art.54 din Legea 7/1996, în termen de 3 zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a prezentei hotărâri, aceasta se va comunica Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Olteniţa.
În baza art. 274 din Codul procedură civilă şi având în vedere principiul disponibilităţii, instanţa va lua act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
