Imobil naţionalizat. Contract de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea prevederilor legale. Nulitate.
Legea nr. 112/1995, art. 9, art. 14
H.G. nr. 20/1996, art. 1, art. 12
În condiţiile în care la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat, erau în vigoare prevederile Legii nr. 112/1995 şi ale H.G. nr. 20/1996 republicată, în baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, autorităţile statului aveau obligaţia de a suspenda această procedură până la soluţionarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind îndreptăţite la restituire, conform art. 14 din Legea nr. 112/1995, obligaţie pe care nu au respectat-o. Pe de altă parte, anterior înstrăinării imobilului de către chiriaşi, statul avea obligaţia de a verifica valabilitatea titlului său, respectiv de a verifica dacă autoarea reclamantului nu era exceptată din categoria persoanelor supuse naţionalizării în temeiul Decretului nr. 92/1950, toate acestea în aplicarea prevederilor art. 1 alin. 1-2 şi art. 12 lit. „a” din H.G. nr. 20/1996 republicată, acte normative care erau în vigoare la momentul încheierii actului atacat.
Vânzarea apartamentului în litigiu, înainte ca instanţa să se pronunţe irevocabil asupra nevalabilităţii titlului statului şi asupra cererii de restituire în natură formulate de moştenitorii fostei proprietare tabulare este nelegală, cu atât mai mult cu cât toate părţile au fost înştiinţate despre demersurile reclamantului, făcute în baza Legii nr. 112/1995.
Sancţiunea nerespectării dispoziţiilor art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 20/1996 republicată este nulitatea absolută a contractului, conform art. 12 din acelaşi act normativ.
Prin Sentinţa civilă nr. 1327 din 16 aprilie 2002 Judecătoria Sighişoara a respins ca nefondată acţiunea reclamantului D.C., formulată împotriva pârâţilor Consiliul Local S., S.C. A. S.A. Sighişoara şi M.P. şi I., pentru anulare contractului de vânzare – cumpărare, respectiv retrocedarea imobilului reclamantului.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că prin acţiunea civilă înaintată instanţei, reclamantul a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea contractului de vânzare – cumpărare încheiat de S.C. A. S.A. Sighişoara cu pârâţii M.P. şi I., iar imobilul ce formează obiectul contractului de vânzare – cumpărare, în baza Legii nr. 112/1995 să fie retrocedat reclamantului, susţinând că deposedarea şi trecerea în proprietatea statului a fost abuzivă, iar contractul încheiat în baza Legii nr. 112/1995 este lovit de nulitate.
Din probele de la dosar instanţa de fond constatat că reclamantul nu a administrat nici o probă în cauză, respectiv nu a depus la dosar anexa la decretul de naţionalizare, nu a clarificat obiectul cererii în sensul că revendică doar apartamentul cumpărat de pârâţi sau întreg imobilul, nu a depus hotărârile judecătoreşti anterioare pronunţate, nu se cunoaşte care a fost natura imobilului naţionalizat la data naţionalizării, dacă constituia spaţiu de locuit sau avea altă destinaţie, dacă a solicitat în temeiul Legii nr. 112/1995 imobilul, care a fost rezultatul acestor demersuri şi nu şi-a dovedit calitatea.
Prin Decizia civilă nr. 249 din 27 octombrie 2010 Tribunalul Mureş a admis apelul declarat de reclamant, a schimbat în tot hotărârea atacată, în sensul că a admis cererea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâţii S.C. A. S.A. Sighişoara, prin reprezentant, Consiliul Local S., M.P. şi I. şi în consecinţă a constatat nulitatea contractului de vânzare – cumpărare nr. 687/1997 intervenit între pârâţii S.C. A. S.A. Sighişoara şi M.P. şi I., având ca obiect un apartament din imobilul situat în Sighişoara, str. 1 Decembrie 1918, jud. Mureş, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul Consiliul Local S. şi a obligat intimaţii la plata către apelant a sumei de 445 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
În considerentele acestei decizii s-a reţinut că la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare atacat, era înregistrată la Consiliul Judeţean Mureş cererea reclamantului, formulată în calitate de moştenitor al fostei proprietare tabulare, de restituire a imobilului în litigiu, în procedura Legii nr. 112/1995. Probele de la dosar au dovedit împrejurarea că reclamantul s-a preocupat de înştiinţarea părţilor contractului atacat şi a instituţiilor cu atribuţii în procedura Legii nr.112/1995 şi a uzat de mijloacele pe care le avea la îndemână (transmitere prin poştă cu confirmare de primire şi transmitere prin intermediul executorului care al acel moment funcţiona pe lângă judecătorii), toate acestea fiind anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat.
Din coroborarea înscrisurilor s-a desprins concluzia că din vina autorităţilor statului lista imobilelor pentru care s-au depus cereri de restituire în natură de către foştii proprietari sau moştenitori ai acestora nu redă situaţia completă a imobilelor supuse regimului Legii nr. 112/1995. Această omisiune nu poate fi opusă reclamantului, motiv pentru care tribunalul a înlăturat acest înscris ca probă.
La încheierea contractului atacat nu s-a avut în vedere întregul enunţ al art. 9 din Legea nr. 112/1995, nefiind respectată condiţia impusă de acest text, de suspendare a acestei proceduri până l soluţionarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind a fi îndreptăţite la restituire (conform art. 14 din Legea nr. 112/1995). Pentru imobilul în litigiu exista o asemenea procedură.
Din coroborarea prevederilor art. 1 alin. 1 – 4 şi art. 12 lit. „a” din H.G. nr. 20/1996, statul avea obligaţia de a verifica valabilitatea titlului său, în speţă să verifice dacă autoarea reclamantului nu era exceptată din categoria persoanelor supuse naţionalizării în temeiul Decretului nr. 92/1950. Doar locuinţele reluate cu respectarea prevederilor actului de naţionalizare puteau forma obiectul înstrăinărilor către chiriaşi.
Contractul atacat are o cauză ilicită în înţelesul art. 948 C. civ., fiind încheiat cu încălcarea dispoziţiilor legale imperative – art. 9 coroborat cu art. 14 din Legea nr. 112/1995 şi art. 12 lit. „a” coroborat cu art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 20/1996, republicată.
Tribunalul a apreciat că nu poate fi primită apărarea pârâţilor M. cu privire la buna lor credinţă la încheierea contractului, deoarece reclamantul l-a notificat pe pârâtul M.P. prin Judecătoria Sighişoara despre declanşarea procedurii Legii nr. 112/1995, existând prezumţia că pârâţii M. au avut cunoştinţă de demersurile efectuate de reclamant, neputându-se reţine ipoteza existenţei unei erori comune şi invincibile care să creeze aparenţa că vânzătorul era proprietar al lucrului vândut.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii M.P. şi I., precum şi S.C. A. S.A. Sighişoara.
Pârâţii M.P. şi I. au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului declarat de reclamant, păstrării neschimbate a sentinţei instanţei de fond, cu obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului au arătat că analizând prevederile art. 2 din Legea nr. 112/1995 se poate trage concluzia că reclamantul nu era îndreptăţit la restituirea în natură a imobilului pentru că nu avea calitatea de chiriaş şi apartamentul nu era liber.
Din înscrisurile de la dosar rezultă că reclamantul a notificat instituţiile după data de 29 iulie 1996, după expirarea termenului limită prevăzut de art. 14 din lege.
A mai invocat prevederile art. 1 alin. 4, 5 şi 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1996, fiind vorba de o trecere a unui imobil în proprietatea statului cu titlu, astfel că nu se poate trage concluzia că statul nu a făcut o analiză a valabilităţii titlului său de proprietate. Nu există formulată nici o acţiune pe calea dreptului comun, de analiză a valabilităţii titlului statului, ci e vorba de o procedură specială formulată în baza Legii nr. 112/1995, de contestaţie împotriva Hotărârii nr. 166/1996, a Comisiei constituite în baza legii speciale.
S-a apreciat că încheierea contractului s-a realizat cu respectarea tuturor dispoziţiilor legale invocate, cauza contractului fiind una ilicită, în înţelesul prevederilor art. 948 C. civ., soţii M. fiind de bună – credinţă la încheierea contractului. Ei au respectat prevederile art. 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, respectiv aveau un contract de închiriere valabil încheiat şi au ocupat apartamentul în discuţie timp de 25 de ani, fiind în posesia legitimă a acestuia şi la momentul intrării în vigoare a legii, imobilul respectiv nu se afla pe lista întocmită de Comisia locală de aplicare a Legii nr. 112/1995 prin adresa nr. 20.112/15 august 1996, deoarece la data respectivă nu exista o cerere a reclamantului pentru restituirea în natură a imobilului, o asemenea notificare fiind trimisă doar la data de 20-28.08.1996, după expirarea termenului prevăzut de lege.
Cauza ilicită a vânzării lucrului altuia atrage nulitatea absolută a înstrăinării numai dacă a fost cunoscută de subdobânditor.
Reclamantul nu are calitatea de persoană îndreptăţită potrivit legii la restituirea imobilului în natură şi nici la acordarea de despăgubiri pentru acesta, potrivit prevederilor art. 1alin. 2 din lege. Conform arborelui genealogic rezultă că reclamantul este rudă colaterală de gradul 8 cu numitul R.K.
În drept, au invocat prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În drept, au invocat prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Prin memoriul de recurs formulat, pârâta S.C. A. S.A. a solicitat admiterea recursului, schimbarea în întregime a deciziei atacate şi menţinerea în întregime a sentinţei.
În motivarea recursului a arătat că actul de vânzare-cumpărare atacat are la bază prevederile art. 9 alin. 1, art. 14 din Legea nr. 112/1995 şi art. 1898 alin. 1 C. civ. Părţile semnatare ale contractului au fost de bună – credinţă, contractul îndeplinind condiţiile legale.
Prin Dispoziţia nr. 1252/2004 a Primarului Municipiului Sighişoara s-a propus acordarea de despăgubiri pentru apartamentul nr. I din Corpul C al imobilului în litigiu, deoarece acest apartament deja era vândut familiei Micuşan la momentul depunerii notificărilor.
Restituirea imobilelor naţionalizate foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora nu era posibilă decât dacă aceştia locuiau în imobilele respective sau dacă bunurile erau libere şi nu fuseseră închiriate. În cazul bunurilor care nu îndeplineau aceste condiţii, cum este şi cazul de faţă, foştii proprietari sau moştenitorii acestora erau îndreptăţiţi să ceară despăgubiri.
Pârâtul Consiliul Local S. a formulat întâmpinare, prin care a arătat că nu se opun recursurilor formulate şi lasă la aprecierea instanţei justa şi temeinica soluţionare a cauzei.
Examinând recursurile declarate prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a constat că acestea sunt nefondate pentru următoarele considerente:
Soluţia instanţei de apel s-a dat cu o corectă aplicare a legii. Astfel, la momentul încheierii contractului atacat exista pe rolul Judecătoriei Sighişoara plângerea formulată de numitele V.G.H. şi D.M., împotriva Hotărârii nr. 166/1996, înregistrată la data de 5 decembrie 1996, sub nr. 3656/1996. În dosarul nr. 1421/1998 al Judecătoriei Sighişoara reclamantul D.C. a contestat aceeaşi hotărâre.
Contractul în litigiu a fost încheiat la data de 22 iulie 1997. Până la acel moment, era înregistrată la Consiliul Judeţean Mureş cererea reclamantului de restituire a imobilului în litigiu, în baza Legii nr. 112/1995. Pe de altă parte, reclamantul a notificat Comisia Locală şi Judeţeană de Aplicare a Legii nr. 112/1995, fosta R.A.G.C.L.T.U. Sighişoara şi pe pârâtul M.P. despre demersurile efectuate în baza Legii nr. 112/1995. Aceste demersuri au fost probate prin înscrisurile depuse la dosarul de fond, respectiv scrisorile recomandate cu confirmare de primire, datate 22.08.1996, 29.08.1996, respectiv septembrie 1996.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu erau în vigoare prevederile Legii nr. 112/1995 şi ale H.G. nr. 20/1996, republicată, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel. În baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, autorităţile statului aveau obligaţia de a suspenda această procedură până la soluţionarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind îndreptăţite la restituire, conform art. 14 din Legea nr. 112/1995, obligaţie pe care nu au respectat-o. Pe de altă parte, tot în mod temeinic s-a reţinut de către instanţa de apel şi faptul că, anterior înstrăinării imobilului de către chiriaşi, statul avea obligaţia de a verifica valabilitatea titlului său, în speţă să verifice dacă autoarea reclamantului nu era exceptată din categoria persoanelor supuse naţionalizării în temeiul Decretului nr. 92/1950, toate acestea în aplicarea prevederilor art. 1 alin. 1-2 şi art. 12 lit. „a” din H.G. nr. 20/1996 R, acte normative care erau în vigoare la momentul încheierii actului atacat). Aceasta cu atât mai mult cu cât prin plângerea formulată în baza Legii nr. 112/1995 (formulată împotriva Hotărârii nr. 166/1996), reclamantul a invocat nevalabilitatea titlului statului.
În mod corect s-a statuat că vânzarea apartamentului în litigiu, înainte de se pronunţa irevocabil asupra nevalabilităţii titlului statului şi asupra cererii de restituire în natură formulate de moştenitorii fostei proprietare tabulare, este nelegală, cu atât mai mult cu cât toate părţile au fost înştiinţate despre demersurile reclamantului, făcute în baza Legii nr. 112/1995.
Sancţiunea nerespectării dispoziţiilor art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 20/1996, republicată este nulitatea absolută a contractului – art. 12 din acelaşi act normativ.
Nu se poate susţine nerespectarea termenului prevăzut de Legea nr. 112/1995, de formulare a cererii de restituire, aşa cum se susţine în recursul formulat de către pârâţii M. Prin înscrisurile amintite mai sus s-a probat atât formularea în termen a cererii, cât şi a contestaţiei împotriva Hotărârii Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, mai mult, s-a probat şi faptul notificării tuturor părţilor despre existenţa acestor demersuri, inclusiv a cumpărătorilor imobilului în litigiu, cu mult înaintea încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat. Curtea a amintit recurenţilor că legea trebuie interpretată în litera şi spiritul său, în integralitatea sa, şi nu trunchiat, în favoarea uneia sau alteia dintre părţile împrocesuate.
Excepţiile invocate, privind lipsa de interes şi lipsa calităţii procesuale active a reclamantului, datorită faptului că nu are calitatea de moştenitor legal al fostei proprietare tabulare al imobilului în litigiu nu sunt justificate. Şi în acest caz se face o greşită menţionare a textelor de lege aplicabile speţei deduse judecăţii. Legea nr. 112/1995 nu a limitat la un anumit grad de rudenie categoria de moştenitori care au vocaţia de a introduce cereri de restituire. Fiind o lege specială, nu se poate completa sau înlocui cu norme generale. Legea şi normele de aplicare a legii fac vorbire despre „moştenitorii foştilor proprietari”. Acolo unde a fost cazul, s-a precizat în mod expres „moştenitorii până la gradul II inclusiv”. Ca atare, Curtea a apreciat că reclamantul are calitatea de moştenitor al fostei proprietare tabulare, calitate care de altfel nu i-a fost contestată până la acest moment, nici în cadrul procedurii demarate în baza Legii nr. 112/1995, nici în cea bazată pe Legea nr. 10/2001 şi nici în cea demarată în baza dreptului comun.
Este evident că părţile semnatare ale contractului nu au fost de bună-credinţă la încheierea contractului, câtă vreme au fost înştiinţate în mod direct despre demararea procedurii de către moştenitorii fostei proprietare tabulare a imobilului, în baza Legii nr. 112/1995 şi aveau obligaţia să suspende orice procedură de înstrăinare a imobilului, până la soluţionarea contestaţiilor.
Faţă de toate cele reţinute mai sus, Curtea a constat că nu este incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa de apel făcând o corectă aplicare a legii. Ca atare, în baza art. 312 alin. 1 C. proc. civ., a respins recursurile ca nefondate.
