Prin cererea înregistrata la aceasta instanta la nr.3387/292 din 1 octombrie 2012 reclamanta C.V.M., în contradictoriu cu pârâtii C.Z. si Comuna Vîrtoape – prin primar a solicitat instantei ca, prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate ca, pe calea actiunii subrogatorii, sotul pârâtei, decedat, a dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani asupra terenului intravilan în suprafata de 189 mp. situat în comuna Vîrtoape, sat Vîrtoape de Jos, judetul Teleorman, teren individualizat conform planului de situatie întocmit de executant autorizat ANCPI – ing. Guta Ovidiu-George; sa se constate ca reclamanta, prin înscrisul sub semnatura privata intitulat „Promisiune bilaterala de vânzare-cumparare” încheiat la 11.08.2012, cu pretul de 1.000 lei achitat integral, a cumparat de la pârâta suprafata de teren mentionata.
Pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra restului de teren din curte, de 1143 mp, prin mostenire de la sotul sau, Ciuca Stan, potrivit Certificatului de mostenitor nr.476/06.08.1991, ulterior fiindu-i reconstituit dreptul de proprietate conform titlului de proprietate nr.8701220 din 25.03.1999. A mai sustinut reclamanta ca pârâta i-a transmis terenul însa, la intabulare, a întâmpinat dificultati constatându-se teren în plus fata de cel vândut initial.
Reclamanta a solicitat sa se constate ca sunt îndeplinite conditiile cerute de legiuitor pentru uzucapiune, sotul pârâtei detinând terenul înca din anul 1958, în mod continuu, neîntrerupt, sub nume de proprietar, în mod public, achitându-si taxele si impozitele aferente.
În dovedire s-a solicitat încuviintarea urmatoarelor probe: înscrisuri, interogatoriul pârâtei si audierea unui martor .
Analizând probele administrate de catre reclamanta si retinând si pozitia procesuala a pârâtelor, expusa, instanta constata urmatoarele:
Cum rezulta din Certificatul de mostenitor nr.476 eliberat la 06 august 1991 de fostul notariat de stat local, C.S., decedat, a lasat în masa succesorala, pe lânga alte imobile, si suprafata de 1000 mp. teren aferent curtii si gradinii, cu precizarea ca a fost dobândit prin mostenire de la autorii acestuia si ca unica mostenitoare legala acceptanta, în calitate de sotie supravietuitoare a ramas pârâta în cauza, careia i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata totala de 2,0800, pentru care i-a fost eliberat titlul de proprietate .
Prin sentinta civila nr.38 pronuntata la 20 ianuarie 2009 de Judecatoria Rosiorii de Vede, ramasa irevocabila, s-a constatat ca reclamanta a cumparat de la pârâta imobilul compus din terenul intravilan în suprafata de 0,1143 ha împreuna cu constructiile aflate pe acesta, respectiv si terenul extravilan, suprafete de teren individualizate în titlul de proprietate mentionat mai sus, hotarârea pronuntata de instanta dispunându-se a tine loc de act autentic de vânzare-cumparare.
Din datele consemnate în adeverinta eliberata de Primaria comunei Vîrtoapele rezulta ca C.S.- sotul pârâtei, decedat figureaza cu rol în evidentele registrului agricol al localitatii înca din anul 1958, privind imobilul casa de locuit si teren aferent pentru care taxele si impozitele privind dreptul de proprietate au fost achitate la zi.
Martorul B.G.I. (audiat în cauza la solicitarea reclamantei) a sustinut ca se învecineaza înca de la nasterea sa cu imobilul în care au locuit parintii sotului pârâtei si unde aceasta locuieste actualmente; suprafata respectiva de teren a fost delimitata întotdeauna pe toate laturile cu gard despartitor si nu au fost discutii contradictorii între socrii pârâtei si, ulterior, între pârâta, sotul sau si vecini privind liniile de hotar; nimeni nu a venit sa revendice vreun drept în decursul timpului, privind terenul sau constructiile aflate pe acest teren.
Conform planului de situatie întocmit la 10.09.2012 de executant autorizat ANCPE ing. Guta George Ovidiu, suprafata totala masurata a fost identificata ca fiind de 1332 mp din care terenul în suprafata de 1.143 mp, reprezentând terenul individualizat în titlul de proprietate nr.8701220/25.03.1999 eliberat de Comisia judeteana Teleorman pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. Prin dispozitiile art.1560 – 1561 Cod civil legiuitorul a conferit dreptul creditorului a carui creanta este certa si exigibila de a exercita drepturile si actiunile debitorului sau, atunci când acesta neglijeaza sa le exercite în prejudiciul creditorului.
Antecontractul de vânzare-cumparare încheiat între partile în speta a creat în favoarea reclamantei un drept de creanta ce-i permite solicitarea îndeplinirii exacte a obligatiei de a face, asumata de debitoare, în acest sens fiind îndrituita sa exercite actiunea în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin prescriptia achizitiva de 30 de ani în contul pârâtei în calitate de debitoare a promisiunii de vânzare-cumparare.
În ce priveste uzucapiunea, prin dispozitiile art.201 din legea nr.71/2011 legiuitorul stipuleaza aplicarea prevederilor Cod civil din 1864 pentru prescriptiile extinctive începute si neîmplinite la data intrarii în vigoare a noului Cod civil – 1 octombrie 2011.
În cauza se sustine, aspect care s-a si dovedit, ca a început exercitarea posesiei public sub nume de proprietar asupra terenului în suprafata de 189 mp, care a format obiectul promisiunii de vânzare-cumparare între parti la 11 august 2012, din anul 1958 ca urmare fiind incidente dispozitiile Codului civil din 1864.
Prin dispozitiile art.645 si a art.1837 Cod civil, legiuitorul insereaza si prescriptia ca mod de dobândire a dreptului de proprietate în ce priveste prescriptia de 30 de ani, prin dispozitiile art. 1846 – 1847 si aart.1890 Cod civil, fiind impuse conditiile de a fi continua, netulburata, publica si sub nume de proprietar.
Potrivit probelor administrate, analizate mai sus, instanta retine ca s-a facut dovada ca, prin uzucapiunea de 30 de ani, C.S. – decedat, sotul pârâtei, de pe urma caruia aceasta a ramas unica mostenitoare legala acceptanta a succesiunii, a posedat si suprafata de teren de 189 mp, care a format corp comun cu terenul de 1143 mp pentru care i-a fost reconstituit pârâtei dreptul de proprietate, în temeiul Legii nr.18/1991, posesie exercitata continuu, netulburat, public si sub nume de proprietar pâna la decesul acestuia, la 16 ianuarie 1991, conditiile impuse de legiuitor fiind îndeplinite.
Jurisprudenta în materie a statuat ca, în ce priveste promisiunea de vânzare, este asimilata unui antecontract care da nastere unui drept de creanta, una dintre parti fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta sa vânda, în viitor, un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpara ori nu.
În speta, suprafata de teren de 189 mp, a format obiectul promisiunii de vânzare-cumparare, prin înscrisul intitulat „Promisiune bilaterala de vânzare-cumparare” încheiat la 11.08.2012 cu reclamanta, înscris potrivit caruia, în schimbul pretului convenit, achitat integral, promitenta vânzatoare – pârâta s-a obligat sa-i înstraineze reclamantei suprafata de teren mai sus mentionata. Ca urmare, actiunea subrogatorie intentata de catre reclamanta, în calitate de beneficiara a promisiunii de vânzare-cumparare, este întemeiata fata de considerentele retinute mai sus, fiind justificat interesul acesteia, în calitate de creditoare a obligatiei de a face.
Prin datele pe care le cuprinde acest înscris a nascut în sarcina promitentei – vânzatoare obligatia de a face – de a vinde pe viitor în forma autentica suprafata de teren, cu individualizarea si vecinatatile mentionate mai sus, iar în favoarea reclamantei, ca beneficiara a promisiunii de vânzare, un drept de creanta ce-i permite, potrivit art. 1669 din noul Cod civil, sa solicite executarea întocmai a obligatiei asumata de catre debitoarea promitenta.
Din probele administrate s-a mai retinut ca reclamanta a achitat integral pretul de 1.000 lei si a intrat în posesia terenului în litigiu, refuzul promitentei vânzatoare de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în forma autentica pe motive imputabile acesteia, cum s-a retinut. Mai este avuta în vedere si lipsa pârâtei la interogatoriu, nejustificata, absenta ce îndrituieste instanta sa o aprecieze ca pe o recunoastere deplina a pretentiilor formulate de reclamanta, în temeiul art.225 Cod procedura civila.
Date fiind considerentele expuse, dispozitiile art. 1669 alin.1 din noul Cod civil potrivit carora, în ipoteza în care, dupa încheierea unui antecontract de vânzare cealalta parte refuza, nejustificat, încheierea contractului promis, partea care si-a îndeplinit obligatiile asumate poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract, reaua – credinta a promitentei – vânzatoare rezultând si din aspectul ca, fata de termenul convent initial cu beneficiara promisiunii de vânzare-cumparare, si ulterior, pâna la sesizarea instantei, aceasta nu si-a îndeplinit obligatia asumata, de a perfecta vânzarea terenului în litigiu prin act autentic, cererea a fost admisa.
În drept au fost avute în vedere si dispozitiile prevazute de art. 1652 din noul Cod civil, pentru încheierea unei conventii valide, precum si prevederile art.56 din Legea nr.71/2011 potrivit carora, vor fi aplicabile dispozitiile art. 885 alin.1 si art.886 din noul Cod civil numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala, pâna la acea data înscrierea în cartea funciara a dreptului de proprietate, pe baza actelor prin care s-a transmis, constituite în mod valabil, facându-se numai în scop de opozabilitate fata de terti.
La incidenta dispozitiilor noului Cod civil instanta are în vedere ca înscrisul sub semnatura privata a fost încheiat la data de 11 august 2012, deci dupa intrarea în vigoare a acestui cod – 01 octombrie 2011, în temeiul art.6 alin.2 din noul Cod civil retinându-se ca „pentru actele si faptele juridice încheiate ori, dupa caz, savârsite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi, efectele juridice ce le genereaza sunt cele prevazute de legea în vigoare la data încheierii lor ori, dupa caz, a savârsiri sau producerii lor”.
