Contracte.
Încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect o cotă parte indiviză dintr-un imobil supus partajării. Neatribuirea în natură a imobilului către promitentul vânzător. Imposibilitatea obiectivă a executării obligaţiilor prevăzute în antecontract. Inaplicabilitatea rezoluţiunii antecontractului.
Art.1020-1021 din Codul civil din 1864
Având în vedere existenţa litigiului de partaj ce se afla pe rol la data încheierii antecontractului, reiese că reclamantul cunoştea că există în derulare, procesul de ieşire din indiviziune, discutându-se atât cota indiviză a părţilor, cât şi modul de ieşire din indiviziune, astfel că această parte şi-a asumat riscul privind soluţia ce se putea obţine în final, soluţie care putea fi de atribuire sau nu în natură a bunului imobil.
Fiind vorba de un proces de partaj, finalitatea acestuia putea să fie atât obţinerea în natură a unui bun imobil, cât şi neobţinerea acestuia.
Fiind vorba de un proces de partaj, finalitatea acestuia putea să fie atât obţinerea în natură a unui bun imobil, cât şi neobţinerea acestuia.
Aşadar, reiese că acesta a fost scopul determinant al convenţiei, astfel că în aceste condiţii, reclamantul trebuia să-şi asume demersurile întreprinse cu scopul evident de a obţine un profit din achiziţionarea unei cote nedeterminate dintr-un bun litigios. Pârâtei recurente nu poate să i se reţină nici o culpă în executare care să poată conduce la sancţiunea rezoluţiunii convenţiei, astfel cum în mod greşit a procedat instanţa de apel. Convenţia încheiată de către părţi este în mod cert una aleatorie, instanţa neputând să treacă peste componenta obiectivă a cauzei acestui tip de convenţie. Hotărâtor pentru definirea unui contract ca fiind aleatoriu sau comutativ este certitudinea sau incertitudine a prestaţiilor la momentul încheierii contractului, ori în speţă a reieşit caracterul aleatoriu al convenţiei părţilor, acestea necunoscând la momentul încheierii contractului nici întinderea exactă al cotei şi nici modul de exprimare al acesteia şi anume, ori într-o anumită suprafaţă de teren sau doar într-o sultă aşadar în bani.
(Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a-IV-a Civilă, decizia civilă nr.1657/10.10.2013, în dosarul nr. 13839/303/2011/a1)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti la data de 28.06.2011, reclamantul F.O.M. a chemat în judecată pârâta P.L., solicitând ca instanţa prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la data de 22.08.2006 privind imobilul situat în P, str.P, judeţul Prahova şi de asemenea să se dispună restabilirea situaţiei anterioare în sensul obligării pârâtei să-i plătească suma de 105.000 euro.
În motivarea cererii s-a arătat că pârâta P.L. avea calitatea de coproprietar al imobilului situat în P, str.P., judeţul Prahova, imobil format din teren şi construcţii. Reclamantul arată că ceilalţi coproprietari ai acestui imobil au fost P.S.M şi S.D.; în legătură cu imobilul menţionat, arată că între aceşti coproprietari a avut loc un proces de partaj şi în timpul desfăşurării acestui litigiu pârâta s-a obligat să-i vândă reclamantului tot sau parte din acest imobil, în condiţiile antecontractului de vânzare cumpărare încheiat de părţi la data de 22.08.2006. Mai arată reclamantul că litigiul de partaj s-a încheiat, dar imobilul nici tot şi nici în parte nu a fost atribuit pârâtei P.L. aşa cum rezultă din decizia civilă irevocabilă a Curţii de Apel Ploieşti nr. 676 din 24.06.2008. Astfel, arată reclamantul că având în vedere cele arătate, antecontractul încheiat de părţi la data de 22.08.2006 nu mai poate fi executat în natură şi se impune rezoluţiunea sa în baza art. 1020-1021 Cod civil şi restabilirea situaţiei anterioare, prin restituirea preţului plătit de reclamant.
În drept, cererea a fost întemeiată pe disp. Art. 1020-1021 Cod civil iar în dovedire s-a solicitat proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâtei.
În dovedirea cererii, reclamantul a depus la dosar în copie următoarele înscrisuri: antecontractul de vânzare cumpărare şi decizia civilă irevocabilă a Curţii de Apel Ploieşti nr. 676 din 24.06.2008
Pârâta legal citată, a formulat în apărare întâmpinare prin care a solicitat în principal respingerea cererii de chemare în judecată şi în subsidiar, numai în ipoteza în care instanţa va constata culpa sa, admiterea în parte a cererii şi obligarea sa doar la plata diferenţei dintre suma de 105.000 euro reprezentând preţul antecontractului a cărei rezoluţiune se solicită şi suma de 70400 euro reprezentând echivalentul sumei de 250655 lei stabilită ca sultă prin decizia TP /19.02.2008 rămasă irevocabilă prin decizia Curţii de Apel Ploieşti nr. 676/24 iunie 2008, respectiv la plata sumei de 34600 euro, cu cheltuieli de judecată. Pârâta a invocat şi excepţia prematurităţii acţiunii faţă de disp. Art. 1079 Cod civil solicitând admiterea excepţiei şi respingerea acţiunii reclamantului cu obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată, ca fiind referitoare la însuşi exerciţiul dreptului la acţiune.
Prin sentinţa civilă nr. 9445/02.12.2011 pronunţată în dosarul nr. 13839/303/2011, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul F.O.M., în contradictoriu cu pârâta P.L.Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 22.08.2006 pârâta, în calitate de promitent – vânzător s-a obligat să vândă reclamantului în calitate de promitent cumpărător „ cota indiviză pe care promitenta-cumpărătoare o deţine din imobilul situat în P, str. P, format din teren în suprafaţă de 2859 m.p şi două corpuri de construcţie aflate pe acesta”; antecontractul este încheiat ca o executare a unei convenţii din 05.05.2006 (nedepusă la dosar şi la care părţile nu s-au referit, neputându-se constata în ce a constat acea convenţie), în condiţiile în care promitentul cumpărător cunoaşte despre existenţa unui litigiu – nr. /2003 având ca obiect ieşire din indiviziune. Părţile au fixat ca preţ de vânzare suma de 105.000 euro ca preţ al „cotei de proprietate”, preţ ce a fost achitat integral la momentul încheierii antecontractului; totodată părţile au stabilit o obligaţie în sarcina promitentului cumpărător de a plăti un supliment de preţ, în funcţie de întinderea cotelor la momentul ieşirii din indiviziune, pentru ipotezele prevăzute în art. 5 pct. 2 din antecontract; prin acelaşi act juridic părţile au convenit ca promitentul cumpărător să acţioneze în numele promitentei vânzătoare pentru definitivarea litigiului de ieşire din indiviziune.
În realizarea convenţiei, în aceeaşi zi pârâta a împuternicit pe reclamant să o reprezinte în dosarul nr. 4236/2003 aflat pe rolul Judecătoriei Ploieşti ( sens în care a emis procura autentificată sub nr. 2764/22.08.2006) şi a dat procură numitului T.C.V. să vândă reclamantului cota sa de proprietate asupra imobilului în cauză (procură autentificată sub nr. 2765/22.08.2006- filele 31,32) ; potrivit actelor dosarului, mandatarul împuternicit să vândă imobilul către reclamant este avocatul angajat de reclamant, în calitatea acestuia din urmă de mandatar al pârâtei – în cauza nr. 4236/2003 ce a avut ca obiect ieşire din indiviziune.
Litigiul de ieşire din indiviziune s-a finalizat prin decizia civilă nr. 676/24.06.2008 a Curţii de Apel Ploieşti ce a menţinut decizia din apel, decizia civilă nr. 103/19.02.2008 prin care s-a dispus ieşirea din indiviziune conform încheierii interlocutorii din 24.11.2006 a Judecătoriei Ploieşti şi variantei a II-a din raportul de expertiză ing. C.C.); la dosar nu au fost depuse aceste înscrisuri (decizia civilă nr. 103/2008, încheierea din 24.11.2006 şi raportul de expertiză) însă potrivit susţinerilor ambelor părţi imobilul în cauză nu a fost atribuit pârâtei, în favoarea acesteia stabilindu-se o sultă corespunzătoare valorii cotei sale din dreptul de proprietate.
Urmare soluţionării irevocabile a litigiului de ieşire din indiviziune şi neîncheierii contactului de vânzare-cumpărare între reclamant şi pârâtă pe parcursul desfăşurării acestui proces, la data de 15.01.2009 pârâta revocă procura de vânzare (faţă de soluţia pronunţată, la data revocării nu mai era proprietar şi nu mai putea transmite valabil dreptul real);
Asupra excepţiei prematurităţii instanţa a reţinut că obligaţia de a face cuprinsă în antecontract (obligaţia de a încheia actul de vânzare-cumpărare) nu mai poate fi adusă la îndeplinire astfel că, creditorul, în încercarea de a urmări „îndeplinirea exactă a obligaţiei „în sensul arătat de art. 1073 Cod civil, nu mai poate urmări folosul practic (interesul) de a notifica debitorul pentru ca acesta să-şi execute o obligaţie imposibil de îndeplinit faţă de soluţia pronunţată în litigiul ce a avut ca obiect ieşire din indiviziune.
Instanţa a reţinut că pârâta şi-a executat toate obligaţiile asumate prin antecontract, neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare nefiindu-i imputabilă sub nici un aspect, situaţia reclamată fiind consecinţa strategiei aplicate de reclamant ca reprezentant al pârâtei în cadrul procesului de ieşire din indiviziune.
Raportat considerentelor mai sus expuse instanţa a respins cererea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel P.L., in baza dispoziţiilor art. 2812 C.pr.civ., solicitând în baza dispoziţiilor art. 296 c.pr.civ. admiterea apelului, schimbarea in parte a hotărârii atacate in sensul obligării reclamantului-intimat la plata integrala a cheltuielilor de judecata in cuantum total de 13.621 lei,astfel cum ele au fost solicitate si detaliate prin nota pentru cheltuielile de judecata depusa la instanţa de fond.
Împotriva aceleiaşi sentinţe a declarat apel şi F.O.M., în calitate de reclamant.
Acesta susţine că soluţia instanţei este in mod vădit data cu încălcarea art. 1021 c.civ
Apelantul reclamant a dat paratei 105.000 euro fără a primi nimic în schimb, astfel că este normal să-şi recupereze banii daţi. Pentru acest motiv elementar, soluţia este data cu încălcarea vădita a art. 1021 c.civ.
Soluţia este vădit netemeinica si data cu încălcarea art. 1091 c.civ. Instanţa retine ca parata si-a exercitat toate obligaţiile asumate din antecontract în condiţiile în care nu a predat apelantului reclamant nimic pentru preţul încasat.
Instanţa nu a cercetat cauza de rezolutiune invocata, adică neexecutarea antecontractului. Cauza rezolutiunii este neexecutarea antecontractului, in sensul ca parata nu a transmis bunul la care s-a obligat si aceasta situaţie reprezintă o culpa de neexecutare, ce naşte dreptul de a cere rezoluţiunea antecontractului.
Instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecaţii si a încălcat legea părţilor (art. 969 c.civ) Instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecaţii, considerând ca părţile au încheiat un antecontract privind vânzarea unui bun litigios, care se putea vinde in timpul procesului de ieşire din indiviziune, înainte de a se stabili existenta şi întinderea cotei de coproprietate, si înainte de exercitarea retractului litigios de către parata; In acest sens, obiectul antecontractului nu îl constituie cota indiviza din imobil, ce era un bun litigios si nedeterminat la momentul încheierii antecontractului ci îl constituie cota indiviză ce corespundea unei părţi de imobil, ce urma sa fie atribuita paratei in procesul de ieşire din indiviziune.
Apelantul mai invocă nelegalitatea soluţiei pronunţată cu încălcarea art. 978 şi art. 982 c.civ, care prevăd : art. 978: când o clauza este primitoare de doua înţelesuri, ea se interpretează in sensul ce poate avea un efect, iar nu in acela ce n-ar produce nici unul; art. 982: toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezulta din actul întreg.
Si in cazul interpretării antecontractului, rezulta aceeaşi concluzie in sensul ca parata s-a obligat să vândă tot sau parte din acest imobil rezultat in urma procesului de partaj, deoarece orice alta interpretare lasă antecontractul fără nicio eficienta juridică.
Se mai invocă nelegalitatea soluţiei prin încălcarea principiului disponibilităţii si a art. 1021 c.civ.
Prin decizia civilă nr. 1125 A/27.11.2012 Tribunalul Bucureşti- Secţia a V-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta – pârâtă P.L. împotriva sentinţei civile nr. 3969/03.05.2012 pronunţată de Judecătoria sectorului 6 Bucureşti, a admis apelurile formulate de apelantul – reclamant F.O.M. împotriva sentinţei civile nr. 9445/02.12.2011 şi împotriva sentinţei civile nr. 3969/03.05.2012, a schimbat în tot hotărârile apelate în sensul că a admis acţiunea, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 22.08.2006 între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, şi pârâtă, în calitate promitent-vânzător. A dispus restabilirea situaţiei anterioare în sensul obligării pârâtei la plata către reclamant a sumei de 105.000 euro, echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii. A obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 8530 lei către reclamant şi a obligat apelanta – pârâtă la plata cheltuielilor de judecată în apel în sumă de 4271,54 lei către apelantul – reclamant.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că între reclamantul recurent F.O.M. si pârâta recurentă P.L. a intervenit o înţelegere de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat in P, str.P, jud. Prahova, imobil format din teren si construcţii.
Voinţa juridică liber exprimată la încheierea unui act juridic este guvernata de doua mari principii: principiul libertăţii actelor juridice si principiul voinţei interne, reale.
În art.1 din antecontractul de vânzare cumpărare se prevede ca promitenta vânzătoare se obligă să vândă promitentului compărător cota indiviză pe care promitenta vânzătoare o deţine din imobilul format din 2859 mp si doua corpuri de construcţie aflate pe acesta .
Promitentul comparator cunoaşte ca pe rolul instanţelor judecătoreşti se afla litigiul de ieşire din indiviziune (dosarul nr.4236/2003 pe rolul Judecătoriei Ploieşti) si consimte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare in aceste condiţii, înţelegând sa acţioneze in numele promitentei vânzătoare ca mandatar al acesteia până la definitivarea litigiului.
Toate cheltuielile ocazionate de aceste intervenţii sunt in sarcina promitentului cumpărător.
La capitolul 5. Preţul – art.3 se stipulează ca preţul de 105.000 euro – achitat la momentul încheierii antecontractului,… precum si restul sumelor achitate ca supliment… nu vor putea fi restituite promitentului comparator sub nici o forma, situaţie sau condiţie.
La o prima vedere s-ar părea ca obiectul vânzării il constituie cota indiviza la care este îndreptăţită parata, respectiv de 25% din masa succesorală, urmând ca pe baza antecontractului, cumpărătorul sa se subroge in dreptul reclamantei si sa urmărească dobândirea in natura a cotei din dreptul achiziţionat.
Numai că, deşi antecontractul este încheiat în termeni contradictorii, rezulta totuşi că adevăratul obiect al contractului nu-l constituie cota indiviza din imobil, ci imobilul ca atare.
Astfel, promitentul comparator nu se subroga in dreptul promitentului vânzător, ca efect al cumpărării cotei indivize, ci, „înţelege sa acţioneze in numele promitentei vânzătoare pentru definitivarea litigiului” (Cap.1 Ob. Contract, art.2 teza a II-a)în calitate de mandatar, ceea ce înseamnă ca promitenta vânzătoare rămâne proprietara pe cota indiviza si sta in procesul de ieşire din indiviziune ca parte pana la finalizarea procesului când cota indiviza dispare si rămâne beneficiara unei sulte corespunzătoare dreptului său succesoral.
In acest sens este si procura judiciară autentificată sub nr. din 22.08.2006 la BNP L. Lese, R. I. Cocea, prin care reclamantul din prezenta cauza este împuternicit sa o reprezinte pe parata in litigiul ce formează obiectul dosarului 4236/2003 pe rolul Judecătoriei Ploieşti.
Potrivit art. 2 din Cap.4, intitulat Transmiterea dreptului de proprietate si a posesiei „la data încheierii antecontractului, vânzătoarea promitenta transmite promitentului cumpărător posesia imobilului corespunzând cotei de coproprietate, ceea ce presupune preexistenta unui partaj de folosinţa asupra imobilului care creează promitentului comparator reprezentarea ca de fapt cumpăra imobilul si nu cota poate ideala din drept). In capitolul 5 ,,Preţul,, art.2 pct.3 se arata ca ,,in cazul măririi cotei promitentei vânzătoare, suma de 45 euro/mp va fi plătita promitentei vânzătoare pentru orice metru pătrat suplimentar fata de 708 mp, actuala cota a promitentei vânzătoare.
La termenul stabilit 15.09.2006, nu se încheie nici un contract , astfel că vânzătoarea rămâne proprietara cotei indivize.
La sfârşitul procesului nu mai există nici cotă indiviză spre vânzare şi nici imobil,căci fusese atribuit altor coindivizari, iar sulta atribuită promitentei vânzătoare nu poate prezenta interes în executarea antecontractului, cu atât mai mult cu cât este mai mică decât preţul primit de vânzătoare pentru dreptul promis; în final ar fi absurd să se accepte ideea că obiect al vânzării cumpărării l-ar fi putut constitui sulta. Rezultă aşadar care a fost intenţia reală a părţilor la momentul încheierii promisiunii de vânzare.
Potrivit art. 1020 din vechiul Cod civil „condiţia rezolutorie este subînţelesă întotdeauna în contracte sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său. Potrivit art.1021, într-acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept.
Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil sau să-i ceară desfiinţarea cu daune interese.
Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei.
Cum în speţă executarea convenţiei nu mai este posibilă, Tribunalul va admite acţiunea şi va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 22.08.2006.
În ceea ce priveşte restituirea preţului şi restabilirea situaţiei anterioare, tribunalul a reţinut că în cap.5, art.3, fila 4 dosar fond, părţile au stipulat că preţul de 105.000 euro… şi restul eventualelor sume…. Nu vor putea fi restituite promitentului cumpărător sub nici o formă, în nici o situaţie sau condiţie, nici în cazul anulării antecontractului…, nici în cazul unei eventuale desfiinţări a dreptului de proprietate al promitentului vânzător…”
În raport de această clauză, Tribunalul a reţinut că prin art. 968 din vechiul Cod civil se statua „cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri şi ordinii publice”. În dreptul nostru o astfel de clauză urmăreşte o îmbogăţire fără justă cauză, iar potrivit art.966 Cod civil „obligaţia… nelicită nu poate avea nici un efect”.
În raport de aceste dispoziţii, având în vedere că plata unui preţ ca echivalent al unei obligaţii contractuale neexecutate este ilicită şi reprezintă o îmbogăţire fără justă cauză, nu se va recunoaşte eficienţă juridică art.3 din Cap.5 al contractului.
Împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâta P.L..
În motivarea recursului, se arată că instanţa a încălcat principiul disponibilităţii, al contradictorialităţii şi al dreptului de apărare între-un proces echitabil, depăşind limitele investirii sale.
Se precizează că în loc să analizeze apelul, raportat la cererea cu care a fost investită instanţa, hotărârea din apel se pronunţă asupra restabilirii situaţiei anterioare, drept urmare a reţinerii îmbogăţirii fără just temei, dedusă din nerecunoaşterea eficienţei juridice a clauzei din pct. 3 din art. 5 al contractului pe care a constat-o nulă, deşi nu a fost investită cu o astfel de cerere.
Criticile din primul motiv de recurs, pot fi încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 5 şi 9 Cod procedură civilă,.
În cel de-al doilea motiv de recurs, se arată că instanţa a făcut o interpretare greşită a actului juridic dedus judecăţii, schimbând înţelesul acestuia şi încălcând şi dispoziţiile art. 978, 979, 980 şi 984 Cod civil, interpretând o convenţie care avea termen clar şi concis şi nu era supusă interpretării faţă de aceste texte de lege.
Recurenta menţionează că atunci când un act este neîndoielnic, ca declaraţie de voinţă, reflectă cu fidelitate intenţia părţilor şi drept consecinţă nu trebuie supus interpretării, ci doar trebuie aplicat întocmai.
Se mai precizează că deşi instanţa nu a făcut calificarea convenţiei, ea a făcut eforturi de interpretare a acesteia, ca şi cum ar fi fost vorba despre un contract comutativ în care existenţa şi întinderea prestaţiilor sunt certe din chiar momentul perfectării.
Se arată de asemenea, că în stabilirea intenţiei adevărate a părţilor, instanţa trebuia să se adreseze în primul rând declaraţiei de voinţă a părţilor, ceea ce instanţa nu a făcut, trecând astfel peste voinţa reală a părţilor, reţinând că în urma ieşirii din indiviziune, cota pârâtei nu se putea mări, aceasta fiind fixă, deşi din dosar rezultă contrariul.
Recurenta consideră că nu este nimic ”forţat” în art. 3 pct. 1 pentru că părţile au dorit perfectarea contractului până la data de 15.09.2006, când era evident că procesul nu putea fi terminat şi nu se ştia nimic sigur referitor la cote şi atribuire, arătând că părţile au dorit perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare, ci nu doar a unui antecontract, însă notarul nu a acceptat vânzarea unei cote nedeterminate de bun, formalităţile de cadastru şi carte funciară nu erau terminate, iar reclamantul Florea nu dorea un act public, existând pericolul ca ceilalţi doi coproprietari să exercite retractul litigios şi să devină proprietari pe tot imobilul.
Se mai arată că această poziţie reiese atât din art. 2 pct. 4 din Convenţie în care se arată că promisiunea îşi produce efectele independent de poziţia numiţilor P.S.N. şi S.D., care pretind drepturi asupra imobilului, cât şi din art. 7 pct. 8 unde se face referire la ipoteza dobândirii unei cote mai mari prin retractul litigios, şi de asemenea din procura de vânzare dată de d-na P avocatului d-nului Nicolae, unde se face referire la modul în care se va perfecta vânzarea dacă se acceptă retractul litigios.
Recurenta arată că, cu preţul convenit şi achitat s-a cumpărat ceea ce se ştia că avea sigur în proprietate recurenta la data perfectării convenţiei,adică acea cotă indiviză de 25%, stabilindu-se anumite suplimente de preţ în cazul obţinerii unor cote sau porţiuni suplimentare din teren.
Criticile din cel de-al doilea motiv de recurs pot fi încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În şedinţa publică din data de 03.10.2013, Curtea de Apel a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse la dosar, în acest sens fiind ataşate în dosarul Curţii, încheierea din şedinţa publică de la data de 24.11.2006 din dosarul nr. 4236/2003 emisă de Judecătoria Ploieşti, decizia nr. 103/2008 emisă de Tribunalul Prahova, decizia nr. 676/2008 emisă de către Curtea de Apel Ploieşti, decizia nr. 918/2010 a Curţii de Apel Ploieşti, cât şi procura judiciară prin care numitul F.O.M., în calitate de mandatar al numitei P.L., a împuternicit pe numita F.M.A ca în numele d-nei P.L. şi pentru aceasta să o reprezinte în litigiul ce face obiectul litigiul dosarului nr. 4236 putând să exercite orice căi de atac ordinare sau extraordinare, inclusiv tranzacţii, renunţări, până la soluţionarea irevocabilă a litigiului, putând ridica sulta ce i se cuvine.
La dosar, s-a depus întâmpinare de către intimatul pârât care a invocat excepţia nulităţii recursului şi în subsidiar a solicitat respingerea recursului ca nefondat, luând în considerare dispoziţiile antecontractului şi raportul juridic dintre părţi.
În şedinţa publică din data de 03.10.2013, Curtea de Apel a respins excepţia nulităţii recursului pentru considerentele arătate prin încheierea pronunţată la această dată.
Prin decizia civilă nr.1657/10.10.2013 pronunţată de către Curtea de Apel Bucureşti, a fost admis recursul declarat de recurenta-pârâtă P.L.împotriva deciziei civile nr.1125A/27.11.2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant F.O.M., a fost modificată decizia recurată, a fost respins, ca nefondat apelul declarat de către reclamant şi s-a menţinut dispoziţia de respingere a apelului declarat de către pârâtă, ca nefondat.
Analizând recursul declarat, prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat că acesta este întemeiat şi urmează a fi admis pentru considerentele care vor urma.
Numai atunci când termenii în contract nu sunt destul de clari, când sensul lor este îndoielnic şi când înţelesul exact al clauzelor nu este suficient de determinat, judecătorii, în faţa cărora părţile contractante aduc litigiul, trebuie să interpreteze contractul, adică să determine sensul său exact şi efectele ce trebuie să decurgă din el, neputând modifica condiţiile contractului. Pentru aceasta ei trebuie să caute a stabili care a fost intenţia reală a părţilor, cercetând conţinutul actului, cât şi circumstanţele cauzei.
Conform art. 979 Cod civil, invocat de către recurentă în motivele de recurs, termenii susceptibili de două înţelesuri se interpretează în înţelesul ce se potriveşte mai mult cu natura contractului.
Soluţia anulării clauzei prevăzute la art. 5 pct. 3 din convenţie pe motivul că ar fi o clauză fondată pe o cauză nelicită conform art. 968 Cod civil, deoarece ar urmări o îmbogăţire fără justă cauză este nelegală, cât timp instanţa a făcut abstracţie de caracterul aleatoriu al convenţiei părţilor.
Având în vedere obiectul litigiului ce se afla pe rol la data încheierii antecontractului, reiese că reclamantul cunoştea că există în derulare, procesul de ieşire din indiviziune, discutându-se atât cota indiviză a părţilor, cât şi modul de ieşire din indiviziune, astfel că această parte şi-a asumat riscul privind soluţia ce se putea obţine în final, soluţie care putea fi de atribuire sau nu în natură a bunului imobil.
În mod clar, suntem în prezenţa unei convenţii, având ca obiect un bun litigios, astfel că aceasta este aleatorie. Conform art. 947 alin. 2 Cod civil, întinderea sau existenţa prestaţiilor părţilor sau numai ale uneia dintre ele, depinde de un eveniment incert, astfel că la încheierea contractului nu se poate calcula întinderea exactă a prestaţiilor, neputându-se şti cuantumul câştigului sau al pierderii şi nici nu se poate şti dacă va exista sau nu un câştig sau pierdere. Astfel, întinderea ambelor sau cel puţina a uneia dintre prestaţii,depinde de hazard.
Aşadar, reiese că acesta a fost scopul determinant al convenţiei, astfel că în aceste condiţii, reclamantul trebuia să-şi asume demersurile întreprinse cu scopul evident de a obţine un profit din achiziţionarea unei cote nedeterminate dintr-un bun litigios. Pârâtei recurente nu poate să i se reţină nici o culpă în executare care să poată conduce la sancţiunea rezoluţiunii convenţiei, astfel cum în mod greşit a procedat instanţa de apel.
Convenţia încheiată de către părţi este în mod cert una aleatorie, instanţa neputând să treacă peste componenta obiectivă a cauzei acestui tip de convenţie. Hotărâtor pentru definirea unui contract ca fiind aleatoriu sau comutativ este certitudinea sau incertitudine a prestaţiilor la momentul încheierii contractului, ori în speţă a reieşit caracterul aleatoriu al convenţiei părţilor, acestea necunoscând la momentul încheierii contractului nici întinderea exactă al cotei şi nici modul de exprimare al acesteia şi anume, ori într-o anumită suprafaţă de teren sau doar într-o sultă aşadar în bani.
Părţile au convenit în mod clar că se vinde numai cota parte nedeterminată din bun pentru preţul de 105.000 euro, urmând a se plăti anumite suplimente de bani în cazul finalizării demersurilor legate de stabilirea întinderii cotei, dacă prin aceasta se realiza o anumită mărire a cotei.
Deşi termenii convenţiei nu sunt obscuri, echivoci sau imprecişi, instanţa de apel a denaturat intenţia părţilor, nesocotind voinţa reală a acestora, prin prisma demersului de interpretare.
Din cuprinsul hotărârilor date în procesul ieşirii din indiviziune, reiese că acest litigiu a avut drept obiect mărirea cotei de proprietate a recurentei Petrescu, încercându-se anularea unui certificat de moştenitor, ceea ce însă nu s-a izbutit
Din convenţia părţilor reiese că încheierea acesteia nu a fost condiţionată de atribuirea în natură către pârâtă a imobilului în litigiu, deşi în mod clar soluţia aceasta era preferată de către reclamant, pârâta sprijinindu-l în acest sens. Încheind convenţia, reclamantul avea şansa unui câştig mult mai mare dacă s-ar fi obţinut anularea certificatului de moştenitor, chiar dacă ar mai fi achitat vânzătoarei, în funcţie de soluţia finală din proces, anumite suplimente de preţ.
În realitate, aşadar s-a încheiat un contract de vânzare a unor drepturi litigioase, chiar dacă părţile nu l-au intitulat în mod expres astfel, aceasta reieşind din conţinutul tuturor clauzelor contractate.
Având în vedere aceste considerente, Curtea de Apel conform art. 312 alin. 2 Cod procedură civilă, admiţând recursul, va modifica decizia recurată, va respinge, ca nefondat apelul declarat de către reclamant şi va menţine dispoziţia de respingere a apelului declarat de către pârâtă, ca nefondat.
