contracte decizie
INEXISTENŢA OBIECTULUI – CAUZĂ DE NULITATE A CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
Asupra apelului civil de faţă ;
Prin acţiunea înregistrata pe rolul instanţei la data de 15.08.2007, reclamantul B I a solicitat in contradictoriu cu paratul S M dispunerea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 5255/2006.
In motivarea acţiunii s – a arătat ca acest act juridic este afectat de sancţiunea nulităţii absolute deoarece nu îndeplineşte o condiţie esenţiala de validitate: existenta obiectului in momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare. Astfel, reclamantul a arătat ca prin acest contract de vânzare – cumpărare s-a înstrăinat către parat un teren si o construcţie care nu mai exista la data realizării acordului de voinţa al parţilor .
Pârâtul S M a formulat întâmpinare conform dispoziţiilor art 115- 118 cpc şi a solicitat respingerea acţiunii, învederând ca acel contract de vânzare – cumpărare a îndeplinit toate condiţiile de validitate prevăzute de lege, iar părţile şi-au îndeplinit toate obligaţiile la care acesta a dat naştere. Mai mult, s-a arătat că, în realitate reclamantul se afla în culpă , deoarece acesta după încheierea contractului de vânzare- cumpărare a refuzat predarea imobilelor care au format obiectul acestuia . De asemenea pârâtul a arătat că între parţi se afla in desfăşurare si un alt proces având ca obiect evacuarea reclamantului din locuinţa ce a format obiectul contractului de vânzare – cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr.918/23 ianuarie 2008 , pronunţată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr.17446/215/2007 , a fost admisă în parte acţiunea.
S-a dispus nulitatea absoluta parţiala a contractului de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. 5255/2006 , in ceea ce priveşte construcţia casa de locuit cu trei camere, bucătărie, antreu , cămara si sala.
A fost obligat paratul la plata in favoarea reclamantului a cheltuielilor de judecata de 20,3 lei.
Pentru a se pronunţa astfel , instanţa a reţinut următoarele :
In fapt, intre parţi a intervenit contractul de vânzare – cumpărare autentificat nr. 5255/2006 , având ca obiect suprafaţa de teren de 1680 mp si o construcţie formata din trei camere , bucătărie, antreu, cămara şi sală, imobilul având număr cadastral 1324 si fiind înscris in cartea funciara nr. 1127 a localităţii Simnicu de Sus.
In acest contract se indică şi titlurile de proprietate care au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare si care respectiv au susţinut dreptul de dispoziţie al vânzătorului reclamant: ternul de 1680 mp a format obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, astfel cum a rezultata din titlul de proprietate nr. 1202- 59575/1996, iar construcţia reprezentând locuinţa a fost dobândita de către vânzător pe cale succesorala astfel cum rezulta din certificatul de moştenitor nr. 2089/1983, certificatul nr. 1785/2006 si procesul verbal nr. 1785/2006 emise de Primăria Simnicu de Sus.
In baza contractului de vânzare – cumpărare nr. 5255/23.11.2006 încheiat , cumpărătorul parat S I a procedat la îndeplinirea formalităţilor de publicitate ale dreptului sau, înscriindu-şi dreptul de proprietate dobândit în cartea funciară , conform încheierii de carte funciară nr. 51771/2006.
Relevanţa juridică prezintă menţiunea din cuprinsul încheierii de înscriere in cartea funciara nr. 51771/2006, in sensul ca intabularea dreptului de proprietate are loc cu privire la imobilul compus din teren şi construcţie in suprafaţa de 74,46 mp. Aceste imobile se regăsesc întocmai şi în extrasul de carte funciara care a stat la baza încheierii contractului autentic de vânzare- cumpărare. Astfel, în cartea funciară nr. 1127- care a fundamentat încheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare – a figurat înscris acelaşi imobil format din teren intravilan pe care se afla o construcţie in suprafaţa de 74,46 mp, titularul dreptului de proprietate fiind reclamantul Buta Ion .
Părţile s-au aflat in relaţii foarte apropiate, având in vedere ca reclamantul este concubinul mamei paratului, si totodată toate aceste persoane au locuit si gospodărit împreuna înainte de tensionarea raporturilor dintre ei si naşterea relaţiilor litigioase.
Din administrarea probei testimoniale în mod nemijlocit de care instanţa conform dispoziţiilor art 169 Cpc, se retine ca în urma unor inundaţii care au afectat si comuna Simnicu de Sus, părţile au stabilit de comun acord sa procedeze la demolarea vechii construcţii care fusese afectata de aceste fenomene meteorologice si ridicarea unei alte locuinţe.
Toţi martorii au declarat ca demolarea vechii construcţii afectate de inundaţii a început in primăvara anului 2006, urmata de ridicarea unei alte locuinţe in perioada iunie – august 2006.
Aceasta situaţie de fapt este reţinută pe baza declaraţiilor martorilor audiaţi în prezenta cauză. Astfel, martorul S R, mama pârâtului şi concubina reclamantului , a declarat în mod nemijlocit in fata instanţei că a fost implicată in mod direct in ambele acţiuni: demolarea vechii construcţii in primăvara anului 2006 si construirea unei alte locuinţe in perioada iunie – august 2006.
Contractul de vânzare- cumpărare este un act juridic bilateral, cu titlu oneros, translativ de drepturi reale, comutativ , prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui bun din patrimoniul vânzătorului in cel al cumpărătorului, conform dispoziţiilor art 1294 si urm . Cod civil.
Acest contract trebuie sa îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de dispoziţiile art 948 Cod civil pentru validitatea oricărui act juridic: capacitatea de a contracta, consimţământul parţilor sa fie valabil exprimat, un obiect determinat si o cauza licită. Mai mult, acest act juridic urmează a îndeplini şi o condiţie specială de valabilitate, de care depinde naşterea sa valabilă şi care este impusă tocmai de efectul sau translativ de drepturi reale: lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului.
Pentru a fi valabil, obiectul oricărui act juridic, si deci si al contractului de vânzare – cumpărare trebuie sa îndeplinească următoarele condiţii esenţiale: sa existe să se afle în circuitul civil, sa fie determinat sau determinabil, sa fie posibil, si sa fie licit si moral, adăugându-se condiţia esenţiala a oricărui act translativ sau constitutiv de drepturi reale: cel care se obliga trebuie sa fie titularul dreptului.
Reclamantul solicita nulitatea absoluta a contractului de vânzare- cumpărare nr. 5255/23.11.2006 invocând neîndeplinirea condiţiei esenţiale a existentei obiectului acestui act juridic chiar în momentul în care acordul de voinţa al parţilor a fost încheiat in forma autentica , potrivit prevederilor legii 247/2005 referitoare la cerinţa esenţiala de forma pentru validitatea oricărui act juridic constitutiv sau translativ de drepturi reale.
Cea mai importantă cerinţă pentru valabilitatea obiectului actului juridic rezida in existenta acestuia in materialitatea sa in momentul realizării acordului de voinţa al parţilor cu privire la încheierea actului juridic.
Daca bunul a existat, dar nu mai exista la data încheierii actului juridic, cerinţa nu este îndeplinita si deci actul juridic nu este valabil .
Astfel conform dispoziţiilor art 1311 Cod civil, daca in momentul vânzării lucrul vândut era pierit in tot, vânzarea este nula. Numai daca obiectul era pierit numai in parte , cumpărătorul are alegerea intre a nu mai încheia contractul de vânzare – cumpărare sau a pretinde numai reducerea corespunzătoare a prestaţiei proprii.
Din coroborarea probei cu înscrisuri cu proba testimoniala administrate in cauza, instanţa retine ca raportat la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare : 23.11.2006, părţile de comun acord desfiinţaseră vechea construcţie si au ridicat o noua locuinţa. Declaraţiile tuturor martorilor audiaţi in aceasta cauza sunt concordante: părţile au demolat casa veche in primăvara anului 2006, iar o noua construcţie cu destinaţia de locuinţa a fost ridicată în perioada cuprinsă între luna iunie 2006 şi toamna aceluiaşi an 2006.
Sub acest aspect rezulta ca la data de 23.11.2006, data încheierii contractului de vânzare – cumpărare a cărui nulitate se solicita a se dispune , nu mai exista vechea construcţie, ci o noua locuinţa formata din 4 camere, conform declaraţiilor martorilor.
In ceea ce priveşte obiectul contractului de vânzare- cumpărare nr. 5255 /23.11.2006, stabilirea cu certitudine a construcţiei avute de către parţi in vedere in momentul realizării acordului de voinţa se va face in temeiul principiului fundamental al voinţei reale care guvernează materia încheierii actelor juridice.
Astfel, unul dintre principiile care cârmuiesc voinţa juridica , reglementate de Codul civil in mod neîndoielnic rezida in principiul voinţei interne sau al voinţei reale a părţilor. Codul civil roman a adoptat concepţia subiectivă în ceea ce priveşte interpretarea voinţei exprimate in conţinutul unui act juridic, aceasta concepţie subiectiva acordând prioritate voinţei reale a parţilor , in detrimentul voinţei declarate, exteriorizate.
Principiul voinţei reale a părţilor care guvernează formarea consimţământului la încheierea unui act juridic este consacrat de prevederile art 977 Cod civil: interpretarea contractelor se face după intenţia comuna a parţilor contractante si nu după sensul literal al termenilor.
Stabilirea voinţei reale a parţilor din prezenta cauza civila dedusa judecaţii se va realiza prin coroborarea probei cu înscrisuri cu proba testimoniala administrate in mod nemijlocit de către instanţa .
Daca din administrarea probei testimoniale rezulta in mod neîndoielnic inexistenta vechii construcţii la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare – 23.11.2006, martorii declarând ca aceasta a fost demolata încă din primăvara anului 2006, din administrarea probei cu înscrisuri rezulta care dintre cele doua construcţii au fost avute de către părţi în vedere ca fiind obiectul parţial al actului juridic translativ de drepturi reale.
În cuprinsul contractului nr. 5255/2006 se indica titlurile de proprietate care au stat la baza încheierii sale şi care respectiv au susţinut dreptul de dispoziţie al vânzătorului reclamant: terenul de 1680 mp a format obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, astfel cum a rezultat din titlul de proprietate nr. 1202- 59575/1996 , iar construcţia reprezentând locuinţa a fost dobândită de către vânzător pe cale succesorală astfel cum rezultă din certificatul de moştenitor nr. 2089/1983, certificatul nr. 1785/2006 şi procesul verbal nr. 1785/2006 emise de Primăria Simnicu de Sus.
Prin certificatul de moştenitor nr. 2089/1983 s-a stabilit calitatea de unic moştenitor al reclamantului B I faţă de autorul B M asupra întregii mase succesorale , în cuprinsul căreia s-a aflat si o casa de locuit situata in comuna Simnicu de Sus .
Indicarea modului de dobândire a dreptului de proprietate constând în succesiune legala la nivelul anului 1983 şi nu prin construirea unei locuinţe potrivit dispoziţiilor art 55 (1) din legea 7/1996 , coroborată cu referirea expresă în acelaşi contract şi la conţinutul certificatului nr.1785/06.04.2006 emis de Primăria localităţii Simnicu de Sus prin care se atestă că reclamantul este cunoscut ca fiind proprietarul unei construcţii ridicate in anul 1962, situată în Cv 5, P 36,37 denotă intenţia parţilor de a constitui obiectul parţial al contractului de vânzare cumpărare 5255 /23.11.2006 , in locuinţa cea veche, existenta până în primăvara anului 2006, când a fost demolată de către părţi, urmare a afectării sale de fenomene meteorologice.
Daca intenţia comuna a parţilor ar fi constat in înstrăinarea si respectiv dobândirea noii locuinţe construite in perioada iunie 2006 – august 2006, atunci nu ar fi fost indicat in contractul de vânzare – cumpărare moştenirea legala – 1983 ca modalitate de dobândire a dreptului de proprietate de către vânzătorul proprietar ci, dispoziţiile art 483 Cod civil coroborate cu dispoziţiile art 55 alin 1 din legea 7/1996 : dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea înscrie în cartea funciară pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii, precum şi a unei documentaţii cadastrale.
Luându-se în considerare ca Primăria localităţii Simnicu de Sus a comunicat printr-un înscris depus la dosar ca reclamantului B I nu i s-a eliberat autorizaţie de demolare şi respectiv de construire, precum şi lipsa înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin construire asupra noii locuinţe , pentru a – i da astfel posibilitatea de a dispune de acest drept nou dobândit, acestea constituie împrejurări de natura a forma convingerea ca intenţia parţilor nu a fost de a face publică dobândirea dreptului de proprietate prin construire şi de a înstrăina respectiv de a dobândi locuinţa nou ridicată în vara anului 2006.
Intenţia comuna reală a părţilor de a vinde şi respectiv cumpăra vechea construcţie, şi nu locuinţa nou ridicată în perioada iunie – august 2006 este relevată si de anumite corelări care exista intre conţinutul înscrisurile administrate în prezenta cauză .Astfel, dacă în contractul de vânzare – cumpărare se stipulează în mod expres faptul că imobilul care se înstrăinează este înscris în cartea funciară nr. 1127, examinându-se conţinutul acestei cărţi funciare se constată că se referă la un imobil format din teren în suprafaţa de 1658 mp şi locuinţa de 74,46 mp. Deci , reclamantul nu şi-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit asupra noii construcţii în condiţiile art 483 Cod civil( accesiunea imobiliară) şi art 55 din legea 7/1996 pentru a putea in data de 23.11.2006 sa încheie acte de dispoziţie cu privire la aceasta.
Totodată, ulterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare nr. 5255/2006, paratul cumpărător a procedat la îndeplinirea formalităţilor de publicitate a dreptului dobândit asupra celor doua imobile, şi a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit prin cumpărare. Astfel, prin încheierea nr. 51771/2006, in dosarul cu acelaşi număr s-a dispus intabularea dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului S M asupra imobilului compus din teren intravilan şi construcţie cu suprafaţa de 74,46 mp . S-a avut astfel în vedere aceeaşi construcţie la care s-a făcut referire in momentul intabulării iniţiale a dreptului de proprietate al vânzătorului B I, conform încheierii de carte funciară nr. 1127, carte funciara care a stat la baza încheierii contractului de vânzare- cumpărare nr. 5255/2006.
Încheierea contractului de vânzare – cumpărare la data de 23.11.2006 cu privire la o construcţie ridicată în anul 1962 , astfel cum rezultă din certificatul nr. 1785/2006 care a stat la baza încheierii contractului de vânzare, dobândită de către reclamant prin moştenire legală, ceea ce rezultă din certificatul de moştenitor nr. 2089/1983, la care se face referire în mod expres în conţinutul actului încheiat, construcţie înscrisa in cartea funciară nr. 1127 cu suprafaţa de 74,46 mp , care a si stat la baza încheierii contractului de vânzare – cumpărare nr. 5255/23.11.2006, deşi din administrarea probei testimoniale rezultă cu certitudine că aceasta construcţie a fost demolata de ambele parţi în primăvara anului 2006 urmata de construirea unei noi locuinţe în perioada iunie – august 2006, fără autorizaţie de construire şi neînscrisă în cartea funciară – echivalează cu încheierea unui act juridic translativ de drepturi reale asupra unui bun care nu mai exista în materialitatea sa în momentul realizării acordului de voinţa al parţilor.
Lipsa totală a obiectului contractului de vânzare – cumpărare atrage sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic încheiat , conform art 1311 Cod civil . Nulitatea reprezintă sancţiunea de drept civil care lipseşte actul juridic de efectele contrarii normelor juridice editate pentru încheierea sa valabila. Ea constituie mijlocul juridic prin care se restabileşte legalitatea încălcata in momentul încheierii unui act juridic.
Nulitatea absolută este cea care sancţionează nerespectarea , la încheierea unui act juridic, a unei norme juridice care ocroteşte un interes general, obştesc: ea poate fi invocata de oricine justifica un interes , de instanţa din oficiu sau de alte organe prevăzute de lege , în orice moment, fiind imprescriptibilă şi nu poate fi acoperită prin confirmare .
Contractul de vânzare – cumpărare nr. 5255/2006 este afectat de sancţiunea nulităţii absolute în condiţiile art 1311 Cod civil, in ceea ce priveşte obiectul constând în construcţie dobândita de către reclamantul vânzător pe cale succesorala , deoarece acest imobil nu mai exista in materialitatea sa la data încheierii actului translativ de drepturi reale. Sancţiunea nulităţii absolute decurge din neîndeplinirea condiţiei de validitate cu privire la obiectul actului juridic, potrivit dispoziţiilor art 948 si art 1311 Cod civil – lipsa acestuia în momentul încheierii actului juridic
Insă sancţiunea nu va afecta contractul de vânzare – cumpărare in întregime, ci numai parţial. Astfel, obiectul contractului de vânzare – cumpărare nr. 5255/2006 îl constituie suprafaţa de teren de 1680 mp şi o construcţie dobândită de reclamantul vânzător prin moştenire legală. Deoarece din probele administrate rezulta în mod neechivoc inexistenţa în materialitatea sa numai a construcţiei cu destinaţia de locuinţă terenul de 1680 mp existând în realitate şi fiind inclus in circuitul civil, conform titlului de proprietate nr. 1202- 59575/1996, sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare va fi nu totală , ci parţială, respectiv numai in ceea ce priveşte construcţia.
Chiar dacă obiectul unui contract de vânzare – cumpărare îl constituie o construcţie şi terenul aferent în suprafaţa de 1680 mp , aceste doua imobile reprezintă entităţi distincte; ele nu formează un tot indivizibil pentru a determina extinderea unei cauze de nevalabilitate de la un obiect către altul . Un act juridic translativ de drepturi reale cu privire la o construcţie şi suprafaţa de teren aferenta are în realitate doua obiecte, astfel că verificarea condiţiilor de validitate ale acestei convenţii va avea loc cu privire la fiecare obiect în parte, urmând ca şi consecinţele validităţii sau dimpotrivă nevalabilităţii să se repercuteze asupra fiecăruia dintre aceste două obiecte.
Se respectă în acest mod şi principiul operării nulităţii parţiale a unui act juridic, nulitatea totală constituind excepţia şi nu regula. De asemenea, aceasta sancţiune a nulităţii absolute parţiale corespunde şi principiului procesual al disponibilităţii, având în vedere că reclamantul a motivat acţiunea sa numai cu privire la nevalabilitatea obiectului construcţie, neinvocând nici un motiv de nelegalitate cu privire la obiectul constând în terenul în suprafaţa de 1680 mp.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul S M, criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.
În motivarea apelului , a arătat, în esenţă că , au fost încălcate prevederile art. 189 pct. 1 C.pr.civ., în sensul că au fost audiaţi ca martori, la propunerea reclamantului, mama pârâtului ( concubina reclamantului ),Sandu Rodica şi cumnatul pârâtului şi, de asemenea , a fost criticată soluţia instanţei , în ceea ce priveşte interpretarea probei cu acte şi probei testimoniale , învederând că declaraţiile martorilor sunt subiective , iar din memoriul tehnic şi conţinutul adresei nr. 6172/22 noiembrie 2006 rezultă existenţa casei ce a făcut obiectul contractului încheiat cu reclamantul, instanţa de fond nepronunţându-se nici asupra cererii formulată în cadrul întâmpinării prin care a solicitat să fie obligat reclamantul să-i plătească parte din preţ ce reprezintă construcţia în cazul în care se admite acţiunea acestuia
Prin întâmpinarea formulată la data de 30 octombrie 2008, intimatul-reclamant a solicitat respingerea apelului, ca nefondat şi menţinerea sentinţei atacate , ca legală şi temeinică , aceasta fiind rezultatul unei corecte interpretări a probelor administrate în cauză, în raport de dispoziţiile legale incidente în materie.
La dosarul cauzei , apelantul-pârât a depus în scop probator , în copie , următoarele acte : adresa nr.5307/31 iulie 2008 emisă de Primăria comunei Şimnicu de Sus , memoriu tehnic înregistrat sub nr. 15852/27 aprilie 2006 la O C P I Dolj , adeverinţa nr.6759/26 octombrie 2007 , adeverinţa nr.4678/8 iulie 2008.
Analizând apelul dedus judecăţii , în raport de caracterul devolutiv conferit de dispoziţiile art. 292 C.pr.civ., motivele invocate şi întreg materialul probator administrat în cauză, Tribunalul constată că este fondat, în temeiul art. 296 C.pr.civ., motiv pentru care va schimba sentinţa atacată , în sensul că va respinge acţiunea ca neîntemeiată , pentru următoarele considerente :
Tribunalul constată că soluţia adoptată de prima instanţă este rezultatul unei greşite analize şi interpretări a probelor administrate în cauză, precum şi o aplicare neconformă a dispoziţiilor legale incidente în materie.
Astfel, prima şi cea mai importantă cerinţă generală pentru valabilitatea obiectului actului juridic civil , invocată ca nefiind îndeplinită în cauza dedusă judecăţii , o constituie „existenţa obiectului” , întrucât dacă obiectul nu există , nu se mai poate pune problema îndeplinirii celorlalte cerinţe ( să fie în circuitul civil, să fie determinat ori determinabil , să fie posibil şi să fie licit şi moral ).
Prin obiect al actului juridic civil se înţelege conduita părţilor stabilită prin acel act juridic civil , respectiv acţiunile ori inacţiunile la care părţile sunt îndreptăţite sau de care sunt ţinute , constituind astfel o condiţie de fond , esenţială , de validitate şi generală a actului juridic civil.
Cu referire doar la convenţii , dispoziţiile art. 969 Cod civil prevăd că : „Obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una din părţi se obligă”, astfel că şi pentru obiectul actului juridic, bunurile ori lucrările , la care se referă conduita părţilor , pot fi considerate ca obiect derivat al actului juridic civil .
Se poate conchide astfel că , obiectul actului juridic civil coincide cu obiectul raportului juridic civil , născut din acel act juridic, adică conduita părţilor, respectiv acţiunile sau inacţiunile la care acestea sunt îndreptăţite ori pe care trebuie să le îndeplinească.
În măsura în care conduita părţilor priveşte un bun devine incidentă regula, potrivit căreia , dacă bunul a existat ,dar nu mai există la data încheierii actului juridic , cerinţa nu este îndeplinită , aşadar actul juridic nu este valabil , o aplicaţie a acestei reguli fiind prevăzută de dispoziţiile art. 1311 teza I Cod Civil , în materia vânzării , potrivit cărora :” Dacă în momentul vânzării lucrul era pierit în tot , vinderea este nulă” , întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect , ceea ce antrenează şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului
O altă condiţie de valabilitate a obiectului juridic civil , invocată de asemenea, ca nefiind îndeplinită de reclamantul – intimat, a constat în aceea că obiectul actului juridic civil trebuie să fie determinat sau determinabil , condiţie prevăzută de dispoziţiile art. 948 pct.3 Cod Civil şi art. 964 alin.1 Cod Civil , ce trebuie respectată în toate cazurile , indiferent în ce constă obiectul conduitei părţilor –acţiune , abstenţiune , bun ori lucru.
Astfel, când obiectul constă într-un res certa , condiţia este îndeplinită prin ipoteză , iar când obiectul constă în res genera , condiţia este îndeplinită ori prin stabilirea precisă a cantităţii ,calităţii , valorii , fie prin stabilirea numai a unor criterii de determinare , care se vor folosi la momentul executării actului .
Analizând acţiunea dedusă judecăţii, din perspectiva acestor exegeze teoretice şi prevederi legale în materie, instanţa de apel constată că, în adoptarea soluţiei pronunţate, prima instanţă a reţinut în mod eronat o stare de fapt, ce nu concordă cu situaţia reală şi concretă, ce se relevă din întreg materialul probator administrat în cauză.
Tribunalul constată că, atât din depoziţiile martorilor S R şi S G, propuşi de reclamant, cât şi din depoziţiile martorilor P D şi S G , propuşi de pârât , coroborate cu recunoaşterea pură şi simplă a reclamantului la interogatoriul , luat din oficiu de instanţa de fond la data de 24 octombrie 2007 , reiese fără echivoc că, părţile , de comun acord , au procedat în perioada mai – iunie 2006, la demolarea imobilului casă construit din chirpici ‚ şi acoperit cu tablă, ce reprezenta bun propriu al reclamantului dobândit prin moştenire de la părinţii săi , conform certificatului de moştenitor autentificat sub nr.2089/18 noiembrie 1993 la Notariatul de Stat Judeţean Dolj , iar în perioada iunie –august a aceluiaşi an , părţile au edificat un nou imobil – casă construit din bolţari, compus din trei camere , bucătărie , antreu , cămară şi sală , astfel cum a fost identificat în Memoriul tehnic înregistrat sub nr.15852/27 aprilie 2006 la O C P I Dolj , având numărul cadastral nr. 1324 şi fiind înscris în cartea Funciară nr. 1127 al localităţii Şimnicu de Sus, judeţul Dolj , situat pe acelaşi teren intravilan în suprafaţă de 1680 m.p. , proprietatea reclamantului , conform titlului de proprietate nr.1202-59575/29 noiembrie 1996 .
Din conţinutul adresei nr. 10/8 ianuarie 2008 emisă de Primăria Şimnicu de Sus reiese că reclamantul , atât pentru demolarea vechiului imobil – casă , cât şi pentru construirea noului imobil – casă , nu a deţinut autorizaţie de demolare şi respectiv de construire , în condiţiile Legii nr.51/1991 republicată.
Instanţa de apel constată că , lipsa autorizaţiei de construire a constituit , în realitate, motivul determinant pentru care părţile contractante, în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5255/23 noiembrie 2006 la B N P Cernobai Claudiu-Emil , în scopul exclusiv al îndeplinirii cerinţei de a se menţiona modul de dobândire al acestui imobil ,au indicat , în privinţa noului imobil-casă existent, ce a făcut obiectul contractului , că acesta a fost dobândit de către vânzător, pe cale succesorală , conform certificatului de moştenitor 2089/18 noiembrie 1993 la Notariatul de Stat Judeţean Dolj, fiind evident că lipsa acestui document justificativ, emis în condiţiile Legii nr.51/1991 republicată, a constituit un impediment pentru încheierea contractului , situaţie în care reclamantul – vânzător s-a folosit de singurul act care atesta existenţa unei construcţii pe terenul proprietatea sa , şi anume certificatul de moştenitor menţionat.
Considerentele instanţei de fond, de a interpreta intenţia comună a părţilor, în sensul că dacă părţile ar fi convenit cu privire la înstrăinarea noului imobil, atunci nu ar fi indicat în contractul de vânzare-cumpărare moştenirea legală, ca modalitate de dobândire a dreptului de proprietate de către vânzătorul proprietar ci, dispoziţiile art. 483 Cod Civil, coroborate cu dispoziţiile art.55 alin.1 din Legea nr.7/1996 republicată , sunt apreciate de instanţa de apel ca neavenite, având în vedere că dispoziţiile legii speciale privind registrul de cadastru şi publicitate imobiliară , ce reglementează posibilitatea înscrierii în Cartea Funciară a dreptului dobândit prin construire, devin aplicabile numai în cazul în care ar fi existat o autorizaţie de construire eliberată în condiţiile legii, ceea ce în mod cert nu a existat în privinţa respectivul imobil-casă nou construit.
Instanţa de apel constată că , în aceste condiţii , în realitate , s-a realizat o substituire formală , grefată pe puterea doveditoare a certificatului de moştenitor , în sensul dispoziţiilor art. 88 teza a II-a din legea nr.36/1995 republicată, a vechii construcţii casă din chirpici acoperită cu tablă , demolată , cu noua construcţie , fiind fără putinţă de tăgadă că, părţile contractante au convenit la vânzarea-cumpărarea imobilului-casă nou construit din bolţari de ciment , în suprafaţă de 74,76 m.p. , compus din trei camere , bucătărie , antreu , cămară şi sală , existent în materialitatea sa şi precis determinat, la data încheierii actului de înstrăinare în formă autentică , astfel cum rezultă din conţinutul adeverinţei nr. 6172 /22 noiembrie 2006 emisă de Primăria Şimnicu de Sus şi astfel cum a fost identificat fizic în Memoriu tehnic înregistrat sub nr.1582/27 aprilie 2006 la O C P I Dolj , în baza căruia , anterior , reclamantul –vânzător şi-a intabulat dreptul său de proprietate în cartea funciară nr. 1127 a localităţii Şimnicu de Sus, asupra acestuia nou imobil-casă .
În consecinţă , Tribunalul constată că sunt îndeplinite condiţiile impuse de dispoziţiile art. 962-964 alin.1 şi art. 948 pct.3 Cod Civil , obiectul actului juridic, reprezentat de contractul de vânzare –cumpărare menţionat , la care se referă conduita părţilor, coincide cu obiectul raportului juridic civil născut din acel act juridic, astfel că , în speţă , nu sunt incidente dispoziţiile art. 1311 teza I Cod Civil, contractul nefiind afectat de sancţiunea nulităţii absolute , în privinţa acestui imobil construcţie, supus analizei instanţei.
Referitor la critica ce vizează încălcarea dispoziţiilor art.189 alin.1pct. C.pr.civ., Tribunalul o apreciază , ca neîntemeiată , având în vedere că, potrivit încheierii de şedinţă din data de 24 octombrie 20007 , apelantul-pârât, în condiţiile art.189 alin.2 C.pr.civ., a convenit tacit la audierea martorilor propuşi de reclamant , respectiv S R şi S G , de altfel , aceşti martori fiind în realitate rudă , respectiv afin până la gradul III cu pârâtul şi nu cu partea adversă , respectiv cu reclamantul care i-a propus , iar în ceea ce priveşte critica ce vizează nepronunţarea de către instanţa de fond asupra unei cereri în pretenţii ce ar fi fost formulată în cadrul întâmpinării, de către apelantul – pârât , instanţa de apel urmează să o constate , de asemenea , ca neîntemeiată , având în vedere că acesta nu a formulat o cerere reconvenţională, în condiţiile art. 119 C.pr.civ., prin care să fi învestit în mod legal instanţa de fond .
În temeiul dispoziţiilor art. 274 C.pr.civ., va fi obligat apelantul, către intimat , la plata sumei de 4,3 lei cheltuieli de judecată
10
