Judecătoria Sinaia Judecător ZENOVIA STANCA
DREPT CIVIL
SENTINŢA CIVILĂ NR. 718 din data de 22 iunie 2012 Dosar nr.1906/310/2011
Domeniu asociat: Contracte.
Titlul: Nulitate absolută act juridic.
Soluţie de admitere.
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţei la data de 12.09.2011, reclamantele M. E. şiM. G. au chemat în judecată pe pârâţii H. I. M. C, H. I., D. I. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …/14.04.1995 la
Notariatul de Stat Local C. şi să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară. Au solicitat de asemenea cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamantele au arătat că prin Contractul autentificat sub nr. …/14. 04.1995, incheiat la Notariatul de Stat Local C, părinţii acestora, D. M. L. si D. GH. M” au semnat un asa zis contract de vanzare-cumparare prin care înstrăinau casa părinteasca D+P+E+M (compusa din: demisol, parter, etaj si mansarda) si terenul aferent in suprafaţa de 100 mp. (din terenul indiviz de 199,50 mp) situate in oraşul str. nr,…, jud.Prahova, surorii lor mai mici si soţului acesteia, respectiv, paraţilor H. I. M.-C. si H. I. cu rezerva uzufructului viager. Preţul plătit la momentul încheierii contractului (14.04.1995) a fost de 3.350.000 lei, deci aproximativ 1500 USD, la un curs valutar de 1,864 ROL. Or, la momentul tranzacţiei, preţul uzual pentru un asemenea bun era de aproximativ 200.000 USD.
Apreciază că preţul achitat în cauză, ca o condiţie de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, nu îndeplineşte cerinţa impusă de art. 1303 Cod civil, respectiv, nu este sincer si serios.
Mai arată că sora lor era studentă la acea vreme, iar soţul acesteia şofer, şi ca atare nu aveau veniturile necesare pentru a achita un asemenea preţ, iar părinţii lor au recunoscut şi altor vecini că, în realitate, actul s-a făcut fără a exista o cauză (în sensul art.948 C.civil), ei neprimind nicio sumă de bani în schimbul înstrăinării nudei proprietăţi, mai mult, chiar ei achitând şi taxele notariale.
In dovedirea cererii nu au fost depuse înscrisuri.
În drept cererea a fost întemeiată pe art. 111 C. pr. civ. art. 751, art 845 şi art. 1303 C. civ.
Pârâţii, legal citaţi au formulat la data de 04.10.2011 întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată. Arată că vânzarea imobilului nu a fost una fictivă aşa cum afirmă reclamantele şi nici fondata pe un preţ neserios ci una reală, efectivă; astfel vânzarea bunului imobil nu s-a realizat la 14.04.1995 aşa cum afirmă reclamantele, ci în luna august 1994, când părţile au convenit asupra vânzării şi plăţii preţului, aşa cum rezultă dealtfel din probele administrate în dos. civ. nr. ..7310/2010, iar în anul 1995 s-au realizat şi finalizat doar formele de publicitate imobiliară şi încheiere a actului autentic deoarece imobilul nu era intabulat. Imobilul a fost intabulat doar cu ocazia încheierii actului autentic iar toate aceste formalităţi şi cheltuieli cu expertiza, taxe notariale, onorarii s-au plătit de cumpărători, familia H.
Mai arată că ceea ce s-a înstrăinat a fost doar nuda proprietate şi ca urmare preţul a fost apreciat de părţi, respectiv de către vânzători raportat la nevoile lor, care includeau iminenţa plăţii unei despăgubiri apreciată de ei injustă, către soţul fiicei lor M. E. şi către M. E.
La data de 14.11.2011 reclalmanta M. G. a depus o cerere de renunţare la judecată în acest dosar, asupra căreia în şedinţa din 21.11.2011 instanţa a precizat că nu a luat act, prorogând discutarea după stabilirea taxei de timbru şi a luat act de renunţarea la judecată a reclamantei M. G. prin încheierea de şedinţă din data de 30.01.2012.
Faţă de taxa de timbru stabilită de instanţă la suma de 3711 lei şi având în vedere cererea de ajutor public judiciar formulată de reclamanta M. E., prin încheierea din Camera de Consiliu din data de 06.03.2012, instanţa a admis cererea şi a redus taxa de timbru de la 3711 lei la 1855 lei şi a dispus eşalonarea plăţii taxei de timbru în 12 rate lunare, de câte 154,50 lei fiecare rată lunară.
În prezenta cauză au fost încuviinţate şi administrate proba cu înscrisuri şi expertiza tehnică în specialitatea topografie şi construcţii pentru reclamantă şi proba cu înscrisuri şi proba testimonială cu 2 martori, pentru pârâţi. Au fost audiaţi S. G.- T. şi B. L. şi au fost efectuate rapoarte de expertiză în specialitatea topografie, întocmit de expert A. F. G. şi în specialitatea construcţii întocmit de expert M. I. . De asemenea s-a solicitat şi a fost depus de către Primăria Sinaia o copie a autorizaţiei de construcţie al imobilului şi a documentaţiei tehnice care a stat la baza emiterii acesteia.
Instanţa observând acţiunea reclamantelor şi potrivit probelor administrate în cauză, respectiv înscrisuri, interogatoriu, declaraţiile martorilor şi expertizele în specialitaea topografie şi construcţii va reţine că:
Potrivit art. 1294 C. civ” vinderea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine una a trasmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui” iar potrivt art. 1303 C. civ ” preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi”.
Preţul este deci obiectul prestaţiei cumpărătorului şi trebuie să corespundă valorii lucrului vândut, să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios.
În speţă intanţa analizând contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate absolută se solicită prin prisma textelor de lege susmenţionate şi a probelor administrate în cauză va reţine că preţul prevăzut de părţi la momentul vânzării, 14.04.1995 pentru imobilul siutat în str…., nr. jud Prahova, constând în teren în suprafaţă de 100 mp, indiviz din 199, 50 mp şi locuinţă compusă din demisol, etaj şi mansardă, a fost de 3.350.000 lei, imobil care la acea dată valora mult mai mult, numai construcţia valorând suma de 119.464.190 ROL, astfel cum a fost identificat şi evaluat prin expertiza construcţii efectuată în cauză de expert constructor M. L.
Valoarea terenului înstrăinat nu a putut fi stabilită de expertul topo A.F., prin expertiza în specialitatea topografie efectuată în cauză, decât la momentul actual, întrucât în anul 1995 nu existau studii de evaluare.
Deşi preţul contractului de vânzare cumpărare supus litigiului a fost stabilit în bani şi a fost determinat, în opinia instanţei potrivit textelor incidente şi probelor administrate acesta nu a fost serios şi sincer întrucât:
– prin preţ sincer se înţelege un preţ real pe care părţile să-1 fi dobândit, nu în mod fictiv ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate.
– preţul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu ( infim) atât de disproporţionat încât să nu existe preţ, să nu poată constitui obiectul obligaţiei cumpărtorului şi deci o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate; seriozitatea fiind o chestiune de fapt,este lasătă la aprecierea instanţei.
Dacă preţul este sincer şi serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vânzare cumpărare este în principiu valabil, chiar dacă preţul este mult inferior ( sau superior) valorii reale a lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub ( sau peste) valoarea lucrului, iar echivalenţa este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar şi la subiectivismul părţilor, de exemplu, datorită raporturilor de rudenie.
În speţă însă, chiar dacă părţile contractante sunt rude (părinţi – fiică şi ginere) şi a intervenit subiectivismul acestora, potrivit expertizei de specialitate construcţii efectuată în cauză, fără a se mai adaugă şi valoarea terenului,există o disproporţie prea mare între valoarea reală a bunului înstrăinat şi preţul stipulat în contract, preţul convenit fiind derizoriu în această situaţie, echivalând cu lipsa acestuia ( deci a unui element esenţial al contractului sinalagmatic încheiat cu titlu oneros), cu lipsa obiectului obligaţiei cumpărătorului, ceea ce atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat între părţi.
Faţă de considerentele susmeţionate, instanţa constată că în cauză lipseşte una dintre condiţiile de fond, esenţiale ae valabilităţii contractului de vânzare cumpărare-preţul, fiind incidente dispoziţiile art. 1303 C. Civ, motiv pentru care urmează a admite acţiunea şi a constata nulitatea absolută a contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. …JI4. 04.1995, incheiat la Notariatul de Stat Local C. cu repunerea părţilor în situaţia anterioară.
În baza art. 274 C. Pr. Civ va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
3
