Nulitate contract de vânzare cumparare. Calitatea de chirias a cumparatorului.
JUDECATORIA URZICENI JUDETUL IALOMITA
SENTINTA CIVILA NR. 578/17.04.2008
Prin sentinta civila nr. 2768/16.11.2008 , Judecatoria Urziceni a respins cererea formulata de reclamantul B. D. în contradictoriu cu pârâtii B. F. si B. E. ca neîntemeiata.
Pentru a hotarî astfel, instanta a retinut ca la data de 30.08.1989, s-a încheiat contractul de închiriere între IJGCL, în calitate de locator, si B. D., în calitate de titular de contract, având ca obiect locuinta situata în localitatea respectiva. Conform anexei nr. B la acest contract de închiriere, reclamantul B. D. avea calitate de titular de contract, iar pârâtii aveau calitatea de chiriasi, fiind membrii de familie, respectiv sotie si fiu.
Ulterior, între partile din proces, în calitate de cumparatori, si IJGCL , în calitate de vânzatoare, a intervenit contractul de vânzare-cumparare, având ca obiect locuinta situata în acea localitate, care a constituit obiectul contractului de închiriere, acest contract fiind încheiat în temeiul dispozitiilor Decretului-lege nr. 61/1990.
Instanta retine ca nulitatea este sanctiunea de drept civil care lipseste actul juridic civil de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabila, nulitatea absoluta fiind aceea care sanctioneaza nerespectarea la încheierea actului juridic civil a unei norme juridice care ocroteste un interes general. În speta, reclamantul invoca drept motiv al nulitatii frauda la lege, întrucât la încheierea contractului de vânzare-cumparare nu putea participa si pârâtul B. F., în calitate de cumparator, acesta nefiind titular al contractului de închiriere.
Asadar, fraudarea legii poate fi privita si ca un caz particular de cauza ilicita, în sensul de scop mediat contrar unor norme juridice imperative. Cauza actului juridic reprezinta obiectivul urmarit de catre parti la încheierea acestuia si, pentru a fi valabila, trebuie sa îndeplineasca cumulativ urmatoarele cerinte: sa existe, sa fie reala, sa fie licita si morala. Conform dispozitiilor art. 968 Cod civil, cauza este nelicita atunci când este prohibita de legi sau este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice. Pe de alta parte, art. 968 Cod civil prevede: „(1) Conventia este valabila, cu toate ca cauza nu este expresa. (2) Cauza este prezumata pâna la dovada contrarie.”, aceste dispozitii legale instituind prezumtia de valabilitate si de existenta a cauzei, astfel încât cel care invoca lipsa sau nevalabilitatea cauzei poate proba aceste împrejurari prin orice mijloc de proba.
Reclamantul, invocând fraudarea legii la încheierea contractului de vânzare-cumparare, se refera la lipsa calitatii de cumparator a pârâtului B. F. si eludarea în acest fel a dispozitiilor art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 si art. 1 din Legea nr. 85/1992.
Instanta observa ca partile din prezentul litigiu, în calitate de cumparatori, au încheiat contractul de vânzare-cumparare cu IJGCL, în calitate de vânzatoare, în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990, acest contract având ca obiect imobilul pe care îl detineau în chirie, în virtutea contractului de închiriere .
Potrivit dispozitiilor art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializare în vânzarea locuintelor. În acest context, instanta retine ca de vreme ce pârâtul B. F. era trecut în contractul de închiriere, fiind membru de familie al titularului, avea calitatea de chirias la data perfectarii contractului de vânzare-cumparare, fiind astfel îndreptatit la încheierea acestuia. Mai mult, în raport cu aceste dispozitii legale, instanta apreciaza ca la acel moment nu era ceruta conditia ca cel care cumpara imobilul închiriat sa aiba calitate de titular de contract.
Este adevarat ca potrivit prevederilor art. 1 din Legea nr. 85/1992, este instituita o conditie suplimentara, acea conform careia locuintele construite din fondurile statului pot fi cumparate de titularii contratelor de închiriere, iar art. 19 din acelasi act normativ sanctioneaza cu nulitatea absoluta contractele de vânzare-cumparare încheiate cu încalcarea dispozitiilor Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.
Cu toate acestea, instanta considera ca verificarea validitatii titlului invocat de catre reclamant se face prin prisma actelor normative în vigoare la data încheierii conventiei, actele juridice fiind supuse regimului juridic sub imperiul carora s-au încheiat. Asadar, instanta nu ar putea avea în vedere în acest context si dispozitiile art. 1 din Legea nr. 85/1992, act normativ aparut ulterior încheierii contractului de vânzare-cumparare, întrucât ar echivala cu încalcarea principiului constitutional al neretroactivitatii legii civile, conform caruia legea civila se aplica numai situatiilor juridice aparute dupa intrarea ei în vigoare, iar nu si situatiilor anterioare.
Pe de alta parte, instanta constata ca nici dispozitiile art. 19 din Legea nr. 85/1992 nu îsi gasesc aplicabilitate, având în vedere ca la încheierea contractului de vânzare-cumparare mentionat anterior au fost respectate prevederile Decretului-lege nr. 61/1990.
Fata de considerentele expuse mai sus, instanta apreciaza ca în cauza nu poate fi retinuta fraudarea legii, ca motiv de nulitate absoluta, având în vedere ca la încheierea contractului de vânzare-cumparare pârâtul B. F. a înteles sa îsi valorifice dreptul instituit prin Decretul-lege nr. 61/1990 în scopul pentru care a fost edictat, iar nu cu scopul eludarii altor dispozitii legale imperative, cu atât mai putin ale Legii nr. 85/1992 care nu exista la acel moment, urmând sa respinga cererea de chemare în judecata ca neîntemeiata.
Împotriva acestei sentinta a declarat apel reclamantul B. D. .
În motivarea apelului se arata ca pârâtul B.F. este fiul sau si al pârâtei B.E. si ca la data când a cumparat apartamentul era titular de contract de închiriere, imobil era atribuit ca accesoriu la contractul sau de munca. Deci exista frauda de lege, iar contractul de vânzare cumparare este nul partial în ce-l priveste pe fiul sau.
Analizând probele administrate în cauza, Tribunalul Ialomita constata ca apelul este nefondat, prima instanta retinând corect prevederile Decretului Lege nr.61/1990 care în art. 5 alin. 2 si 16 arata clar ca locuintele construite din fondurile statului se pot vinde numai de catre chiriasii care le ocupa, iar în cazul în care titularul contractului de închiriere este casatorit , de acest drept beneficiaza si membrii familiei, care potrivit legii au drepturi locative proprii precum sotul, sotia si copiii acestora.
