Tip: sentinţă civilă
Nr./data: 1594/07.04.2008
Dosar nr. 4486/221/2007
Autor: Judecătoria Deva
Domenii asociate: validitate act juridic civil
Nulitate contract vânzare-cumpărare pentru vicierea consimţământului şi cauză falsă. Reclamanta a avut convingerea că încheie un contract de întreţinere, nu un contract de vânzare-cumpărare.
Prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. 4486/221/2007, reclamanta Z.R. a solicitat instanţei ca, în contradictoriu cu pârâţii C.C.D. şi C.V., să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 442/20.01.2006 la BNP Ana Orşa din Deva şi a să dispună restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară cu privire la imobilul situat în Cristur, nr. 34, jud. Hunedoara.
În fapt, reclamanta susţine că imobilul în litigiu constituie domiciliul său şi al soţului său, fiind moştenit de la părinţii săi; că la începutul anului 2006 s-a hotărât să hotărât să încheie un contract de întreţinere cu pârâţii, care sunt fiica şi nepotul său, cu rezerva uzufructului viager, sens în care s-au prezentat la notarul public pentru perfectarea actelor în formă autentică; că la biroul notarului public i s-a cerut să semneze contractul, fără ca acesta să-i fie citit, ori să-i fie prezentat pentru a-l citi; că nu s-a gândit nici o clipă că acest contract ar putea avea un alt obiect, decât cel convenit cu pârâţii şi că nu i-a fost remis nici un exemplar al actului; că nu a ştiut nimic despre adevărata natură a contractului, decât în cursul anului 2007, când, în urma unor discuţii între pârât şi soţul său, cel dintâi a afirmat că imobilul îi aparţine; că abia ulterior a intrat în posesia unui exemplar al actului, constatând că natura juridică a acestuia este cu totul alta decât cea pe care a avut-o în vedere la semnarea acestuia; că, prin urmare, contractul este lovit de nulitate absolută, întrucât consimţământul său a fost viciat sub forma erorii obstacol; pe de altă parte, reclamanta afirmă că preţul stipulat în contract, de 20.000 RON, este derizoriu, în raport cu valoarea reală a imobilului, astfel că, potrivit disp. art. 1303 c. civ., contractul este lovit de nulitate absolută şi pentru acest motiv; în fine, reclamanta mai susţine şi că preţul nu i-a fost achitat, situaţie faţă de care apreciază contractul ca având şi o cauză ilicită, respectiv, dobândirea de către pârâţi a imobilului, fără prestarea unei întreţineri, ori plata unui preţ.
În drept s-au invocat disp. art. 953, 954 şi 1303 c. civ.
Prin încheierea din camera de consiliu, din data de 01.11.2007, instanţa a dispus scutirea reclamantei de plata taxei de timbru, în sumă de 1271,20 RON (f.19).
Pârâţii au formulat întâmpinare (f.23), prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, susţinând, în esenţă, că, până în anul 1999, în imobilul din litigiu, a locuit pârâtul C.C.D., împreună cu străbunica acestuia – respectiv, mama reclamantei; că după decesul mamei sale, în imobil s-a mutat reclamanta şi soţul acesteia, iar în casa în care au locuit aceştia din urmă( din Cristur, nr. 22 bis), s-a mutat celălalt fiu al reclamantei, Z.I.; că, pentru a evita discuţiile între fraţi, reclamanta a decis să le vândă lor imobilul de la nr. 34; că, la stabilirea preţului, a fost avută în vedere atât starea avansată de degradare în care se afla imobilul, cât şi relaţia de rudenie dintre părţi; că au început efectuarea de lucrări de renovare a casei şi că, probabil, celălalt fiu al reclamantei, împins de invidie, a reuşit să o determine pe aceasta să promoveze acţiunea de faţă.
În drept s-au invocat disp. art. 115-118 c. pr. civ.
Pârâtul C.C.D. a formulat şi cerere reconvenţională (f.25-26), prin care a solicitat, în principal, să fie obligată reclamanta să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul cumpărat; în subsidiar, a solicitat obligarea acesteia la restituirea preţului de 20.000 RON, precum şi la plata unor despăgubiri de 20.000 RON, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului.
În susţinerea cererii reconvenţionale, pârâtul arată că pârâta îl împiedică să folosească imobilul şi că a adus o serie de îmbunătăţiri acestuia, în valoare de 20.000 RON.
În drept s-au invocat disp. art. 119-120 şi art. 274 c. pr. civ., precum şi art. 480 c. civ.
Reclamanta a depus întâmpinare la cererea reconvenţională (f.30), prin care a solicitat respingerea capătului de cerere referitor la revendicare ca inadmisibil, prin prisma faptului că reclamantul deţine doar nuda proprietate a imobilului.
În ce priveşte plata despăgubirilor, reclamanta susţine că cererea reconvenţională este neîntemeiată sub aspectul restituirii preţului, câtă vreme acest preţ nu a fost vreodată achitat.
În fine, cu privire la îmbunătăţirile aduse imobilului, a arătat că nu se opune plăţii contravalorii acestora – în măsura în care sunt dovedite.
La data de 12.12.2007, pârâţii au depus la dosarul cauzei o precizare a cererii reconvenţionale, prin care au arătat că, numai dintr-o eroare, a fost omisă pârâta C.V. din cuprinsul acesteia.
Totodată, au reiterat cererea de a se dispune obligarea reclamantei să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul din Cristur, nr. 34 şi, în consecinţă, a se dispune evacuarea necondiţionată a reclamantei din imobil.
Cererea reconvenţională s-a timbrat cu 1.272 RON – taxă judiciară de timbru şi 0,45 RON – timbru judiciar.
La termenul de judecată din data de 12.12.2007, pârâţii – fiind prezenţi în faţa instanţei, au declarat că susţin cererea reconvenţională numai în ce priveşte primul capăt de cerere referitor la revendicare şi evacuare (f.39).
La acelaşi termen, instanţa, analizând excepţia de inadmisibilitate a cererii în revendicare formulată de către pârâtul C.C.D., a constat că aceasta îmbracă, în realitate, forma excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi, după ce a pus-o în discuţia contradictorie a părţilor, a procedat la respingerea ei ca neîntemeiată.
În ce priveşte fondul litigiului, instanţa, examinând probatoriul administrat, reţine următoarele:
1.Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 442/20.01.2006 la BNP Ana Orşa din Deva (f.3), reclamanta Z.R. a transmis pârâţilor C.C.D. şi C.V. (respectiv, nepotului şi fiicei sale) dreptul de nudă proprietate şi, respectiv, dreptul de uzufruct viager, asupra imobilului situat în loc. Cristur, nr. 34, jud. Hunedoara, înscris în CF 165 N Cristur, I, nr. ord.1, arabil intravilan în suprafaţă de 1337 mp, nr. cadastral 3031, nr. ord.2, nr. top. 463, casă, anexe gospodăreşti, curte în suprafaţă de 741 mp (cu menţiunea că imobilul cu nr. ord. A+1 se identifică cu CF 151/a Cristur, nr. top. 55,56).
Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 20.000 RON, sumă pe care reclamanta declară că a primit-o integral.
2. Prin cererea introductivă de instanţă, reclamanta, susţine că respectivul contract este lovit de nulitate absolută, întrucât s-a aflat în eroare cu privire la natura juridică a acestuia; că preţul a fost unul derizoriu şi că nu a fost plătit; în fine, că pârâţii au urmărit o cauză ilicită.
Analizând validitatea contractului de vânzare-cumpărare contestat, prin prisma disp. art. 948 şi urm. c. pr. civ., instanţa constată că acesta a fost încheiat cu încălcarea condiţiilor de validitate prevăzute de lege, fiind lovit de nulitate absolută.
În sensul celor de mai sus, instanţa apreciază că actul juridic contestat a fost încheiat prin vicierea consimţământului reclamantei şi are la bază o cauză falsă (din punctul de vedere al reclamantei) şi imorală (din punctul de vedere al pârâţilor).
2.1. Consimţământul.
Ca o condiţie, esenţială, de validitate a actului juridic, consimţământul reprezintă manifestarea voinţei de a încheia un astfel de act.
Acesta trebuie să provină de la o persoană cu discernământ ; să fie exprimat cu intenţia de a produce consecinţe juridice; să fie exteriorizat şi să nu fie alterat de vreun viciu de consimţămât.
Consimţământul exprimat de reclamantă la încheierea actului, nu îndeplineşte, însă, această ultimă condiţie.
Astfel, instanţa reţine că întreg probatoriul administrat în cauză conduce la concluzia că motivul determinant pentru care reclamanta s-a hotărât să-i transmită fiicei şi nepotului dreptul de proprietatea asupra imobilului în litigiu, l-a constituit împrejurarea că aceasta (fiica) era cea care o îngrijea, dar, mai ales, credinţa că, în felul acesta, fiica va continua să o îngrijească şi în viitor.
Acest lucru rezultă, atât din răspunsul la interogatoriu al reclamantei (f. 96-98) şi declaraţiile martorilor M.Ş. (f.99) şi M. B. (f. 107), dar mai ales din declaraţia martorului F. I. (f.100), care este un apropiat al părţilor şi care a asistat la discuţiile purtate între reclamantă şi fiica sa anterior încheierii contractului.
Din declaraţia acestui ultim martor, instanţa reţine că, anterior încheierii actului în formă autentică, nu s-a pus problema plăţii de către pârâţi a vreunui preţ, reclamanta motivându-şi intenţia numai prin aceea că, spre deosebire de fiul Z. I., fiica o îngrijeşte şi îi va asigura întreţinerea şi în viitor.
Martorul arată că a întâlnit-o pe reclamantă şi după perfectarea contratului în formă autentică, împrejurare în care aceasta i-ar fi relatat că „i-a vândut casa” fiicei, cu obligaţia ca aceasta să o întreţină şi, totodată, să-i plătească un preţ de 200.000.000 ROL.
Toţi martorii declară că numai atunci când fiul său i-a prezentat un exemplar al contractului, reclamanta şi-a dat seama că în actul încheiat cu pârâţii nu era prevăzută nici o obligaţie de întreţinere.
Mai mult, instanţa apreciază că preţul de 20.000 RON – stipulat în cuprinsul contractului se situează sub valoarea reală de circulaţie a imobilului, aspect ce rezultă din declaraţiile tuturor martorilor audiaţi.
În sensul celor de mai sus, instanţa reţine că cei mai mulţi dintre martori au apreciat că imobilul valora – la data vânzării – peste 1.000.000.000 ROL.
Chiar şi în raport cu declaraţia martorului F. I. (care consideră că preţul imobilului era de aprox. 500.000.000 – 600.000.000 ROL) , preţul plătit de pârâţi reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea de circulaţie a acestuia.
Deşi preţul nu poate fi considerat derizoriu ( în sensul art. 1303 c. civ. – dată fiind relaţia de rudenie dintre părţi), totuşi, instanţa consideră că acest preţ reprezintă o dovadă, în plus, a faptului că reclamanta a urmărit să-şi asigure întreţinerea pentru diferenţa de valoare până la preţul real.
Prin urmare, instanţa apreciază că, deşi a încheiat un contract de vânzare-cumpărare (iar disp. art. 1171 – 1174 nu-i permit reclamantei să răstoarne această prezumţie decât prin înscrierea în fals), în realitate, reclamanta a urmărit, în principal, să-şi asigure întreţinere şi, numai, în subsidiar, să obţină un preţ.
2.2. Cauza convenţiei.
Conform art.967 alin.1 C.civ. convenţia este valabilă, chiar dacă cauza nu este expres prevăzută. Sancţiunea care se aplică în cazul în care cauza actului juridic nu este reală, se regăseşte în cuprinsul dispoziţiilor art. 966 C.civ., potrivit cărora „obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, nu poate avea nici un efect”.
Pe de altă parte, în analiza caracterului real al cauzei, instanţa este ţinută a se raporta la prevederile art. 967 alin. 2 C.civ. care statuează că „valabilitatea cauzei este prezumată până la proba contrară”.
Cauza, privită ca o condiţie de valabilitate a actului juridic, cuprinde două elemente: scopul imediat, numit şi scopul obligaţiei („causa proxima”) care prezintă un caracter abstract si invariabil în cadrul fiecărei categorii principale de acte juridice (la contractele de vânzare cumpărare cauza contractului – din perspectiva vânzătorului – o constituie încasarea preţului) si scopul mediat, numit şi scopul actului juridic („causa remota”), motivul determinant al încheierii fiecărui act juridic în parte, care prezintă un caracter concret si variabil in funcţie de specificul actului juridic respectiv.
2.2.1. Cauza – în sensul de scop imediat.
După cum s-a arătat, în contractele de vânzare-cumpărare, scopul obligaţiei vânzătorului îl constituie încasarea preţului.
În speţă, în cuprinsul contractului autentic s-a făcut menţiunea că preţul stabilit de părţi este de 20.000 RON şi că acesta a fost, în întregime, achitat.
Respectiva menţiune din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare valorează chitanţă, astfel că aceasta nu ar putea fi combătută decât în condiţiile art. 1191 cod civil, care interzic a se dovedi cu martori în contra sau peste cuprinsul unui înscris.
2.2.2. Cauza – în sensul de scop mediat
În ce priveşte scopul mediat urmărit de vânzător, adică reprezentarea mentală pe care acesta a avut-o cu privire la motivele ce l-au determinat să-şi înstrăineze imobilul, , instanţa reţine că probele administrate în cauză conduc la concluzia că, în realitate, motivul determinant pentru care reclamanta a acceptat încheierea actului contestat l-a constituit asigurarea întreţinerii ( a se vedea în acest sens argumentele prezentate la pct. 2.1.).
Prin urmare, obligaţia reclamantei de a transmite imobilul pârâţilor a avut drept cauză (în sensul de scop mediat) asigurarea întreţinerii, şi, numai în subsidiar, încasarea unui preţ.
În atare situaţie, din perspectiva reclamantei, actul juridic contestat are la bază o cauză falsă.
2.2.3. Caracterul imoral al cauzei – din perspectiva pârâţilor.
În ce-i priveşte pe pârâţi, deşi aceştia cunoşteau că motivul pentru care reclamanta ar fi de acord să le transmită imobilul îl constituie asigurarea propriei întreţineri, profitând de credulitatea acesteia (a se vedea în acest sens, atât răspunsul reclamantei la interogatoriu, cât, mai ales declaraţia martorului Furca Iosif – care arată că reclamanta are o pregătire şcolară modestă, obişnuieşte să consume băuturi alcoolice şi este poreclită în sat „Năroada”) au convins-o să încheie un contact de vânzare-cumpărare.
Faţă de toate cele ce preced, se constată că acţiunea reclamantei este întemeiată, astfel că va fi admisă.
În consecinţă, se va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 442/20.01.2006 la BNP Ana Orşa din Deva şi se va dispune restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară cu privire la imobilul situat în loc. Cristur, nr. 34, jud. Hunedoara, înscris în CF 165 N Cristur, I, nr. ord.1, arabil intravilan în suprafaţă de 1337 mp, nr. cadastral 3031, nr. ord.2, nr. top. 463, casă, anexe gospodăreşti, curte în suprafaţă de 741 mp (cu menţiunea că imobilul cu nr. ord. A+1 se identifică cu CF 151/a Cristur, nr. top. 55,56)
3. În ce priveşte cererea reconvenţională, întrucât, prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, pârâţii şi-au pierdut calitatea de proprietari asupra imobilului, aceasta se va respinge ca neîntemeiată.
4. În temeiul disp. art. 274 c. pr. civ., pârâţii vor fi obligaţi la plata către reclamantă a sumei de 1.000 RON, reprezentând onorariu de avocat.
5. În temeiul disp. art. 81 alin.1 c. pr. civ., se va dispune obligarea pârâţilor şi la 1271,20 RON – taxă judiciară de timbru, în contul Consiliului Local Deva.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:
Admite acţiunea civilă înaintată de reclamanta Z.R., în contradictoriu cu pârâţii C.C.D. şi C.V., şi, în consecinţă:
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 442/20.01.2006 la BNP Ana Orşa din Deva şi dispune restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară cu privire la imobilul situat în loc. Cristur, nr. 34, jud. Hunedoara, înscris în CF 165 N Cristur, I, nr. ord.1, arabil intravilan în suprafaţă de 1337 mp, nr. cadastral 3031, nr. ord.2, nr. top. 463, casă, anexe gospodăreşti, curte în suprafaţă de 741 mp (cu menţiunea că imobilul cu nr. ord. A+1 se identifică cu CF 151/a Cristur, nr. top. 55,56).
Respinge cererea reconvenţională precizată, înaintată de pârâţii – reclamanţi reconvenţional C.C.D. şi C.V., în contradictoriu cu reclamanta – pârâtă reconvenţional Z.R., pentru revendicare şi evacuare.
Obligă pe pârâţi la plata sumei de 1.000 RON către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată.
În temeiul disp. art. 81 alin.1 c. pr. civ., dispune obligarea pârâţilor şi la 1271,20 RON – taxă judiciară de timbru, în contul Consiliului Local Deva.
Executorie, în ce priveşte plata taxei judiciare de timbru.
În temeiul prev. art. 81 alin. 4 c. pr. civ.,dispune comunicarea unui exemplar al prezentei sentinţe Consiliului Local Deva .
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 07.04.2008.
