Principiul de drept al retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic reglementeaza doar momentul încheierii actului si calitatea dobândita de parti în temeiul acestuia, fara a se extinde si asupra momentului anterior încheierii actului, în care partile puteau avea drepturi si obligatii din alte raporturi juridice.
Stingerea unui raport juridic civil – prin ajungerea la termen, prin acordul partilor, prin confuziune etc. – nu poate fi urmata decât de un nou raport juridic încheiat prin acordul partilor, care pot conveni sa confere continuitate drepturilor si obligatiilor avute în baza raportului juridic stins ori sa le atribuie elemente noi.
Prin decizia civila nr. 495/22.10.2009 a Tribunalului Constanta a fost admis apelul formulat de apelanta C.A. împotriva sentintei civile nr. 2533/11.02.2009 a Judecatoriei Constanta, fiind schimbata în parte hotarârea apelata, în sensul admiterii actiunii reclamantei în contradictoriu cu pârâtii R.A.E.D.P.P. Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta.
S-a constatat, în consecinta, ca reclamanta are calitatea de chirias în legatura cu spatiul locativ situat în mun. Constanta, str. H nr. 15, compus din trei camere cu suprafata de 51,15 mp – proprietatea Municipiului Constanta. Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
Tribunalul a retinut, în considerentele solutiei sale, ca prin contractul de vânzare-cumparare nr. 26858/26.09.1996, Consiliul Local Constanta a înstrainat reclamantei si sotului acesteia (în prezent decedat), imobilul compus din 3 camere, în baza Legii 112/1995.
Prin decizia civila nr. 525/C/12.10.2005 a Curtii de Apel Constanta s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumparare nr. 26858/26.09.1996; efectul nulitatii consta în desfiintarea raportului juridic generat de actul juridic civil lovit de nulitate si, prin aceasta, restabilirea legalitatii.
Principiul repunerii în situatia anterioara – restitutio in integrum – este regula de drept potrivit careia tot ce s-a executat în baza unui act anulat trebuie restituit astfel încât partile raportului juridic trebuie sa ajunga în situatia în care acel act nu s-ar fi încheiat.
Aceasta înseamna ca partile din contractul de vânzare-cumparare nul redobândesc calitatile pe care acestea le aveau anterior încheierii contractului de vânzare-cumparare, anume Consiliul Local Constanta calitatea de proprietar iar cumparatoarea – calitatea de chirias.
Repunerea în situatia anterioara nu implica doar restituirea prestatiilor executate în baza actului juridic desfiintat, respectiv restituirea pretului, ci partile raportului juridic trebuie sa ajunga în situatia în care acel act nu s-ar fi încheiat.
În situatia în care acel act nu s-ar fi încheiat reclamanta ar fi avut în continuare calitatea de chirias, fara a interesa în aceasta procedura daca exista sau nu un contract de închiriere, calitatea de chirias fiind stabilita prin prezenta hotarâre ca efect al principiului repunerii în situatia anterioara.
Pentru aceste considerente s-a apreciat ca solutia primei instante, care a respins actiunea reclamantei vizând repunerea partilor în situatia anterioara încheierii actului juridic si constatarea calitatii sale de chirias cu toate drepturile ce decurg din aceasta calitate, potrivit O.U.G. nr. 49/1999, nu a fost întemeiata, fapt care impune reformarea ei în conditiile art. 296 cod proc. civila.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, RAEDPP CONSTANTA, care a criticat solutia ca fiind nelegala.
Recurenta pârâta a aratat ca prin încheierea contractului de vânzare-cumparare în temeiul Legii nr. 112/1995, intimata reclamanta a pierdut calitatea de chirias, obligatiile derivând din contractul de închiriere stingându-se prin confuziune.
Împrejurarea ca actul translativ de proprietate a fost anulat nu poate induce ideea recapatarii de catre cumparatoare a calitatii de chirias, astfel ca în mod corect prima instanta a respins cererea, apreciind ca efectul repunerii partilor în situatia anterioara îl constituie doar restituirea imobilului catre vânzator si a pretului catre cumparator si ca efectele nulitatii contractului de vânzare-cumparare nu se pot extinde si asupra situatiei contractului de închiriere. Acesta din urma este reglementat prin legi speciale si nu exista un temei juridic pentru a se constata renasterea raportului juridic stins ca urmare a confuziunii.
Analizând critica de nelegalitate, în raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civila se va retine ca aceasta este fondata.
Principiul repunerii partilor în situatia anterioara priveste, în cazul de fata – astfel cum în mod corect a retinut judecatorul fondului – regula de drept potrivit careia tot ceea ce s-a executat în baza unui act juridic desfiintat trebuie restituit, astfel încât partile raportului juridic sa ajunga în situatia în care acel act nu s-a încheiat.
Împrejurarea ca la momentul înstrainarii imobilului, intimata reclamanta avea în temeiul legii speciale calitatea de chirias, nu presupune ca anularea contractului de vânzare-cumparare repune cumparatorul în situatia anterioara de chirias, cum a retinut Tribunalul, pentru ca o astfel de abordare distorsioneaza viziunea corecta asupra efectelor actului juridic si ignora faptul ca stingerea unui raport juridic nu poate fi urmata de reactivarea lui, în absenta acordului partilor.
Solutia instantei de apel contine asadar o confuzie de natura a induce o solutie nefondata asupra spetei, anume ca nulitatea unui act juridic (contractul de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995) genereaza mai mult decât repunerea partilor în situatia de vânzator si de cumparator (cu consecinta restituirii contraprestatiilor), respectiv permite renasterea drepturilor si obligatiilor partilor derivate din contractul de închiriere încheiat anterior actului translativ de proprietate.
În acest mod se nesocoteste faptul ca principiul de drept al retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic reglementeaza doar momentul încheierii actului si calitatea dobândita de parti în temeiul acestuia, fara a se extinde si asupra momentului anterior încheierii actului, în care partile puteau avea drepturi si obligatii din alte raporturi juridice.
În realitate, stingerea unui raport juridic civil – prin ajungerea la termen, prin acordul partilor, prin confuziune etc. – nu poate fi urmata decât de un nou raport juridic încheiat prin acordul partilor, care pot conveni sa confere continuitate drepturilor si obligatiilor avute în baza raportului juridic stins ori sa le atribuie elemente noi.
Prin urmare, nu exista nici un argument juridic în a sustine ca în cazul constatarii nulitatii contractului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, raportul juridic creat de contractul de închiriere – stins prin efectul vânzarii – este reactivat, îsi redobândeste existenta, partile contractului nul fiind repuse nu doar în situatia anterioara de vânzator/cumparator, ci si în cea de proprietar/chirias.
Pentru toate aceste considerente, constatând ca în mod gresit s-a dat o solutionare în apel litigiului, prin admiterea apelului si reformarea solutiei instantei de fond, în raport de disp. art. 312 cod proc. civila se va admite recursul si se va modifica în tot decizia recurata, în sensul respingerii apelului.
