Prin sentinţa civilă nr. 3442 din 05.03.2010 pronunţată de Judecătoria Iaşi s-a admis acţiunea civilă modificată, formulată de reclamanţii T. F. şi T. G. în contradictoriu cu pârâţii G. M. şi G. M. şi s-a constatat nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 290/10.02.2003 la B.N.P. R. R. , dispunându-se repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii acestuia.
Pârâţii au fost obligaţi să plătească reclamanţilor suma de 1675 lei RON, cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut:
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 10.02.2003 priveşte un imobil ce nu se afla în circuitul civil la data autentificării lui, nici cu privire la construcţii, nici cu privire la teren, deoarece promitenţii vânzători nu dezbătuseră succesiunea după defunctul T. Gh., iar pentru terenul aferent construcţiilor, ei nu deţineau titlu de proprietate.
Această împrejurare de fapt rezultă din certificatul de moştenitor depus la dosar şi conform căruia parte dintre promitenţii-vânzători nici nu erau proprietari, dar şi din hotărârile judecătoreşti anexate.
Lipsa unei certitudini de proprietate nu a fost suplinită nici cu o condiţie suspensivă înserată între clauzele precontractuale, împrejurare reţinută cu putere de lucru judecat şi în considerentele deciziei civile nr. 714/1.11.2006, a Curţii de Apel Iaşi.
Cum condiţia de validitate a promisiunii de vânzare cumpărare, constând în apartenenţa obiectului vânzării la circuitul civil nu este îndeplinită în cazul celei analizate în speţă, această tranzacţie este nulă, urmând a se admite acţiunea, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, iar în baza art. 274 din Codul de procedură civilă, pârâţii vor fi obligaţi la plata cheltuielilor de judecată către reclamanţi
Împotriva acestei sentinţe in termen legal au formulat apel pârâţii G. M. şi G. M., criticând-o ca nelegală şi netemeinică.
Se arată în motivele de recurs că în mod greşit instanţa de fond a admis acţiunea formulată formulată de reclamanţi, reţinând că imobilul ce formează obiectul contractului de vânzare cumpărare nu se afla în circuitul civil la data încheierii actului, nici cu privire la construcţii, nici cu privire la teren.
În ceea ce priveşte construcţia , aceasta se afla în circuitul civil iar faptul că succesiuna după defunctul T. Gh. nu fusese dezbătută nu face imobilul inalienabil aşa cum în mod greşit a reţinut instanţa de fond. La momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare bunul se găsea în indiviziune, coindivizarii exprimându-şi acordul pentru vânzarea viitoare a acestuia, iar după deschiderea succesiunii bunul a fost atribuit soţiei supravieţuitoare şi unuia dintre fiii acestuia .
În ceea ce priveşte reţinerea că terenul nu se afla în circuitul civil , neputând fi înstrăinat conform dispoziţiilor Legii nr. 18/1991, apelanţii arată că suprafaţa de 1000 m.p. teren ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare este situat în intravilanul localităţii şi nu face obiectul interdicţiei de înstrăinare pe 10 ani prevăzută de art. 32 din Legea nr. 18/1991.
Mai arată apelanţii că în mod cu totul eronat instanţa de fond a reţinut că există o incertitudine în privinţa dreptului de proprietate al promitenţilor vânzători asupra imobilelor ce fac obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. Imobilul se află în proprietatea promitenţilor vânzători care şi-au asumat atât obligaţia de a dezbate succesiunea cât şi obligaţia de a face demersurile necesare obţinerii titlului de proprietate asupra terenului şi de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Nici una din clauzele antecontractului de vânzare cumpărare nu este prohibită de lege, după cum nu este prohibită de lege promisiunea de vânzare a unui bun viitor.
Calea de atac a fost calificată ca recurs având în vedere valoarea obiectului cauzei şi dispoziţiile art. 282 indice 1 Cod procedură civilă.
Intimaţii au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului şi menţinerea sentinţei Judecătoriei Iaşi ca legală şi temeinică.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Examinând actele şi lucrările dosarului raportat la motivele de recurs invocate, probatoriul administrat în cauză şi dispoziţiile legale aplicabile Tribunalul constată că recursul este fondat pentru considerentele ce vor fi expuse în cele ce urmează.
Prin cererea de chemare în judecată aşa cum a fost ea modificată la termenul din 18.09.2009 reclamanţii au solicitat ca instanţa să constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 298 din 10.02.2003 la BNP R. R. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Ca motiv de nulitate absolută s-a invocat că obiectul material al prestaţiei promitentului vânzător nu se afla în circuitul civil, astfel încât nu putea face obiectul unui act translativ de proprietate. Pentru teren exista interdicţia de vânzare pe timp de 10 ani prevăzută de art. 32 alin 1 din Legea nr. 18/1991.
Din probatoriul administrat în cauză rezultă că prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 298 din 10.02.2003 promitenţii vânzători T. F., T. G. , T. G. şi T. G. au promis să vândă promitenţilor cumpărători G. M. şi G. M. imobilul situat în satul Bogonod comuna Leţcani, compus din casă de locuit şi anexe gospodăreşti şi suprafaţa de 1000 m.p. teren aferentă casei de locuit. Prin antecontract promitenţii vânzători s-au obligat ca până la data de 10.03.2003 să facă toate demersurile necesare pentru obţinerea certificatului de moştenitor, schiţa cadastrală şi titlul de proprietate asupra terenului.
Antecontractul este o promisiune bilaterală de a contracta prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract cu un conţinut stabilit în promisiunea respectivă.
Fiind o convenţie, antecontractului îi sunt aplicabile dispoziţiile înscrise în art. 942 şi următoarele Cod civil. El trebuie să îndeplinească, la momentul încheierii toate condiţiile esenţiale de validitate ale unei convenţii, prevăzute în art. 948 Cod civil.
Antecontractul naşte pentru ambele părţi obligaţia de a face iar caracterul sinalagmatic al promisiunii se deduce din faptul că părţile se angajează să încheie în viitor contractul.
Nulitatea este o sancţiune civilă constând în desfiinţarea cu efect retroactiv (de la data încheierii sale) a contractului încheiat cu încălcarea dispoziţiilor legale – de fond şi formă . Motivul de nulitate trebuie să fie anterior sau concomitent încheierii contractului şi nu ulterior.
În speţă reclamanţii susţin că imobilul ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare nu se afla în circuitul civil, convenţia părţilor fiind , din acest motiv, lovită de nulitate absolută.
Potrivit dispoziţiilor art. 1310 Cod civil pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comerţ, afară dacă legea opreşte aceasta. Stabilind principiul liberei circulaţii a lucrurilor susceptibile de apropriere, art. 1310 prevede şi o derogare importantă de la acest pricipiu pentru materia contractelor translative de proprietate – nu pot face obiectul unui asemenea contract bunurile care potrivit legii nu sunt în circuitul civil.
Regula fiind aceea că orice bun se află în circuitul civil, bunurile exceptate trebuie prevăzute expres de lege.
Cazul de inalienabilitate temporară prevăzut de art. 32 din Legea nr. 18/1991 priveşte terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate în baza disp. art. 19 alin. 1, 21 sau 43 din Legea nr. 18/1991 , terenuri care nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani.
Este de observat că în toate aceste cazuri este vorba de teren extravilan, în timp ce suprafaţa de teren ce face obiectul antecontractului este situată în intravilan.
Pe de altă parte, nu s-a făcut nici o dovadă în cauză că titlul de proprietate pentru suprafaţa de teren a fost emis în baza disp. art. 19,21 sau 43 din Legea nr. 18/1991 pentru a opera interdicţia de vânzare.
Oricum, această interdicţie de vânzare ar putea constitui o cauză de rezoluţiune a antecontractului şi nu o clauză de nulitate, atâta timp cât antecontractul este doar o promisiune de vânzare şi nu un act translativ de proprietate.
În ceea ce priveşte imobilul casă de locuit, nu se poate reţine că nu se află în circuitul civil doar pentru că la data încheierii convenţiei nu se dezbătuse succesiunea. Părţile pot încheia în mod valabil şi o promisiune privind vânzarea unor lucruri pentru care promitentul nu este proprietar exclusiv, iar dacă aceasta a fost voinţa la momentul încheierii convenţiei există obligaţia executării sale în natură.
Pentru toate aceste motive in temeiul disp. art. 312 Cod procedură civilă raportat la disp. art. 304 indice 1 şi 304 pct. 9 Cod procedură civilă . tribunalul a admis recursul şi a modificat în tot sentinţa Judecătoriei Iaşi, în sensul respingerii acţiunii reclamanţilor.
În baza disp. art. 274 Cod procedură civilă intimaţii , aflaţi în culpă procesuală, au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată făcute în recurs de intimaţi.
