Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 2614/245/2011 reclamantul C. I.-C. a chemat în judecată pârâtul C. L. Iaşi solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligat să-i încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul de locuit situat în Iaşi, str. V nr. x.
În motivarea cererii reclamantul a susţinut că locuieşte în acest imobil din anul 1996, în calitate de chiriaş, imobilul fiind în administrarea pârâtului. Motivat de faptul că imobilul nu a fost revendicat în temeiul disp. Lg. 112/1995 şi pentru faptul că alte locuinţe cu acelaşi regim juridic au fost vândute către chiriaşi a efectuat demersuri pentru a cumpăra imobilul însă a primit doar răspunsuri evazive. Întrucât prin Lg. 10/2001 chiriaşilor le-a fost recunoscut un drpt de preemţiune pentru cumpărarea acestor locuinţe s-a adresat instanţei de judecată.
Reclamantul nu a indicat temeiul de drept al cererii sale.
Legal citat, pârâtul C. L. Iaşi a depus întâmpinare prin care a înţes să invoce excepţia lipsei calităţii sale procesual pasive, motivat de faptul că este doar administratorul bunurilor din domeniu public şi privat la Municipiului Iaşi, proprietar fiind acesta din urmă, în conformitate cu art. 21 din Lg. 215/2001, modificată.
Pe fondul cauzei pârâtul a arătat că solicită respingerea acţiunii ca neîntemeiată motivat de faptul că art. 9 din Lg. 112/1995 prevede doar posibilitatea cumpărării acestor apartamente, iar art. 6 din HG 20/1996 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Lg. 112/1995 stabileşte faptul că dreptul de a cumpăra aceste apartamente îl au doar chiriaşii care, având un contract de închiriere valabilo, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii, ori reclamantul nu avea calitatea de chiriaş, apartamentul fiindu-i atribuit în închiriere în anul 1996.
Prin precizări scrise depuse la data de 09.05.2011 reclamantul şi-a modificat cererea în sensul că înţelege să se judece în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Iaşi, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligat să-i încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul de locuit situat în Iaşi, str. Vovidenie nr. 23 şi a dezvoltat motivarea cererii iniţiale.
În drept reclamantul a arătat că îşi întemeiază cererea pe disp. art. 9 şi 13 din Lg. 112/1995, art. 1073-1076 C. civ. şi HCLM Iaşi nr. 165/20.10.1997.
Alăturat acţiunii reclamantul a depus copile unor sentinţe civile prin care s-au soluţionat speţe asemănătoare cu cea a sa, cu titlu de practică judiciară.
Faţă de excepţia invocată de către C. L. şi având în vedere precizările reclamantului instanţa de judecată a apreciat că nu se mai impune soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a acestuia.
Pârâtul Municipiul Iaşi a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii reclamantului motivat de faptul că cererea modificatoare a fost făcută cu depăşirea termenului legal prev. de art. 132 C. proc. civ.
Excepţia tardivităţii cererii modificatoare a fost soluţionată la termenul de judecată din data de 29.06.2011, în sensul respingerii pentru motivele expuse în considerentele încheierii.
În dovedirea acţiunii reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri, probă pe care instanţa de judecată a apreciat-o ca fiind utilă şi concludentă, a încuviinţat-o şi a procedat la administrarea acesteia.
Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa de judecată reţine următoarele:
Prin cererea adresată instanţei reclamantul a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtului să-i încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul de locuit situat în Iaşi, str. V nr. x.
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că reclamantul este titularul contractului de închiriere nr. 490 pentru acest imobil din anul 1996, contract reînnoit sub nr. 3641/04.06.1999 şi ulterior sub nr. 3641/19.05.2009, cu valabilitate până în 19.05.2014, imobilul nefiind revendicat în baza Lg. 10/2011, conform adeverinţei nr. 86896/19.10.2011 eliberată de pârât.
Refuzul de a vinde către reclamant imobilul de locuit este justificat de faptul că reclamantul a dobândit calitatea de chiriaş în anul 1996, deci după intrarea în vigoare a Lg. 112/1995.
Conform disp. art. 9 din Legea nr.112/1995, cu modificările şi completările ulterioare” Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a preţului.” , iar art.42.1 pct. B din HG nr.250/2007 pentru aprobarea N.M. de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 prevăd că” Pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe, care nu s-au restituit în natura, deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le instraina către chiriaşi, însă aceasta înstrăinare se va face potrivit legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 , cu modificările ulterioare, şi Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările ulterioare.”
Reiese în acelaşi timp din disp. art. 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 faptul că imobilele cu destinaţia de locuinţe, ce nu au fost restituite foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot fi înstrăinate către actualii chiriaşi care au un drept de preemţiune. Refuzând solutionarea cererii reclamantului de vânzare-cumparare a spatiului în litigiu, pârâtul a refuzat de fapt încheierea contractului de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine îndreptateste chiriasul sa îsi valorifice în instanta vocatia la cumparare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere.
Este reala sustinerea reclamantului referitoare la împrejurarea ca, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care în urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptatite pot fi înstrainate potrivit legislatiei în vigoare, chiriasii având un drept de preemptiune. Recunoasterea dreptului de preemptiune în favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci când oferta concreta a proprietarului nu se întâlneste cu acceptarea ferma a chiriasului.
Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor în timp. Data fiind contradictorialitatea evidentiata în cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele în timp, pentru ca, de principiu, legea civila începe sa actioneze din momentul intrarii în vigoare si nu are putere retroactiva. Înseamna ca norma noua nu are în vedere relatiile civile nascute înaintea intrarii ei în vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite în intervalul necesar pâna la epuizarea raporturilor juridice. Chestiunea se simplifica daca se analizeaza câmpul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera la chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriasii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii în vigoare a legii.
Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligatiei de vânzare în sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de împrejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 – data intrarii în vigoare a Legii nr. 112/1995. Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate si, odata câstigat prin întrunirea celor doua cerinte inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii în materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea în vigoare nu poate fi înlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea între chiriasii care s-au grabit sa dobândeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vânzarea pâna la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o ratiune obiectiva, legala.
În acest context refuzul pârâtului de a vinde reclamantului imobilul apare nejustificat cât timp acesta a optat pentru cumpărare în condiţiile în care prin instituirea vocaţiei de a vinde conferită de legiuitor deţinătorilor actuali ai spaţiilor acest drept nu se află la latitudinea lor, din punct de vedere al momentului de exercitare.
Astfel interpretând şi corelând disp. art. 42.1 pct.B din HG nr.250/2007 cu cele ale art. 9 alin.1 din Legea nr.112/1995 reiese că ”… deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le instraina către chiriaşi, însă aceasta înstrăinare se va face potrivit legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995…”, adică în condiţiile existenţei unei opţiuni de cumpărare, ceea ce înseamnă că nimic nu-i împiedică pe deţinătorii unor asemenea imobile să stabilească în mod liber momentul la care vor să vândă, fără a neglija dreptul de preemţiune al chiriaşilor ce le ocupă, însă dreptul de a alege acest moment este subordonat dreptului de opţiune al chiriaşilor în cazul în care au primit spre soluţionare o cerere scrisă prin care aceştia au solicitat cumpărarea spaţiului cu destinaţie de locuinţă, neavând vreun motiv întemeiat pentru a refuza încheierea contractului de vânzare cumpărare cu privire la acesta, în cazul unei asemenea solicitări.
Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita în considerarea obiectului (locuinta preluata în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata în considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vânzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara. În aprecierea existentei unei eventuale încalcari a dreptului de dispozitie al vânzatorului trebuie avut în vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantând dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
Determinând continutul si limitele acestor drepturi” legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii în speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constitutie), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizeaza o masura în acest sens. Desi reclamantul a efectuat demersuri pentru vânzarea-cumpararea locuintei, titularul dreptului de proprietate nu a înteles sa perfecteze contractul de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, cu atât mai mult cu cât prin HCLM Iaşi nr. 165/1997 s-a aprobat vânzarea către chiriaşii titluari ai apartamentelor care nu se restituie în natură, accesul reclamantului la justitie nu poate fi îngradit, reclamantul putând initia o actiune în justitie în vederea valorificarii drepturilor sale edictate de Legea nr. 112/1995, cu respectarea tuturor garantiilor prevazute de art.6 din CEDO.
Faţă de cele mai sus expuse instanţa de jduecată constată întemeiată acţiunea reclamantului şi pe cale de consecinţă o va admite ca atare.
