Obligaţie de a face. Acordul locatorului pentru prelungirea contractului de închiriere. Tacita relocaţiune.
Prin sentinţa civilă nr. 6064 din 4 decembrie 2007, pronunţată de Judecătoria Tg. Mureş în dosarul nr. 7968/320/2007, s-a luat act de renunţarea reclamantelor C.C. şi S.A. la judecata în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Tg. Mureş şi Primăria Tg. Mureş. S-a respins acţiunea formulată şi precizată de reclamante împotriva pârâtei RA A. Tg.Mureş. S-a admis acţiunea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţională R.A. A. Tg. Mureş împotriva reclamantelor pârâte-reconvenţionale C.C. şi S.A. şi în consecinţă s-a dispus evacuarea lor din imobilul – apartament nr. 4 din Tg.Mureş, str. Apaductului, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 97 din 16 aprilie 2009, pronunţată de Tribunalul Mureş, Secţia civilă, s-a anulat ca netimbrat apelul formulat de C.C. şi S.A., împotriva sentinţei sus-menţionate.
Prin decizia nr. 1721/R/17 noiembrie 209, pronunţată de Curtea de Apel Tg.Mureş, s-a admis recursul declarat de reclamantele C.C. şi S.A., împotriva deciziei sus-menţionate, dispunându-se casarea în tot a hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel, Tribunalul Mureş, reţinând că instanţa de apel a soluţionat cauza fără a intra în cercetarea fondului.
Prin decizia civilă nr. 111 din 27 aprilie 2010, pronunţată de Tribunalul Mureş, Secţia civilă, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantele C.C. şi S.A., împotriva sentinţei civile nr. 6064 din 4 decembrie 2007, pronunţată de Judecătoria Tg.Mureş.
Împotriva deciziei civile nr. 111 din 27 aprilie 2010, pronunţată de Tribunalul Mureş, Secţia civilă, în termen legal, au declarat recurs reclamantele C.C. şi S.A. şi au solicitat modificarea în tot a deciziei instanţei de apel şi a sentinţei pronunţată de judecătorie, în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost precizată, obligării pârâtei la vânzarea în favoarea reclamantelor a apartamentului nr. 4 din Tg.Mureş, str. Apaductului, prin perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare la un preţ ce urmează a fi stabilit printr-un raport de expertiză de evaluare, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului s-a arătat că în speţă pârâta a susţinut că Legea nr. 114/1996 nu conţine dispoziţii similare cu cele din Legea nr. 5/1973 (art. 51) conform cărora salariaţii întreprinderii cărora li s-a închiriat locuinţe şi care au lucrat în întreprinderea respectivă cel puţin 10 ani, au dreptul să le deţină şi după pensionarea lor. Sub acest aspect s-a precizat că susţinerile pârâtei sunt în sensul că potrivit prevederilor Legea nr. 114/1996 locuinţa de serviciu poate fi acordată doar în condiţiile existenţei unui contract de muncă.
În legătură cu acest aspect, reclamantele au arătat faptul că în literatura de specialitate şi în practica judiciară s-a reţinut că în cazul încetării contractului de închiriere ca urmare a încetării raporturilor de muncă, rezilierea locaţiunii nu se produce de drept, unitatea putând permite folosirea în continuare a locuinţei în condiţiile tacitei relocaţiuni.
Reclamantele au precizat că în speţă, după încheierea contractului de închiriere nr. 185 din 30 noiembrie 2001, intervenit pe de o parte între R.A. A. Tg.Mureş, în calitate de locator, şi C.C. şi S.A., în calitate de locatare, pe de altă parte, contract care a fost prelungit în baza actului adiţional nr. 1 până la data de 30 noiembrie 2003, ocuparea în continuare a locuinţei de către cele două chiriaşe s-a realizat nestingherit, fără ca locatorul să le împiedice, deci cu permisiunea acesteia.
S-a mai invocat faptul că după data de 320 noiembrie 2003 şi până la promovarea prezentei acţiuni, pârâta nu a emis nicio notificare prin care să denunţe contractul de închiriere, exprimându-şi chiar acordul la prelungirea acestui contract până la decesul soţiei fostului angajat al societăţii.
Prin urmare, s-a apreciat că suntem în prezenţa unei situaţii de prelungire a contractului de locaţiune, ca urmare a tacitei relocaţiuni, în condiţiile prevăzute în primul contract care „se va considera încheiat fără termen”.
În aceste condiţii, reclamantele au susţinut că motivarea instanţei de apel în sensul că prin prevederea termenului de un an din contractul iniţial şi prin trimiterea la aceste clauze în actul adiţional, tacita relocaţiune nu operează, încalcă prevederile art. 1437 Cod civil în care se prevede că după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi este lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită.
Reclamantele au mai invocat faptul că în speţă sunt aplicabile şi prevederile O.U.G. nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere, având în vedere că suprafaţa locativă care face obiectul cauzei are destinaţia de locuinţă şi se afla la data apariţiei O.U.G. nr. 8/2004 în proprietatea statului şi în administrarea RA A. Tg.Mureş.
Chiar dacă s-ar aprecia că dispoziţiile O.U.G. nr. 8/2004 nu sunt aplicabile în speţă, s-a susţinut că tacita locaţiune operează în condiţiile menţionate mai sus, până la data înregistrării prezentei acţiuni în justiţie.
Referitor la argumentaţia instanţei de apel în sensul că bunurile de proprietate publică fiind inalienabile, nu pot fi vândute, s-au invocat prevederile Legii nr. 85/1992 şi ale Deciziei nr. 5/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie , privind examinarea recursului în interesul legii declarat de Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie cu privire la problema aplicabilităţii dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.
În interpretarea dispoziţiilor din Legea nr. 85/1992 şi având în vedere practica neunitară a instanţelor de judecată, prin decizia nr. 5/2008, obligatorie de la data pronunţării s-a stabilit că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ, adică şi după anul 1992.
Referitor la susţinerea instanţei de apel, în sensul că dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 şi O.U.G. nr. 8/2004, conţin în cuprinsul lor sintagma „prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994” şi că recurentele nu se regăsesc într-o asemenea situaţie, contractele lor nefiind prelungite, s-a arătat că prevederile acestor ordonanţe conţin, de asemenea şi sintagma „legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994”, ceea ce înseamnă că este valabil oricare dintre aceste situaţii.
Reclamantele au precizat, de asemenea, că prezenta cauză a fost înregistrată la data de 10 ianuarie 2006 şi la data respectivă Municipiul Tg. Mureş, prin Consiliul local Tg.Mureş, avea calitatea de proprietar al apartamentului în litigiu, apartament ce se găsea în administrarea directă a fostei R.A. A. Tg.Mureş. Prin urmare, toate condiţiile prevăzute de lege pentru justa soluţionare a cauzei, trebuie apreciate şi raportate la data înregistrării cererii de chemare în judecată.
Reclamantele au susţinut că nu are nicio relevanţă dacă după data promovării prezentei cereri în justiţie R.A. A. Tg.Mureş s-a privatizat devenind S.C. Compania A. SA şi că şi-a adus ca aport la capitalul social inclusiv acest apartament. Anterior acestei date locuinţele situate pe str. Apaductului, erau locuinţe de serviciu şi singurele apartamente care nu au fost vândute din imobilul situat la această adresă, sunt apartamentele nr. 2 şi 4, ultimul fiind cel ocupat de recurente.
Astfel, în speţă este important că la data înregistrării acţiunii, reclamantele deţineau un titlu locativ asupra apartamentului în litigiu, că acest contract a fost prelungit prin tacita relocaţiune şi că la data înregistrării acţiunii suprafaţa locativă în litigiu cu destinaţia de locuinţă se afla în proprietatea statului sau a unităţii administrativ teritoriale, construită din bugetul de stat, pentru aceasta existând obligativitatea vânzării în baza Legii nr. 85/1992 şi Deciziei nr. 5/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
În drept, s-au invocat prevederile art. 304 pct. 7 şi 9 Cod procedură civilă.
Pârâtul Municipiul Tg. Mureş, reprezentat prin Primar, a formulat întâmpinare şi a solicitat să se dispună admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Tg. Mureş şi a Primăriei municipiului Tg. Mureş, având în vedere că reclamantele au renunţat la judecată faţă de Municipiul Tg. Mureş şi faţă de Primăria municipiului Tg. Mureş, renunţare de care s-a luat act prin sentinţa civilă nr. 6064 din 4 decembrie 2007 a Judecătoriei Tg-Mureş.
În raport de prevederile art. 246 Cod procedură civilă şi de caracterul irevocabil al renunţării la judecată, s-a susţinut că în mod greşit cei doi pârâţi au fost citaţi la judecarea apelului şi a recursului.
Pârâta S.C. Compania A. SA a formulat întâmpinare şi a solicitat respingerea recursului, invocând faptul că deşi recurentele au încercat să sugereze în speţă existenţa unei tacite relocaţiuni, instanţa de apel a reţinut în mod corect că reclamantele au ocupat apartamentul în litigiu, fără a deţine un titlu locativ, contractul de închiriere nr. 185/2001 încheiat cu fosta RA A. Tg.Mureş fiind expirat încă din anul 2003.
S-a mai arătat că prima instanţă şi instanţa de apel au reţinut în mod corect că reclamantele nu sunt titularele contractului şi au ajuns să locuiască în imobilul în litigiu doar pe baza sentinţei civile nr. 3977/11 aprilie 1994 a Judecătoriei Tg. Mureş. Ambele instanţe au reţinut corect faptul că dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 114/1996 invocată de reclamante, nu sunt aplicabile în cauză, acestea fiind aplicabile exclusiv în situaţia locuinţelor din fondul locativ de stat şi nicidecum în cazul locuinţelor de serviciu.
Pârâta a precizat, de asemenea că dispoziţiile O.U.G. nr. 8/2004 şi dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 nu sunt aplicabile în speţă, deoarece nu este vorba despre o locuinţă socială ci de o locuinţă de serviciu, care nu se supune reglementărilor din cele două acte normative.
Cu privire la obligaţia de a încheia un contract de vânzare-cumpărare invocată de reclamante, în temeiul art. 53 alin. 4 din Legea nr. 114/1996 şi art. 7 alin. 1 şi 6 din Legea nr. 85/1992 s-a învederat faptul că instanţele de judecată au reţinut corect că prin Hot. nr. 7/29 martie 2004 a Consiliului de administrare a RA A. Tg-Mureş, privind locuinţele de serviciu ale acestei regii, s-a aprobat prelungirea contractelor de închiriere a locuinţelor de serviciu încheiate cu foştii salariaţi ai regiei şi soţii supravieţuitori ai acestora, ocupanţi actuali ai locuinţelor, până la decesul titularilor, urmând a fi semnate declaraţii de către chiriaşi cu privire la suportarea cheltuielilor de întreţinere necesare. Reclamantele nu au semnat însă nicio declaraţie şi nu au încheiat nici un act adiţional prin care să-şi manifeste intenţia de a prelungi data închirierii apartamentului în litigiu.
S-a invocat faptul că în speţă nu poate fi vorba de aplicarea prevederilor art. 1437 Cod civil, invocate de reclamante, deoarece acestea, prin d-na S. s-au opus efectiv prelungirii contractului de închiriere, ajungând în situaţia de a ocupa abuziv imobilul în cauză, contractul fiind expirat la data de 30 noiembrie 2003.
S-a considerat de asemenea că este corectă decizia instanţelor de fond şi de apel, de a înlătura motivul invocat de reclamante, în sensul că ar fi operat tacita relocaţiune în privinţa spaţiului folosit, deoarece în conformitate cu actuala legislaţie locativă, tacita relocaţiune nu poate opera în cazul locuinţelor de serviciu după încetarea contractului individual de muncă al titularului.
Pârâta a mai arătat că, prevederile art. 53 alin. 4 din Legea nr. 114/1996 şi art. 7 alin. 1 şi 6 din Legea nr. 85/1992, invocate de recurente, nu au incidenţă în prezenta cauză, deoarece se referă la posibilitatea de vânzare a locuinţelor către titularii contractelor de închiriere, calitate pe care recurentele din această cauză, nu o deţin.
De asemenea, s-a precizat că, contrar susţinerilor recurentelor, faptul că RA A. s-a reorganizat în S.C.Compania A. SA are relevanţă în prezenta cauză, pentru că acest apartament a fost adus ca aport de capital la constituirea societăţii şi pentru că recurentele nu aveau nici un temei legal sau contractual în baza căruia să solicite obligarea pârâtei la vânzarea apartamentului în litigiu.
Examinând hotărârea atacată, prin prisma motivelor invocate şi în raport cu prevederile art. 306 alin. 2 Cod procedură civilă şi având în vedere actele şi lucrările dosarului, Curtea reţine următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Târgu-Mureş la 10 ianuarie 2006 şi precizată ulterior, reclamantele C.C. şi S.A. au solicitat obligarea pârâtei RA A. Tg.Mureş la vânzarea în favoarea reclamantelor a apartamentului nr. 4 din Tg.Mureş, str. Apaductului, judeţul Mureş prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la un preţ ce urmează să fie stabilit printr-un raport de expertiză judiciară de evaluare.
Trebuie precizat că în urma reorganizării pârâtei RA A. Tg.Mureş, care a intervenit ulterior formulării cererii introductive, procesul a fost continuat în contradictoriu cu S.C. Compania A. Tg.Mureş, în calitate de succesoare de drept a fostei regii autonome care a avut calitatea de pârâtă.
Reclamantele şi-au întemeiat acţiunea pe prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, invocând faptul că în conformitate cu aceste prevederi sunt îndreptăţite să cumpere apartamentul în litigiu.
Din actele dosarului rezultă că antecesorul reclamantelor Ţ.I., în prezent decedat, a avut calitatea de angajat al antecesoarei pârâtei, fiind titularul contractului de închiriere nr. 615 din 4 aprilie 1977. În baza acestui contract numitul Ţ.I., împreună cu reclamantele din prezenta cauză C.C. şi S.A. (fostă Ţ.), care sunt soţia, respectiv fiica acestuia au folosit un apartament situat în Tg.Mureş, str. Apaductului.
Prin sentinţa civilă nr. 3977 din 11 aprilie 1994, pronunţată de Judecătoria Tg.Mureş în dosarul nr. 3426/1993 s-a dispus evacuarea chiriaşilor sus-menţionaţi din imobilul pe care-l ocupau în baza contractului de închiriere condiţionat de atribuirea unei locuinţe corespunzătoare. Cererea de evacuare a fost determinată de faptul că în anul 1993, printr-o hotărâre a Consiliului de Administraţie a fostei R.A.G.C.L. Tg.Mureş s-a hotărât extinderea uzinei de apă şi amenajarea unui nou laborator în imobilul din Tg.Mureş, str. Apaductului.
În baza acestei hotărâri judecătoreşti familiei reclamantelor i s-a pus la dispoziţie apartamentul situat în Tg.-Mureş, str. Apaductului.
Conform contractului de închiriere nr. 185/2001 încheiat la 30 noiembrie 2001 între RA A. Tg.Mureş, în calitate de locator şi reclamantele C.C. şi S.A., în calitate de locatari, reclamantelor li s-a închiriat locuinţa situată în Tg.Mureş, str. Apaductului, judeţul Mureş, termenul de închiriere fiind de un an, cu începere de 1 decembrie 2001 până la 30 noiembrie 2002. Ulterior, prin actul adiţional nr. 1 la contractul de închiriere menţionat, încheiat la 2 decembrie 2002 termenul de închiriere a fost prelungit pentru încă un an de zile, respectiv până la data de 30 noiembrie 2003.
După împlinirea termenului de închiriere reclamantele au continuat să ocupe locuinţa în litigiu şi au achitat locatorului contravaloarea chiriei.
Prin Hotărârea nr. 7 din 29 martie 2004 dată de Consiliul de Administraţie al RA A. Tg.Mureş, s-a aprobat prelungirea contractelor de închiriere a locuinţelor de serviciu încheiate cu foştii salariaţi ai regiei şi soţii supravieţuitori ai acestora, ocupanţi actuali ai locuinţelor, până la data decesului titularilor, în această categorie fiind inclusă şi reclamanta C.C.
Faţă de solicitarea reclamantelor de obligare a pârâtei la vânzarea în favoarea lor a locuinţei în litigiu, pârâta a invocat faptul că reclamantele ocupă abuziv această locuinţă, iar dispoziţiile legale pe care reclamantele şi-au întemeiat acţiunea, nu sunt aplicabile în cauză.
Conform prevederilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi.
În speţă nu s-a contestat faptul că locuinţa în litigiu situată în Tg. Mureş, str. Apaductului, judeţul Mureş, se încadrează în categoria locuinţelor construite din fondurile statului, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 şi prin urmare, prima condiţie prevăzută de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 pentru a interveni obligaţia de a vinde o locuinţă, este îndeplinită.
Cea de-a doua condiţie instituită de textul de lege menţionat este aceea ca solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, indiferent dacă este sau nu angajat al unităţii care deţine în proprietate imobilul a cărui vânzare se solicită.
În ceea ce priveşte calitatea de locatar a reclamantelor, pârâta le-a contestat această calitate.
Sub acest aspect trebuie avut în vedere faptul că până la data de 30 noiembrie 2003 reclamantele au deţinut locuinţa în litigiu în baza contractului de închiriere nr. 185/2001 şi a actului adiţional nr. 1 la acest contract, încheiate cu antecesoarea pârâtei.
Ulterior acestei date, reclamantele au continuat să ocupe locuinţa respectivă, iar din actele dosarului rezultă că pârâta a acceptat plata chiriei inclusiv pentru luna octombrie 2010(fila 31 dosar recurs).
Conform prevederilor art. 1437 şi art. 1452 Cod civil, în situaţia în care locatarul rămâne în folosinţa lucrului după împlinirea termenului prevăzut în contract şi cu permisiunea locatorului, locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune.
Potrivit aceloraşi prevederi legale, în situaţia în care tacita nu a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă, poate fi împiedicată doar prin manifestarea voinţei locatorului de a nu reînnoi contractul al cărui termen a expirat. În caz contrar, tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract, dar se va considera încheiat fără termen, astfel că va lua sfârşit doar prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi.
În speţă, ulterior datei de 30 noiembrie 2003, când a expirat termenul de închiriere, pârâta nu a notificat reclamantele cu privire la denunţarea închirierii şi doar prin cererea reconvenţională formulată ulterior înregistrării acţiunii reclamantelor a solicitat evacuarea acestora pe motiv că ocupă locuinţa fără nici un titlu.
Pe de altă parte, în ceea ce priveşte pe reclamanta C.C., a existat acordul locatorului pentru prelungirea contractului de închiriere până la decesul acesteia, acord dat prin Hotărârea Consiliului de Administraţie al R.A. A. Tg.Mureş nr. 7/2004 (fila 44 dosar fond).
Prin urmare, în contextul în care reclamantele au continuat să ocupe locuinţa în litigiu şi după expirarea termenului de închiriere fără a fi împiedicate de locator, instanţa de recurs reţine că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1437 şi art. 1452 Cod civil şi ca atare, în privinţa reclamantelor a operat tacita relocaţiune.
Prin urmare, la data formulării acţiunii introductive reclamantele aveau calitatea de locatare a locuinţei în litigiu, susţinerile pârâtei în sensul că ocupau abuziv această locuinţă, fiind nefondate.
