Răspunderea Statului în cazul acţiunilor în evicţiune
Instanţa a constatat că, prin decizia civilă 304 /2010 Tribunalul Braşov a respins apelul declarat de catre apelanta V.K. împotriva Sent. civ. nr.11041/27.09.2010 a Judecatoriei Brasov, pe care a păstrat-o.
Pentru a pronunţa această decizie , instanţa a dispus următoarele :
Una dintre condiţiile de aplicabilitate a art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009, este in mod expres aceea ca actul de vânzare-cumpărare anulat sa fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
Contractul de vânzare-cumpărare nr.22754/1997 încheiat între apelanta şi S.R. prin R.A. R. Bv. nu a respectat prevederile Legii nr.112/1995, întrucât a avut ca obiect un imobil ce nu se încadra în prevederile art.9 coroborat cu art.1 din actul normativ respectiv.
Apartamentul cumpărat de către apelantă s-a stabilit cu putere de lucru judecat şi în mod expres prin Decizia civila nr.171/13 martie 2006 a Curţii de Apel Braşov că “a fost preluat “fără titlu” de către statul roman”.
Întrucât imobilul din care face parte apartamentul ocupat de către apelanta nu a trecut în proprietatea statului cu titlu, în accepţiunea art.1 din Legea nr.112/1995, nu intră sub incidenţa prevederilor art.9 din acelaşi act normativ.
Pe cale de consecinţă logică, vânzarea acestui apartament in temeiul Legii nr.112/1995 către apelantă nu s-a făcut cu respectarea prevederilor legii respective, ci cu încălcarea lor, aceasta fiind de altfel motivul pentru care prin decizia anterior menţionată s-a constatat nulitatea sa absoluta (sancţiune civila ce intervine doar in cazul încheierii unui act juridic cu încălcarea legii, iar nu şi în cazul respectării sale).
Reaua credinţă a apelantei la încheierea contractului a constituit pentru instanţa anterioară doar un criteriu de apreciere a aplicabilităţii prevederilor art.45 alin.2 si 4 din Legea nr.10/2001, respectiv a fost privită ca o posibilă cauză legală de înlăturare a sancţiunii nulităţii, de apărare a apelantei-comparatoare faţă de sancţiunea menţionată, iar nu ca o cauză de nulitate în sine.
În atare condiţii, apelanta nu beneficiază de prevederile art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, pe care se întemeiază pretenţiile sale.
Contrar susţinerilor din calea de atac, apelanta a invocat in faţa primei instanţe ca temei al acţiunii sale prevederile art.1337 si urm. C. civil prin nota de şedinţă depusă la dosar la data de 16.04.2010 (f.75). Nici aceste prevederi nu-i sunt însă aplicabile, deoarece a cunoscut cauza evicţiunii şi a acceptat riscul acesteia, fapt stabilit, de asemenea, cu putere de lucru judecat prin Dec.civ. nr.171/R/2006 a Curţii de Apel Braşov, astfel după cum în mod corect a sesizat prima instanţă în speţă.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta V.K. în termen, motivat.
În motivele de recurs critică decizia pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Se susţine că, deşi contractul de vânzare cumpărare încheiat de acesta în baza Legii 112/1995 a fost anulat prin Decizia 171/2006 a Curţii de Apel Braşov , temeiul nulităţii l-a constituit norma prevăzută de art. 46 alin 2 din Legea 10/2001 şi nu faptul că acest contract ar fi fost încheiat cu eludarea L 112/95.
Prin urmare, reclamanta era îndreptăţită să beneficieze de dispoziţiile art. 501 din Legea 10/2001 care implică doar verificarea condiţiilor specifice de răspundere ale vânzătorului, altele decât cel obişnuite în materia evicţiunii.
De aceea, pentru a nu se aduce o ingerinţă în dreptul la respectarea bunurilor sale, prin desfiinţarea de către instanţă a contractului de vânzare – cumpărare, instanţa trebuie să acorde valoarea de piaţă a apartamentului, cu titlu de despăgubire pentru recurenta reclamantă.
În subsidiar, recurenta susţine că instanţele trebuiau să acorde reclamantei preţul reactualizat pentru apartament, aşa cum rezultă din contractul de vânzare cumpărare.
Intimatul S.R. prin M.F.P. prin DGFP Bv a formulat întâmpinare susţinând respingerea recursului pentru considerentul că nu pot fi aplicate nici normele răspunderii pentru evicţiune şi nici dispoziţiile art. 501 din Legea 10/2001, deoarece contractul de vânzare cumpărare al reclamantei, desfiinţat prin decizia 171/2006 a Curţii de Apel Braşov a fost încheiat cu nerespectarea art. 9 din Legea 112/095 , deoarece reclamanta a perfectat vânzarea deşi fusese notificată de fostul proprietar, R.H.M.L. să nu cumpere acel apartament întrucât a formulat cerere de restituire a imobilului.
SC R. SRL a formulat întâmpinare susţinând respingerea recursului faţă de SC R. SRL şi menţinerea dispoziţiilor privitoare la admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a SC R. SRL.
Analizând recursul formulat, instanţa constată că este fondat în parte, doar pentru pretenţiile subsidiare .
Scopul cererii de chemare în judecată formulată de reclamantă este acela al obţinerii din partea pârâtului S.R. prin M.F.P. a valorii reale( preţul de circulaţie) a apartamentului ( o cameră + dependinţe) din Braşov, str Şirul Livezii nr. 24, ce a constituit proprietatea reclamantei conform contractului de vânzare cumpărare nr. 22754/21.07.1997.
Reclamanta a susţinut aceste pretenţii atât în temeiul art 501 din Legea 10/2001, cât şi în temeiul răspunderii pentru evicţiune totală.
Cererea sa de chemare în judecată a fost înregistrată la Judecătoria Braşov în 23.02.2009 după intrarea în vigoare a Legii 1/2009 care introducea în conţinutul L 10/2001 noul art 501 cu următorul conţinut: „proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea L 112/95, au fost desfiinţate prin hotărâri definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.
Aceste dispoziţii legale au un caracter special, derogator de la dispoziţiile dreptului comun pe care le invocă recurenta( răspunderea pentru evicţiune), instituind un caz special de răspundere din care rezultă calitatea procesuală pasivă unică a M.F.P. în litigiile decurgând din restituirea preţului.
Obligaţia de răspundere pentru evicţiune a vânzătorului, aşa cum este ea stabilită de dispoziţiile art. 1337 şi următoarele Cod civil, este absorbită în această ipoteză de obligaţia M.F.P., în calitate de reprezentant al S.R., de a restitui preţul către chiriaşul evins de un terţ, fost proprietar al imobilului în cauză.
Prin urmare, în cauză nu pot fi aplicate regulile evicţiunii, după apariţia Legii 10/2001, în speţă 501 din Legea 10/2001.
În ceea ce priveşte aplicarea dispoziţiilor art 501 din Legea 10/2001, instanţele anterioare au pronunţat soluţii corecte.
Într-adevăr, suntem în situaţia unui contract de vânzare – cumpărare desfiinţat prin hotărâre judecătorească, însă nu se poate dispune restituirea preţului de piaţă al acestuia către cumpărătoarea care a pierdut proprietatea prin fapta unui terţ, deoarece contractul nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor L 112/1995 art. 9.
S-a făcut dovada că reclamanta a fost notificată înainte de vânzare, să nu cumpere acest apartament, de către fostul proprietar, aşa cum rezultă din considerentele deciziei 171/2006 a Curţii de Apel Braşov. Aceeaşi notificare a fost comunicată şi Comisiei de Aplicare a L 112/95 înainte de întocmirea contractului. Devin astfel aplicabile dispoziţiile art 92 din HG 20/96 pentru stabilirea normelor metodologice privind aplicarea L112/95, aşa cum au fost modificate prin HG 11/1997.
S-a dovedit în speţă, prin aceeaşi decizie 171/2006 a Curţii de Apel Braşov că imobilul în cauză a fost preluat fără titlu de către Stat, ceea ce întăreşte aplicarea dispoziţiilor art 92 din HG 20/1996 modificată prin HG 11/1997 contractului de vânzare cumpărare, încheiat în 21.07.1997, deci după intrarea acestor norme în vigoare .
Această HG 11/1997 prevede norme de aplicare a L 112/95 şi lămureşte noţiunea de „imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului „cu titlu”, care fac obiectul Legii 112/95, adică pot face obiectul vânzării către foştii chiriaşi şi respectiv noţiunea de imobile trecute „fără titlu” în posesia acestora şi care nu intră sub incidenţa L 112/95 , deci nu pot face obiectul vânzării cumpărării cum este cazul apartamentului în speţă.
Prin decizia 171/2006, Curtea de Apel Braşov, desfiinţând contractul de vânzare cumpărare al prezentei reclamante a reţinut că prin ignorarea notificării fostei proprietare, cumpărătorii şi-au asumat riscul nevalabilităţii contractelor.
Prin urmare, dispoziţiile legale invocate de reclamantă au fost corect aplicate şi interpretate în cauză.
Nu se poate reţine nici incidenţa art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, în sensul recunoaşterii unui „bun” în patrimoniul autorului reclamantei, deoarece aceasta a fost copărtaş la perfectarea unui act fraudulos, fără respectarea normelor imperative ale legii, nu poate invoca „buna credinţă” la momentul cumpărării care i-ar fi creat eventual „speranţa legitimă” faţă de bunul respectiv.
Pentru situaţia juridică a acestui contract aşa cum a fost descrisă, se constată că reclamantei i se cuvine doar restituirea preţului actualizat plătit cu ocazia încheierii contractului 22754/21.07.1997 aşa cum a solicitat în subsidiar, prin precizarea de la fila 75 dosar fond, în baza art.50 alin 2 din legea 10/2001.
Doar pentru acest considerent a fos admis în parte recursul formulat, conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, instanţa de control constatând că instanţele anterioare nu au soluţionat şi acest capăt de cerere, deşi era întemeiat şi nu venea în contradicţie cu reţinerile instanţelor faţă de respingerea pretenţiilor de la petitul principal.
Pentru toate aceste considerente, instanţa a modificat în tot decizia apelată, rejudecând apelul reclamantei l-a admis în parte, pentru aceleaşi considerente ce vizează temeinicia pretenţiilor subsidiare, a rejudecat în fond cererea şi va admite doar petitul subsidiar din precizarea de la fila 75 dosar fond, conform dispozitivului prezentei.
A obligat pârâtul M.F.P. prin DGFP Bv. să plătească reclamantei suma de 1000 lei cheltuieli de judecată la fond, în baza art. 276 Cod procedură civilă.
În apel şi recurs nu s-au justificat cheltuieli de judecată avansate de reclamantă .
Decizia civilă Nr. 393/R/6 aprilie 2011 – A.P.
