SECTIA A II – A CIVILA, DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV SI FISCAL.
RECURS LITIGII CU PROFESIONISTI. EXECUTAREA DE CATRE ADMINISTRATORUL/ LICHIDATORUL JUDICIAR A OBLIGATIILOR CE REZULTA DIN ANTECONTRACTELE DE VÂNZARE – CUMPARARE CU DATA CERTA, ANTERIOARE DESCHIDERII PROCEDURII ÎMPOTRIVA PROMITENTULUI VÂNZATOR. NEÎNDEPLINIREA CUMULATIVA A CONDITIILOR PREVAZUTE DE ART.93/1 DIN LEGEA NR.85/2006.
-art.93/1 din Legea nr.85/2006.
Decizia nr.52/18.02.2014 a Curtii de Apel Oradea – Sectia a II –a civila, de contencios administrativ si fiscal.
Prin SENTINTA nr. 1403/F din 9 octombrie 2013, Tribunalul S M, în temeiul art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, a respins cererea formulata de contestatoarea M. S. în contradictoriu cu lichidatorul I SM SPRL S M si BRD – G S G SA – SUCURSALA S M pentru obligare lichidator judiciar la încheiere contract de vânzare-cumparare în forma autentica.
Fara cheltuieli de judecata.
Analizând actele si lucrarile dosarului judecatorul sindic a retinut urmatoarele:
La data de 12.12.2009 între SC „S” SRL S M în calitate de promitent vânzator si M S în calitate promitent-cumparator s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 4446/14.12.2009 de BNP P D A în sensul de a se proceda la perfectarea vânzarii catre reclamanta a imobilului înscris în CF 152947 SM , parcela cu nr. cadastral 152947 în suprafata de 600 mp compus din curti constructii cu casa P+M în suprafata de 166 mp pentru pretul de 83.000 Euro suma din care cumparatoarea a achitat cu titlu de avans suma de 23.000 Euro cu titlu de arvuna, diferenta de pret urmând a fi achitata pâna la data de 30.03.201.
În cuprinsul antecontractului de vânzare cumparare este specificata împrejurarea ca imobilul ce se va vinde are ca sarcina o ipoteca si interdictii notate cu încheierea nr. 23516/2008 în favoarea BRD – G S G SA prin Sucursala S M, ca vânzatoarea declara ca banca si-a dat acordul la perfectarea antecontractului de vânzare-cumparare potrivit Adeverintei nr. 13727/14.12.2009 si ca vânzatoarea se obliga sa efectueze toate demersurile necesare pentru radierea ipotecii si interdictiilor pâna la data încheierii definitive a contractului de vânzare-cumparare.
Din clauzele cuprinse în antecontractul de vânzare – cumparare încheiat între parti nu rezulta obligatia vânzatoarei de a achita pretul imobilului cumparat într-o alta modalitate de plata decât în numerar, respectiv nu este prevazuta obligatia cumparatoarei de a achita diferenta de pret într-un anumit cont al vânzatoarei deschis la o anumita banca sau în contul acesteia deschis la BRD – G S G – Sucursala SM.
Potrivit Actului Aditional n. 1 la antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 4446/14.12.2009 de BNP P D sub nr. 2026/16.06.2010, cumparatoarea a mai achitat vânzatoarei cu titlu de avans suma de 10.000 Euro diferenta de 50.000 Euro urmând a fi achitata pâna la data de 30.12.2010.
Din chitanta liberatorie sub semnatura privata mentionata pe versoul actului aditional anterior amintit, sustinuta de declaratiile notariale autentice date de administratorii statutari ai vânzatoarei L A A si L G, chitantele fiscale si facturile fiscale depuse în probatiune (filele nr. 11, 12, verso, nr. 17-20, nr. 3-10 prezentate si în original în fata instantei) rezulta ca la data de 18.06.2009 cumparatoarea a mai achitat în mâna administratorilor statutari ai vânzatoarei suma de 26.000 Euro, iar la data de 30.12.2010 suma de 9000 Euro, diferenta de pret neachitata fiind în cuantum de 15.000 Euro.
În acest context, judecatorul sindic a retinut ca, din punct de vedere al raportului juridic încheiat între contestatoarea – cumparatoare si intimata-vânzatoare în cauza s-a facut dovada unei plati partiale a pretului stabilit prin antecontractul de vânzare cumparare în cuantum de 68.000 Euro, pentru stabilirea legalitatii platii partial realizate neprezentând relevanta în cauza modul în care aceste plati au fost evidentiate în evidenta contabila a societatii comerciale vânzatoare (prin proba testimoniala administrata în cauza fiind de altfel lamurita eroarea strecurata în aceste evidente contabile filele nr. 105, 108), respectiv neprezentând relevanta nevirarea sumelor de bani încasate de catre administratorul statutar în contul acesteia deschis la BRD – SUCURSALA S M sau virarea acestor sume direct de catre cumparatoare în contul vânzatoarei.
În sensul acestei constatari judecatorul sindic a retinut pe de o parte ca, contestatoarea-cumparatoare nu are acces la evidenta contabila a societatii vânzatoare neavând posibilitatea legala de a influenta în vreun fel modul de tinere al acesteia, iar pe de alta parte retine prevederile art. 969 si urmatoarele din V.Cod civil, sub imperiul caruia s-a încheiat antecontractul de vânzare cumparare, potrivit carora conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante si doar fata de acestea, cumparatoarea contestatoare fiind tert în contractul de credit încheiat între intimate în ce priveste modalitatea de restituire a împrumutului contractat, iar banca fiind un tert în antecontractul de vânzare cumparare încheiat între debitoarea sa si cumparatoare, fata de aceasta din urma fiind opozabil doar dreptul real de ipoteca asupra imobilului obiect al vânzarii în conditiile prevazute de art. 1746 si urm. V.C.civ .
Potrivit art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, „Obligatiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzator intra în procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca:
– pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla în posesia promitentului-cumparator;
– pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
– bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.”
Fata de starea de fapt anterior retinuta, judecatorul sindic a retinut ca, desi în cauza, în parte, conditiile prevazute de art. 931 din Legea nr. 85/2006 anterior citat sunt îndeplinite în sensul ca, bunul imobil se afla în posesia promitentului-cumparator, pretul acestuia nu este inferior valorii de piata a bunului si acesta nu are o valoare determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare, practicianul în insolventa nu poate fi obligat la executarea antecontractului de vânzare cumparare în sensul încheierii contractului de vânzare cumparare în forma autentica cu consecinta întabularii dreptului de proprietate în favoarea cumparatoarei, liber de orice sarcini, întrucât în cauza reclamanta nu a facut dovada achitarii catre promitenta-vânzatoare a pretului integral si nu a facut dovada ca acest pret poate fi achitat integral nici la data dezbaterii fondului asupra cererii sale prin prezentarea unei oferte reale de plata sau a unui înscris din care sa rezulte ca cumparatoarea dispune de diferenta de pret de 15.000 Euro neachitata din antecontractul de vânzare – cumparare încheiat cu promitenta-vânzatoare, despre a carei executare este vorba.
În conditiile în care cererea cumparatoarei nu îndeplineste toate conditiile de admisibilitate prevazute de dispozitia legala invocata de catre aceasta, în cuprinsul antecontractului de vânzare cumparare nu se face distinctie între valoarea, pretul constructiei si pretul terenului aferent, judecatorul sindic urmeaza a respinge cererea formulata în principal sub aspectul obligarii practicianului în insolventa la încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica si întabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului în litigiu.
Judecatorul sindic a apreciat ca nu este necesara analiza legalitatii solicitarii formulata în mod accesoriu de cumparatoare în sensul radierii dreptului de ipoteca instituit în favoarea BRD – Sucursala S M asupra aceluiasi imobil în conditiile în care aceasta nu si-a recuperat creanta în vederea careia s-a consimtit la instituirea dreptului real de ipoteca în cuantumul si în conditiile stipulate în contractul de credit încheiat cu debitorul sau, promitenta-vânzatoare din prezenta cauza, aceasta analiza dovedindu-se ca superflua fata de modul de solutionare a capatului principal de cerere.
Fata de considerentele de mai sus, în temeiul art. 11 din Legea nr. 85/2006, coroborat cu art. 21 alin. 2 si 4 si art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, judecatorul sindic a respins cererea promitentei-cumparatoare astfel cum a fost precizata, fara a acorda în cauza cheltuieli de judecata acestea nefiind solicitate si nici justificate de catre intimati.
Împotriva acestei sentinte, a declarat recurs reclamanta M S, solicitând modificarea ei, în sensul admiterii cererii sale astfel cum a fost formulata.
În motivarea recursului sau, reclamanta arata ca sentinta recurata este netemeinica si nelegala pentru urmatoarele :
Art. 931 din Legea nr. 85/2006 a fost introdus de legiuitor pentru a veni în sprijinul persoanelor care au contractat cu investitorii imobiliari, care au intrat în faliment.
Recurenta învedereaza ca a achizitionat imobilul în rosu achitând 75% din contravaloarea lui, conform antecontractului de vânzare-cumparare autentificat la notar sub nr. 4446/14.12.2009, apoi a investit în finisaje peste 100.000 Euro, astfel cum este evidentiat în raportul de evaluare întocmit la solicitarea lichidatorului judiciar de catre SC G SRL.
Investind în imobil peste 160.000 Euro, este evidenta temerea sa în ce priveste achitarea, înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumparare, a diferentei de pret de 15.000 Euro, ramasa de achitat, neavând siguranta ca prin achitarea acestei sume, imobilul va fi înscris în c.f. pe numele ei.
A apreciat ca este în situatia unei vânzari-cumparari în care partile pot stabili modalitatea de plata a pretului, inclusiv ca diferenta de pret sa fie achitata la momentul perfectarii contractului în forma autentica, instanta de judecata trebuind sa priveasca speta dedusa judecatii dincolo de cadrul legal îngust conturat de legiuitor.
În drept au fost invocate prev. 931 din Legea nr. 85/2006.
Lichidatorul judiciar prin întâmpinarea depusa la dosar a solicitat recalificarea caii de atac din recurs în apel si pe fond respingerea apelului, cu motivarea ca reclamanta nu a facut dovada achitarii pretului, care în opinia sa este de 15.000 euro – diferenta de pret, iar în opinia BRD este de 65.000 euro, nefacându-se dovada ca sumele pretins a fi platite de reclamanta ar fi intrat în contul debitoarei.
Creditoarea intimata BRD G S G SA prin Sucursala S M prin concluziile scrise depuse la dosar a solicitat respingerea recursului, cu motivarea ca reclamanta nu a facut dovada platii pretului.
Referitor la calea de atac formulata de reclamanta, instanta a apreciat ca cererea intimatului lichidator de recalificare a acesteia din recurs în apel nu are suport legal, având în vedere faptul ca cererea reclamantei a fost formulata anterior intrarii în vigoare a noului cod de procedura civila.
Verificând sentinta recurata, prin prisma motivelor de recurs cât si din oficiu, conform art.304 rap. la art. 304 1si art. 306 Cod procedura civila, pe baza actelor si lucrarilor dosarului, s-a constatat ca aceasta este temeinica si legala.
Recurenta nu a contestat faptul ca nu a achitat pretul integral al imobilului si nici faptul ca nu a dovedit ca diferenta de pret putea sa o achite la data formularii cererii sau la data judecarii cauzei.
Art. 931 din Legea nr. 85/2006 prevede atributia administratorului/lichidatorului judiciar de a executa obligatiile ce rezulta din antecontractele de vânzare-cumparare cu data certa, anterioare deschiderii procedurii împotriva promitentului vânzator, la cererea promitentului-cumparator daca sunt îndeplinite cumulativ conditiile impuse de legiuitor respectiv :
– sa fi fost achitat integral pretul contractual, sau sa poata fi achitat la data cererii;
– bunul sa se afle în posesia promitentului cumparator;
– pretul sa nu fie inferior valorii de piata a bunului;
– bunul sa nu aiba o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
Or, reclamanta recurenta nu a îndeplinit conditia platii integrale a pretului si nici nu a facut dovada ca la data cererii sau a judecarii cauzei poate achita diferenta de pret de 15.000 euro, situatie fata de care, curtea apreciaza ca lichidatorul judiciar nu poate fi obligat sa execute antecontractul de vânzare-cumparare a imobilului din litigiu.
Întrucât de la îndeplinirea cumulativa a conditiilor prev.de art. 931 din Legea nr. 85/2006, nu exista nici o derogare, curtea nu poate accepta solicitarea reclamantei de a achita diferenta de pret la perfectarea antecontractului de vânzare-cumparare în forma autentica, instanta de fond acordându-i termen în acest sens pâna la solutionarea cauzei, dar nu a facut dovada îndeplinirii acestei conditii.
Curtea nu a putut accepta nici sustinerea recurentei ca fiind în situatia unei vânzari cumparari, partile pot stabili modalitatea de plata a pretului, inclusiv ca diferenta de pret sa fie achitata la momentul perfectarii antecontractului de vânzare-cumparare în forma autentica, întrucât pe de o parte o astfel de negociere ar contraveni prevederilor speciale ale art. 931 din Legea nr. 85/2006 pe care reclamanta si-a întemeiat cererea, iar pe de alta parte ar contraveni clauzelor contractuale din antecontract, actul aditional la acesta si declaratiile autentificate sub nr.2398/14.06.2011 si 3012/02.08.2013 aflate la filele 11-18 din dosarul de fond din care rezulta ca si termenele ( 30.03.2010, 30.12.2010, 10.11.2011) stabilite în acele acte au fost depasite si nici într-unul din ele nu s-a prevazut ca diferenta de pret sa fie achitata la perfectarea antecontractului de vânzare-cumparare .
Fata de toate aceste considerente, în baza art. 312, raportat la art.316 Cod procedura civila, curtea a respins ca nefondat recursul, motivele invocate fiind neîntemeiate.
Cheltuieli de judecata nu au fost solicitate.
