DOSAR NR. 17476/3/2012
R O M Â N I A
TRIBUNALUL BUCUREŞTI – SECŢIA A VI-A CIVILĂ
SENTINŢA CIVILĂ NR. 4801
Şedinţa publică din data de 11.06.2013
Tribunalul constituit din:
PREŞEDINTE – M M I
GREFIER – B B
Pe rol fiind pronuntarea asupra cauzei având ca obiect având ca obiect rezoluţiune contract, privind pe reclamanta SC T I I SRL în contradictoriu cu pârâta SC E B P SRL (fostă S.C. ADCA P C S.R.L)
Dezbaterile în fond au avut loc în sedinta publică de la 28.05.2013, sustinerile părtilor fiind consemnate în încheierea de sedintă de la aceea dată, care face parte integrantă din prezenta, când Tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea asupra cauzei la 04.06.2013, respectiv 11.06.2013, când, în aceeaşi compunere, a hotarât urmatoarele:
T R I B U N A L U L:
Asupra cauzei civile de faţă:
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 14.01.2011, sub nr. 1397/301/2011, reclamanta SC T I I SRL în contradictoriu cu pârâta SC ADCA P C SRL („ADCA”), a solicitat să se constate că a operat rezoluţiunea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi cu privire la imobilul apartament nr. 60B2, situat la et. 6 al Clădirii B (împreună cu cota parte indiviză aferentă din părţile comune ale Clădirii şi cu cota indiviză de teren aferentă şi atribuită acestui Apartament în cadrul Proiectului Evocasa Armonia situat în B, sector , autentificat sub nr. de BNP G R I (“Contractul de vânzare-cumpărare”), în baza prevederilor art. 4.4 din acest contract, obligarea pârâtului la plata sumei de 22.174,8 Euro, reprezentând diferenţa dintre avansul încasat până în prezent (respectiv 10% din preţul vânzării) şi valoarea clauzei penale (respectiv 30% din preţul vânzării), obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii se arata că la data de 06.06.2008, între SC T I I SRL, în calitate de vânzător, şi SC ADCA P C SRL, în calitate de cumpărător s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare. În conformitate cu prevederile contractuale, SC ADCA P C SRL, în calitate de cumpărător, avea obligaţia de a achita preţul contractului eşalonat „în condiţiile şi conform termenilor prevăzuţi în Scadenţarul de Plăţi ce constituie Anexa 3 la Contract” (art. 4.2 din Contractul de vânzare – cumpărare). Conform Scadenţarului de Plăţi, debitoarea SC ADCA P C SRL avea obligaţia de a achita preţul Contractului după cum urmează: „10% din preţul vânzării în termen de maxim 4 zile lucrătoare de la data semnării în formă autentică a Contractului; 15% din preţul vânzării, plus TVA dacă este cazul, va fi achitat de Cumpărător în termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de către Vânzător Cumpărătorului a unei notificări scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achiziţionat „La Roşu”; 10% din preţul vânzării, plus TVA dacă este cazul, va fi achitat de Cumpărător în termen de 3 luni de la data la care a fost trimisă Notificarea la Roşu; 15% din preţul vânzării plus TVA dacă este cazul, va fi achitat de Cumpărător cu 90 de zile înainte de data livrării; 50% din preţul vânzării, plus TVA dacă este cazul, va fi achitat de Cumpărător la Termenul de Predare. ”
Învederează că SC ADCA P C SRL nu a achitat decât prima rată din preţul vânzării, respectiv 10%, iar termenele stabilite în favoarea cumpărătorului prin Scadenţarul de Plăţi s-au scurs, pârâtul neîndeplinindu-şi obligaţiile de plată scadente, cu toate că a fost notificat în acest sens.
Arată în continuare reclamanta că lucrările au fost finalizate, astfel cum debitorul a fost notificat în nenumărate rânduri. Cu toate acestea, ADCA nu a efectuat plăţile conform Scadenţarului convenit prin Contract; potrivit art. 4.4 din Contractul de vânzare – cumpărare, în cazul în care Cumpărătorul întârzie efectuarea oricărei plaţi cu mai mult de 21 zile calendaristice şi/sau cu mai mult de 30 zile calendaristice în total pentru toate plăţile (minimul dintre acestea), Vânzătorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept şi fără intervenţia vreunei autorităţi sau îndeplinirea vreunei formalităţi de punere în întârziere sau altă formalitate şi de a reţine de plin drept şi fără nicio formalitate de punere în întârziere 30% din Preţul Vânzării cu titlu de daune interese”. Arată că prin notificarea transmisă în data de 15.01.2010, Tamar a notificat ADCA rezoluţiunea contractului şi a somat pe aceasta să achite suma de 22.174,8 Euro reprezentând diferenţa dintre valoarea clauzei penale şi suma achitată de ADCA.
Susţine că în conformitate cu prevederile contractuale, SC ADCA P C SRL, în calitate de cumpărător, avea obligaţia de a achita preţul vânzării în termenele stabilite prin Scadenţarul de Plăţi ce constituie Anexa nr. 3 la Contractul de vânzare-cumpărare. Cu toate că a fost notificată în repetate rânduri, aceasta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului vânzării, astfel încât SC T I I SRL era îndreptăţită la rezoluţiunea Contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, Codul Civil, prin art. 1365 stabileşte: „Dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, vânzătorul poate cere rezoluţiunea vânzării”.
Părţile au reglementat această posibilitate prin art. 4.4 din Contractul de vânzare-cumpărare, printr-un pact comisoriu de gradul IV: „Vânzătorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept şi fără intervenţia vreunei autorităţi sau îndeplinirea vreunei formalităţi de punere în întârziere sau altă formalitate.”
De asemenea, susţine că SC T I I SRL este îndreptăţită la despăgubiri conform clauzei penale din Contractul de vânzare-cumpărare, astfel încât solicită diferenţa dintre avansul încasat până în prezent (respectiv 10%) şi valoarea clauzei penale (respectiv 30%), conform clauzei penale stabilite de către părţi prin Contract.
Arată că SC ADCA P C SRL nu a achitat decât prima rată din preţul total al imobilului, având o întârziere mai mare de 1 an de zile la achitarea celei de-a doua rate şi o întârziere de 8 luni la achitarea ultimei rate. În conformitate cu prevederile art. 1068 Cod civil, în cazul unui contract sinalagmatic, “creditorul are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp sau îndeplinirea clauzei penale, sau aceea a obligaţiei principale.”
În drept îşi întemeiaza cererea pe dispoziţiile art. 112 şi urm. Cod Procedură Civilă, art. 969, art. 1068, art. 1073, art. 1075, art. 1087, art. 1365 şi următoarele din Codul Civil.
În probaţiune, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri şi interogatoriu.
Prin cererea precizatoare depusă la data de 04.11.2011, reclamanta SC Tamar Imob Investiţii SRL a indicat contravaloarea în lei a sumei solicitate cu titlu de despăgubiri de 22.174,8 Euro, respectiv 96.368,2 lei.
La termenul de judecată din data de 20.01.2012, pârâta S.C. ADCA P C S.R.L. a depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională.
Pe cale de întâmpinare, pârâta a invocat prematuritatea acţiunii in rezolutine înaintata de către reclamanta, având in vedere faptul ca procedura obligatorie la Conciliere directa, prevăzuta de art.7201 Cod proc. Civ., nu a fost respectata,
În motivare, pârâta a arătat că a achitat către reclamantă contravaloarea singurei facturi care i-a fost transmisa, si anume factura fiscala nr. 04/000114 din 11.06.2008, in valoare de 47.759,66 lei, factura achitata de către parata in termenul contractual – conform facturii proforme transmise de către reclamanta.
De asemenea, pârâta a invocat şi excepţia neexecutării contractului de către reclamanta, aceasta fiind principala cauza a stopării derulării contractului de către societatea pârâtă, urmata de o lunga si dificila încercare din partea sa de conciliere dar si de a afla motivele pentru care reclamanta nu a pus la dispoziţie toate actele, proiectele, avizele si autorizaţiile legale necesare construirii imobilului respectiv, în vederea verificării si corelării acestora cu autorizaţia de construire IPCLT normele legale, acestea fiind referitoare la modalitatea de construire a imobilului (apartament 2 camere) achiziţionat de către pârâtă de la reclamanta – conform Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 la BNP GR I.
Mai arată că între părţi s-a purtat corespondenta referitoare la toate deficientele de execuţie si proiectare sesizate de către societatea pârâtă.
Pe cale de cerere reconvenţionala, pârâta-reclamantă solicită obligarea reclamantei-parate la restituirea sumei de 47.759,66 lei reprezentând prima transa din preţul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 946/06.06.2008, achitata de către parata la data de 10.06.2008 prin ordin de plata conform extrasului de cont ataşat.
În motivarea cererii reconvenţionale, pârâta-reclamantă arată că, urmare a vizitelor reprezentanţilor săi, însoţiţi de către reprezentanţii Vânzătorului si ai Constructorului, dar si a corespondentei comerciale începute din data de 30.07.2009, a observat numeroase proleme legate de proiectare si execuţie. Totodată, având in vederea ca societatea pârâtă are competenta in domeniu, pentru a fi sigură că toate lucrările de construire efectuate de către reclamanta-parata in imobilul in curs de construire (la acea data lucrându-se la finisaje si instalaţii), imobil in cadrul căruia se găseşte si apartamentul având nr. 60B2 din Clădirea B – împreuna cu cota parte indiviza de teren si părţile comune ale clădirii care fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare, a procedat la transmiterea unei Convocări la conciliere directa bazata pe art. 7201 Cod proc. civ. in care a arătat ca doreşte remedierea problemelor semnalate, in caz contrar se va considera ca reclamanta-parata nu si-a îndeplinit obligaţia contractula de a vinde un imobil corespunzător si va solicita restituirea avansului;
Arată că, pentru aceste motive, a făcut in perioada 18 august 2009 (data când a fost înştiinţată pentru plata celei de-a 2 a transe) – ianuarie 2010 numeroase demersuri pentru a intra in posesia sau cel puţin a putea vedea proiectele si planurile clădirii B, Proiectele de arhitectura, structura, instalaţii, scenariul de siguranţa la foc (unde parata-reclamanta – S.C. ADCA P C S.R.L. are achiziţionat apartamentul nr. 60B2). In data de 02.11.2009 a văzut proiectele incomplete după care care s-a lucrat si se lucrează si acum in şantier.
Cu toate ca a solicitat reclamantei-parate in mod expres, arată că aceasta nu i-a prezentat următoarele: proiectele de ventilaţii pentru instalaţia de gaze, proiectele de automatizare pentru acesta instalaţie, nu exista scenariul de siguranţa la foc care sa arate cum va funcţiona sistemul de ventilaţie in caz de incendiu, in caz de pierderi de gaze, planurile de coordonare instalaţii,
Menţionează ca la semnarea contractului cu reclamanta-parata nu cunoastea ca va avea gaze pe hol langa usa, fara ventilaţie naturala cum este normal. Acest inconvenient nu poate fi acceptat de către pârâtă. In vizita efectuata pe şantier cu ocazia fianlizarii la roşu a imobilului, arată că a văzut mai multe aspecte care nu sunt in concordanta cu normele si normativele in vigoare. Cu acea ocazie, a rugat sa se ia masurile care se cuvin pentru a opri acel proiect si reclamanta-parata sa pună la punct documentaţia de execuţie astfel incat sa fie realizat un bloc de locuinţe conform legislaţiei in domeniu.
Învederează că nu a văzut in imobilul vizitat după ce scenariu funcţionează instalaţia de evacuare noxe, instalaţia de evacuare fum, instalaţia de incendiu in general. Pentru aceste motive, in convocarea la conciliere a solicitat punerea la dispoziţie, in copii certificate conform cu originalul, a tuturor proiectelor si a planurilor clădirii B, autorizaţiilor si a tuturor avizelor legale in vederea stabilirii cu exactitate a calităţii lucrărilor de construire efectuate precum si a respectării proiectelor de execuţie dar si a tuturor autorizaţiilor, avizelor legale etc. dar si a normelor legale in domeniu. De asemenea, a solicitat accesul in şantier pentru a se convinge ca lucrările sunt executate conform proiectului. A arătat ca in cazul in care reclamanta-parata nu va da curs doleanţelor sale, va considera ca rezolutionat din culpa exclusiva a S.C. T I I S.R.L. contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 la BNP G R I si va solicita returnarea tuturor sumelor de bani achitate de către societatea pârâtă către reclamanta-parata.
Având in vedere ca reclamanta-parata nu a pus la dispoziţie acele planuri, parata-reclamanta arata ca a sistat orice plata ce trebuia efectuata către reclamanta-parata, neincrederea sa sporind in ceea ce priveşte imobilul mai sus-aratat, pana la clarificarea tuturor aspectelor ridicate prin prezent.
In drept, pârâta-reclamantă a invocat dispoziţiile art. art. 115-118, 119, 60, C.pr.civ.
În probaţiune, a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, martori, expertiză.
Prin intampinarea formulata la cererea reconventionala, reclamanta-parata SC T I I SRL a solicitat respingerea excepţiilor invocate, respingerea cererii reconvenţionale şi admiterea cererii principale.
Cu privire la excepţia prematurităţii, arată că atât cererea principală, cât şi cererea reconvenţională derivă din acelaşi raport juridic, respectiv contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP G R I, iar reclamanta a încercat întotdeauna soluţionarea pe cale amiabilă a acestui litigiu, aspect relevat de actele depuse Ia dosarul cauzei chiar de câtre pârâtă. Prin urmare, între părţi a avut loc o încercare de soluţionare amiabilă a litigiului, consemnată în scris, iar reclamanta a transmis către ADCA pretenţiile sale, astfel încât procedura de conciliere prealabilă între părţi a fost îndeplinită.
Cu privire la excepţia de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare, arata ca susţinerile pârâtei sunt nefondate în raport de economia prevederilor contractului de vânzare-cumpărare, cât şi în raport de executarea întocmai de către Tamar a obligaţiilor asumate prin Contractul de vânzare-cumpărare.
Astfel cum reiese în mod evident din întreaga corespondenţă purtată în părţi (invocată chiar şi de către pârâta-reclamantă), T a îndeplinit obligaţiile asumate prin Contractul de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, ADCA nu a înţeles să ofere contraprestaţia asumată potrivit prevederilor art. 8.2.1. din Contract, invocând aspecte care exced în mod vădit cadrul contractual.
In conformitate cu prevederile contractuale, ADCA, în calitate de cumpărător, avea obligaţia de a achita preţul contractului eşalonat „în condiţiile şi conform termenilor prevăzuţi în Scadenţarul de Plăţi ce constituie Anexa 3 la Contract” (art. 4.2 din Contractul de vânzare -cumpărare).
De asemenea, potrivit Scadenţarului de Plăţi agreat de către părţile contractante, ADCA avea obligaţia de a achita a doua tranşă de preţ, respectiv „15% din preţul vânzării, plus TVA dacă este cazul, va fi achitat de Cumpărător în termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de către Vânzător Cumpărătorului a unei notificări scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achiziţionat „La Roşu”.
Cu toate că T a înţeles să îndeplinească obligaţia edificării la roşu a imobilului, notificând ADCA în legătură cu acest aspect (în cuprinsul notificării nr. 566/2009), pârâta-reclamantă a tergiversat plata celei de-a doua tranşe de preţ, invocând elemente care nu priveau în niciun mod respectiva etapă de finisare.
Dat fiind faptul că în cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare nu se regăseşte nicio prevedere de natură a obliga Tamar la predarea către ADCA (în calitate de cumpărător) a documentaţiei tehnice privind imobilul, susţinerile pârâtei-reclamante privind refuzul Tamar de a-i pune la dispoziţie „toate actele, proiectele, avizele şi autorizaţiile legale necesare construirii imobilului”, menite a justifica aşa-numita „stopare a derulării contractului”, sunt neîntemeiate.
Învederează că a pus la dispoziţia ADCA Autorizaţia de construcţie nr. 746/2007, însoţită de documentaţia tehnică PAC/PAD. Pretenţiile ADCA privind prezentarea unei documentaţii relevând toate „autorizaţiile legale necesare construirii imobilului” exced nu numai prevederile contractuale-de vreme ce Tamar nu şi-a asumat nicio obligaţie în sensul predării unor asemenea documente – ci şi dispoziţiile legale incidente în materie.
Astfel, documentaţia de natură tehnică, în cuprinsul căreia se regăseşte evidenţa tuturor documentelor (acte, documentaţii) privind construcţia, emise pe parcursul edificării acesteia -de la certificatul de urbanism până la recepţia finală a lucrărilor – face parte din Cartea Tehnică a imobilului, aceasta urmînd a fi pusă la dispoziţia Asociaţiei de Proprietari, iar nu la dispoziţia fiecărui cumpărător (cu atât mai puţin la stadiul de edificare „la roşu”).
În aceste circumstanţe, arată că deşi Tamar a adus imobilul la stadiul constructiv agreat pentru plata celei de-a doua tranşe de preţ, ADCA nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, achitând doar prima tranşă din Preţul vânzării în valoare de 10% din preţ (reprezentând avansul).
Potrivit art. 4.4 din Contractul de vânzare – cumpărare „In cazul în care Cumpărătorul întârzie efectuarea oricărei plaţi cu mai mult de 21 zile calendaristice şi/sau cu mai mult de 30 zile calendaristice în total pentru toate plăţile (minimul dintre acestea), Vânzătorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept şi fără intervenţia vreunei autorităţi sau îndeplinirea vreunei formalităţi de punere în întârziere sau altă formalitate şi de a reţine de plin drept şi fără nicio formalitate de punere în întârziere 30% din Preţul Vânzării cu titlu de daune interese”;
Susţine că intenţia reală a reprezentanţilor ADCA nu a fost aceea de a verifica existenţa avizelor şi a autorizaţiilor legale, ci finalitatea demersurilor acestei societăţi a fost aceea de tergiversare a plăţilor, respectiv de „negociere” a unor obligaţii de plată agreate şi asumate de către ADCA prin Contractul de vânzare-cumpărare.
Cu privire la invocarea de către ADCA a rezoluţiunii Contractului de vânzare-cumpărare din culpa T, se afirmă de către pârâta-reclamantă faptul că în speţă ar exista obligaţia T de restituire a avansului în cuantum de 47.759,66 lei, invocându-se incidenţa rezoluţiunii Contractului de vânzare-cumpărare din culpa T. O, este îndeobşte cunoscut faptul că singurul în drept a aprecia dacă este cazul să se aplice rezolutiunea este creditorul care şi-a executat sau se declară gata să-şi execute obligaţiile.
Învederează că că pretinsa „sistare a plăţilor” de către ADCA a intervenit înainte de ridicarea oricăror probleme legate de execuţia construcţiei, aspect dovedit chiar de solicitarea acestei societăţi de renegociere a Contractului de vânzare-cumpărare.
În drept, se invocă dispoziţiile art. 115 şi urm. Cod Procedură Civilă, art. 969 din Codul Civil.
În probaţiune, reclamanta-pârâtă a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, testimonială.
Prin sentinta civila nr. 4888/16.03.2012 pronuntata in dosarul nr. 1397/301/2011, Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a admis excepţia necompetentei materiale, a declinat competenţa de solutionare a cauzei privind pe reclamanta T I I SRL în contradictoriu cu parata ADCA P C SRL în favoarea Tribunalului Bucuresti.
Cauza a fost înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a VI-a Civila la data de 15.05.2012, sub nr. 17476/3/2012.
La termenul de judecată din data de 18.09.2012, instanţa a luat act de schimbarea denumirii societăţii pârâte, din SC ADCA P C SRL, în SC E B PSRL.
La termenul de judecată din data de 16.10.2012, instanţa a respins ca neîntemeiată excepţia prematurităţii, invocată de pârâta-reclamantă.
În cauză a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri şi interogatorii reciproce. Au fost respinse ca neconcludente cererile de probatoriu formulate de pârâta-reclamantă privind efectuarea unei expertize tehnice instalaţii şi emiterea unei adrese către Primaria Sectorului 3 Bucureşti pentru a se comunica proiectele si avizele care au stat la baza emiterii Autorizaţiei de construire.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 06.06.2008, intre reclamanta, in calitate de vanzator, si parata, in calitate de cumparator, a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946 de BNP „G R I” (f. 9-21 dosar nr. 1397/301/2011), avand ca obiect vanzarea-cumpararea apartamentului nr. 60B2, situat la etajul 6 al Cladirii B, impreuna cu cota-parte indiviza aferenta din partile comune ale cladirii si cu cota indiviza de teren aferenta si atribuita acestui apartament, pentru un pret de 110.874 Euro + TVA.
Conform art. 3.2 din contract, cumparatorul a declarat ca a examinat cu atentie toate planurile si documentele tehnice incluse in prezentul contract si a inteles sensul acestora, a avut deplina abilitate si capacitate de a se consulta cu orice avocat si/sau consultant specializat ales in acest sens, cu privire la orice aspect al proiectului, proprietatii si orice parte a acestora si orice termeni si conditii prevazute in prezentul contract, si le considera pe deplin corespunzatoare cerintelor sale si a decis sa-si asume obligatiile si sa se angajeze prin prezentul contract fara nicio conditie sau restrictie care nu este explicit prevazuta in prezentul contract. De asemenea, potrivit art. 3.3 din contract, cumparatorul a declarat ca a luat cunostinta si este pe deplin satisfacut de Autorizatia de Construire anexata la prezentul Contract, in Anexa 2
Potrivit Anexei 3 la acest contract (f. 47-49 dosar nr. 1397/301/2011), pretul vanzarii se va achita dupa cum urmeaza: 10% din pret, plus TVA daca este cazul, in termen de maximum 4 zile lucratoare calculate de la data semnarii in forma autentica a contractului; 15% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, in termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator cumparatorului a unei notificari scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achizitionat „La Rosu” („Notificare la Rosu”); 10% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat in termen de 3 luni de la data la care a fost trimisa Notificarea la Rosu; 15% din pret, plus TVA daca este cazul, va fi achitat cu 90 de zile inainte de data livrarii; 50% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de cumparator la termenul de predare.
Conform art. 4.4 din contract, in cazul in care cumparatorul intarzie efectuarea oricarei plati cu mai mult de 21 de zile calendaristice si/sau cu mai mult de 30 de zile calendaristice in total pentru toate platile (minimul dintre acestea), vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate, si de a retine de plin drept si fara nicio formalitate de punere in intarziere 30% din pretul vanzarii cu titlu de daune-interese.
Prin art. 4.6 din contract partile au convenit ca, in oricare din cazurile mentionate la art. 4.4 si 4.5, vanzatorul va transmite cumparatorului „Notificarea de rezolutiune” cu privire la operarea rezolutiunii contractului conform celor sus mentionate, fiind indreptatit sa vanda imediat proprietatea oricarei terte persoane, fara niciun fel de obligatii fata de cumparator decurgand in prezentul contract. Prin art. 4.7 din contract, partile au precizat in mod expres ca sunt de acord ca prezentul contract de vanzare-cumparare este desfiintat de plin drept, fara nicio alta formalitate prealabila sau interventia instantei judecatoresti, in cinci zile calendaristice de la data transmiterii de catre vanzator a „Notificarii de rezolutiune”, prezenta clauza avand valoare de pact comisoriu de gradul IV si ca incepand cu aceasta data, cumparatorul nu va mai avea niciun drept in legatura cu proprietatea. Partile au mai stipulat ca, pentru a evita orice neintelegere, scopul „Notificarii de rezolutiune” este de informare a cumparatorului cu privire la intervenirea rezolutiunii si pentru calcularea termenului.
La data de 10.06.2008, parata a achitat reclamantei prima transa din pret, respectiv suma de 47759,66 lei, astfel cum rezulta din extrasul de cont de la dosar (f. 71 dosar nr. 1397/301/2011)
La data de 18.08.2009, reclamanta a transmis paratei notificarea nr. 566 (f. 52 dosar nr. 1397/301/2011), prin care a solicitat acesteia plata aferenta stadiului de rosu, respectiv 19791 euro inclusiv TVA, conform Anexei 3 la contractul de vanzare-cumparare. La aceasta notificare, parata a formulat raspunsul din data de 19.08.2009 (f. 73 dosar nr. 1397/301/2011), prin care si-a manifestat intentia de a vizualiza stadiul real de executie a apartamentului precum si modul in care s-a realizat pana acum respectivul apartament. De asemenea, invocand criza imobiliara precum si faptul ca acest contract este dezavantajos, a solicitat renegicierea lui.
La data de 26.08.2009, reclamanta a formulat raspuns (f. 53 dosar nr. 1397/301/2011), comunicand paratei ca, avand in vedere discutiile purtate, termenul de plata se prelungeste cu 30 de zile de la data scadentei, timp in care nu se vor percepe penalitati.
Ulterior, la datele de 07.10.2009, 22.10.2009, 12.11.2009, 24.11.2009, 14.12.2009, 11.01.2010 (f. 80, 83, 88, 95, 105, 108 dosar nr. 1397/301/2011), parata a transmis reclamantei o serie de notificari, prin care a invocat deficiente ale proiectelor si ale modului de executie a constructiei, respectiv: folosirea unor materiale slabe calitativ pentru executarea finisajelor, respectiv prize foarte slabe calitativ, calorifere no-name, tablou electric no-name; amplasarea contoarelor de gaz pe hol fara nicio aerisire; faptul ca nu au fost prezentate toate proiectele solicitate; faptul ca in proiecte exista aspecte care nu sunt in concordanta cu normele si normativele in vigoare, ca proiectele sunt bune pentru autorizatii, insa nu sunt bune pentru executie, respectiv caracterul incomplet al proiectelor; critici privind solutia de alimentare cu gaze aleasa, privind amplasarea senzorilor si hotele folosite. Totodata, parata a omis sa achite reclamantei cea de-a doua transa din pret, scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”.
La data de 15.01.2010, reclamanta a transmis paratei notificarea de rezolutiune a contractului (f. 59-60 dosar nr. 1397/301/2011), prin care i-a adus la cunostinta acesteia desfiintarea contractului de vanzare-cumparare cu incepere de la expirarea termenului de 5 zile calendaristice de la data transmiterii notificarii. Totodata, parata a fost notificata si cu privire la plata sumei de 22174,8 Euro reprezentand diferenta dintre valoarea clauzei penale mentionate in art. 4.4 si suma achitata pana in prezent.
In cauza de fata, reclamanta solicita constatarea intervenirii rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare pe motiv ca parata nu a achitat cea de-a doua transa din pret, conform Anexei 3 la contract, care era scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”. Pe de alta parte insa, parata invoca exceptia de neexecutare a contractului, aratand ca reclamanta nu i-a pus la dispozitie toate proiectele constructiei si ca aceasta lucrare prezinta deficiente.
Inainte de toate, instanta constata ca, prin art. 4.4 din contract, partile au stipulat un pact comisoriu de gradul IV. Prin simpla intarziere de plata a unei transe din pret, pentru o perioada mai mare de 21 de zile, se activeaza pactul comisoriu de ultim grad, vanzatorul (reclamanta) fiind indreptatit sa se prevaleze de acesta. Insa, nu este mai putin adevarat ca, pentru a opera rezolutiunea, chiar de plin drept, este necesar ca neexecutarea contractului de catre parata, in calitate de cumparator, sa ii fie imputabila acesteia. Prin urmare, pentru a analiza in ce masura poate interveni rezolutiunea de plin drept a contractului, este necesar a se determina mai intai daca refuzul de plata al paratei este sau nu justificat, respectiv daca exceptia de neexecutare a contractului, invocata de parata, este sau nu intemeiata.
Cu privire la exceptia de neexecutare a contractului, parata a invocat doua aspecte: pe de o parte, faptul ca nu i s-au pus la dispozitie toate proiectele care au stat la baza executarii constructiei, respectiv ca proiectele sunt incomplete sau necorespunzatoare; pe de alta parte, a invocat existenta unor deficiente in executie.
Relativ la proiectele solicitate de catre parata, instanta retine ca, potrivit art. 3.2 si 3.3 din contract, parata a declarat ca a examinat cu atentie toate planurile si documentele tehnice incluse in contract, a inteles sensul acestora, a avut deplina abilitate si capacitate de a se consulta cu orice specialist cu privire la orice aspect al proiectului, precum si ca a luat cunostinta si este pe deplin satisfacuta de Autorizatia de Construire. Avand in vedere aceste mentiuni din contract, care nu au fost contestate de catre parata, instanta retine ca, inainte de semnarea contractului, aceasta a avut posibilitatea de a studia toate planurile si documentele tehnice, precum si autorizatia de construire, iar in masura in care ar fi gasit deficiente, avea posibilitatea de a refuza incheierea contractului. Mai mult, conform contractului, insusit de parata prin semnatura si stampila sub aspectul tuturor clauzelor si conditiilor, parata a si examinat efectiv toate planurile si documentele tehnice, precum si Autorizatia de Constuire, considerandu-le pe deplin corespunzatoare cerintelor sale si hotarand sa isi asume obligatiile contractuale fara nicio conditie sau restrictie care nu este explicit prevazuta in contract. Or, prin contract, parata nu si-a rezervat vreun drept la reevaluarea ulterioara a planurilor si a documentelor tehnice si nici nu s-a prevazut obligatia vanzatorului ca, la simpla cerere a cumparatorului, sa ii puna la dispozitie acestuia orice documentatie solicitata.
Asadar, avand in vedere declaratiile paratei, consemnate in cuprinsul clauzelor 3.2 si 3.3 din contract, instanta retine ca aceasta si-a exprimat acceptul cu privire la documentatia care a stat la baza executarii constructiei, astfel incat nu mai este indreptatita ca, ulterior, sa invoce caracterul deficitar sau incomplet al acesteia. Acesta este si motivul pentru care instanta a respins solicitarea paratei de emitere a unei adrese catre Primaria Sectorului 3 Bucuresti pentru a se comunica proiectele si avizele care au stat la baza obtinerii autorizatiei de construire (f. 151 vol. I).
Referitor la deficientele de executie invocate de catre parata-reclamanta, instanta retine in primul rand ca, astfel cum rezulta din sustinerile ambelor parti, parata-reclamanta a achitat doar prima rata din pret, omitand sa achite rata a doua, care era scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”, conform Anexei 3 la contract. Sub acest aspect, instanta constata ca parata a fost notificata de catre reclamanta cu privire la scadenta celei de-a doua rate, la data de 18.08.2009, prin adresa nr. 566 (f. 52 dosar nr. 1397/301/2011). Ulterior, prin adresa din data de 26.08.2009, reclamanta-parata a fost de acord cu prelungirea datei scadentei cu 30 de zile. Cu toate acestea, parata nu a achitat suma aferenta celei de-a doua rate, invocand deficiente de executie. Insa, toate aceste deficiente nu privesc faza de executie „la rosu”, ci etape ulterioare, fiind vorba de deficiente privind instalatiile si finisajele.
Constructia „la rosu”, conform semnificatiei uzuale, cuprinde fundatia, peretii si structura acoperisului, nu insa si finisajele exterioare/interioare sau instalatiile. Asadar, la momentul scadentei celei de-a doua rate, conditionata de finalizarea constructiei „la rosu”, parata-reclamanta putea sa invoce deficiente privind modul de realizare a fundatiei, a structurii cladirii, a acoperisului. Insa, prin prima notificare adresata de parata reclamantei, din data de 19.08.2009 (ulterioara solicitarii reclamantei de plata a celei de-a doua rate din pret), parata nu a invocat deficiente privind modul de executie a constructiei „la rosu”, ci si-a exprimat intentia de a vizualiza lucrarea si a solicitat renegocierea contractului din cauza crizei imobiliare si a contextului economic nefavorabil. Ulterior, in mod evident, lucrarile la constructie au continuat, fiind depasita etapa „la rosu”, iar parata s-a prevalat de deficiente aferente acestor etape ulterioare, privind modul de realizare a finisajelor si a instalatiilor. Astfel, dupa cum rezulta din corespondenta ulterioara adresata reclamantei (f. 80, 83, 88, 95, 105, 108 dosar nr. 1397/301/2011), parata a invocat urmatoale deficiente: folosirea unor materiale slabe calitativ pentru executarea finisajelor, respectiv prize foarte slabe calitativ, calorifere no-name, tablou electric no-name; amplasarea contoarelor de gaz pe hol fara nicio aerisire; critici privind solutia de alimentare cu gaze aleasa, privind amplasarea senzorilor si hotele folosite. Or, toate aceste deficiente, chiar reale daca ar fi, sunt ulterioare scadentei celei de-a doua rate din pret, astfel incat nu se pot constitui intr-o exceptie de neexecutare a contractului care sa poata suspenda efectele acestuia si sa justifice refuzul paratei-reclamante de plata a celei de-a doua rate din pret.
Totodata, si in cursul solutionarii prezentului dosar, parata-reclamanta nu a invocat deficiente de executie privind fundatia, structura de rezistenta a cladirii, peretii, structura acoperisului, ci tot deficiente privind finisajele si, mai ales, instalatiile. Astfel, plansele foto depuse la dosar de catre parata-reclamanta vizeaza finisajele si instalatiile; prin intrebarea de la pct. 5 al interogatoriului adresat reclamantei (f. 67 vol. I) parata s-a referit la instalatiile de gaz, electrice, cele de incendiu si de ventilatie; reclamatiile adresate diverselor institutii publice vizeaza tot caracterul necorespunzator al instalatiilor (f. 9-23 vol. II). De asemenea, si obiectivele expertizei solicitate de parata-reclamanta vizau tot instalatiile constructiei, astfel cum rezulta din nota de probatoriu existenta la dosar (f. 151-153), parata-reclamanta solicitand proba cu expertiza in specialitatea instalatii. Or, atat timp cat aceste deficiente, chiar reale daca ar fi, au intervenit ulterior scadentei celei de-a doua rate din pret, ele nu pot justifica refuzul paratei de achitare a sumei respective, acesta fiind si motivul pentru care instanta a apreciat neconcludenta proba cu expertiza solicitata.
Sintetizand, instanta retine ca, la momentul scadentei celei de-a doua rate din pret, parata putea sa invoce, prin intermediul exceptiei de neexecutare, doar acele deficiente specifice acestei etape din realizarea constructiei, iar nu deficiente care ar fi intervenit ulterior. Deficientele in executie, specifice unor etape ulterioare, nu pot conduce la prorogarea scadentei celei de-a doua rate.
Conform art. 8.2.1 din contract, printre obligatiile cumparatorului se numara si aceea de a achita vanzatorului pretul vanzarii conform scadentarului de plati. In conditiile in care parata a omis sa achite cea de-a doua rata din pret, timp de mai mult de 21 de zile, fara ca la momentul scadentei constructia sa prezinte deficiente de care parata sa se poata prevala apeland la exceptia de neexecutare a contractului, aceasta se afla in culpa contractuala, reclamanta fiind indreptatita sa se prevaleze de pactul comisoriu de ultim grad si de clauza penala, stipulate la art. 4.4 din contract.
Referitor la lipsa facturii fiscale pentru cea de-a doua rata din pret, instanta constata in primul rand ca acest aspect a fost invocat pentru prima data de catre parata in cursul prezentului proces. Prin notificarile anterioare, parata nu si-a justificat refuzul de plata prin lipsa facturii emise de reclamanta. Astfel, nu se poate retine ca acesta este motivul pentru care parata nu a achitat suma solicitata de reclamanta.
Pe de alta parte, instanta constata ca scadenta ratelor din pret este stipulata in Anexa nr. 3 la contract, nefiind conditionata de emiterea facturii fiscale. Indiferent daca reclamanta a emis sau nu factura fiscala, termenul de plata a inceput sa curga de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii scrise privind finalizarea structurii apartamentului „la rosu”.
Nu in ultimul rand, prin concluziile scrise, parata-reclamanta a mai invocat unele deficiente, respectiv incalcarea dispozitiilor legale privind receptia lucrarii, neindeplinirea in mod corespunzator a obligatiei de a preda Cartea tehnica a constructiei catre Asociatia de proprietari, suprafata mai mica a apartamentului decat cea convenita initial. Instanta nu va lua in considerare insa aceste sustineri ale paratei intrucat, pe de o parte, ele nu au facut obiectul unor dezbateri in contradictoriu a partilor, fiind invocate pentru prima data prin intermediul concluziilor scrise, iar pe de alta parte, privesc, din nou, etape ulterioare celei la care a devenit scadentă obligaţia de plata a carei neideplinire a atras rezolutiunea de plin drept a contractului.
Pentru toate aceste considerente, instanta apreciaza intemeiata cererea principala formulata de reclamanta, urmand a o admite si a constata ca a operat rezolutiunea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP „G R I”. De asemenea, vazand si dispozitiile art. 1066 si urmatoarele din Codul civil de la 1864 (incident in cauza, avand in vedere data incheierii contractului dintre parti), instanta va da eficienta clauzei penale stipulate la art. 4.4 din contract, care a fost in mod valabil incheiata, urmand a dispune obligarea paratei-reclamante la plata catre reclamanta-parata a sumei de 22174,8 euro reprezentand diferenta dintre avansul incasat si valoarea clauzei penale. Sub acest aspect se retine ca valoarea clauzei penale este de 30% din pretul vanzarii, respectiv din suma de 110.874 Euro, rezultand suma de 33262,2 Euro. Din acesta suma se scade avansul achitat de parata, in cuantum de 11087,4 Euro, reprezentand 10% din pretul vanzarii, rezultand chiar suma solicitata de reclamanta-parata, respectiv suma de 22174,8 Euro.
Consecutiv, instanta apreciaza neintemeiata cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta, urmand a o respinge ca atare. Atat timp cat rezolutiunea contractului a intervenit din culpa paratei-reclamante, aceasta nu este indreptatita la recuperarea sumei achitate cu titlu de avans, aceasta cuvenindu-i-se reclamantei, in temeiul clauzei penale stipulate la art. 4.4 din contract.
Referitor la cheltuielile de judecata solicitate de reclamanta-parata, in temeiul art. 274 alin. 1 Cpc, instanta va dispune obligarea paratei-reclamante la plata catre aceasta a sumei de 12478,5 lei, reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar achitate. Cat priveste onorariul de avocat, instanta constata ca dovada acestuia a fost depsa de catre reclamanta-parata dupa retinerea cauzei in pronuntare, odata cu concluziile scrise. Or, inscrisurile doveditoare ale unui capat de cerere trebuie depuse la dosar inainte de inchiderea dezbaterilor, pentru a se respecta si dreptul la aparare al partii adverse. Asa fiind, instanta nu va include in cuantumul cheltuielilor de judecata acordate reclamantei-parate si cuantumul onorariului de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:
Admite cererea principală formulată de reclamanta SC T I I SRL, cu sediul ales în Bucureşti, sector 1, în contradictoriu cu pârâta SC E B P SRL (fostă S.C. ADCA P CS.R.L), cu sediul în Bucureşti, sector .
Constată că a operat rezoluţiunea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP „G R I”.
Obligă pe pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 22174,8 Euro reprezentând diferenţă contravaloare clauză penală.
Respinge ca neîntemeiată cererea reconventională.
Obligă pe pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 12478,5 lei cheltuieli de judecată.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunţata în şedinţa publica, azi 11.06.2013.
PREŞEDINTE, GREFIER,
M M I B B
Red./tehnored. jud. M.M.I.
4 ex/21.06.2013
Comunicat ……………………
Ex. .…………………..
