Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia civilă nr. 1076/R din 5 mai 2010
Prin sentinţa civilă nr.12739 din 19 octombrie 2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă intentată de reclamanţii S.I. şi S.V.R. împotriva pârâtului D.A., având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că la data de 6.07.2007, între pârâtul D.A. în calitate de promitent-vânzător şi reclamanţii S.I. şi S.V.R. în calitate de beneficiari-cumpărători, s-a promis vânzarea-cumpărarea terenului în suprafaţă de 500 mp situat în Cluj-Napoca, pentru preţul de 46.332 euro, din care suma de 5.000 euro s-a achitat la data semnării antecontractului, iar diferenţa de 41332 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică ; în art.VII alin. (5) al antecontractului, s-a stipulat că „promitenţii-cumpărători declarăm că promitentul-vânzător ne-a pus în vedere faptul că imobilul care face obiectul prezentului contract este afectat de servituţi aeronautice în favoarea Aeroportului Internaţional Cluj şi ne asumăm toate consecinţele ce decurg din acest fapt”.
Ulterior, între aceleaşi părţi s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 680 din 13 iulie 2007, cu privire la terenul în suprafaţă de 500 mp înscris în CF nr. 833 nedefinitivă Cluj-Napoca, nr. cadastral 6138/3, pentru preţul de 46.322 euro achitat integral anterior semnării şi autentificării actului.
Pârâtul D.A. a dobândit terenul vândut reclamanţilor, de la numiţii M.A., S.I. şi S.C.E., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1020 din 16.06.2005. La data de 6.05.2005, lui S.I. i s-a eliberat certificatul de urbanism nr.1803/06.05.2005, din care rezultă că terenul situat în Cluj-Napoca f.n. are destinaţia conform PUG-ului, de culoar de protecţie faţă de infrastructura tehnică, interzicându-se orice amenajări care să atragă locuitorii în spaţiile de protecţie faţă de infrastructura tehnică reprezentată de circulaţii majore şi de reţele de transport a energiei electrice şi a gazelor. În cuprinsul aceluiaşi certificat, s-a menţionat că pentru emiterea autorizaţiei de construire este necesară prezentarea unui aviz din partea Companiei Naţionale de Aeronautică Aeroportul Internaţional Cluj-Napoca. Ca urmare a cererii depuse de numitul S.I. la data de 15.05.2006 la Autoritatea Aeronautică Română pentru eliberarea unui PUZ al terenului în litigiu, aceasta i-a comunicat la data de 1.06.2006 că solicitarea pentru emiterea avizului i-a fost respinsă, deoarece obiectul se afla în zona de protecţie a mijloacelor de radionavigaţie aeriană aferente pistei Aeroportului Internaţional Cluj-Napoca.
Potrivit art.960 C.civ., dolul ca viciu de consimţământ este o cauză de nulitate a convenţiei care constă în inducerea în eroare a unei persoane prin mijloace viclene sau dolosive pentru a o determina să încheie un anumit act juridic. Pentru a fi viciu de consimţământ, dolul trebuie să îndeplinească două cerinţe cumulativ: să fie determinant pentru încheierea actului juridic şi să provină de la cealaltă parte. Întrucât dolul nu se prezumă, persoana care solicită anularea unui act juridic pe motiv că a avut consimţământul viciat prin dol, trebuie să facă dovada existenţei acestuia.
Reclamanţii au solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi cu privire la imobilul în litigiu, susţinând că pârâtul-vânzător le-a viciat consimţământul dat la încheierea contractului, în sensul că deşi i-a asigurat că pe teren se poate construi până la un anumit regim de înălţime, acesta cunoştea că ridicarea oricărei construcţii în zonă era interzisă, împrejurare ce a fost esenţială, deoarece dacă ar fi cunoscut realitatea, aceştia ar fi refuzat încheierea contractului, scopul pentru care au achiziţionat terenul fiind acela de a construi o locuinţă.
Judecătoria a reţinut că din probele aflate la dosar, nu rezultă că pârâtul ar fi cunoscut la data vânzării terenului către reclamanţi, că pe parcela respectivă este interzisă edificarea unei case, nici că pârâtul cu intenţie şi prin utilizarea unor mijloace viclene le-ar fi ascuns reclamanţilor împrejurarea esenţială că pentru terenul înstrăinat este interzisă edificarea unei case.
Dimpotrivă, dacă reclamanţii ar fi dat dovadă de minime diligenţe şi ar fi făcut demersurile necesare la Direcţia de Urbanism şi Amenajare a Teritoriului Cluj-Napoca, pentru a se informa cu privire la regimul juridic al terenului pe care doreau să îl cumpere, ar fi fost încunoştinţaţi de autoritatea competentă că în zonă este interzisă edificarea de construcţii.
Prin decizia civilă nr.73/A din 2 februarie 2010 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţii S.I. şi S.V.R. împotriva sentinţei civile nr.12739 din 19 octombrie 2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a păstrat-o în întregime.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că potrivit definiţiei legale prevăzute de art.960 C.civ., dolul este acel viciu de consimţământ care constă în inducerea în eroare a unei persoane prin mijloace viclene sau dolosive pentru a o determina să încheie un act juridic.
Contrar susţinerilor apelanţilor, intimatul le-a adus acestora la cunoştinţă că imobilul este grevat de servituţi aeronautice, aspect ce rezultă din art.VII alin. (5) al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 6.07.2007, beneficiarii-cumpărători asumându-şi toate consecinţele ce decurg din acest fapt. Acelaşi antecontract mai cuprinde şi clauza conform căreia înainte de semnarea antecontractului, părţile contractante au citit cuprinsul acestuia, constatând că el corespunde voinţei lor şi condiţiilor stabilite de comun acord.
Întrucât contractul reprezintă voinţa părţilor, în contextul în care au arătat că îşi asumă toate consecinţele ce decurg din grevarea imobilului de servituţi aeronautice, nu se poate reţine existenţa manoperelor frauduloase, intimatul îndeplinindu-şi obligaţia de informare concretizată prin enunţarea elementelor ce caracterizează obiectiv lucrul vândut, respectiv a declarat că imobilul este afectat de servituţi aeronautice.
Din interogatoriul intimatului a rezultat că acesta a cunoscut că este vorba de o zonă cu restricţii de înălţime, dar nu a ştiut că nu se poate construi. Din declaraţia martorului D.C. a reieşit că acesta a discutat cu intimatul despre situaţia terenurilor din zonă în perioada septembrie-octombrie 2007, după încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, confirmând că până la un moment dat în zona în care a existat terenul în litigiu, a existat un regim de înălţime de 7,5 m şi abia în cursul anului 2007, după ce s-a hotărât extinderea aeroportului, s-au interzis edificările de construcţii în zonă.
Intimatul a primit răspunsul negativ cu privire la solicitarea de emitere a avizului pentru realizarea de PUZ în zonă, abia ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, de unde rezultă că acesta nu cunoştea că nu se poate construi pe teren la data vânzării lui.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamanţii S.I. şi S.V.R., solicitând admiterea recursului şi desfiinţarea în totalitate a hotărârii atacate; admiterea apelului şi desfiinţarea în totalitate a sentinţei civile; admiterea acţiunii formulate de reclamanţi cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată în recurs, în apel şi în fond.
În motivarea recursului, reclamanţii au susţinut că prima instanţă şi instanţa de apel au apreciat că nu a existat dol din partea pârâtului, deoarece acesta nu cunoştea în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare că nu se putea construi pe teren, iar prin clauza inserată în antecontract, beneficiarii-cumpărători şi-au asumat toate riscurile în ceea ce priveşte posibilitatea sau imposibilitatea de a construi pe terenul care face obiectul antecontractului şi faptul că reclamanţii nu au făcut niciun demers anterior semnării contractului, pentru a afla dacă pe teren se poate construi, motive pentru care hotărârile instanţelor anterioare sunt total nelegale.
Reclamanţii au depus la dosar copii după anunţurile din ziarul „Piaţa de la A la Z”, cu date anterioare încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, din care rezulta că pe terenul în litigiu există PUZ şi PUD precum şi studiu geologic, însă în realitate aceste acte nu există nici până în prezent. În baza anunţului din ziar, reclamanţii s-au hotărât să achiziţioneze o parcelă de teren în scopul construirii unei case. În antecontractul de vânzare-cumpărare s-a stabilit termenul limită 18.07.2007 până la care se va încheia contractul de vânzare-cumpărare, iar dacă beneficiarii-cumpărători nu respectau acel termen, ar fi pierdut avansul achitat.
Dacă la data semnării antecontractului nu şi-au dat seama care a fost motivul pentru care promitentul-vânzător a insistat să se stabilească un termen atât de scurt pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, în prezent beneficiarii-cumpărători au realizat că termenul scurt a fost fixat pentru ca în acel răstimp ei să nu aibă posibilitatea de a face niciun demers pentru a afla regimul juridic al terenului. Faptul că în antecontract intimatul a inserat o clauză referitoare la servituţile aeronautice şi explicaţiile date de acesta cu ocazia încheierii antecontractului, nu înseamnă că nu s-a folosit de mijloace viclene pentru a-i determina pe recurenţi să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Este real că la interogatoriu intimatul nu a recunoscut că anterior încheierii contractului nu ar fi cunoscut că pe teren nu se poate construi şi că este vorba de o zonă cu restricţii de înălţime, dar acest fapt este combătut de celelalte probe aflate la dosar, din care rezultă că martorul S.I. a făcut în anul 2006 demersuri la Autoritatea Aeronautică pentru a obţine avizul, iar răspunsul a fost negativ. Martorul D.C. a confirmat că intimatul cunoştea problema privind refuzul eliberării avizului, deoarece Aeroportul Internaţional Cluj-Napoca a început demersurile de extindere încă din anul 2005.
Instanţa a omis să cerceteze faptul că la data de 23.12.2005 intimatul şi asociaţii au încheiat cu SC E.P. SRL un contract pentru elaborarea unui plan urganistic zonal. În baza demersurilor întreprinse de intimat şi de martorul S.I. la AACR, acestora li s-a răspuns la data de 1.06.2006 că nu li se poate acorda aviz favorabil. Cu toate că încă din data de 1.06.2006 intimatul cunoştea că nu se poate construi pe teren, la data semnării antecontractului le-a dat o altă explicaţie, situaţie în care recurenţii se întreabă dacă intimatul nu le-a ascuns cu bună-ştiinţă informaţii importante, care dacă le erau furnizate la data încheierii antecontractului, recurenţii nu ar mai fi semnat un asemenea act.
Este foarte clar – arată recurenţii – că prin hotărârea pronunţată, instanţa a încălcat prevederile art.960 C.civ., care arată foarte clar ce înseamnă dolul. Dar fără să cerceteze acest aspect, instanţa de apel la fel ca şi prima instanţă, a reţinut că intimatul a avut cunoştinţă de faptul că pe teren nu se poate construi, doar începând cu luna august 2007, ulterior semnării contractului cu recurenţii.
Aceeaşi instanţă de apel a mai constatat că recurenţii nu au efectuat nici cele mai minime diligenţe pentru a afla situaţia juridică a terenului, or ei au avut încredere în susţinerile intimatului şi în informaţiile publice pe care acesta le-a răspândit în ziare, iar de la data semnării antecontractului şi până la data semnării contractului autentic au trecut doar 7 zile, insuficiente pentru a face orice verificare, fiindcă un certificat de urbanism se putea obţine între 10-30 de zile.
Din actele de vânzare-cumpărare rezultă că intimatul le-a vândut recurenţilor un teren constând în loc de casă, pe care cumpărătorii intenţionau să îşi construiască o casă. Dacă în momentul perfectării contractului ar fi cunoscut că nu se poate construi pe teren, nu l-ar mai fi cumpărat. Anterior cumpărării terenului, recurenţii au fost asiguraţi de intimat că nu va exista nicio problemă de construire pe teren a unei case. În momentul încheierii antecontractului, recurenţii l-au întrebat pe intimat ce înseamnă clauza referitoare la servituţile aeronautice, iar acesta le-a răspuns că în zonă nu se poate construi pe o înălţime mai mare de 7,5 m, ceea ce recurenţilor le convenea şi că în aceeaşi zonă sunt interzise construcţiile industriale, ceea ce i-a bucurat şi mai mult.
Prin urmare, este foarte clar că intimatul s-a folosit de mijloace viclene şi dolosive, pentru a-i determina pe recurenţi să semneze contractul de vânzare-cumpărare, pentru că susţinerea instanţelor de fond şi de apel în ceea ce priveşte înlăturarea acestor mijloace datorită clauzei inserate în antecontract, nu poate fi reţinută atât timp cât intimatul a recunoscut prin poziţiile procesuale exprimate şi prin răspunsul la interogatoriu că le-a explicat acea clauză în sensul că este o limită maximă admisă la înălţimea clădirii ce urmează a fi ridicată. Rezultă că intimatul a reuşit să convingă instanţa că nu a cunoscut anumite aspecte legate de teren, deşi le cunoştea.
În speţă este îndeplinită şi cea de-a doua condiţie impusă de lege şi anume că dacă recurenţii ar fi cunoscut că pe teren nu se poate construi, nu ar mai fi cumpărat acel teren.
În această situaţie, atât prima instanţă cât şi instanţa de apel, au pronunţat hotărâri nelegale care vin în totală contradicţie cu probele şi au neglijat prevederile imperative ale legii. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, consimţământul cumpărătorilor a fost viciat de dol, astfel că sancţiunea care se impune este anularea contractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Intimatul D.A. prin întâmpinare a solicitat în principal respingerea recursului ca inadmisibil, iar în subsidiar ca nefondat, cu obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele.
Reclamanţii S.I. şi S.V.R. şi-au întemeiat în drept recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ. Cu toate acestea, recurenţii fac trimitere la probele administrate în cauză de prima instanţă şi de instanţa de apel, precum şi la interpretarea lor de către cele două instanţe de fond, motive ce s-ar încadra în fostele pct.10-11 ale art. 304 C.pr.civ., abrogate prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.138/2000.
În actuala lui configuraţie, recursul reprezintă o cale extraordinară de atac ce poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate prevăzute expres de art. 304 pct. 1-9 C.pr.civ. Prin urmare, decizia pronunţată de instanţa de apel nu poate fi cenzurată în recurs sub aspectul netemeiniciei.
În ceea ce priveşte criticile de nelegalitate aduse deciziei tribunalului din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ., curtea reţine că prin acţiunea introductivă de instanţă înregistrată sub nr. 2025/211 din 18 februarie 2008 la Judecătoria Cluj-Napoca, reclamanţii S.I. şi S.V.R. l-au chemat în judecată pe pârâtul D.A., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa, să dispună: anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.680/13.07.2007 cu privire la terenul în suprafaţă de 500 mp înscris în CF nr.168019 Cluj-Napoca, nr. cadastral 6138/3; obligarea pârâtului la restituirea preţului încasat de 46.322 euro şi a sumei de 2.650 lei; repunerea părţilor în situaţia anterioară de carte funciară, cu cheltuieli de judecată. În drept, reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 953, 960, 961, 1203 şi 1638 C.civ. şi art.36 pct.1 din Lega nr.7/1996.
Aşadar, reclamanţii au solicitat anularea contractului autentic de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, pe motiv că le-a fost viciat consimţământul prin dol, respectiv vânzătorul nu i-a informat pe cumpărători că pe terenul ce formează obiectul contractului, nu se pot construi case, aşa cum intenţionau cumpărătorii.
Este adevărat că pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare, nu este de ajuns să existe consimţământul părţilor, ci se mai cere în plus ca acest consimţământ să fie liber şi să fie dat în cunoştinţă de cauză, adică să nu fie viciat. Această cerinţă rezultă din dispoziţiile art. 948 pct.2 C.civ., care prevede că una dintre condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiilor în general, este consimţământul valabil al părţii care se obligă. Conform art. 953 C.civ., consimţământul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violenţă sau surprins prin dol.
La rândul său, art. 960 alin. (1) C.civ. defineşte dolul ca fiind o cauză de nulitate a convenţiei când mijloacele viclene, întrebuinţate de părţi, sunt astfel, încât este evident că, fără aceste maşinaţii, cealaltă parte n-ar fi contractat. Dolul rezidă într-o eroare provocată intenţionat de vânzător, datorită căreia cumpărătorii îşi dau consimţământul la încheierea actului. Victima vicleniei nu se înşeală ci este înşelată, fiind indusă în eroare.
În componenţa dolului intră două elemente: unul subiectiv sau intenţional, care constă în intenţia de a induce în eroare pe cel care consimte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi altul obiectiv, material, care constă în maşinaţiunile, manoperele frauduloase utilizate de partea contractantă. Gravitatea acestor maşinaţiuni se apreciază in concreto, deoarece ele pot să cuprindă atât acţiuni, cât şi simple afirmaţii ori negaţii mincinoase, sau chiar simpla retienţă.
Potrivit art.960 alin. (2) C.civ., „dolul nu se presupune”, ceea ce înseamnă că devin aplicabile dispoziţiile art.1169 din acelaşi cod, conform cărora cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească. Prin urmare, viclenia poate fi dovedită prin orice mijloace de probă, inclusiv declaraţii de martori şi prezumţii.
Instanţele de fond – prima instanţă şi instanţa de apel – au administrat probele solicitate de reclamanţi, constând în înscrisuri, interogatorii şi declaraţii de martori, din analiza cărora nu a rezultat că pârâtul cu intenţie şi prin utilizarea unor mijloace viclene, le-ar fi ascuns reclamanţilor vreo împrejurare esenţială pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv aceea că pe terenul în discuţie este interzisă edificarea unei case.
Din contră, la pct. VII din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat anterior între aceleaşi părţi la data de 6.07.2007, antecontract ce nu întâmplător nu a fost depus la dosar de către reclamanţi întrucât nu le era favorabil, ci de pârât, s-a menţionat că „subsemnaţii promitenţi-cumpărători declarăm că promitentul-vânzător ne-a pus în vedere faptul că imobilul care face obiectul prezentului contract este afectat de servituţi aeronautice în favoarea Aeroportului Internaţional Cluj şi că ne asumăm toate consecinţele ce decurg din acest fapt”. Această clauză inserată în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat anterior perfectării contractului autentic de vânzare-cumpărare, coroborată cu faptul că Aeroportul Internaţional Cluj-Napoca este funcţional, iar în mass-media clujeană s-a vorbit cu mult timp în urmă despre necesitatea extinderii acestui aeroport, denotă faptul că reclamanţii cunoşteau sau puteau să cunoască restricţiile de construire impuse în zona în care este situat terenul în litigiu.
Împrejurarea că reclamanţii nu au depus nici cele mai mici diligenţe pentru a se informa ce se înţelege concret prin „servituţi aeronautice”, dar s-au bucurat că în zonă sunt interzise construcţiile industriale, iar construcţiile civile au un regim de înălţime de 7,5 m şi s-au grăbit să încheie contractul în formă autentică pentru a nu pierde avansul achitat, reprezintă culpa lor de care nu le este îngăduit să se prevaleze pentru a obţine protecţia unui drept, conform principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art.312 alin. (1) C.pr.civ., se va respinge recursul reclamanţilor împotriva deciziei tribunalului, ca nefondat.
