Citeste şi


Uzucapiune. Stapânirea unui teren prin extinderea folosintei imobilului atribuit prin contractul de închiriere încheiat cu unitatea specializata în administrarea fondului locativ de stat. Precaritatea posesiei.


Posesia începuta, prin extinderea folosintei, nu este exercitata pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitata pentru altul, respectiv pentru adevaratul titular al bunului imobil si cu îngaduinta acestuia, astfel ca ea nu tinde la o uzurpare a proprietatii si nu se poate confunda cu o posesie utila, nefiind de natura sa duca la dobândirea proprietatii prin uzucapiune.

Nefondata este si sustinerea referitoare la intervertirea precaritatii întrucât aceasta nu poate fi sustinuta decât în limitele si în cazurile prevazute de art. 1858 din Codul civil, ori împrejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi uzucapat de suprafata aferenta locuintei închiriate sau cea a îngradirii lui distincte nu se încadreaza în nici unul din modurile stabilite de textul de lege mentionat pentru a putea fi considerata o dovada a încetarii precaritatii posesiei si un semn al începutului unei posesii utile, sub nume de proprietar, cum în mod nefondat se sustine în recurs.

Nefondata este si sustinerea referitoare la intervertirea precaritatii întrucât aceasta nu poate fi sustinuta decât în limitele si în cazurile prevazute de art. 1858 din Codul civil, ori împrejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi uzucapat de suprafata aferenta locuintei închiriate sau cea a îngradirii lui distincte nu se încadreaza în nici unul din modurile stabilite de textul de lege mentionat pentru a putea fi considerata o dovada a încetarii precaritatii posesiei si un semn al începutului unei posesii utile, sub nume de proprietar, cum în mod nefondat se sustine în recurs.

 Cod civil, art. 1853

Legea nr. 112/1995

Prin actiunea înregistrata la 24.05.2007, reclamanta U.V. a solicitat instantei, în contradictoriu cu pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Primarul Municipiului Constanta, ca prin hotarâre judecatoreasca sa constate ca a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata de 850 mp situat în Constanta, str. C.S. prin efectul prescriptiei achizitive de lunga durata.

În motivare s-a aratat ca, în baza unui contract de închiriere încheiat cu fostul I.L.L. Constanta la 01.08.1963, reclamanta si defunctul sot al acesteia au primit în folosinta un imobil compus din constructie cu 2 camere si dependinte si teren aferent în suprafata de 850 mp, din care 67,68 mp ocupati de constructie, iar diferenta – folosita de acestia cu destinatia de gradina si livada.

A mai aratat reclamanta ca prin contractul de vânzare-cumparare nr.26772/06.08.1996 a dobândit proprietatea constructiei si a terenului aferent, în suprafata de 67,68 mp, si a fost înscrisa cu acest imobil în evidentele fiscale, în timp ce diferenta de suprafata de pâna la 850 mp – separata de restul imobilului de strada care a fost construita în anul 1963 – este delimitata cu gard de sârma si cultivata cu pomi fructiferi, vita de vie si legume, fiind folosita de reclamanta în mod continuu, neîntrerupt, netulburat, public si sub nume de proprietar, din 1963 pâna în prezent.

Prin sentinta civila nr. 5325/19.03.2009 Judecatoria Constanta a respins actiunea reclamantei ca neîntemeiata.

La pronuntarea hotarârii s-a avut în vedere ca reclamanta si defunctul sau sot au dobândit terenul aferent locuintei, de 67,68 mp, cu titlu de folosinta, în baza unui contract de închiriere încheiat în 1963, si si-au extins stapânirea asupra unei suprafete mai mari, de aproximativ 850 mp, dar  posesia exercitata asupra acestei diferente de teren a fost afectata de viciul precaritatii – deoarece chiriasul este doar un detentor precar al bunului.

S-a retinut, totodata, ca aceasta concluzie, a caracterului viciat al posesiei, nu poate fi rasturnata de apararea conform careia s-a stapânit mai mult decât s-a închiriat, pentru ca stapânirea invocata a fost o simpla detentie, iar din toate aceste împrejurari rezulta ca reclamanta nu a dovedit calitatile posesiei si stapânirea terenului sub nume de proprietar.

Apelul declarat împotriva acestei sentinte de reclamanta a fost respins ca nefondat de Tribunalul Constanta, prin decizia civila nr. 471/16.10.2009, în considerentele careia s-au retinut urmatoarele:

– reclamanta, împreuna cu defunctul sau sot, au detinut în folosinta suprafata de 67,68 mp, aferenta constructiei cumparata în baza contractului de vânzare cumparare nr. 26772/06.08.1996, iar diferenta de 844,09 mp, pentru care se solicita constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, se afla – conform expertizei tehnice efectuata în cauza – în continuarea terenului detinut cu titlu de folosinta.

– urmare a conditiilor în care s-a dobândit folosinta imobilului este cert ca reclamanta si defunctul sau sot au cunoscut faptul ca terenul asupra caruia au exercitat posesia a fost detinut în folosinta, chiar si în lipsa unui act care sa consfinteasca aceasta situatie juridica, cu atât mai mult cu cât acest imobil nu este înscris în evidentele fiscale si nu s-au achitat taxele si impozitele aferente lui.

– cum posesia exercitata asupra celor 67,68 mp a fost viciata, terenul fiind atribuit în folosinta, si posesia extinsa asupra diferentei de 844,09 mp  a avut acelasi caracter fiind, în realitate, o detentie precara pentru ca reclamanta nu a dovedit ca ea a întrunit, pe lânga elementul material, si elementul intentional, respectiv ca a fost exercitata pentru sine, nu pentru altul. 

– prin declaratiile martorilor nu s-a facut dovada intervertirii posesiei din posesie precara în posesie utila, astfel ca reclamanta este un simplu detentor precar care nu poate dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, posesia afectata de viciul precaritatii echivalând cu însasi lipsa posesiei.

– instanta de fond nu a facut confuzie între terenul primit în baza contractului de închiriere si cel în litigiu, iar detentia precara nu rezulta din alipirea acestui teren de cel atribuit în folosinta, ci din faptul ca reclamanta a exercitat posesia lui prin simpla îngaduinta a proprietarului, stiind ca acest teren nu îi apartine.

– terenul nu a fost abandonat în sfera de dispozitie a reclamantei, iar proprietarul acestuia nu a efectuat acte de tulburare pentru ca stia ca reclamanta nu poate pretinde un drept de proprietate cât timp între parti intervenise un contract de închiriere, iar ulterior, un contract de vânzare cumparare pentru terenul învecinat cu cel în litigiu.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta U.V. si a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct. 9 si pct. 8, raportat la pct.7 din Codul de procedura civila, invocând gresita aplicare a prevederilor art. 1853 din Codul civil.

În motivare s-a aratat ca solutia de respingere a actiunii este consecinta confuziei facuta de instante între terenul primit de reclamanta în baza contractului de închiriere si cel ce constituie obiectul litigiului de fata, care nu a fost niciodata stapânit în calitate de chirias, ci sub nume de proprietar si pentru sine, el fiind despartit, de altfel, de terenul închiriat, de un drum care a fost desfiintat ulterior de reclamanta, ca manifestare a intervertirii precaritatii.

A sustinut recurenta ca elementul intentional al posesiei rezulta cu certitudine din declaratiile martorilor – care au aratat ca pe terenul în litigiu a existat o groapa de resturi menajere pe care aceasta a îngradit-o separat de suprafata primita de la primarie – si ca instantele au apreciat gresit momentul de la care a intrat în posesia terenului pentru care se invoca uzucapiunea, care a fost ulterior contractului de închiriere si facut cu intentia dobândirii calitatii de proprietar, iar nu a extinderii dreptului de chirias.

Nu s-a avut în vedere nici faptul ca uzucapiunea reprezinta o sanctiune împotriva vechiului proprietar si ca, în cauza, acesta nu a reclamat vreun drept asupra terenului îngradit de reclamanta, distinct de cel închiriat.

Sub acest aspect s-a aratat ca nici Statul – în perioada în care terenurile erau supuse reglementarii instituite de prevederile Legii nr. 58/1974 – si, ulterior, nici Municipiul Constanta nu si-au exercitat atributele asupra terenului în litigiu, iar faptul ca posesia recurentei nu a fost tulburata conduce la concluzia abandonarii terenului în litigiu în sfera sa de dispozitie, împrejurare confirmata si de lipsa unui contract de închiriere pentru aceasta suprafata, spre deosebire de cea aferenta locuintei, asupra careia a dobândit proprietatea prin contract de vânzare cumparare.

În sustinerea gresitei aplicari a prezumtiei de precaritate a posesiei exercitata de recurenta asupra terenului ce formeaza obiectul material al litigiului s-a invocat si faptul alipirii lui de suprafata ce a format obiectul contractului de închiriere, ca si faptul îngradirii lui distincte, sustinându-se ca aceasta situatie de fapt confirma convingerea recurentei ca îl stapânea pentru sine si sub nume de proprietar, exercitând asupra bunului toate atributele calitatii de proprietar.

S-a invocat, în probatiune, si existenta unor hotarâri judecatoresti prin care în favoarea vecinilor recurentei s-a constatat dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune pentru suprafete de teren cu acelasi regim juridic ca al celei din litigiu.

Analizând legalitatea hotarârii atacate în raport cu criticile formulate instanta retine urmatoarele:

Fiind un mod de dobândire a proprietatii, uzucapiunea se întemeiaza pe faptul posesiei imobilului pe perioada de timp ceruta de lege. Asadar, când posesiunea unui imobil se prelungeste pe o anumita perioada, în anumite conditii impuse de lege, acest fapt nu ramâne fara consecinte juridice, cea mai importanta fiind aceea ca, la epuizarea termenului, aceasta stare de fapt duce la nasterea dreptului de proprietate asupra imobilului, în patrimoniul persoanei care a avut posesia lui utila.

Pentru a produce efecte juridice trebuie ca posesia sa fie exercitata în anumite conditii, sa aiba calitatile necesare care sa o faca apta sa duca la dobândirea proprietatii dupa trecerea perioadei de timp prevazuta de lege.

Potrivit art. 1846 din Codul civil, orice prescriptie este întemeiata pe faptul posesiei, iar art. 1847 din acelasi cod stabileste conditiile pe care trebuie sa le îndeplineasca posesia pentru a conduce la dobândirea dreptului de proprietate, respectiv ca trebuie sa fie continua, neîntrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar.

Exercitarea posesiei sub nume de proprietar înseamna ca posesorul trebuie sa posede animo domini, adica pentru sine si cu intentia de a se comporta ca proprietar; în caz contrar, când exercitarea actelor de fapt asupra bunului imobil se face în numele altuia, posesia are caracter precar, iar beneficiile exercitarii ei apartin celui a carui pretentiune de drept se manifesta prin intermediul detentorului de fapt. Art.1855 din Codul civil prevede, în acest sens, ca atunci când posesorul a început a poseda pentru altul se presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu este proba contrarie.

 Desi nu este tratata ca viciu al posesiei în Codul civil, precaritatea poate fi considerata mai mult decât atât, si anume ca o lipsa a însasi posesiei, deoarece este lipsita de „animus domini”, adica de elementul intentional al posesiei. În conceptia Codului civil ea apare, totusi, ca un viciu absolut si perpetuu al posesiei pentru ca persoanele enumerate în art 1853 din cod poseda pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.

În speta, se constata ca reclamanta a luat în stapânire terenul în litigiu prin extinderea folosintei imobilului atribuit prin contractul de închiriere încheiat cu fostul I.L.L. Constanta în 1963, care a avut ca obiect o locuinta – cumparata ulterior conform contractului de vânzare-cumparare nr. 26772/1996 – si teren aferent de 67,68 mp, respectiv prin exercitarea unor acte de folosinta si asupra unei suprafete de aproximativ 800 mp, excedentara celei aferenta locuintei închiriate.

Posesia astfel începuta, prin extinderea folosintei, nu este exercitata pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitata pentru altul, respectiv pentru adevaratul titular al bunului imobil si cu îngaduinta acestuia, astfel ca ea nu tinde la o uzurpare a proprietatii si nu se poate confunda cu o posesie utila, nefiind de natura sa duca la dobândirea proprietatii prin uzucapiune.

În practica instantei supreme s-a apreciat ca proba posesiei se va putea face, în ceea ce priveste dreptul de proprietate, prin plata impozitelor si a celorlalte taxe referitoare la imobil, prin înscrierea acestuia la sectia financiara, prin efectuarea unor acte de dispozitie asupra lui.

În cauza, din chiar considerentele cererii de chemare în judecata, ca si din adresele eliberate de Primaria municipiului Constanta, rezulta ca reclamanta nu este înscrisa în evidentele fiscale ale localitatii cu terenul pentru care se invoca uzucapiunea si nu a achitat impozite si taxe decât pentru imobilul care a facut obiectul contractului de închiriere.

Prin urmare, chiar daca din declaratiile martorilor rezulta ca reclamanta a avut în posesie si o alta suprafata de teren decât cea atribuita în folosinta prin contract de închiriere, aceste probatorii nu demonstreaza decât simpla stapânire în fapt a imobilului în litigiu, nu si exercitarea ei sub nume de proprietar, iar din acest punct de vedere este lipsita de relevanta atât sustinerea conform careia folosinta acestei suprafete a fost exercitata ulterior încheierii contractului de închiriere referitor la locuinta si la terenul aferent ei – aspect care nici nu a fost confirmat probator, de altfel, pentru ca martorul B.I., fratele reclamantei, a aratat ca terenul ce face obiectul litigiului este stapânit de reclamanta din 1963, deci din anul încheierii titlului locativ mentionat anterior – si nici lipsa oricarei tulburari din partea autoritatilor administrative deoarece simpla îngaduinta a proprietarului nu este de natura a consolida efectul achizitiv al posesiei afectata de viciul precaritatii.

Din considerentele ce preced rezulta ca reclamanta a avut calitatea de detentor precar al terenului în litigiu, în sensul art. 1853 alin. 2 din Codul civil, si ca nu a exercitat o posesie utila asupra acestuia, apta sa conduca la dobândirea proprietatii.

Prin urmare, cum instanta de apel a facut o corecta aplicare a prevederilor legale mentionate anterior, în temeiul art. 312 alin. 1 din Codul de procedura civila, recursul va fi respins ca nefondat.

În temeiul art. 274 alin. 1 din acelasi cod, recurenta va fi obligata la 357 lei cheltuieli de judecata catre intimati.