Validarea contractului de vânzare cumpărare a unor construcţii şi cu privire la
terenurile aferente acestora.
Dosar nr 8140/296/2006
Decizia nr.480/13.09.2010
Prin sentinţa civilă nr.6740/02.12.2009 pronunţată de Judecătoria Satu Mare î s-a luat
act de renunţarea reclamantului la judecată faţă de pârâtele SC W. BANK SATU MARE şi S.
I. BANK SATU MARE, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului
STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE şi s-a respins acţiunea
reclamantului S. I. împotriva pârâţilor MUN.SATU MARE prin PRIMAR, STATUL
ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE reprezentat prin DGFP SATU
MARE şi COMISIA LOCALĂ DE APLICARE A LEGII NR.18/1991 SATU MARE, vizând
obligarea pârâţilor la executarea precontractului de vânzare nr.3/10.09.1991 şi înscrierea în
cartea funciară a dreptului de proprietate imobiliară dobândit în temeiul acestei convenţii, fără
cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut că la data de 10.09.1991
reclamantul a încheiat cu fosta CAP Sătmăreana un contract de vânzare-cumpărare având ca
obiect „ferma” cu toate anexele existente la faţa locului”, specificându-se în penultimul
alineat al convenţiei că vânzarea fermei s-a realizat în condiţiile art.28 din Legea nr.18/1991
şi că au fost avute în vedere şi terenurile aferente construcţiilor şi anexelor fermei, inclusiv
terenurile necesare utilizării lor normale.
terenurile necesare utilizării lor normale.
Prima instanţă a mai reţinut că în baza contractului de mai sus reclamantul a promovat
o acţiune civilă în dosar nr.9064/1992 a Judecătoriei Satu Mare, soluţionată prin sentinţa
civilă nr.7191/18.11.1992 prin care şi-a valorificat pretenţiile izvorâte din acest contract.
Faţă de împrejurarea că în prezenta cauză reclamantul a solicitat constatarea dreptului
său de proprietate asupra unor noi suprafeţe de teren, pe lângă cele validate iniţial prin
sentinţa civilă nr.7191/1992 a Judecătoriei Satu Mare, prima instanţă a reţinut că una dintre
condiţiile de valabilitate ale unui contract de vânzare-cumpărare o reprezintă aceea ca lucrul
vândut să se afle în circuitul civil. În speţă însă, reţine prima instanţă, terenurile în litigiu
figurează ca aparţinând domeniului public al Statului Român, conform HGR nr.967/2001,
astfel încât în prezent nu se găsesc în circuitul civil, reţinându-se incidenţa în cauză a
disp.art.1310 raportat la art.963 Cod civil. De asemenea prima instanţă mai reţine că
respectivele terenuri se află în posesia Statului Român încă din 1869, astfel încât condiţia de
mai sus nu era îndeplinită nici la data încheierii convenţiei de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei sentinţe a promovat recurs în termenul legal reclamantul .
Recursul e nefondat.
După cum rezultă din înscrisurile depuse în dosarul primei instanţe, la data de
10.09.1991 s-a încheiat contractul de vânzare nr.3 între vânzătoarea fosta CAP Sătmăreana,
prin reprezentanţi săi legali de la acea dată, şi cumpărătorul S. I, având ca obiect „ferma”
astfel cum a fost aceasta evidenţiată în avizul de expediţie nr.519106 şi 519107, cu
supraedificatele şi anexele evidenţiate la pct.1 din acest contract, în schimbul unui preţ total
de 2.186.035 lei Rol, achitându-se la data încheierii contractului un avans de 200.000 lei Rol,
urmând ca diferenţa de 1.986.035 lei Rol să fie achitată până la data de 25.11.1991 (fila nr.27
din dosarul primei instanţe).
Tribunalul constată totodată că, sub aspectul stării de fapt, instanţa de fond a reţinut în
mod corect părţile contractante şi obiectul contractului invocat în cauză, în speţă contractul de
vânzare-cumpărare nr.3/10.09.1991, inclusiv în privinţa valorii obiectului pricinii .De
asemenea, în mod temeinic şi legal s-a reţinut de către instanţa de fond că pretenţiile litigioase
ale reclamantului au fost determinate de clauza contractuală stabilită de părţi în cuprinsul
penultimului alineat al convenţiei din 10.09.1991, în sensul că obiect al vânzării-cumpărării îl
constituie şi terenurile aferente construcţiilor şi anexelor din ferma respectivă, precum şi
În ce priveşte reţinerile primei instanţe asupra posesiei exercitate de Statul Român cu
începere din anul 1869, raportat la înscrierile existente în cartea funciară tribunalul găseşte
fondate criticile recurentului reclamant, având în vedere că posesia exercitată în mod efectiv
asupra terenurilor în litigiu reprezintă o instituţie distinctă de aceea a înscrierilor operate în
evidenţele de publicitate imobiliară astfel încât, sub acest aspect, raţionamentul judiciar al
primei instanţe se prezintă a fi eronat.
În schimb, faţă de împrejurarea că terenurile ce fac obiect al litigiului de faţă, astfel
cum au fost evidenţiate în cuprinsul lucrării în specialitatea topografie, pe cale extrajudiciară,
în suprafaţă totală de 128821 m.p., înscrise în CF nr.17582 Satu Mare şi CF nr.8532 Satu
Mare(reţinându-se în privinţa terenului înscris în CF nr.34130 Satu Mare că reclamantul a
renunţat la judecată) au fost cuprinse în inventarul domeniului public al Statului Român prin
HGR nr.967/2001, criticile recurentului vizând neindicarea de către prima instanţă a actului
juridic în temeiul căruia s-a reţinut incidenţa art.130 raportat la art.963 Cod civil în sensul că
obiectul litigiului nu se găseşte în circuitul civil se prezintă a fi nefondate.
Tribunalul mai reţine, în confirmarea soluţiei de respingere a acţiunii reclamantului
pronunţată de instanţa de fond, că în virtutea principiului „tempus regit actum” prin sintagma
„terenul necesar utilizării normale” a fermei cumpărate trebuie avut în vedere terenul necesar
utilizării normale de la data încheierii convenţiei în cauză. O interpretare contrară ar conduce
la concluzia inadmisibilă că ulterior, în funcţie de fluctuaţiile în timp ale capacităţii şi a
volumului de activitate a fermei astfel cumpărate, terenul necesare utilizării normale a
acesteia să difere în timp, suprafaţa de teren avută în vedere iniţial urmând a fi mărită, ori
după caz diminuată, în funcţie de creşterea sau reducerea volumului de activitate desfăşurat de
reclamant în cadrul fermei în cauză.
În acest sens, raţionamentul primei instanţe care a apreciat că reclamantul şi-a
valorificat drepturile sale decurgând din contractul de vânzare-cumpărare nr.3/10.09.1991 în
cadrul litigiului iniţiat sub dosar nr.9064/1992 al Judecătoriei Satu Mare se prezintă a fi
temeinic şi legal.
