Imobil restituit propriului proprietar. Cheltuieli efectuate de chiriaşul imobilului. Calificarea acestora ca necesare şi utile. Titularul obligaţiei de despăgubire.
Lega nr. 10/2001 – art. 49
H.G. nr. 498/2003 – art. 49.1
În situaţia în care imobilul restituit fostului proprietar a fost preluat de la acesta fără titlu, obligaţia de despăgubire a chiriaşului imobilului pentru cheltuielile necesare şi utile – astfel cum sunt ele definite de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 – revine statului.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia nr. 924 din 13 aprilie 2006
Prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. 1365/2003 la Judecătoria Caransebeş, reclamanţii D.E.L. şi D.R.D. au chemat în judecată pe pârâtul I.M., solicitând instanţei ca , prin sentinţa ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâtului la desfiinţarea în totalitate, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a hotărârii, a construcţiilor ridicate, fără acordul adevăratului proprietar al bunului, pe parcela de teren nr. top 1511, înscrisă în C.F. nr. 599 C., şi ulterior la aducerea terenului în cauză în starea anterioară edificării construcţiilor, în caz de refuz aceste măsuri urmând a fi efectuate de reclamanţi pe cheltuiala pârâtului.
Prin cererea reconvenţională, înregistrată în dosarul nr. 2761/2003 al aceleiaşi instanţe, reclamantul I.M. a solicitat obligarea pârâţilor să-l despăgubească cu valoarea de circulaţie a corpului de clădire – o verandă şi o cameră – edificate la imobil şi obligarea acestora la despăgubiri la valoarea de circulaţie pentru investiţiile realizate la imobil, conform autorizaţiei de construire, investiţii care au sporit confortul şi valoarea casei, solicitând în baza art. 1444 C. civ. şi stabilirea unui drept de retenţie în favoarea sa.
Prin precizare de acţiune formulată în dosarul nr. 2761/2003, reclamantul I.M. a solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârât, a Statului Român – reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice prin D.G.F.P. Caraş-Severin, Primăria şi C.L.M. C., solicitând obligarea lor la plata despăgubirilor civile constând în valoarea investiţiilor realizate. Dosarele au fost conexate în baza art. 164 C. pr. civ.
Prin sentinţa civilă nr. 632 din 4 martie 2004, pronunţată în dosarul nr. 1365/2003, Judecătoria Caransebeş a respins acţiunea civilă precizată, formulată de reclamanţi, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de reclamanţii D.E.L. şi D.R.D., în dosar conexat nr. 2761/C/2003 al Judecătoriei Caransebeş, în care au calitate de pârâţi, cauza având ca obiect despăgubiri şi drept de retenţie; a admis în parte acţiunea civilă precizată, formulată de reclamantul I.M. în dosar nr. 2761/C/2003 şi a fost obligat pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice prin D.G.F.P. Caraş-Severin şi de C.L.M. C. şi Primăria C. să-i plătească suma de 262.163.000 lei, cu titlu de despăgubiri, pentru investiţiile aduse la imobil.
A fost respins capătul de cerere privitor la dreptul de retenţie.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut în esenţă că prin sentinţa civilă nr. 1223 din 6 mai 1999 pronunţată de Judecătoria Caransebeş în dosarul nr. 790/1999, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a constatat că imobilul în litigiu a trecut în proprietatea Statului Român fără titlu, dispunându-se restituirea în natură către fostul proprietar.
Imobilul a fost locuit de mai mulţi chiriaşi, printre care şi de pârâtul, care în 1993, a adus modificări interioare imobilului în scopul extinderii spaţiului locuibil, modificările şi valoarea lor fiind redate în raportul de expertiză..
Prima instanţă a mai reţinut buna-credinţă a pârâtului la edificarea construcţiilor şi a investiţiilor aduse imobilului, iar lucrările efectuate le-a apreciat ca fiind necesare şi utile.
Împotriva sentinţei au declarat apel, pârâţii C.L.M. C., Primăria C. şi reclamanţii D.E.L. şi D.R.D., solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acţiunii reclamantului I.M. şi respectiv admiterea acţiunii astfel cum a fost precizată de reclamanţi.
Apelurile au fost respinse, instanţa de apel reţinând ca nefiind întemeiate susţinerile apelanţilor în sensul că lucrările efectuate imobilului din litigiu de pârât ar face parte din categoria îmbunătăţirilor necesare şi utile, în sensul dispoziţiilor art. 49 din Legea nr. 10/2001.
Astfel, constatându-se prin sentinţă, definitivă şi irevocabilă, preluarea fără titlu a imobilelor din litigiu de către Statul Român, în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 49 din Legea nr. 10/2001, conform cărora, în cazul în care imobilul ce se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului, valoarea despăgubirilor se stabilesc pe bază de expertiză; prin îmbunătăţiri se înţelege cheltuielile necesare şi utile.
Prin Normele Metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 au fost definite la pct. 49.1, îmbunătăţirile necesare şi utile ca fiind acele dotări încorporate sau aduse unităţii locative ori spaţiilor comune prin care s-a sporit valoarea fondului locativ şi care au fost suportate exclusiv de chiriaş; dovada acestor îmbunătăţiri se face prin expertiză tehnică.
Astfel, că prima instanţă a făcut aplicarea corectă a dispoziţiilor legale mai sus menţionate, reţinând că lucrările realizate de reclamantul reconvenţional fac parte din categoria cheltuielilor necesare şi utile, expertiza dispusă în cauză şi necontestată de părţi stabilind detaliat care sunt lucrările efectuate.
A fost apreciată ca neîntemeiată critica adusă sentinţei, în sensul că instanţa avea obligaţia să delimiteze – prin obiective – lucrările de investiţie de cele necesare şi utile, având în vedere că părţile pot propune obiectivele expertizei şi pot cere, în situaţia în care apreciază necesar, efectuarea unei contraexpertize tehnice.
În cadrul soluţionării apelurilor – nici una din părţi nu a solicitat o contraexpertiză pentru stabilirea îmbunătăţirilor aduse imobilului.
Referitor la invocarea relei-credinţe a reclamantului I.M., instanţa a constatat că s-a reţinut corect de prima instanţă că acesta a fost constructor de bună-credinţă la edificarea lucrărilor, acestea fiind efectuate în baza autorizaţiei de construire şi a certificatului de urbanism.
Împotriva deciziei au declarat recurs, pârâţii C.L.M. C. şi Primăria C., motivând în esenţă, că greşit s-au apreciat ca necesare şi utile îmbunătăţirile efectuate în cauză, în sensul art. 49 pct. 1 şi 5 din Legea nr. 10/2001.
Examinând decizia, Curtea a reţinut următoarele:
S-a dovedit că imobilele în cauză au fost preluate de către Statul Român, fără titlu şi ca atare devin aplicabile dispoziţiile art. 49 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile (adică cheltuielile cu acest titlu – necesare şi utile), această obligaţie de despăgubire revenind Statului, iar valoarea acestor despăgubiri stabilindu-se pe bază de expertiză, aşa cum în mod corect au procedat ambele instanţe anterioare, avându-se în vedere şi pct. 49.1 din Normele Metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, prin care se precizează că îmbunătăţirile necesare şi utile sunt acele dotări încorporate ori aduse unităţii locative sau spaţiului de locuit prin care s-a sporit valoarea fondului locativ litigant şi care au fost suportate de chiriaşi, dovedite prin expertiză tehnică.
În consecinţă, recursul a fost respins, iar hotărârea dată în apel menţinută.
Notă: În urma republicării Legea nr. 10/2001 în baza art. VII din Legea nr. 247/2005, situaţia despăgubirilor cuvenite foştilor chiriaşi pentru îmbunătăţirile aduse imobilului este reglementată de dispoziţiile art. 48.
1
