Actiunea în evacuare. Ocuparea imobilului fără titlu locativ.
Proprietarul bunului poate cere în justiţie, obligarea terţului care ocupă un imobil fără titlu locativ, la respectarea acestui drept. Proprietarul poate apela la acţiunea în evacuare pentru considerentul că ocuparea unui spaţiu fără nici un titlu reprezintă o obligaţie corelativă a dreptului de folosinţă, ca drept propriu de a nu i se aduce nici o atingere.
Acţiunea în evacuare are, în acest caz, drept cauză ocuparea fără titlu a spaţiului de către pârât şi voinţa reclamantului de a face ca aceasta ocupare să înceteze, tinzându-se la a se stabili o stare corespunzătoare dreptului pretins încălcat.
Acţiunea în evacuare are, în acest caz, drept cauză ocuparea fără titlu a spaţiului de către pârât şi voinţa reclamantului de a face ca aceasta ocupare să înceteze, tinzându-se la a se stabili o stare corespunzătoare dreptului pretins încălcat.
În consecinţă, este corectă aprecierea în sensul că mijlocul procesual pus la dispoziţia titularului dreptului de proprietate pentru protecţia atributului uzus, este acţiunea în evacuare, aceasta acţiune asigurând protecţia dreptului de folosinţă atunci când acesta izvorăşte dintr-un raport obligaţional dar în egală măsură şi atunci când este vorba despre un drept de folosinţă ca atribut al dreptului de proprietate. Faptul că reglementari specifice în materia închirierii locuinţelor, au consacrat acţiunea în evacuare nu este un argument suficient pentru aprecierea admisibilităţii acţiunii în evacuare, doar în contradictoriu cu locatarul.
În consecinţă, este corectă aprecierea în sensul că mijlocul procesual pus la dispoziţia titularului dreptului de proprietate pentru protecţia atributului uzus, este acţiunea în evacuare, aceasta acţiune asigurând protecţia dreptului de folosinţă atunci când acesta izvorăşte dintr-un raport obligaţional dar în egală măsură şi atunci când este vorba despre un drept de folosinţă ca atribut al dreptului de proprietate. Faptul că reglementari specifice în materia închirierii locuinţelor, au consacrat acţiunea în evacuare nu este un argument suficient pentru aprecierea admisibilităţii acţiunii în evacuare, doar în contradictoriu cu locatarul.
(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI – SECŢIA A III-A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE – DOSAR NR.391/269/2011 – DECIZIA CIVILĂ NR.1757/7.12.2011)
Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Olteniţa sub nr.391/269/2011, reclamantul Consiliul local Şoldanu a chemat în judecată pe pârâtul D.M.C., solicitând evacuarea acestuia din imobilul ocupat fără drept – Şcoala cu clasele I – IV Şoldanu, corp 2, proprietatea publică a comunei Şoldanu, judeţ Călăraşi.
În motivarea acţiunii reclamantul arată că între Şcoala Şoldanu cu 2 clase şi SC O.C. SRL a fost încheiat contractul de închiriere nr. 287/24.06.1998, aprobat de Inspectoratul Şcolar Judeţean Călăraşi privind închirierea suprafeţei de 30 m.p. din cadrul bunului – imobil Şcoala cu clasele I – IV (2 clase), fără terenul aferent clădirii, la preţul de 0,5 USD/m.p., având ca destinaţie alimentaţie publică (alimentară), pentru o perioadă iniţială de un an, prelungită cu încă 4 ani, iar contractul a încetat de drept, nefiind neînnoit.
Potrivit inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniului public al comuna Şoldanu, coroborat cu Protocolul de predare – primire, încheiat între Inspectoratul Şcolar Judeţean Călăraşi şi Consiliul Local al comunei Şoldanu, înregistrat sub nr. 5568/18.09.2001, respectiv sub nr. 638/22.06.2001, precum şi a schiţelor de amplasament, bunul – imobil Şcoala cu clasele I – IV Şoldanu – corp 2, compus din clădire în suprafaţă construită de 151,12 m.p. şi suprafaţa utilă de 116,89 m.p., precum şi teren aferent în suprafaţă de 1259,48 m.p. este situat în domeniul public al comuna Şoldanu judeţ Călăraşi, fiind administrat de Consiliul Local Şoldanu.
În prezent, bunul imobil Şcoala cu clasele I – IV Şoldanu, – corp 2 este ocupat fără drept de către pârâtul D.M.C, cu care nu s-a încheiat un contract de închiriere sau de concesionare, aşa cum rezultă din procesul verbal înregistrat sub nr. 132/14.01.2011.
Întrucât nu s-au mai efectuat lucrări de întreţinere, imobilul necesită lucrări de reparaţii capitale. Mai mult, această situaţie creează grave prejudicii Consiliului local al comuna Şoldanu care, deşi deţine calitatea de administrator al bunului – imobil Şcoala cu clasele I – IV Şoldanu, corp 2, nu-l poate exploata în scopul atragerii de noi venituri la bugetul local al comunei Şoldanu, judeţ Călăraşi.
În drept, reclamantul a invocat art. 480 C. civil.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat la proces pentru a-şi formula eventuale apărări.
Prin sentinţa civilă nr.588/2011, Judecătoria Olteniţa a admis acţiunea formulată de reclamantul Consiliul Local al Comunei Şoldanu în contradictoriu cu pârâtul D.M.C şi a dispus evacuarea pârâtului din imobilul Şcoală – corp 2 în suprafaţă de 151,12 mp, situat în comuna Şoldanu, sat Şoldanu, jud. Călăraşi, învecinată la N cu DN4, la S si E-drum, iar la V-Scoală corp 1.
Pentru a dispune astfel, instanţa a reţinut că în baza HG nr. 1349/2001 privind atestarea domeniului public al jud.Călăraşi, precum şi al municipiilor, oraşelor şi comunelor din judeţul Călăraşi şi anexa nr.43 cuprinzând inventarul bunurilor care aparţin domeniului public al com. Şoldanu, publicat în MO nr. 630 bis din 26.08.2002 aparţine domeniului public al com. Şoldanu jud. Călăraşi imobilul denumit clădire corp I + corp II cu teren aferent identificat prin Şcoala veche din satul Şoldanu, învecinată la N – cu DN 4, la S şi E cu drumuri şi la V – cu pr. Bigan Ion.
Acest bun a fost predat conform protocolului de predare – primire din 22.06.2001 Primăriei com. Şoldanu de către Inspectoratul Scolar Judeţean Călăraşi , fiind identificat în planul de situaţie anexat.
Conform procesului verbal înregistrat la Primăria com. Şoldanu cu nr. 132/14.01.2011, rezultă că la data de 14.01.2011, s-au făcut verificări în teren, la clădirea menţionată mai sus, constatându-se că aceasta este ocupată fără forme legale (în sensul că nu deţine contract de închiriere) de către D.M.C. Aceste constatări au fost făcute de primarul şi viceprimarul comunei Şoldanu, în prezenţa şefului Postului de Poliţie al comunei Şoldanu, procesul verbal fiind semnat atât de aceste persoane, cât şi de 2 martori nominalizaţi în acest înscris, unde s-a arătat că D.M.C a refuzat să semneze procesul verbal.
S-a reţinut că pârâtul nu a făcut dovada că deţine acest imobil în temeiul vreunui titlu valabil, respectiv că are calitatea de chiriaş sau de tolerat în acest imobil şi că din fişa de prezentare a firmei O.C. SRL emisă de ORC de pe lângă Tribunalul Bucureşti, la data de 21.06.2010 (depusă la dosar de către reclamantă în termenul de amânarea pronunţării ), rezultă că această firmă administrată de D.M.C este în lichidare având numit lichidator.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul D.M.C.
În motivarea apelului s-a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii în evacuare formulată apelantul arătând că nu a ocupat niciodată imobilul din care s-a solicitat evacuarea sa. A avut acces la imobil doar în calitatea sa de administrator şi asociat al SC O.C. SRL însă nu locuieşte în imobilul respectiv.
Arată apelantul că între el şi Primărie nu au existat niciodată raporturi de obligaţii derivate din locaţiune ci în cel mai rău caz au existat raporturi de drept real, constând în exercitarea fără drept de către apelantul-pârât a posesiei asupra imobilului, situaţie în care dreptul real de proprietate al reclamantei nu poate fi apărat decât pe calea acţiunii în revendicare, nicidecum pe calea acţiunii în evacuare.
A mai arătat apelantul că hotărârea instanţei de fond este criticabilă şi datorită faptului că întregul material probator din dosar se referă al SC O.C. SRL şi nu la acesta, fiind de neînţeles de ce nu s-a solicitat evacuarea societăţii din imobil.
Primăria Şoldanu a încheiat cu SC O.C. SRL contractul de închiriere nr. 287/24.06.1998, care a expirat în 2003, dată de la care s-a refuzat prelungirea contractului, între cele două părţi existând mai multe notificări, concilieri cu privire la spaţiul respectiv în legătură cu rezolvarea situaţiei privind cheltuielile pe care societatea le-a făcut cu renovarea, cheltuieli care au fost urgente şi nu au avut un caracter locativ, ci au fost necesare pentru menţinerea bunului în stare de a servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat.
Datorită refuzului de a prelungi contractul de închiriere în 2004 societatea şi-a încetat activitatea între aceasta şi Primărie existând mai multe litigii pe rolul instanţelor, în acţiunea promovată nefiind precizate toate aspectele.
În drept, s-au indicat dispoziţiile art. 282-298 Cod pr.civ.
În dovedirea apelului s-au depus la dosar următoarele acte: cererea nr. 2/25.10.2004, adresa nr. 2288/2005 emisă de Primăria Şoldanu către SC O.C. SRL, adresa nr. 3/2004 emisă de SC O.C. SRL, adresa nr. 364/2005, contract de închiriere nr. 287/1998, proces verbal de recepţie a lucrărilor, notificare.
Intimatul Consiliul Local al comunei Şoldanu nu a depus la dosar întâmpinare.
Prin decizia civilă nr.79/29.06.2011, Tribunalul călăraşi, a admis apelul formulat de apelantul D.M.Cîn contradictoriu cu intimatul Consiliul Local al Comunei Şoldanu împotriva sentinţei civile nr.588/2011 a Judecătoriei Olteniţa, pe care a schimbat-o în tot şi rejudecând, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului, dispunând respingerea acţiunii formulată de reclamant împotriva pârâtului D.M.Cca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a reţinut că excepţia inadmisibilităţii acţiunii formulată de reclamant, este nefondată.
S-a apreciat în esenţa că inadmisibilitatea se situează la graniţa dintre excepţie şi apărarea de fond nefiind reglementată ca şi excepţie dar presupune alegerea unei căi de recunoaştere sau protejare a unui drept subiectiv sau interes legitim care nu este prevăzută de lege. În situaţia de faţă nu se poate spune că acţiunea în evacuare este inadmisibilă pentru că o astfel de acţiune se bazează pe raporturile locative şi are şi reglementare legală atât în Codul civil cât şi în Legea nr. 114/1946 a locuinţei.
Referitor la celelalte susţineri din apel, s-a reţinut că acestea echivalează din punct de vedere juridic cu invocarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive.
Sub acest aspect, s-a apreciat că, în ceea ce priveşte spaţiul de 30 mp situat în unitatea şcolară Şoldanu, a existat un contract de închiriere nr. 287/1998, încheiat între reclamant şi SC O.C. SRL, spaţiul fiind ulterior preluat prin protocol în 2001 de către Consiliul Local al Com Şoldanu, în prezent figurând în inventarul bunurilor aparţinând Com Şoldanu, părţi care ulterior, au purtat corespondenţă cu privire la prelungirea contractului şi la restituirea contravalorii reparaţiilor efectuate la spaţiu de către societate, aşa cum rezultă din adresa nr. 2288/2005, adresa nr. 369/2005 şi adresa nr. 1/2004.
S-a concluzionat că raporturi de locaţiune au existat între Consiliul Local al Com. Şoldanu, care a preluat în administrare spaţiul din incinta Şcolii generale a Com. Şoldanu şi SC O.C. SRL Bucureşti nicidecum între intimat şi apelantul pârât D.M.C şi că în această situaţie părţi în cadrul acţiunii în evacuare formulate în baza preexistenţei unor raporturi locative trebuie să figureze părţile între care a existat locaţiunea respectivă.
Faţă de considerentele arătate tribunalul a apreciat că atâta timp cât pârâtul nu a fost parte în contractul de închiriere încheiat, el fiind doar reprezentantul societăţii care a avut calitate de chiriaş, acesta nu are calitate procesuală pasivă în cauză.
Împotriva deciziei instanţei de apel a formulat recurs reclamantul Consiliul Local al Comunei Şoldanu, criticând-o în esenţa pentru următoarele motive:
Hotărârea pronunţata este lipsită de temei legal şi a fost dată cu aplicarea greşită a legii – alin. 9 art. 304 Cod proc.civilă.
Recurentul apreciază că în mod greşit instanţa a fost admis apelul formulat de intimatul D.M.C, împotriva sentinţei civile nr. 588/28.03.2011, pronunţată de Judecătoria Olteniţa, întrucât bunul-imobil Şcoala cu clasele I-IV Şoldanu – corp 2, aflat în proprietatea publică a comunei Şoldanu, judeţul CăIăraşi, este ocupat fără drept, de către D.M.C, cu care nu s-a încheiat un Contract de închiriere sau de concesionare, aşa cum rezultă din procesului-verbal înregistrat sub nr. 132/14.01.2011.
După cum este bine cunoscut, evacuarea este o sancţiune civilă aplicabilă raporturilor de locaţiune sau ocupării abuzive a unui imobil.
Intimatul D.M.Cnu a făcut dovada că deţine acest imobil în temeiul vreunui titlu valabil, respectiv că are calitatea de chiriaş sau de tolerant în respectivul imobil.
În plus, în prezent intimatul are angajat un paznic pentru acest bun-imobil, care nu permite accesul în incintă nici măcar administratorului bunului-imobil, în speţă reprezentantului recurentului, în vederea efectuării măsurătorilor cadastrale, necesare pentru intabularea dreptului de proprietate asupra bunului-imobil.
Această situaţie creează grave prejudicii Consiliului Local al comunei Şoldanu care, deşi deţine calitatea de administrator al bunului-imobil Şcoala cu clasele I-IV Şoldanu – corp 2, nu-I poate exploata încă din anul 2003, în scopul atragerii de noi venituri la bugetul local al comunei Şoldanu, judeţul CăIăraşi.
Greşit se susţine în decizia pronunţata de Tribunalul Călăraşi, că recurentul ar avea la îndemâna doar acţiunea în revendicare pentru a reintra în posesia imobilului. De esenţa acţiunii în revendicare este ipoteza în care cele două părţi în proces emit pretenţii reciproce cu privire la dreptul de proprietate. Aceasta ipoteză nu regăseşte în speţă.
Acţiunea în evacuare este un instrument juridic la îndemâna proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinţei bunului său, de esenţa acţiunii în evacuare, nefiind raporturile locative.
Intimatul pârât nu a formulat întâmpinare în termenul prevăzut de art. 308 alin. 2 din Codul de procedură civilă.
În recurs nu au fost administrate probe noi.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 304 Cod procedură civilă, Curtea reţine următoarele:
În conformitate cu dispoziţiile art. 112 pct. 3 Cod procedură civilă, partea este obligată să determine obiectul acţiunii şi cadrul procesual prin chiar cererea de chemare în judecată, iar potrivit art. 129 alin. 6 Codul de procedură civilă, în toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii, urmând ca litigiul să fie soluţionat în acest cadru al obiectului şi fără ca instanţa să poată depăşi limitele lui, principiul în materie de drept procesual civil, fiind acela că partea are dreptul de a hotărî cu privire la exercitarea acţiunii civile, a cărei pornire se concretizează prin cererea de chemare în judecată.
Curtea reţine în acest sens că procesul civil este un proces al intereselor private, fiind guvernat de principiul disponibilităţii, reclamantul, în calitate de titular al acţiunii civile având alegerea mijloacelor procesuale pe care le consideră adecvate ocrotirii drepturilor deduse judecaţii.
În speţă, verificând cadrul procesual stabilit de reclamant prin acţiunea introductivă dedusă judecaţii, rezultă că acesta a înţeles să se îndrepte cu o acţiune în evacuare, împotriva intimatului pârât, susţinând că acesta ocupă fără titlu Şcoala cu clasele I – IV Şoldanu, corp 2, proprietatea publică a comunei Şoldanu, judeţ Călăraşi.
Aşadar, acţiunea formulată de reclamant, este o acţiune în evacuare, iar în virtutea principiului disponibilităţii procesului civil, titularul cererii, în calitate de reprezentat al unităţii administrativ teritoriale, a înţeles să-şi îndrepte pretenţiile împotriva pârâtului persoană fizică, susţinând că acesta ocupă imobilul anterior menţionat fără a deţine un titlu locativ.
Curtea reţine în acord cu instanţa de fond că folosinţa este unul din atributele dreptului de proprietate, drept consfinţit de art. 44 din Constituţie.
Dreptul de proprietate, este un drept exclusiv, ceea ce înseamnă că titularul dreptului de proprietate este singurul îndreptăţit să exercite atributele acestui drept, respectiv, posesia, folosinţa şi dispoziţia, fără ca o altă persoană să intervină în vreun mod în exerciţiul dreptului său.
Prin urmare, proprietarul bunului poate cere în justiţie, obligarea terţului care ocupă un imobil fără titlu locativ, la respectarea acestui drept. Proprietarul poate apela la acţiunea în evacuare pentru considerentul că ocuparea unui spaţiu fără nici un titlu reprezintă o obligaţie corelativă a dreptului de folosinţă, ca drept propriu de a nu i se aduce nici o atingere.
Sub acest aspect, tribunalul deşi a reţinut că acţiunea astfel promovată este admisibilă, a apreciat că întrucât referitor la acest imobil, anterior formulării acţiunii civile de faţă, s-au derulat raporturi locative în temeiul unui contract de închiriere încheiat de reclamant cu SC O.C. SRL Bucureşti, se impunea ca reclamantul să îşi îndrepte pretenţiile doar împotriva acestei societăţi iar nu împotriva pârâtului chemat în judecată, în raport de care s-a apreciat că, nefiind parte în contract, nu justifică calitate procesuală pasivă în cauză.
Potrivit art.109 Cod procedură civilă, oricine pretinde un drept împotriva unei persoane trebuie să facă o cerere la instanţa competentă. Astfel, în procesul civil calitatea procesuală presupune justificarea dreptului sau a obligaţiei unei persoane de a participa, ca parte, în procesul civil. Această justificare nu presupune cu necesitate existenţa unui drept subiectiv, rezultat al stabilirii unui anumit raport juridic de drept substanţial (în cazul calităţii procesuale active) şi nici o obligaţie inclusă în conţinutul unui raport juridic de drept substanţial (în cazul calităţii procesuale pasive).
Calitatea procesuală pasivă presupune existenţa unei identităţi între persoana pârâtului şi cel despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic dedus judecăţii, deci persoana căreia titularul dreptului poate să-i pretindă o anumită conduită, fără de care dreptul nu se poate realiza.
Aplicând regula de drept prevăzută de art. 109 Cod procedură civilă în cazul acţiunii în evacuare, ale cărei caractere au fost expuse mai sus, se reţine că aceasta poate fi formulată de titularul oricărui drept real ce asigură prerogativa folosinţei împotriva persoanei care aduce atingere acestei prerogative.
În speţă, se constată că deşi reclamantul şi-a îndreptat pretenţiile împotriva pârâtului, invocând conduita abuzivă a acestuia de a ocupa fără drept imobilul aflat în domeniul public al com. Soldanu, instanţa de apel, în mod eronat nu a procedat la o analiza efectivă a raportului litigios dedus judecăţii, ci, s-a raportat exclusiv la împrejurarea că, anterior un alt subiect de drept – SC O.C. SRL Bucureşti, a exercitat folosinţa asupra acestui spaţiu, în temeiul unui contract de închiriere, apreciind că reclamantul trebuie să se îndrepte împotriva acestuia cu acţiunea în evacuare.
Astfel, în raport şi de considerentele anterior expuse, Curtea apreciază că se impunea ca prin raportare la întregul material probator administrat în cauză şi după o analiză efectivă a acestuia, sau în măsura în care acesta era apreciat ca fiind neîndestulător, pe baza probelor suplimentare apreciate ca fiind concludente, să se stabilească, dacă la momentul formulării acţiunii civile imobilul din care se solicită evacuarea este sau nu ocupat şi cine exercită în concret posesia şi folosinţa asupra acestui imobil,simpla împrejurare că anterior s-au derulat raporturi juridice contractuale, având ca obiect acest imobil, nefiind suficientă pentru a se concluziona în sensul că pârâtul chemat în judecată nu are calitate procesuală pasivă în cauză.
În consecinţă, Curtea, în aplicarea prevederilor art. 312 alin. 1 şi 5 din Codul de procedură civilă, găsind întemeiate criticile formulate de recurent, şi apreciind ca în cauză sunt incidente motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 5 din Codul de procedură civilă, vătămarea produsă recurentului prin modul de soluţionare a pricinii fiind evidentă, va dispune admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe – Tribunalul Călăraşi.
