ROMÂNIA
JUDEC?TORIA SECTORULUI 4 BUCURE?TI
SEC?IA CIVIL?
—————*—————
Sentin?a civil? nr.2948
?edin?a public? din data de 11.04.2011
INSTAN?A CONSTITUIT? DIN:
PRE?EDINTE:
GREFIER:
Pe rol, pronun?area asupra cauzei civile formulat? de reclamantul … în contradictoriu cu pârâta …, având ca obiect anulare act – constatare nulitate.
Dezbaterile si cuvântul pe fondul cauzei au avut loc în ?edin?a public? din data de 07.03.2011, fiind consemnate în încheierea de ?edin?? de la acea dat?, care face parte integrant? din prezenta hot?râre, când instan?a a amânat pronun?area succesiv la 14.03.2011, respectiv la data de 21.03.2011, pentru a da posibilitatea p?r?ilor s? depun? concluzii scrise. La 21.03.2011 a amânat din nou pronun?area la data de 28.03.2011, 04.04.2011 ?i 11.04.2011, din lips? de timp pentru a delibera.
I N S T A N ? A,
Deliberând asupra cauzei civile de fa??, constat? urm?toarele:
Prin cererea înregistrat? la aceast? instan?? la data de 24.11.2004 cu nr…., legal timbrat?, reclaman?ii … au chemat în judecat? pe pârâtul …, solicitând ca prin hot?rârea ce se va pronun?a s? se constate nulitatea absolut? a contractului de vânzare cump?rare autentificat sub nr…./29.07.2003 de BNP …, având ca obiect apartamentul nr…. din Bucure?ti, str. …, sector 4, pentru lipsa consim??mântului reclaman?ilor la încheierea acestui contract. Au solicitat totodat? evacuarea pârâtului din imobilul men?ionat pentru lipsa de titlu a pârâtului.
În motivarea cererii, reclaman?ii au ar?tat, în esen??, c? prin contractul de vânzare cump?rare autentificat sub nr…./29.07.2003 de BNP …, având ca obiect apartamentul nr…. din Bucure?ti, str. …, sector 4, numitul … a vândut în numele lor imobilul men?ionat c?tre cump?r?torul …, prin mandatar …. La data încheierii acestui contract îns?, lipsea consim??mântul reclaman?ilor valabil exprimat, acesta fiind rezultatul unei erori grave – eroare obsatcol. Astfel, persoana care s-a prezentat în fa?a notarului public ca reprezentant al reclaman?ilor nu a putut exprima consim??mântul acestora valabil la încheierea contractului, deoarece nu a fost împuternicit? în acest sens. Reclaman?ii sus?in c? nu au inten?ionat niciodat? s? vând? imobilul descris în petit, procura pe care … a prezentat-o în fa?a notarului fiind rezultatul unei erori, nereprezentând voin?a real? a reclaman?ilor.
Sus?in reclaman?ii c? inten?ia lor real? era aceea de a da un drept de folosin?? asupra apartamantului în litigiu partenerilor lor de afaceri, numi?ii … ?i …. Astfel, la data de 15.06.2003 s-au prezentat în fa?a notarului …, din Israel, care a legalizat o procur? redactat? în limba român?, al c?rei con?inut real nu le-a fost tradus de c?tre notar, traducerea prezentat? de nefiind conform? cu documentul semnat, iar în con?inutul procurii nu s-a specificat c? aceasta a fost redactat? într-o limb? pe care p?r?ile nu o cunosc. Inten?ia reclaman?ilor a fost aceea de a mandata pe pârât pentru folosirea unor bunuri aflate în România, printre care ?i apartamentul men?ionat, aceasta fiind ?i traducerea furnizat? de notarul …, con?inutul real al documentului fiind cu totul altul, p?r?ile semnând o procur? pentru vânzarea apartamentului, procur? care nu a reprezentat nici un moment voin?a lor.
Prin urmare, procura semnat? în fa?a notarului în Isreal este rezultatul unei erori calificat? din punct de vedere juridic ca eroare obstacol, reclaman?ii având convingerea c? natura actului semnat era cu totul alta, respectiv o procur? de administrare.
De îndat? ce au realizat care este con?inutul real al documentelor pe care le-au semnat, arat? în continuare reclaman?ii, au f?sut demersuri oficiale pentru anularea acestora, atât în Israel, cât ?i în România. Mai sus?in c? reaua-credin?? a pârâtului rezult? ?i din întocmirea la data de 10.06.2003 de c?tre acesta, în România, a unei procuri prin care mandata o persoan? pentru cump?rarea apartamentului lor, procur? care nu le-a fost prezentat? reclaman?ilor în Israel ?i despre a c?rei existen?? ?i con?inut nu au fost informa?i niciodat?.
Mai arat? c? în urma demersurilor f?cute în Israel, s-a constatat c? procurile semnate de c?tre reclaman?i nu s-au reg?sit nici fizic ?i nici scriptic în arhiva notarului …, fiind sesizate autorit??ile israelinene, la dispozi?ia c?rora au fost puse înregistr?ri ale convorbirilor cu acest notar, care a avut un comportament agresiv fa?? de reclaman?i.
Reclaman?ii arat? c? nu au intrat niciodat? în posesia sumei men?ionat? în contract ca pre? al vânz?rii.
Prin urmare, se impune a se constata nulitatea absolut? a contractului de vânzare cump?rare, dar ?i evacuarea pârâtului, pentru lipsa de titlu cu privire la imobilul din Bucure?ti, str. …, ap….,sector 4.
În drept au fost invocate dispozi?iile art.953, 954 C civ, Legea 114/1996.
În proba?iune s-au solicitat probele cu înscrisuri, martori, interogatoriu.
La data de 13.12.2005 reclaman?ii au modificat cererea de chemare în judecat? (fila 190 vol.1), invocând, pe lâng? motivele deja invocate în cererea introductiv?, drept motiv de nulitatea absolut? a contractului de vânzare cump?rare autentificat sub nr…./29.07.2003 de BNP … ?i nesinceritatea pre?ului.
Astfel, arat? reclaman?ii, pre?ul de 28.000 euro men?ionat în contract este unul neserios, fictiv, nu a fost pl?tit ?i nici nu le-a fost înmânat, pre?ul pentru apartamentele în zon? fiind, la data încheierii contractului, de aproximativ 250.000 euro, imobilul fiind situat într-o zon? central?.
Pârâtul, legal citat, prin întâmpinare (fila 539 vol.2), a solicitat a se respinge cererea de chemare în judecat?, cu motivarea c? invocarea erorii în ceea ce prive?te con?inutul procurii semnate în Israel este neîntemeiat?, cât? vreme reclaman?ii cunosc limba român?, ceea ce rezult? din con?inutul unor acte notariale încheiate în România în limba român? ?i semnate de reclaman?i. Mai arat? c? pentru acordarea dreptului de folosin?? asupra apartamentului în litigiu ?i a unui teren nu era necesar? întocmirea unei procuri autentice, nefiind vorba de transmiterea unui drept de proprietate, iar terenul pentru care s-a încheiat procura de vânzare la aceea?i dat?, era viran, nesusceptibil de folosin??.
Mai sus?ine pârâtul c? la momentul încheierii contractului a fost cump?r?tor de bun? credin??, dovad? fiind în acest sens ?i faptul c? nu a înstr?inat bunul dobândit în proprietate, de?i reclaman?ii au ini?iat prezenta ac?iune la mai mult de un an dup? încheierea contractului de vânzare cump?rare.
Pârâtul arat? , de asemenea, c? pre?ul pl?tit pentru apartamentul cump?rat prin contractul a c?rui nulitate se invoc? exist? ?i nu poate fi caracterizat ca nereal sau derizoriu. Astfel pre?ul de 28.000 euro era, la momentul încheierii contractului, un pre? consistent, care se încadra în grilele notariale privind pre?ul minim al apartamentelor.
Lipsa de echivalen?? între pre? ?i valoarea real? a lucrului, invocat? de reclaman?i, dac? în momentul încheierii contractului ar fi existat o dispropor?ie v?dit? între cele dou?, ar fi putut fi invocat? ca o cauz? de anulare doar în situa?ia leziunii, conform art.1157 c civ, situa?ie care nu se reg?se?te în spe??.
Pe de alt? parte, contractul de vânzare cump?rare este valabil, chiar dac? pre?ul este mult inferior (sau superior) valorii reale a lucrului vândut, întrucât p?r?ile sunt libere s? determine pre?ul sub (sau peste) valoarea lucrului, iar echivalen?a este relativ?, fiind raportat? nu numai la valoarea lucrului vândut, dar ?i la subiectivismul p?r?ilor. Exact acesta, subiectivismul p?r?ilor, a fost motivul pentru care reclaman?ii au fost de acord ca mandatarul stabilit prin procura semnat? în Israel s? stabileasc? pre?ul vânz?rii, acordându-i acestuia deplina libertate. Acest fapt s-a petrecut în considera?ia existen?ei unor raporturi comerciale mai vechi între p?r?i. În mod evident, fiind informa?i cu privire la cre?terea pre?urilor imobilelor în România, reclaman?ii au regretat hot?rârea din anul 2003 de a înstr?ina apartamentul ?i au decis promovarea prezentei ac?iuni.
Pârâtul mai arat? c? atâta vreme cât nu a fost anulat? procura printr-o hot?râre definitiv?, de c?tre o instan?? competent?, nu poate fi pus? în discu?ie nulitatea contractului de vânzare cump?rare.
În drept au fost invoacte art.969 C civ, art.115 ?i urm. C pr civ., iar în proba?iune au fost solicitate problele cu înscrisuri ?i interogatoriul reclaman?ilor.
La data de 22.08.2007 a survenit decesul pârâtului …, conform certificatului de deces aflat la fila 576, vol.2, din dosar, fiind introdus? în cauz?, la termenul din 23.09.2008, în calitate de mo?tenitor al acestuia so?ia sa, …, conform testamentuluida la fila 44, vol.3, din dosar.
Prin întâmpinare (fila 72, vol.3), pârâta … a solicitat respingerea ca neîntemeiat? a ac?iunii, cu motivarea c? reclaman?ii cuno?teau limba român? la data semn?rii procurii de vânzare a apartamentului, c? anterior datei de 15.06.2003 când a fost dat? procura nr…., reclaman?ii au mai semnat o procur? în vederea vânz?rii apartamentului tot prin mandatarul …, dar notarul public nu a luat-o în considerare, existând anumite spa?ii goale în con?inutul s?u, motiv pentru care a fost întocmit? cea de-a doua procur? de vânzare nr…./15.06.2003. Mai sus?ine c? so?ul s?u a fost cump?r?tor de bun? credin??, iar anularea procurii de c?tre instan?ele din Israel nu atrage nulitatea absolut? a contractului de vânzare cump?rare valabil încheiat. De asemenea, nu se poate aprecia c? pre?ul a fost nesincer, acesta fiind stabilit conform grilelor notariale de la data vânz?rii. S-au invocat excep?iile de tardivitate a modific?rii cererii de chemare în judecat? ?i excep?ia lipsei calit??ii de reprezentant a avocatului …, excep?ii respinse de instan?? ca neîîntemeiate prin încheierea din data de 24.02.2009 (fila 83, vol.3).
Prin note scrise (fila 89, vol.3), pârâta a mai invocat excep?ia lipsei calit??ii de reprezentant a mandatarului …, respins? ca neîntemeiat? prin încheierea din 14.07.2009 (fila 94, vol.3).
Au fost invocate în drept dispozi?iile art.969, 1898 – 1899 C civ, art.115 C pr civ., iar în proba?iune au fost solicitate probele cu înscrisuri, martori ?i interogatoriu.
La data de 02.11.2007, prin contractul de cesiune de drepturi litigioase autentificat sub nr.1887 (fila590, vol.2), reclaman?ii au cesionat numitului Astanglov Yaniv Yaaqov, drepturile litigioase asupra imobilului în litigiu. Acesta, la rândul s?u, prin contractul de cesiune autentificat sub nr.87/24.07.2008 (fila 33, vol.3), a cesionat aceste drepturi litigioase numitului …, acesta devenind parte în proces.
La solicitare instan?ei, BNP … a transmis rela?ii ?i înscrisuri (filele 122 – 137, vol.3).
Analizând actele ?i lucr?rile de la dosar, instan?a re?ine în fapt urm?toarele:
La data de 29.07.2003 s-a încheiat contractul de vânzare cump?rare autentificat sub nr….de c?tre BNPA …, având ca obiect imobilul din Bucure?ti, str. …, ap…., sector 4, compus din 4 camere ?i dependin?e, în suprafa?? util? de 92,54 mp, cu nr. cadastral …/….
Din con?inutul contractului, se re?ine c? acesta s-a încheiat între reclaman?i, în calitate de vânz?tori, reprezenta?i prin mandatar …, în temeiul procurii autentificat? sub nr…./15.06.2003 de notarul … din Israel, ?i pârâtul …, în calitate de cump?r?tor, prin mandatarul …, conform procurii autentificate sub nr…./10.06.2003.
În cuprinsul procurii autentificat? sub nr…./15.06.2003 de notarul … din Israel, redactat? în limba român?, se prevede c? reclaman?ii au împuternicit pe numitul …, ca în numele lor ?i pentru ei, s? vând? pârâtului … la pre?ul cel mai avantajos, dreptul lor de proprietate asupra imobilului din Bucure?ti, str. …, ap…., sector 4, compus din 4 camere ?i dependin?e.
În ceea ce prive?te validitatea procurii autentificat? sub nr…./15.06.2003 de notarul … din Israel, care a stat la baza acestei vânz?ri, se re?ine c? prin sentin?a pronun?at? de Tribunalul Regional din Ierusalim în dosar nr.4076/2005 (filele 523 – 526, vol.2), aceast? procur? a fost anulat?, re?inându-se c? a fost întocmit? în mod nelegal. Acest verdict a fost men?inut prin respingerea apelului civil nr.713/2006, apel la sentin?a Tribunalului de district din Ierusalim în dosarul nr.4076/2005 (filele 569 – 571, vol.2).
Astfel, prin sentin?a pronun?at? de Tribunalul Suprem în ?edin?? ca Tribunal de Apel Civil, s-a constat c? apelul trebuie respins, re?inându-se în motivare c? problema prezentat? instan?ei de dezbatere a fost o problem? de fapt. Tribunalul a constatat c? procurile, scrise în limba român?, au fost semnate de c?tre reclaman?i f?r? ca documentele s? le fie traduse, stabilindu-se totodat? c? ace?tia nu cunosc limba român?. Totodat?, a ap?rut c? au fost multe defecte în comportamentul notarului …, acesta nu a ?inut la zi fi?ier sau registru notarial ?i nici nu a p?strat copii ale documentelor, toate acestea contrar obliga?iilor sale conform Legii Notarilor. În acest context, s-a mai re?inut c? notarul … a recunoscut într-un anumit stadiu c? nu a tradus reclaman?ilor documentele, respectiv procura în discu?ie.
Pe aspectul traducerii con?inutului procurii c?tre reclaman?i, se mai re?ine c? prin hot?rârea emis? de Baroul Israelian – Camera Notarilor (fila 72, vol.1), s-a constatat înc?lcarea de c?tre notarul … a mai multor dispozi?ii legale, printre care ?i cele ale amendamentului nr.7 (b) la prevederile notariale – 1977, care prev?d c? la solicitarea redact?rii unui act în fa?a notarului a unui document într-o limb? care nu este cunoscut? de c?tre solicitant, notarul nu va autentifica actul respectiv decât dup? ce a tradus documentul solicitantului, într-o limb? cunoscut? acestuia, de c?tre însu?i notarul sau de c?tre traduc?tor …iar modalit??ile de vor fi men?ionate în autentificare.
Din con?inutul acestor hot?râri, instan?a re?ine c? la data de 15.06.2003, cu ocazia redact?rii procurii nr…., notarul a omis a traduce reclaman?ilor, care nu cuno?teau limba român?, con?inutul acestei procuri, iar împrejurarea c? notarul a recunoscut într-un anumit stadiu c? nu a tradus reclaman?lior documentul, a?a cum s-a stabilit prin sentin?a Tribunalului Suprem ?i hot?rârea Camerei Notarilor, poate conduce la concluzia c? reclaman?ii au avut reprezentarea încheierii unei procuri pentru folosin?a ?i nu pentru vânzarea apartamentului din Bucure?ti, str. …, ap…., sector 4.
Consim??mântul este acea condi?ie esen?ial?, de fond ?i general? a actului juridic civil prev?zut? de art.948 C civ care const? în hot?rârea de a încheia un act juridic civil manifestat? în exterior, una dintre condi?iile de valabilitate a consim??mântului fiind aceea de a nu fi alterat de vreun viciu de consim??mânt.
În spe??, prin atitudinea notarului public …, de a nu traduce reclaman?ilor în limba român? con?inutul real al procurii pe care a autentificat-o sub nr…./15.06.2003, în condi?iile în care ace?tia nu cuno?teau aceast? limb?, se poate aprecia c? reclaman?ii au avut o fals? reprezentare a realit??ii la momentul întocmirii acestei procuri, respectiv au crezut c? semneaz? o procur? de folosin?? ?i nu de vânzare a imobilului în litigiu. Aceast? împrejurare poate fi re?inut? ?i din atitudinea notarului care, cu înc?lcarea legisla?iei din ?ara unde procura a fost autentificat?, a omis a înregistra ?i p?stra în propria arhiv? un exemplar al procurii. Suntem astfel în prezen?a erorii obstacol, cea mai grav? form? a erorii, falsa reprezentare c?zând asupra naturii actului care s-a încheiat, în condi?iile art. 953, 954, 961 C civ.
Împrejurarea c? reclaman?ii au mai semnat acte autentificate la notar în România, redactate fiind în limba român? (filele 542 – 543, vol.2, fila 133 vol.3), nu este suficient? pentru a înl?tura cele anterior re?inute, nefiind coroborat? cu alte probe, îns??i hot?rârea pronun?at? de Tribunalul Suprem din Israel re?inând c? reclaman?ii nu cuno?teau limba român? la data autentific?rii procurii nr…..
Având în vedere nulitatea procurii autentice nr…./15.06.2003 emis? de notarul … din Israel, a?a cum aceasta a fost constatat? de instan?ele isreliene, instan?a apreciaz? c? se impune constatarea nulit??ii absolute a contractului de vânzare cump?rare autentificat sub nr…./29.07.2003 de BNP …, având ca obiect apartamentul nr…. din Bucure?ti, str. …, sector 4, pentru lipsa consim??mântului reclaman?ilor la încheierea acestui contract, în temeiul principiului anul?rii nu numai a actului ini?ial, ci ?i actului subsecvent – resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Nu se poate re?ine buna credin?? a pârâtului … la cump?rarea imobilului, care s? înl?ture efectul nulit??ii, instan?a re?inând c? acesta a fost prezent la data de 15.06.2003 în fa?a notarului … din Israel, cu ocazia autentific?rii procurii nr…., astfel încât a putut constata personal c? nu a fost tradus reclaman?ilor con?inutul real al acesteia (fila 12, 72, vol.1). Se mai re?ine c? între p?r?i s-au stabilit strânse rela?ii de afaceri, necontestate în cursul prezentulu proces, astfel încât se poate presupune c? pârâtul … a cunoscut inten?ia reclaman?ilor de a-i transmite doar un drept de folosin?? asupra imobilului ?i nu unul de proprietate.
În ceea ce prive?te sus?inerea pârâtei … c? anterior autentific?rii procurii nr…./15.06.2003 reclaman?ii ar fi semnat o alt? procur? de înstr?inare a apartamentului în favoarea so?ului s?u, aceast? sus?inere nu a fost dovedit? în niciun fel, pârâta nedepunând la dosar o astfel de procur?, iar notarul public comunicând c? o astfel de procur? nu i-a fost prezentat? de c?tre p?r?i (fila122, vol.3).
Pe aspectul nesincerit??ii ?i fictivit??ii pre?ului, se re?ine c? prin pre? sincer se în?elege un pre? real, pe care p?r?ile s?-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut ?i pl?tit în realitate. Din actele de la dosar, se re?ine c? în cauz? nu s-a f?cut dovada remiterii pre?ului de 28.000 euro al apartamentului c?tre presupu?ii vânz?tori, reclaman?ii. Potrivit art.1303 C civ, pre?ul trebuie s? fie serios, adic? s? nu fie derizoriu , atât de dispropor?ionat în raport de valoarea lucrului vândut încât s? nu existe pre?, s? nu poat? constitui obiectul obliga?iei cump?r?torului ?i deci o cauz? suficient? a obliga?iei asumate de vânz?tor de a transmite dreptul de proprietate. Pre?ul derizoriu atrage sanc?iunea nulit??ii actului civil. În cauz? îns? nu s-a stabilit cu certitudine care era, la momentul vânz?rii, pre?ul real de pia?? al imobilului în litigiu, notarul public transmi?ând un tabel cu pre?urile informative de cump?rare f?r? a comunica anul de valabilitate, iar p?r?ile nu au administrat alte probe în acest sens, astfel încât instan?a nu va re?ine ca motiv de nulitate neseriozitatea pre?ului.
Având în vedere considerentele expuse, în temeiul art.948 C civ,, instan?ava admite ca întemeiat? ac?iunea formulat?, urmând a constata nulitatea absolut? a contractului de vânzare – cump?rare autentificat sub nr. …/29.07.2003 de Biroul Notarilor Publici Asocia?i – Notar Public ….
În consecin??, dovedindu-se lipsa unui titlu locativ valabil al pârâtei, instan?a constat? c? ac?iunea în evacuare este întemeiat?, urmând s? o admit?, în temeiul art. 1853 alin.2 C.civ., art. 480 C.civ. ?i art. 1073 C.civ., ?i s? dispun? evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucure?ti, str. …, ap…., sector 4.
În temeiul art.274 C pr civ,se va lua act c? nu s-au solicitat cheltuieli de judecat?, p?r?ile ar?tând c? le vor solicita pe cale separat?.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T ? R ? ? T E
Admite ac?iunea formulat? de reclamantul …, cu domiciliul procesual ales la Cab.Av…. cu sediul în Bucure?ti, sector 1, … împotriva pârâtei …, domiciliat? în Bucure?ti, sector 2, … ?i cu domiciliul procesual ales pentru comunicarea actelor la …., cu sediul în Bucuresti, str. …., sector 2.
Constat? nulitatea absolut? a contractului de vânzare – cump?rare autentificat sub nr. …/29.07.2003 de Biroul Notarilor Publici Asocia?i – Notar Public ….
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucure?ti, str. …, ap…., sector 4.
F?r? cheltuieli de judecat?.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronun?at? în ?edin?? public?, azi, 11.04.2011.
Pre?edinte, Grefier,
