Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant SGV, intervenient SAG, intervenient SI, reclamant SGV şi pe pârât SC R SRL PRIN LICHIDATOR JUDICIAR IPURL, pârât CIS, pârât KL, având ca obiect prestaţie tabulară.
La apelul nominal făcut, nu se prezintă părţile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care:
Constată că, fondul cauzei s-a dezbătut la data de …, mersul dezbaterilor şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă întocmită cu respectiva ocazie, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre şi prin care s-a amânat pronunţarea pentru astăzi, pentru a da posibilitate părţilor să depună la dosar concluzii scrise.
INSTANŢA
DELIBERÂND
Constată că prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei … la data de …, sub număr de dosar 3476/271/2009, reclamantul SGV a chemat în judecată pârâta SC R SRL, solicitând instanţei să constate că între părţile litigante s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul în natură garsoniera nr…, compusă din living, bucătărie, baie, antreu şi balcon, poziţionată a patra pe partea dreaptă la ieşirea din lift, edificată pe terasa blocului DN4 situat în …, înscrisă în CF col nr … şi CF ind …, cu nr top … dobândit prin cumpărare, să pronunţe o hotărâre care ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul mai sus menţionat, să dispună intabularea în CF a dreptului de proprietate astfel dobândit, să oblige pârâta la plata către reclamant a penalităţilor de 0,2% pe zi întârziere, începând cu data de 16.02.2009 până la data plăţii efective, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâta un de vânzare-cumpărare pentru imobilul din petit. Preţul vânzării a fost de 11.700 Euro care s-a achitat în întregime vânzătoarei. Pârâta s-a obligat ca până la data de 16.02.2009 să finalizeze pe cheltuiala sa construcţia garsonierei, însă nu şi-a îndeplinit obligaţia, motiv pentru care reclamantul a promovat cererea de chemare în judecată.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art 1021, art 1073 şi art 27 din legea nr 7/1996.
În conformitate cu dispoziţiile art 112 Cod proc civ, reclamantul a anexat cererii, în copie: antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr…. de BNP …, coala CF nr. …, încheiere CF, schiţă imobil.
La data de 06.04.2009 a fost depusă la dosar, prin serviciul registratură, o cerere de intervenţie principală formulată de SAG şi SI, în contradictoriu cu SC R SRL, SGV, CIS, KL, în care s-a solicitat instanţei să constate că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr … de BNP …, SC R SRL s-a obligat să le vândă dreptul de proprietate asupra apartamentului nr …, să constate că, urmare a neexecutării la termen şi exact a obligaţiei de predare a imobilului, SC R SRL le-a cauzat un prejudiciu de 4000 Euro şi să o oblige să le achite această sumă de bani, să compenseze suma de 4000 Euro pe care această pârâtă trebuie să le-o achite cu suma de 4000 Euro pe care o au de achitat către pârâtă, potrivit antecontractului nr …, să oblige pârâta SC R SRL să le predea toate actele necesare pentru intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului, hotărârea ţinând loc de contract de vânzare-cumpărare, să dispună intabularea dreptului de proprietate în CF nou format, să constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr …, să constate nulitatea absolută parţială a actului de defalcare şi contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr … de BNP …, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii de intervenţie, s-a arătat că şi intervenienţii au încheiat cu SC R SL un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect garsoniera nr …, a patra pe partea dreaptă de la ieşirea din lift, autentificat sub nr …. Preţul vânzării a fost stabilit la 16.000 Euro, din care s-au achitat 12.000 Euro, în două tranşe. Pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a preda construcţia la cheie la 01.03.2008, motiv pentru care intervenienţii au fost nevoiţi să efectueze singuri lucrările, pentru a se putea muta, întrucât nu mai aveau unde locui. Locuiesc efectiv în imobil, neîntrerupt din aprilie 2008. Ulterior, au aflat că apartamentul a fost vândut de două ori, aceasta fiind situaţia cu mai multe apartamente edificate pe terasa blocului din str. … nr …. Această fraudă la lege este motivul de nulitate absolută a antecontractului nr …. Reclamantul SGV este de evidentă rea-credinţă, întrucât nu a să verifice situaţia de fapt a apartamentului cumpărat. În aceste condiţii, sunt nevoiţi să solicite şi nulitatea parţială a actului de defalcare strict în ceea ce priveşte apartamentul …, având în vedere nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare mai sus menţionat. Deoarece pârâţii CIS, KL sunt semnatari ai actului de defalcare, au fost introduşi în judecată strict pentru opozabilitate.
În drept, au fost invocate prevederile art 27-28 din legea nr 7/1996.
Întrucât împotriva pârâtei s-a deschis procedura prevăzută de prin sentinţa nr. …, la termenul de judecată din 19.05.2009 instanţa a dispus citarea pârâtei prin administrator judiciar.
La data de 01.06.2010, intervenienţii au depus la dosar cerere de renunţare la capetele 2 şi 3 din cererea de intervenţie principală.
La termenul de judecată din 02.11.2010, instanţa a admis în principiu cererea de intervenţie în interes propriu.
Celelalte părţi nu şi-au exprimat poziţia procesuală, nu au propus şi nu au administrat probe.
In cauză, au fost administrate proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului şi pârâtei SC R SRL şi proba testimonială.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Între reclamant şi pârâta SC R SRL s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. … de BNP …, având ca obiect garsoniera nr …, compusă din living, bucătărie, baie, antreu şi balcon, poziţionată a patra pe partea dreaptă de la ieşirea din lift, imobil aflat pe terasa blocului … situat în …, înscris în CF ind …, CF col …, nr top ….
Preţul vânzării, de 11.700 Euro, a fost achitat integral de reclamant la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat.
S-a stabilit ca termen-limită pentru încheierea contractului autentic data de 16.02.2009.
Prin încheierea din dosar nr …, O.C.P.I. a înscris această promisiune de vânzare, în favoarea reclamantului, în cartea funciară.
Din depoziţia martorului MD, instanţa reţine că reclamantul nu a văzut, anterior încheierii antecontractului, imobilul în litigiu, ci o garsonieră situată a doua sau a treia pe partea stângă, care era într-un stadiu mai avansat de finisare.
Nici reclamantul, conform răspunsului la interogatoriu, nu îşi mai aminteşte exact ce ar fi cumpărat, acesta menţionând că ambele apartamente cumpărate ar fi fost pe partea stângă.
Or, cel în litigiu, este al patrulea pe partea dreaptă.
În răspunsul la interogatoriu, reclamantul a arătat că nu a mai fost să vadă apartamentele achiziţionate după momentul încheierii antecontractului.
Anterior încheierii antecontractului între reclamant şi pârâtă, la data de 08.01.2008, intervenienta SI, căsătorită, a încheiat cu pârâta SC R SRL un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr de BNP …, având ca obiect acelaşi imobil- apartamentul compus din una cameră şi dependinţe, poziţionat al patrulea pe partea dreaptă de la ieşirea din lift, imobil ce se edifica pe terasa blocului … situat în …, înscris în CF ind …, CF col …, nr top ….
Această promisiune a fost de asemenea înscrisă în CF ind …, la poz B16.
Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 16.000 Euro, din care intervenienta a achitat 8000 Euro la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat. Ulterior, la data de 09.04.2008, intervenienta a mai achitat suma de 4000 Euro.
S-a stabilit ca termen-limită pentru încheierea contractului autentic data de 01.03.2008.
Aceste termen nu a fost respectat, iar intervenienţii au demarat lucrările de finisare a apartamentului, când au văzut că acestea nu mai sunt executate de SC R SRL, în martie 2008, iar în luna aprilie 2008 s-au mutat în imobil, locuind neîntrerupt acolo până în prezent. Aceste aspecte reies din depoziţiile martorelor HO şi CS.
Dispoziţiile legale aplicabile în speţă sunt:
ART. 1073 Cod civil
Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, si în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
ART. 1077
Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.
În temeiul antecontractelor mai sus menţionate, s-a născut în favoarea reclamantului şi a intervenienţilor dreptul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, însă pârâta SC R SRL nu şi-a îndeplinit obligaţia de a finaliza lucrările de construire şi de a preda apartamentul în termenul stabilit.
Intrucât atât reclamantul, cât şi intervenienţii, solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, instanţa urmează care dintre aceşti creditori urmează a avea preferinţă şi în favoarea căruia se poate pronunţa această hotărâre.
Din probele administrate în cauză, instanţa urmează a acorda această preferinţă intervenienţilor, pentru următoarele considerente:
Intervenienţii au fost primii care au încheiat antecontractul, la data de 08.01.2008, ei achitând 12.000 Euro din preţul total de 16.000 Euro, efectuând pe cheltuiala lor lucrările de finisare a apartamentului şi mutându-se acolo din luna aprilie 2008.
Reclamantul a încheiat antecontractul doar în data de 16.12.2008 şi nici nu a văzut imobilul în litigiu, nici înainte de a încheia antecontractul, nici ulterior.
Faptul că promisiunea sa de vânzare-cumpărare a fost înscrisă în CF anterior celei a intervenienţilor nu poate schimba concluzia de mai sus, întrucât intervenienţii oricum au cumpărat anterior reclamantului, deci anterior înscrierii promisiunii acestuia. Efectul de opozabilitate al înscrierii promisiunii reclamantului operează, conform art 25 din legea nr 7/1996, de la momentul înscrierii- 17.12.2008, or, după cum s-a arătat, intervenienţii încheiaseră antecontractul mult înaintea acestui moment.
Intervenienţilor le-a fost predată posesia imobilului, care are ca principal efect o prezumţie de proprietate.
Sunt îndeplinite şi condiţiile legale impuse de art 27 alin 5 şi art 28 din legea nr 7/1996, întrucât reclamantul, care a încheiat ulterior antecontractul, dar şi-a notat primul în cartea funciară promisiunea de vânzare, este de rea-credinţă, întrucât nu a efectuat verificări minime pentru a afla starea de fapt a apartamentului contractat (care, în luna decembrie 2008, era deja locuit de intervenienţi).
Pentru aceste considerente, va respinge cererea de chemare în judecată.
Constatând că cea mai bună reparaţie a prejudiciului produs intervenienţilor prin neexecutarea de către pârâta SC R SRL a obligaţiilor sale contractuale este pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract pentru imobilul în litigiu, instanţa va admite cererea de intervenţie şi va pronunţa o hotărâre care va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în …, str. . nr. …, ap. …, în natură apartament compus din una cameră şi dependinţe, apartament poziţionat al patrulea pe partea dreaptă de la ieşirea din lift, înscris în CF nr … (nr vechi …) cu nr. top. ….
Se va reţine că preţul total a fost de 16.000 Euro, din care intervenienţii au achitat 12.000 Euro.
Conform art. 27 din Legea nr. 7/1996 „ (1) Cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept. (2) Daca un drept înscris în cartea funciara se stinge, titularul este obligat sa predea celui îndreptatit înscrisurile necesare radierii.
(3) In situatia în care cel obligat nu preda înscrisurile, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna înscrierea în cartea funciara. Hotarărea instantei de judecata va suplini consimtamântul la înscriere al partii care are obligatia de a preda înscrisurile necesare înscrierii.
Aplicând aceste dispoziţii legale la situaţia din speţă, va obliga pârâta SC R SRL, prin administrator judiciar IPURL să predea intervenienţilor actele necesare intabulării dreptului de proprietate, iar în caz de refuz prezenta hotărâre va suplini consimţământul pârâtei la intabularea dreptului.
În baza art 20 din legea nr 7/1996, va dispune intabularea în evidenţele Cărţii funciare a dreptului de proprietate al intervenienţilor cu titlu de cumpărare în condiţiile prezentei hotărâri.
Cu privire la validitatea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … de BNP …, încheiat de reclamant cu pârâta SC R SRL, instanţa reţine că acesta s-a încheiat prin fraudarea legii de către de ambele părţi, pârâta cunoscând, în mod evident că mai încheiase un antecontract cu acelaşi obiect, anterior, şi cu intervenienţii, iar reclamantul neefectuând demersuri minime pentru a afla starea de fapt a imobilului (care era locuit de intervenienţi) nefiind la acest apartament nici anterior contractării, nici ulterior.
Actul prin care pârâta SC R SRL a dispus favoarea reclamantului a fost încheiat cu fraudarea legii şi prin urmare este nul, executarea în natură a obligaţiei nemaifiind posibilă, reclamantul având doar dreptul la despăgubiri împotriva debitorului obligaţiei., pe care însă nu le-a formulat în prezenta cauză
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 948, 966 c.civ şi a principiului „ Fraus omnia corrumpit” va constata nulitatea absolută a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … de BNP ….
În baza principiilor repunerii în situaţia anterioară şi anulării actului jurdic subsecvent, va constata nulitatea absolută parţială a actului de defalcare şi contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … de BNP …, cu privire la imobilul în natură apartamentul nr. … situat în … nr. …deasupra blocului …, apartament compus din o cameră cu dependinţe, înscris în CF nr … (nr vechi …) cu nr. ….
În baza art 274 Cod proc civ, va obliga reclamantul SGV şi pe pârâta SC R SRL prin administrator judiciar IPURL la plata către intervenienţi a sumei de 3305,15 lei cu titlul de cheltuieli de judecată, reprezentând cheltuieli cu timbrajul în prezenta cerere.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul SGV, cu domiciliul în … sat … nr …, jud …, în contradictoriu cu pârâta SC R SRL, prin administrator judiciar IPURL, cu sediul în …, str. … nr. …, jud.
Admite cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii SAG şi SI, ambii cu domiciliul în …, str. …, ap. …, jud …în contradictoriu cu pârâţii SGV, cu domiciliul în com. … nr …, jud …, SC R SRL, prin administrator judiciar IPURL, cu sediul în …, str. … nr. …, jud …, CIS, cu domiciliul în …, str. … nr …, jud …, KL, cu domiciliul în …, str. … nr …, jud ….
Constată că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr … de BNP …, pârâta SC R SRL s-a obligat să vândă intervenienţilor apartamentul compus din una cameră şi dependinţe, poziţionat al patrulea pe partea dreaptă de la ieşirea din lift, situat deasupra blocului … din …, str. … nr …, jud …, înscris în CF nr …, cu nr. top. …, pentru un preţ total de 16.000 Euro, din care intervenienţii au achitat suma de 12.000 Euro.
Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare în favoarea intervenienţilor pentru imobilul situat în …, str. … nr. … ap. …, în natură apartament compus din una cameră şi dependinţe, apartament poziţionat al patrulea pe partea dreaptă de la ieşirea din lift, înscris în CF nr … (nr vechi …) cu nr. top. …, în condiţiile menţionate la alineatul precedent.
Obligă pârâta SC R, prin administrator judiciar IPURL să predea intervenienţilor actele necesare intabulării dreptului de proprietate iar în caz de refuz prezenta hotărâre va suplini consimţământul pârâtei la intabularea dreptului.
Dispune intabularea în evidenţele Cărţii funciare a dreptului de proprietate al intervenienţilor cu titlu de cumpărare în condiţiile prezentei hotărâri.
Constată nulitatea absolută a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … de BNP ….
Constată nulitatea absolută parţială a actului de defalcare şi contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … de BNP …, cu privire la imobilul în natură apartamentul nr. … situat în …, str. … nr. … deasupra blocului …, apartament compus din o cameră cu dependinţe, înscris în CF nr … (nr vechi …) cu nr. ….
Obligă reclamantul SGV şi pe pârâta SC R SRL prin administrator judiciar IPURL la plata către intervenienţi a sumei de 3305,15 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, ….
